Akta Sewa Mampu Milik (Wet betaalbare huur)

Sejak 1 Julai 2024, Belanda telah mengawal selia pasaran sewanya dengan lebih banyak berbanding dahulu. Akta Sewa Mampu Milik — yang Akta Sewa Mampu Milik — memperluas kawalan sewa daripada perumahan sosial ke segmen pasaran pertengahan, menjadikan sistem mata ganjaran mengikat dan bukannya kayu pengukur, dan menyerahkan penguatkuasaan kepada majlis perbandaran. Jika anda menyewa di Amsterdam or Eindhoven, atau anda menyewakan hartanah di sana, peraturan di bawah menentukan jumlah sewa anda yang sah.

Apa yang dilakukan oleh Akta Sewa Mampu Milik

Akta itu bukan kod yang berdiri sendiri tetapi statut yang meminda, menulis semula bahagian Buku 7 Kanun Sivil Belanda, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte dan Wet goed verhuurderschap. Ia mula berkuat kuasa pada 1 Julai 2024. Tiga perubahan paling penting.

• Peraturan telah dilanjutkan ke middenhuur. Sebelum Julai 2024, hanya rumah yang memperoleh sehingga 143 mata dikawal sewa; semua rumah di atas itu telah "diliberalisasikan" dan boleh disewa pada apa sahaja yang pasaran mampu tanggung. Akta tersebut mewujudkan jalur pasaran pertengahan yang dikawal selia dari 144 hingga 186 mata.
• Sistem mata menjadi mengikat. Sebelum ini tuan tanah boleh meminta lebih daripada maksimum mata dan sewa akan kekal melainkan penyewa mencabarnya tepat pada masanya. Kini maksimum adalah undang-undang mandatori: mengenakan bayaran lebih adalah menyalahi undang-undang, sama ada penyewa mengadu atau tidak.
• Sistem mata telah dimodenkan. Komponen WOZ telah dihadkan, label tenaga diberi lebih berat, ruang luar diberi ganjaran yang lebih baik dan surcaj diperkenalkan untuk bangunan baharu dan bangunan tersenarai.

Kerajaan menganggarkan pada masa itu bahawa sekitar 300,000 rumah akhirnya akan menyaksikan sewa jatuh secara purata kira-kira €190 sebulan, di mana kira-kira 157,000 rumah pasaran pertengahan jatuh secara purata kira-kira €240. Ini adalah unjuran yang dibuat terlebih dahulu, bukan hasil yang diukur.

Sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, atau WWS, menilai ciri yang boleh diukur dan menukar jumlah tersebut kepada sewa asas bulanan maksimum ( kale huur , tidak termasuk caj perkhidmatan). Ia terletak dalam artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte, dengan jadual pemarkahan dalam lampirannya.

Rumah-rumah yang serba lengkap

Untuk kediaman bebas — yang mempunyai pintu depan, dapur dan bilik mandi sendiri — mata diberikan untuk:

• luas permukaan setiap bilik dan mana-mana ruang penyimpanan;
• kelengkapan dapur dan kebersihan, termasuk panjang permukaan kerja dan tandas atau tab mandi kedua;
• label tenaga, yang sejak pemodenan membawa lebih banyak pemberat — label yang baik menambah banyak mata, manakala label E, F dan G menarik potongan;
• ruang luar seperti taman, balkoni atau teres atas bumbung, dengan potongan jika tiada;
• nilai WOZ (penilaian hartanah perbandaran), tertakluk kepada had supaya lokasi tidak dapat menguasai skor di kawasan bernilai tinggi;
• status bangunan tersenarai, kemudahan penjagaan dan item yang lebih kecil.

Setiap mata sepadan dengan jumlah dalam jadual yang diterbitkan, jadi 143 dan 186 mata setiap satu diterjemahkan kepada angka euro yang tepat. Angka-angka tersebut diindeks pada 1 Januari setiap tahun di bawah artikel 12 Besluit huurprijzen woonruimte, mengikut kaedah dalam artikel 27 Wet op de huurtoeslag. Oleh itu, sebarang angka yang anda baca hanya sah untuk tahun yang dinyatakan.

Bilik dan penginapan bukan mandiri yang lain

Bilik dan penginapan lain di mana anda berkongsi dapur atau bilik mandi, dinilai di bawah sistem berasingan — WWSO — yang juga dimodenkan dan dikuatkuasakan pada 1 Julai 2024. Perkara praktikal untuk pelajar dan profesional muda ialah tiada sektor bebas untuk bilik : walau bagaimanapun tinggi skornya, sesebuah bilik mempunyai sewa maksimum.

Surcaj: binaan baharu, monumen dan tenaga

Artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte membenarkan beberapa peningkatan pada sewa maksimum:

• Surcaj binaan baharu sebanyak 10% untuk kediaman pasaran pertengahan yang pembinaannya bermula sebelum 1 Januari 2028, memohon selama dua puluh tahun dari pendudukan pertama, bagi memastikan pembangunan pasaran pertengahan berdaya maju.
• Monumen negara (rijksmonument): caj tambahan sebanyak 35%.
• Monumen wilayah atau perbandaran: caj tambahan sebanyak 15%.
• Pemandangan bandar yang dilindungi: surcaj sebanyak 5% untuk kediaman yang dibina sebelum tahun 1965 di kawasan bandar yang dilindungi yang tidak disenaraikan.

Bangunan yang disenaraikan juga dilindungi daripada potongan label tenaga: monumen tidak akan kehilangan mata untuk label yang buruk, sebaliknya mendapat markah sifar untuk item tersebut. Tiada pengecualian pengubahsuaian yang berasingan; pengubahsuaian diteruskan melalui laluan biasa, jadi tuan tanah yang benar-benar menaik taraf hartanah — terutamanya label tenaganya — akan menaikkan sewa maksimum yang sah.

Tiga segmen tersebut

Jadual tersebut menetapkan kedudukan untuk tahun 2026. Amaun tersebut adalah sewa permulaan maksimum pada permulaan penyewaan baharu, tidak termasuk caj perkhidmatan, dan diindeks setiap 1 Januari.

Sempadan yang sama berada pada €900.07 dan €1,184.82 pada tahun 2025, dan pada €879.58 dan €1,157.95 apabila Akta itu berkuat kuasa pada 1 Julai 2024. Skor mata yang mengawal, bukan sewa yang diminta: rumah yang mendapat markah 160 mata adalah rumah pasaran pertengahan walaupun diiklankan pada harga €1,600, dan lebihan itu adalah menyalahi undang-undang.

Kontrak sedia ada: rejim peralihan

Akta ini terpakai sepenuhnya kepada setiap penyewaan yang dimuktamadkan pada atau selepas 1 Julai 2024. Bagi kontrak yang ditandatangani sebelum tarikh tersebut, peraturan peralihan berbeza mengikut skor mata:

• Sehingga 143 mata, dibiarkan di bawah ambang liberalisasi pada permulaan. Telah dikawal selia; WWS yang dimodenkan dan had maksimum baharu diguna pakai mulai 1 Julai 2024.
• Sehingga 143 mata, tetapi dibiarkan melebihi ambang liberalisasi pada permulaan — kontrak “liberal” untuk rumah yang sebenarnya mendapat markah rendah. Akta tersebut telah menangkap mereka daripada 1 Julai 2025, selepas tempoh peralihan selama setahun yang membolehkan tuan tanah menyesuaikan diri secara sukarela. Sejak tarikh itu, penyewa yang sedang menyewa boleh meminta sewa diturunkan kepada maksimum mata.
• 144 hingga 186 mata. Kontrak sedia ada adalah tidak terjejas. Maksimum pasaran pertengahan hanya akan menjejaskan pertukaran penyewa, apabila rumah itu disewakan seterusnya.
• 187 mata dan ke atas. Di luar rejim; tiada sewa permulaan maksimum.

Ini adalah bahagian Akta yang paling disalahertikan. Ramai penyewa menganggap peraturan pasaran pertengahan terpakai kepada mereka sekaligus; bagi kebanyakan penyewa pasaran pertengahan yang duduk, ia tidak terpakai. Mata masih berbaloi untuk dikira: flat yang kelihatan pasaran pertengahan boleh mendapat skor di bawah 143 sebaik sahaja label tenaga yang lemah dan nilai WOZ yang dihadkan diambil kira — dan flat itu dilindungi.

Penyataan mata yang mesti diberikan oleh tuan tanah kepada anda

Tuan tanah yang menyewakan rumah yang dikawal selia atau rumah pasaran sederhana mesti memberikan penyewa kiraan mata di bawah WWS atau WWSO, dengan sewa maksimum yang sepadan, pada permulaan tempoh penyewaan. Duti ini telah terpakai kepada perjanjian penyewaan baharu sejak 1 Julai 2024, apabila Akta Sewa Mampu Milik berkuat kuasa; kuasa dan instrumen penguatkuasaan Huurcommissie telah beroperasi sepenuhnya mulai 1 Januari 2025. Ia merupakan antara peraturan umum pemilikan tanah yang baik dalam artikel 2 Wet goed verhuurderschap, supaya pihak perbandaran boleh menguatkuasakannya. Ia adalah titik permulaan terbaik penyewa: minta satu secara bertulis, dan jika tiada yang datang, itu sendiri merupakan pelanggaran yang boleh dilaporkan.

Penguatkuasaan: daripada inisiatif penyewa kepada pihak perbandaran

Sebelum Akta ini, sewa yang berlebihan merupakan masalah penyewa: penyewa perlu memohon kepada Huurcommissie dalam tempoh enam bulan dari permulaan penyewaan, dan penyewa yang mempunyai kontrak sementara yang takut tidak akan diperbaharui selalunya tidak berbuat apa-apa. Akta ini telah memasukkan sewa maksimum ke dalam peraturan umum pemilikan tanah yang baik, dan sejak 1 Januari 2025, pihak berkuasa perbandaran boleh menguatkuasakan peraturan tersebut atas kehendak mereka sendiri, menggunakan tangga peningkatan Wet goed verhuurderschap:

• amaran;
• suatu perintah di bawah paksaan pentadbiran (last onder bestuursdwang) atau perintah penalti (onder dwangsom terakhir);
• denda pentadbiran (bestuurlijke boete), yang meningkat apabila diulang;
• dalam kes pelanggaran berulang yang paling serius, pengambilalihan pengurusan (nama atas), meletakkan harta tersebut di bawah pengurusan pihak ketiga.

Denda pentadbiran mempunyai had maksimum asas yang ditetapkan pada denda kategori keempat, €22,500, meningkat kepada €25,750 dan, bagi badan perundangan yang melakukan kesalahan semula, kepada €103,000 (artikel 19 Wet goed verhuurderschap). Setiap perbandaran juga mesti mengendalikan pusat pelaporan ( meldpunt ) di mana penyewa boleh melaporkan amalan penyewaan yang buruk, secara anonim jika mereka mahu.

Penguatkuasaan perbandaran tidak menggantikan remedi penyewa sendiri; ia berjalan seiring dengan remedi tersebut.

• Dalam tempoh enam bulan dari permulaan penyewaan, penyewa boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk menguji sewa permulaan di bawah artikel 7:249 Kanun Sivil Belanda. Sewa yang terlalu tinggi kemudiannya dikurangkan dengan kesan retrospektif kepada tarikh permulaan.
• Selepas tempoh tersebut, penyewa rumah yang dikawal selia atau rumah pasaran sederhana boleh mencadangkan pengurangan kepada tuan tanah dan, jika ditolak, membawa perkara tersebut kepada Suruhanjaya Undang-Undang di bawah artikel 7:254 Kanun Sivil Belanda. Pengurangan sedemikian biasanya berkuat kuasa untuk masa hadapan sahaja.
• Keputusan Suruhanjaya Undang-Undang mengikat pihak-pihak, tertakluk kepada rujukan pertikaian ke mahkamah daerah kecil dalam tempoh berkanun.

Berapakah kenaikan sewa setiap tahun?

Kenaikan sewa dihadkan secara berasingan daripada sewa permulaan, dan had tersebut ditetapkan semula setiap tahun.

• Rumah terkawal (sehingga 143 mata), mulai 1 Julai 2026: maksimum 4.1%, atau maksimum €25 jika sewa asas di bawah €350 sebulan. Siling 4.1% yang sama terpakai untuk bilik, karavan dan tempat penginapan.
• Rumah pasaran sederhana (144–186 mata), 2026: maksimum 6.1%. Jika kontrak itu sendiri menetapkan peratusan yang lebih rendah, angka kontraktual akan diguna pakai; jika ia menetapkan peratusan yang lebih tinggi, tuan tanah tidak boleh menggunakannya.

Kedua-dua had ini mengikuti formula berkanun yang sama: inflasi dan perkembangan upah yang dipersetujui secara kolektif, ditambah satu mata peratusan. Ia diumumkan setiap tahun dan kenaikan maksimum pasaran pertengahan bermula dari 1 Julai setiap tahun, jadi kedua-dua angka akan berubah untuk tahun 2027. Penyewa yang menganggap kenaikan itu berlebihan boleh mengemukakan cadangan tersebut kepada Suruhanjaya Huur; untuk kenaikan yang berkuat kuasa pada 1 Julai 2026, tarikh akhir yang diterbitkan ialah 1 November 2026.

Bagaimana Akta ini sesuai dengan undang-undang sewa Belanda yang lain

Akta Ketuanan Tanah yang Baik (Wet goed verhuurderschap)

Berkuat kuasa sejak 1 Julai 2023, Wet goed verhuurderschap menetapkan peraturan tatalaku kebangsaan untuk tuan tanah dan ejen penyewaan: tiada diskriminasi dalam pemilihan, tiada intimidasi, deposit tidak lebih daripada dua kali ganda sewa asas, perjanjian penyewaan bertulis, maklumat bertulis kepada penyewa, tiada yuran agensi berganda dan hanya caj perkhidmatan yang dibenarkan. Akta Sewa Mampu Milik telah menambah sewa maksimum dan kenaikan maksimum ke dalam senarai itu, jadi pertikaian sewa kini merupakan perkara sivil dan kawal selia.

Kontrak sementara selepas Wet vaste huurcontracten

Akta Kontrak Sewa Tetap berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, hari yang sama dengan Akta Sewa Mampu Milik, dan kedua-duanya paling baik dibaca bersama. Di bawah artikel 7:271 Kanun Sivil Belanda, penyewa baharu rumah serba lengkap kini menerima kontrak terbuka sebagai peraturan. Kontrak sementara hanya boleh dilakukan untuk kategori yang ditetapkan dalam perundangan yang diwakilkan — antaranya pelajar tertentu, orang yang menyewakan rumah mereka sendiri semasa bekerja di luar negara buat sementara waktu, penyewaan sementara sementara penyewa digantikan buat sementara waktu, dan orang yang memerlukan perumahan segera seperti pemegang status dan penyewaan peluang kedua — dan untuk penginapan bukan serba lengkap. Kategori tersebut dinyatakan dalam Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), yang berkuat kuasa pada 1 Julai 2024. Bagi warga antarabangsa, ini penting: kontrak dua tahun lama, yang menjadikan mencabar sewa yang berlebihan berisiko, bukan lagi menjadi perkara lalai.

Caj perkhidmatan

Caj perkhidmatan berada di luar had maksimum WWS dan merupakan laluan kerap untuk mendapatkan semula apa yang tidak dibenarkan oleh sistem mata. Hanya item yang dibenarkan sahaja yang boleh diserahkan, dan Suruhanjaya Perkhidmatan Awam boleh menilainya. Peraturan caj perkhidmatan baharu berkuat kuasa mulai 1 Januari 2027.

Apakah maksud Akta ini bagi tuan tanah, dan apa yang telah berlaku sejak itu

Bagi pelabur, Akta ini telah mengubah aritmetik dalam tiga cara. Siling pendapatan untuk unit pasaran pertengahan kini merupakan fungsi ciri-ciri bangunan yang boleh diukur dan bukannya permintaan tempatan, jadi flat yang terletak di lokasi yang baik tetapi kekurangan tenaga boleh bernilai jauh lebih rendah sebagai sewaan. Pengindeksan maksimum dihadkan, jadi pertumbuhan pendapatan adalah terhad. Dan jalan keluarnya adalah menarik: menjual kepada pemilik-penghuni selalunya bernilai lebih daripada terus menyewa.

Akibat yang dilaporkan secara meluas adalah tuan tanah swasta telah menjual unit yang dikawal selia dan yang baru dikawal selia, bekalan sektor bebas telah diperketatkan sementara sewa yang diminta di dalamnya telah meningkat, dan beberapa pembangunan pasaran pertengahan telah ditangguhkan. Surcaj binaan baharu dalam artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte bertujuan untuk mengatasi yang terakhir. Pemantauan pasaran oleh Kadaster, CBS dan kementerian membuktikan trend ini: sejak sistem mata diikat untuk segmen pasaran pertengahan sehingga dan termasuk 186 mata pada 1 Julai 2024, bilangan bekas rumah sewa yang dijual oleh tuan tanah swasta telah meningkat dan bekalan sektor bebas telah menguncup.

Akta ini kekal berkuat kuasa seperti yang digubal, dan Besluit huurprijzen woonruimte terus dipinda, yang paling baru-baru ini pada April 2026, jadi peraturan dan ambang penilaian adalah sasaran yang berubah. Laporan pemantauan formal mengenai Akta ini diterbitkan setiap tahun oleh Kementerian Perumahan dan Perancangan Ruang (VRO). Rang undang-undang yang berasingan, Wet toekomstbestendige huurcommissie (kertas parlimen 36791), membincangkan struktur yuran Huurcommissie, pertikaian caj perkhidmatan dan masa pemprosesan. Dewan Perwakilan telah meluluskannya pada 21 April 2026; di Senat, laporan jawatankuasa kedua telah dikeluarkan pada 14 Julai 2026 dan penyediaan bertulis masih berjalan.

Panduan praktikal

Jika anda seorang penyewa yang mengesyaki sewa terlalu tinggi

• Minta penyata mata ganjaran secara bertulis kepada tuan tanah, dengan menyatakan sama ada anda tidak pernah diberikan penyata tersebut.
• Adakah mata ganjaran dikira sendiri menggunakan semakan harga sewa Suruhanjaya Huur, dengan keluasan lantai, label tenaga, keputusan WOZ dan ruang luar anda tersedia.
• Semak tarikh kontrak anda dengan peraturan peralihan di atas — yang menentukan sama ada anda mempunyai tuntutan sekarang atau hanya semasa pembaharuan.
• Catatkan tempoh enam bulan dari permulaan tempoh penyewaan: di dalamnya anda boleh mendapatkan pengurangan retrospektif, di luarnya biasanya hanya pengurangan prospektif.
• Laporkan perkara tersebut kepada pihak berkuasa perbandaran anda secara selari. Penguatkuasaan tidak mengenakan sebarang kos dan tidak bergantung kepada kesediaan anda untuk membuat litigasi.
• Jangan berhenti membayar sebahagian daripada sewa begitu sahaja. Kurangkan hanya berdasarkan persetujuan atau keputusan.

Jika anda seorang tuan tanah yang memastikan portfolio dipatuhi

• Nilaikan setiap unit di bawah WWS atau WWSO semasa, seunit dan bukannya sebangunan, dan catatkan pengiraannya.
• Semak sama ada surcaj dikenakan — binaan baharu, monumen atau landskap bandar yang dilindungi — kerana ini mengubah siling secara material.
• Lihat label tenaga dengan teliti: menaik taraf penebat, kaca atau pemanasan adalah laluan paling sah ke arah sewa maksimum yang lebih tinggi.
• Asingkan caj perkhidmatan dan hanya kenakan caj kepada item yang dibenarkan, berserta penyata tahunan yang betul.
• Keluarkan penyata mata ganjaran dengan setiap perjanjian penyewaan baharu, dan simpan bukti bahawa anda telah berbuat demikian.
• Semak semula klausa kenaikan sewa dalam kontrak standard anda berbanding had tahunan; klausa yang membenarkan lebih banyak tidak boleh dikuatkuasakan setakat itu.
• Jika sesebuah unit mengalami kerugian di bawah had yang ditetapkan, dapatkan nasihat sebelum menstruktur semula. Pembinaan tiruan — caj perkhidmatan palsu, salah melabel flat sebagai bilik, penyewaan percutian yang didakwa — adalah perkara yang dicari oleh pasukan penguatkuasaan.