Setiap penyewa mempunyai hak mempunyai dua hak penting: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk menyewa perlindungan. Di mana kita membincangkan hak pertama penyewa berkaitan dengan tanggungjawab tuan tanah, hak kedua penyewa masuk dalam blog berasingan mengenai perlindungan sewa. Itulah sebabnya satu lagi persoalan menarik akan dibincangkan dalam blog ini: apa hak lain yang dimiliki oleh penyewa? Hak untuk menikmati hidup dan hak untuk menyewa perlindungan bukanlah satu-satunya hak yang dimiliki oleh penyewa terhadap tuan tanah. Sebagai contoh, penyewa juga berhak mendapat sejumlah hak dalam konteks pemindahan harta yang tidak melintasi sewa dan dan menyewakan. Kedua-dua hak tersebut dibincangkan secara berturut-turut dalam blog ini.
Pemindahan harta tanah tidak melebihi sewa
Paragraf 1 dari Artikel 7: 226 Kanun Sipil Belanda, yang berlaku untuk penyewa ruang kediaman dan komersial, menyatakan sebagai berikut:
"Pemindahan harta yang berkaitan dengan perjanjian penyewaan (…) oleh tuan tanah memindahkan hak dan kewajiban tuan tanah dari perjanjian penyewaan kepada pemeroleh"
Bagi penyewa, artikel ini bermaksud pertama-tama bahawa pemindahan hak milik harta tanah yang disewa, misalnya melalui penjualan oleh tuan tanah kepada orang lain, tidak menamatkan perjanjian sewa. Sebagai tambahan, penyewa dapat mengemukakan tuntutan terhadap pengganti undang-undang tuan tanah, setelah pengganti undang-undang ini memikul hak dan kewajiban tuan tanah. Untuk persoalan yang mana tuntutan yang tepat dimiliki oleh penyewa, adalah penting untuk menentukan terlebih dahulu hak dan kewajiban mana yang diberikan oleh pemilik tanah kepada pengganti sahnya. Menurut paragraf 3 dari Artikel 7: 226 Kanun Sipil, ini adalah hak dan kewajiban tuan tanah yang secara langsung berkaitan dengan penggunaan harta sewaan untuk pertimbangan yang harus dibayar oleh penyewa, yaitu sewa. Ini bermaksud bahawa tuntutan yang dapat dibuat oleh penyewa terhadap pengganti sah tuan tanah, pada prinsipnya, berkaitan dengan dua haknya yang paling penting: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk menyewa perlindungan.
Namun, sering kali, penyewa dan tuan tanah juga membuat perjanjian lain dalam perjanjian sewa dari segi kandungan lain dan merekodkannya dalam klausa. Contoh umum adalah klausa mengenai hak penyewa sebelum penyewa. Walaupun tidak memberi hak kepada penyewa untuk pengiriman, ini menyiratkan kewajiban tuan tanah untuk menawarkan: tuan tanah terlebih dahulu harus menawarkan harta yang disewa untuk dijual kepada penyewa sebelum dapat dijual kepada pengganti yang sah. Adakah tuan tanah seterusnya juga akan terikat dengan klausa ini terhadap penyewa? Mengikut undang-undang kes, ini tidak berlaku. Ini menunjukkan bahawa hak pra-pilihan penyewa tidak berkaitan langsung dengan sewa, sehingga klausa mengenai hak pembelian harta sewaan tidak diteruskan kepada pengganti sah tuan tanah. Ini hanya berbeza jika menyangkut pilihan pembelian dari penyewa dan jumlah yang perlu dibayar secara berkala kepada tuan tanah juga merangkumi unsur pampasan untuk pemerolehan akhir.
Pelupusan
Selain itu, Artikel 7: 227 Kanun Sipil menyatakan hal-hal berikut mengenai hak penyewa:
"Penyewa diberi kuasa untuk memberikan harta sewaan yang digunakan, secara keseluruhan atau sebahagian, kepada orang lain, kecuali dia harus menganggap bahawa pemberi pajak akan mempunyai keberatan yang wajar terhadap penggunaan orang lain."
Secara umum, jelas dari artikel ini bahawa penyewa berhak untuk menyewakan semua atau sebahagian harta yang disewa kepada orang lain. Mengingat bahagian kedua dari Artikel 7: 227 Kanun Sipil, penyewa tidak dapat, bagaimanapun, melakukan penyewaan jika dia memiliki alasan untuk mencurigai tuan tanah akan menentangnya. Dalam beberapa kes, keberatan tuan tanah terbukti, misalnya jika larangan penyewaan disertakan dalam perjanjian sewa. Sekiranya demikian, penyewaan oleh penyewa tidak dibenarkan. Sekiranya penyewa melakukan ini, mungkin ada denda sebagai balasannya. Denda ini kemudiannya harus dikaitkan dengan larangan penyewaan dalam perjanjian sewa dan terikat dengan jumlah maksimum. Sebagai contoh, penyewaan bilik dari Air & B dengan cara ini dapat dilarang dalam sewa, yang sering terjadi.
Dalam konteks ini, artikel 7: 244 Kanun Sipil juga penting untuk penyewaan ruang tempat tinggal, yang menyatakan bahawa penyewa tempat tinggal tidak dibenarkan menyewakan seluruh ruang tempat tinggal. Ini tidak berlaku untuk bahagian tempat tinggal, seperti bilik. Dengan kata lain, penyewa pada dasarnya bebas untuk menyewakan sebahagian tempat tinggal kepada orang lain. Pada prinsipnya, subtenant juga berhak untuk tinggal di harta yang disewa. Ini juga berlaku sekiranya penyewa harus mengosongkan harta sewaannya sendiri. Bagaimanapun, Artikel 7: 269 Kanun Sipil Belanda memperuntukkan bahawa tuan tanah akan terus menyewakannya dengan menjalankan undang-undang, walaupun perjanjian sewa utama telah berakhir. Walau bagaimanapun, syarat berikut mesti dipenuhi untuk tujuan artikel ini:
- Ruang kediaman yang bebas. Dengan kata lain, ruang tamu dengan akses sendiri dan kemudahan pentingnya sendiri, seperti dapur dan bilik mandi. Oleh itu, hanya sebuah bilik yang tidak dilihat sebagai ruang tamu yang bebas.
- Sewa perjanjian. Menjadi perjanjian antara penyewa dan subtenant yang memenuhi syarat untuk perjanjian sewa, seperti yang dijelaskan dalam Artikel 7: 201 Kanun Sipil.
- Perjanjian sewa berkaitan dengan penyewaan tempat tinggal. Dengan kata lain, perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah mesti berkaitan dengan sewa dan penyewaan ruang tempat peruntukan ruang kediaman yang sah berlaku.
Sekiranya peruntukan di atas tidak dipatuhi, subtenant masih tidak mempunyai hak atau hak untuk menuntut dari pemilik tanah hak untuk tetap berada di harta sewa setelah perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah telah ditamatkan, maka pengusiran juga tidak dapat dielakkan baginya. Sekiranya subtenant memenuhi syarat, dia harus mengambil kira hakikat bahawa tuan tanah dapat memulakan prosiding terhadap subtenant setelah enam bulan untuk menghentikan pemberhentian penyewaan dan pengosongan sewa.
Sama seperti ruang kediaman, ruang komersial juga dapat disewakan oleh penyewa. Tetapi bagaimana kaitan subtenant dengan tuan tanah dalam hal ini, jika penyewa tidak diberi kuasa untuk melakukannya atau harus mengosongkan harta yang disewa? Untuk tahun 2003 terdapat perbezaan yang jelas: tuan tanah tidak ada hubungannya dengan subtenant kerana subtenant hanya mempunyai hubungan sah dengan penyewa. Akibatnya, subtenant juga tidak memiliki hak dan dengan itu tuntutan terhadap tuan tanah. Sejak itu, undang-undang telah berubah mengenai hal ini dan menetapkan bahawa jika perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah berakhir, penyewa mesti menjaga kepentingan dan kedudukan subtenan dengan, misalnya, bergabung dengan subtenan dalam proses dengan tuan tanah. Tetapi jika perjanjian sewa utama masih ditamatkan setelah prosiding, hak subtenant juga akan berakhir.
Adakah anda penyewa dan adakah anda mempunyai pertanyaan mengenai blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Peguam kami adalah pakar dalam bidang undang-undang penyewaan dan dengan senang hati memberikan anda nasihat. Mereka juga dapat membantu anda secara sah sekiranya pertikaian sewa anda mengakibatkan proses undang-undang.