2021 adalah tahun di mana beberapa perkara akan berubah dalam bidang perundangan dan peraturan. Ini juga berlaku berkaitan dengan cukai perpindahan. Pada 12 November 2020, Dewan Perwakilan meluluskan rang undang-undang untuk penyesuaian cukai perpindahan. Tujuan rang undang-undang ini adalah untuk meningkatkan kedudukan pemula di pasar perumahan dalam hubungannya dengan pelabur, kerana pelabur sering terlalu cepat membeli rumah, terutama di kota-kota (lebih besar). Ini menjadikannya semakin sukar bagi pemula untuk membeli rumah. Anda boleh membaca di blog ini perubahan yang akan berlaku untuk kedua-dua kategori mulai 1 Januari 2021 dan apa yang harus anda perhatikan sebagai hasilnya.
Dua ukuran
Untuk merealisasikan objektif RUU yang dijelaskan di atas, dua perubahan, atau setidaknya langkah-langkah, akan diperkenalkan dalam bidang pajak perpindahan mulai tahun 2021. Diharapkan ini akan meningkatkan jumlah transaksi perumahan oleh pembeli permulaan dan mengurangkan urus niaga perumahan oleh pelabur.
Langkah pertama dalam konteks ini berlaku untuk pemula dan, secara ringkas, memerlukan pengecualian dari cukai pemindahan. Dengan kata lain, pemula tidak lagi perlu membayar cukai perpindahan dari 1 Januari 2021, sehingga pembelian rumah menjadi jauh lebih murah bagi mereka. Hasil pengecualian, jumlah kos yang berkaitan dengan pembelian rumah, bergantung pada peningkatan nilai rumah, akan benar-benar menurun. Harap maklum: pengecualian adalah satu kali dan harga rumah tidak boleh melebihi € 400,000 dari 1 April 2021. Di samping itu, pengecualian hanya berlaku apabila pemindahan harta tanah berlaku di notaris undang-undang sivil pada atau selepas 1 Januari 2021 dan saat menandatangani perjanjian pembelian tidaklah menentukan.
Langkah lain berkenaan dengan pelabur dan bermaksud bahawa pemerolehan mereka akan dikenakan cukai pada kadar umum yang lebih tinggi dari 1 Januari 2021. Kadar ini akan dinaikkan dari 6% menjadi 8% pada tarikh yang disebutkan. Tidak seperti permulaan, ia menjadi lebih mahal bagi pelabur untuk membeli rumah. Bagi mereka, jumlah kos yang berkaitan dengan pembelian rumah akan meningkat akibat kenaikan kadar cukai jualan. Secara kebetulan, kadar ini tidak hanya mengenakan pengambilalihan bukan kediaman, termasuk premis perniagaan, tetapi juga pemerolehan kediaman yang tidak akan digunakan atau hanya digunakan sementara sebagai kediaman utama. Dalam konteks ini, menurut memorandum penjelasan mengenai penyesuaian cukai perpindahan, pertimbangkan, misalnya, rumah percutian, rumah yang dibeli oleh ibu bapa untuk anak mereka dan rumah yang tidak dibeli oleh orang semula jadi, tetapi oleh undang-undang orang seperti syarikat perumahan.
Permulaan atau pelabur?
Tetapi apakah ukuran yang harus anda ingat? Dengan kata lain, adakah anda seorang pemula atau pelabur? Sama ada seseorang benar-benar memasuki pasar perumahan yang diduduki oleh pemilik untuk pertama kalinya dan tidak pernah memperoleh rumah sebelumnya, dapat dianggap sebagai titik awal untuk menjawab soalan ini. Namun, siapa yang memenuhi syarat untuk pengecualian pemula dan kepada siapa kenaikan kadar cukai perolehan dikenakan, tidak ditentukan berdasarkan kriteria ini. Tidak penting untuk pengecualian sama ada anda sebagai pembeli sudah memiliki rumah sebelumnya. Dengan kata lain, rumah itu tidak semestinya menjadi rumah pertama yang diduduki oleh anda untuk layak mendapat pengecualian.
Rang undang-undang untuk penyesuaian cukai pemindahan menggunakan titik permulaan yang sama sekali berbeza. Sama ada anda boleh diklasifikasikan sebagai starter dan oleh itu berpeluang pengecualian starter bergantung pada tiga kriteria kumulatif. Kriteria adalah seperti berikut:
- Zaman pemeroleh. Untuk dianggap sebagai permulaan, anda mesti berumur antara 18 hingga 35 tahun. Had atas 35 digunakan dalam rang undang-undang kerana siasatan AFM menunjukkan bahawa rata-rata lebih sukar untuk menanggung kos bagi pembeli pada usia yang lebih rendah daripada 35 tahun. Di samping itu, untuk penerapan pengecualian dengan had bawah 18 tahun, syarat yang anda berumur seumur hidup akan berlaku. Tujuan had yang lebih rendah ini adalah untuk mencegah penggunaan pengecualian pemula yang tidak betul: tidak mungkin perwakilan sah menggunakan pengecualian ketika membeli rumah atas nama anak di bawah umur. Tambahan pula, had umur mesti dikenakan bagi setiap pemeroleh, bahkan sekiranya satu rumah diperoleh oleh beberapa pemeroleh secara bersama. Sekiranya salah seorang pengambilalihan berusia lebih dari 15 tahun, perkara berikut berlaku untuk pembeli ini: tiada pengecualian dari pihaknya sendiri.
- Pengambilalihan sebelumnya tidak menggunakan pengecualian ini. Seperti disebutkan, pengecualian pemula hanya dapat digunakan sekali. Untuk memastikan bahawa peraturan ini tidak dilanggar, anda mesti menyatakan dengan jelas, tegas dan tanpa penolakan secara bertulis bahawa anda belum pernah menggunakan pengecualian permulaan. Penyataan bertulis ini kemudiannya harus diserahkan kepada notaris undang-undang sipil untuk memanfaatkan pengecualian dari pajak perpindahan. Pada prinsipnya, notaris undang-undang sivil dapat bergantung pada pernyataan bertulis ini, kecuali jika dia tahu bahawa pernyataan ini dikeluarkan dengan tidak betul. Sekiranya selepas itu muncul bahawa anda sebagai pemerolehan telah menerapkan pengecualian lebih awal walaupun terdapat pernyataan yang dikeluarkan, penilaian tambahan masih akan dibuat.
- Penggunaan rumah selain daripada sementara sebagai kediaman utama oleh pemeroleh. Dengan kata lain, skop pengecualian pemula terhad kepada pemeroleh yang sebenarnya akan tinggal di rumah. Berkenaan dengan syarat ini, anda juga perlu untuk menyatakan secara bertulis dengan jelas, tegas dan tanpa syarat bahawa rumah akan digunakan selain daripada sementara dan sebagai kediaman utama, serta menyerahkan pernyataan bertulis ini kepada notari undang-undang sivil sebelum pemerolehan jika pemerolehan melalui dia. Penggunaan sementara bermaksud, misalnya, penyewaan rumah atau penggunaannya sebagai rumah percutian. Sementara kediaman utama merangkumi pendaftaran dengan jemaah dan membangun kehidupan di sana (termasuk aktiviti sukan, sekolah, tempat beribadat, penjagaan anak, rakan, keluarga). Sekiranya, sebagai pemerolehan, anda tidak akan menggunakan rumah baru sebagai kediaman utama anda atau hanya sementara dari 1 Januari 2021, anda masih akan dikenakan cukai pada kadar umum 8%.
Penilaian kriteria ini, dan dengan demikian jawapan kepada persoalan sama ada anda memenuhi syarat untuk pengecualian, berlaku ketika rumah itu diperoleh. Lebih khusus lagi, inilah saat akta penjualan dibuat di notari. Segera sebelum pelaksanaan akta notaris, pernyataan tertulis mengenai syarat kedua dan ketiga juga harus diserahkan kepada notaris. Pada saat perjanjian pembelian ditandatangani tidak relevan untuk pengeluaran pernyataan bertulis, sama seperti untuk pengecualian pemula.
Pembelian kediaman adalah langkah penting bagi pemula dan pelabur. Adakah anda ingin tahu ke kategori mana anda berada dan langkah-langkah mana yang mesti anda pertimbangkan dari tahun 2021 dan seterusnya? Atau adakah anda memerlukan bantuan untuk membuat penyataan yang diperlukan untuk pengecualian? Kemudian hubungi Law & More. Peguam kami adalah pakar dalam bidang harta tanah dan undang-undang kontrak dan dengan senang hati memberikan bantuan dan nasihat kepada anda. Peguam kami juga dengan senang hati akan membantu anda dalam proses susulan, misalnya ketika menyusun atau memeriksa kontrak pembelian.