Perjanjian sewa mempunyai pelbagai aspek. Aspek penting dari ini adalah tuan tanah dan tanggungjawab yang dimilikinya terhadap penyewa. Titik awal berkenaan dengan kewajiban tuan tanah adalah "kenikmatan yang diharapkan oleh penyewa berdasarkan perjanjian sewa". Bagaimanapun, tanggungjawab tuan tanah berkait rapat dengan hak penyewa. Secara konkrit, titik permulaan ini bermaksud dua tanggungjawab penting untuk tuan tanah. Pertama sekali, kewajiban Artikel 7: 203 BW untuk menyediakan barang tersebut kepada penyewa. Sebagai tambahan, kewajiban pemeliharaan berlaku untuk tuan tanah, atau dengan kata lain peraturan kecacatan dalam Artikel 7: 204 Kanun Sipil Belanda. Apa sebenarnya maksud kedua-dua tanggungjawab tuan tanah, akan dibincangkan berturut-turut di blog ini.
Menyediakan harta sewa
Berkenaan dengan kewajiban utama tuan tanah pertama, Artikel 7: 203 Kanun Sipil Belanda menetapkan bahawa tuan tanah berkewajiban untuk menyediakan harta sewa kepada penyewa dan membiarkannya sejauh yang diperlukan untuk penggunaan yang disepakati. Penggunaan yang dipersetujui adalah, contohnya, penyewaan:
- (ruang bebas atau tidak mandiri) tempat tinggal;
- ruang perniagaan, dalam arti ruang niaga;
- ruang dan kantor bisnis lain seperti yang dijelaskan dalam Artikel 7: 203a BW
Penting untuk dijelaskan dengan jelas dalam kontrak sewa yang penggunaannya telah dipersetujui oleh pihak-pihak. Bagaimanapun, jawapan kepada persoalan apakah tuan tanah telah memenuhi kewajibannya akan bergantung pada apa yang telah dijelaskan oleh pihak-pihak dalam perjanjian sewa berkenaan dengan tujuan harta tanah yang disewa. Oleh itu, penting bukan sahaja untuk menyatakan tujuan, atau paling tidak penggunaan, dalam sewa, tetapi juga untuk menjelaskan dengan lebih terperinci apa yang dapat diharapkan oleh penyewa berdasarkannya. Dalam konteks ini, ini menyangkut, misalnya, kemudahan asas yang diperlukan untuk menggunakan harta sewa dengan cara tertentu. Sebagai contoh, untuk penggunaan bangunan sebagai tempat runcit, penyewa juga dapat menetapkan ketersediaan kaunter, rak tetap atau dinding partisi, dan keperluan yang sama sekali berbeza untuk ruang sewa misalnya yang dimaksudkan untuk penyimpanan kertas sampah atau besi buruk dapat ditetapkan dalam konteks yang dikemukakan ini.
Kewajipan penyelenggaraan (penyelesaian lalai)
Dalam konteks kewajiban utama kedua tuan tanah, Artikel 7: 206 Kanun Sipil Belanda menetapkan bahawa tuan tanah berkewajiban memperbaiki kerusakan. Apa yang harus dimengerti oleh cacat diuraikan lebih lanjut dalam Artikel 7: 204 Kanun Sipil: kecacatan adalah suatu kondisi atau ciri harta tersebut yang mengakibatkan harta itu tidak dapat memberikan kesenangan yang diharapkannya kepada penyewa di asas perjanjian sewa. Untuk itu, menurut Mahkamah Agung, kenikmatan merangkumi lebih dari sekadar keadaan harta yang disewa atau harta materialnya. Keadaan lain yang membatasi kenikmatan juga dapat menjadi cacat dalam arti Artikel 7: 204 BW. Dalam konteks ini, pertimbangkan, misalnya, aksesibilitas, aksesibilitas dan penampilan harta sewaan yang diharapkan.
Walaupun istilahnya luas, merangkumi semua keadaan yang membatasi kesenangan penyewa, harapan penyewa tidak boleh melebihi jangkaan rata-rata penyewa. Dengan kata lain, ini bermaksud bahawa penyewa tidak boleh mengharapkan lebih daripada harta yang dijaga dengan baik. Di samping itu, setiap kategori objek sewa masing-masing akan meningkatkan harapan mereka sendiri, menurut undang-undang kes.
Walau apa pun, tidak ada cacat jika objek penyewaan tidak memberikan jangkaan kenikmatan kepada penyewa sebagai akibat dari:
- keadaan yang disebabkan oleh penyewa berdasarkan kesalahan atau risiko. Sebagai contoh, kecacatan kecil pada harta yang disewa memandangkan pengagihan risiko undang-undang adalah untuk penyewa.
- Keadaan yang berkaitan dengan penyewa secara peribadi. Ini termasuk, misalnya, had toleransi yang sangat rendah berkenaan dengan suara hidup normal dari penyewa lain.
- Gangguan sebenar oleh pihak ketiga, seperti gangguan lalu lintas atau gangguan bunyi dari teres di sebelah rumah sewa.
- Tegasan tanpa gangguan sebenarnya, adalah keadaan di mana, misalnya, jiran penyewa hanya mengaku memiliki hak jalan melalui kebun penyewa, tanpa benar-benar menggunakannya.
Sekatan sekiranya melanggar tanggungjawab utama oleh tuan tanah
Sekiranya tuan tanah tidak dapat menyediakan harta sewaan kepada penyewa tepat pada waktunya, sepenuhnya atau sama sekali, maka ada kekurangan dari pihak tuan tanah. Perkara yang sama berlaku sekiranya terdapat kecacatan. Dalam kedua kes tersebut, kekurangan itu membawa sekatan kepada tuan tanah dan memberikan sejumlah kuasa kepada penyewa dalam konteks ini, seperti tuntutan:
- Pematuhan. Penyewa kemudian boleh menuntut dari tuan tanah untuk menyediakan harta yang disewa tepat pada waktunya, sepenuhnya atau sama sekali, atau untuk memperbaiki kerosakan itu. Namun, selagi penyewa tidak memerlukan tuan tanah diperbaiki, tuan tanah mungkin tidak dapat memperbaiki kerosakan tersebut. Walau bagaimanapun, jika ubat itu mustahil atau tidak munasabah, pemajak tidak perlu melakukannya. Sekiranya, sebaliknya, pemberi pinjam menolak pembaikan atau tidak melakukannya pada waktunya, penyewa boleh memperbaiki sendiri kerosakan tersebut dan memotong kosnya dari sewa.
- Pengurangan sewa. Ini adalah alternatif bagi penyewa sekiranya harta tanah yang disewa tidak disediakan tepat pada waktunya atau sepenuhnya oleh pemajak, atau jika terdapat kerosakan. Pengurangan sewa mesti dituntut dari mahkamah atau jawatankuasa penilaian sewa. Tuntutan mesti dikemukakan dalam tempoh 6 bulan setelah penyewa melaporkan kerosakan tersebut kepada tuan tanah. Mulai saat itu, pengurangan sewa juga akan berlaku. Namun, jika penyewa membiarkan tempoh ini berakhir, haknya untuk pengurangan sewa akan dikurangkan, tetapi tidak akan hilang.
- Penamatan perjanjian penyewaan sekiranya kekurangan sewa menjadikan kesenangan tidak mungkin dilakukan. Sekiranya kecacatan yang tidak perlu diselesaikan oleh pemberi pajak, misalnya kerana pemulihan itu tidak mungkin atau memerlukan perbelanjaan yang tidak dapat diharapkan daripadanya dalam keadaan tertentu, tetapi itu membuat kenikmatan yang dapat diharapkan oleh penyewa sama sekali tidak mungkin, baik penyewa maupun pemajak membubarkan pajakan. Dalam kedua kes ini, ini dapat dilakukan dengan pernyataan di luar hukum. Namun, seringkali tidak semua pihak setuju dengan pembubaran itu, sehingga proses undang-undang masih harus diikuti.
- pampasan. Tuntutan ini hanya disebabkan oleh penyewa sekiranya kekurangan, seperti adanya kecacatan, juga dapat dikaitkan dengan tuan tanah. Ini adalah kes, misalnya, jika kecacatan itu timbul setelah memasuki sewa dan dapat dikaitkan dengan pemberi pajak kerana, misalnya, dia tidak melakukan penyelenggaraan yang cukup pada harta yang disewa. Tetapi juga, jika terdapat kecacatan tertentu ketika sewa dimulakan dan pemberi pajak menyedarinya pada waktu itu, semestinya sudah mengetahuinya atau memberitahu penyewa bahawa harta yang disewa tidak mengalami kerosakan.
Adakah anda sebagai penyewa atau tuan tanah terlibat dalam pertikaian mengenai apakah tuan tanah memenuhi syarat atau tidak? Atau adakah anda ingin mengetahui lebih lanjut mengenai, misalnya, mengenakan sekatan terhadap tuan tanah? Kemudian hubungi Law & More. Kami peguam harta tanah adalah pakar dalam undang-undang penyewaan dan dengan senang hati memberikan anda bantuan atau nasihat undang-undang. Sama ada anda penyewa atau tuan tanah, di Law & More kami mengambil pendekatan peribadi dan bersama-sama dengan anda, kami akan mengkaji keadaan anda dan menentukan strategi (susulan).