Pengusiran adalah prosedur drastik untuk penyewa dan tuan tanah. Bagaimanapun, setelah diusir, penyewa terpaksa meninggalkan harta sewaan dengan semua barang mereka, dengan segala akibatnya yang jauh. Oleh itu, tuan tanah tidak boleh meneruskan pengusiran sekiranya penyewa gagal memenuhi tanggungjawabnya di bawah kontrak sewa. Walaupun pengusiran tidak diatur secara eksplisit oleh undang-undang, peraturan yang ketat berlaku untuk prosedur ini.
Untuk dapat meneruskan pengusiran, tuan tanah mesti menerima perintah pengusiran dari mahkamah. Perintah mahkamah ini termasuk kebenaran untuk mengasingkan harta sewaan pada tarikh yang ditentukan oleh mahkamah. Sekiranya penyewa tidak bersetuju dengan perintah pengusiran, penyewa boleh membuat rayuan terhadap perintah pengadilan ini. Mengemukakan rayuan biasanya menangguhkan kesan perintah mahkamah dan dengan demikian pengusiran, sehingga mahkamah rayuan memutuskan perkara ini. Namun, jika perintah pengusiran telah dinyatakan dapat dilaksanakan oleh pengadilan, rayuan penyewa tidak akan menyebabkan penangguhan dan tuan tanah dapat meneruskan pengusiran. Kejadian ini menimbulkan risiko kepada tuan tanah sekiranya mahkamah rayuan memutuskan pengusiran sebaliknya.
Sebelum mahkamah memberikan kebenaran untuk pengusiran, tuan tanah mesti telah menamatkan kontrak sewa. Tuan tanah boleh menghentikan melalui kaedah berikut:
Pembubaran
Untuk kaedah penamatan ini, mesti ada kekurangan penyewa dalam memenuhi kewajibannya dari kontrak sewa yang relevan, dengan kata lain ingkar. Ini berlaku sekiranya penyewa, misalnya, menimbulkan tunggakan sewa atau menyebabkan gangguan yang menyalahi undang-undang. Kekurangan penyewa mesti mencukupi sehingga pembatalan kontrak sewa dibenarkan. Sekiranya harta yang disewa berkenaan dengan tempat kediaman atau ruang perniagaan bersaiz sederhana, penyewa akan menikmati perlindungan dengan pengertian bahawa pembubaran hanya dapat dilakukan melalui prosedur pengadilan.
Pembatalan
Ini adalah cara penamatan lain. Keperluan yang harus dipenuhi oleh tuan tanah dalam konteks ini bergantung pada jenis harta tanah yang disewa. Jika properti yang disewakan menyangkut ruang kediaman atau ruang bisnis berukuran sedang, penyewa mendapat perlindungan dari arti pembatalan hanya terjadi pada sejumlah alasan yang lengkap sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7: 274 dan 7: 296 dari Kanun Sivil Belanda. Salah satu alasan yang boleh digunakan dalam kedua-dua kes tersebut adalah, misalnya, penggunaan harta sewaan secara peribadi. Di samping itu, pelbagai formaliti lain, seperti tarikh akhir, mesti dipatuhi oleh tuan tanah.
Adakah ruang yang disewa selain dari ruang tamu atau ruang perniagaan bersaiz sederhana, iaitu ruang perniagaan 230a? Dalam hal ini, penyewa tidak menikmati perlindungan sewa seperti yang disebutkan di atas dan tuan tanah dapat memberhentikan kontrak sewa dengan cepat dan mudah. Walau bagaimanapun, ini sama sekali tidak berlaku untuk pengusiran. Bagaimanapun, penyewa ruang perniagaan 230a yang berhak mendapat perlindungan pengusiran di bawah Artikel 230a Kanun Sivil Belanda dalam arti bahawa penyewa dapat meminta perpanjangan tempoh pengusiran maksimum satu tahun dalam dua bulan dari pemberitahuan pengusiran secara bertulis. Permintaan sedemikian juga boleh dibuat kepada penyewa yang telah meninggalkan atau mengosongkan tempat sewaan. Sekiranya penyewa telah mengajukan permintaan untuk perpanjangan tempoh pengusiran, penilaian permintaan ini akan dibuat dengan keseimbangan kepentingan. Mahkamah akan mengabulkan permintaan ini sekiranya kepentingan penyewa rosak teruk akibat pengusiran dan harus melebihi kepentingan tuan tanah untuk menggunakan harta yang disewa. Sekiranya mahkamah menolak permintaan tersebut, tidak ada rayuan atau kasasi yang terbuka bagi penyewa terhadap keputusan ini. Ini hanya berbeza jika pengadilan salah menerapkan atau tidak menerapkan Artikel 230a Kanun Sivil Belanda.
Sekiranya tuan tanah telah menyelesaikan semua langkah yang diperlukan dalam prosedur pengusiran dengan betul dan mahkamah memberikan kebenarannya untuk mengusir harta yang disewakan, ini tidak bermaksud tuan tanah boleh meneruskan pengusiran itu sendiri. Sekiranya dia melakukannya, tuan tanah selalunya akan bertindak menyalahi undang-undang terhadap penyewa, sehingga penyewa dapat menuntut pampasan dalam kes tersebut. Kebenaran mahkamah hanya bermaksud bahawa tuan tanah boleh mengusir harta sewaan. Ini bermaksud bahawa tuan tanah mesti menggaji seorang bailif untuk pengusiran. Penjamin juga akan memberikan perintah pengusiran kepada penyewa, memberi penyewa peluang terakhir untuk meninggalkan harta sewaannya sendiri. Sekiranya penyewa tidak melakukan ini, kos untuk pengusiran sebenar akan ditanggung oleh penyewa.
Adakah anda mempunyai pertanyaan atau adakah anda memerlukan bantuan undang-undang dalam prosedur pengusiran? Sila hubungi Law & More. Peguam kami adalah pakar dalam bidang undang-undang penyewaan dan dengan senang hati memberikan anda nasihat dan / atau bantuan dalam prosedur pengusiran.