Rumah percutian di taman Belanda: pemilikan, peraturan taman dan tinggal di sana

Apabila anda membeli rumah percutian di taman Belanda, anda biasanya tidak membeli rumah biasa: tiga set peraturan menentukan apa yang anda boleh lakukan dengannya. Surat ikatan notari menetapkan hak harta anda, peraturan taman mengawal penggunaan harian, dan pelan persekitaran perbandaran (omgevingsplan) hampir selalu melarang tinggal di sana secara kekal, apa sahaja yang diberitahu oleh penjual atau pengendali taman.

Artikel ini menerangkan apa yang sebenarnya anda beli, apa yang boleh dikenakan oleh peraturan taman, bila pihak perbandaran boleh bertindak terhadap pendudukan tetap, dan dokumen yang anda perlukan sebelum anda menandatangani. Ia hanya merangkumi undang-undang Belanda.

Apa yang sebenarnya anda beli di taman percutian?

Anda membeli pemilikan penuh, pajakan jangka panjang atau hak superfisi, dan hanya surat ikatan notari dan entri Pendaftaran Tanah (Kadaster) yang memberitahu anda yang mana satu. Brosur tidak menentukan perkara ini.

Dalam pembelian biasa, anda memperoleh tanah dan bangunan tersebut, kerana bangunan yang melekat secara kekal pada tanah adalah milik pemilik tanah (Perkara 5:20 Kanun Sivil Belanda, BW). Di taman percutian, ini selalunya berbeza. Terdapat tiga struktur:

• Pemilikan penuh (eigendom). Anda memiliki plot dan chalet tersebut. Ini adalah kedudukan yang paling kukuh dan paling mudah untuk dibiayai dan dijual semula. Anda kekal terikat dengan peraturan taman dan pelan alam sekitar.
• Pajakan panjang (erfpacht). Pengendali menyimpan tanah tersebut dan memberikan anda hak untuk memegang dan menggunakannya (Perkara 5:85 BW), biasanya dengan syarat sewa tanah tahunan (kanon).
• Hak superficies (opstalrecht). Anda memiliki chalet manakala orang lain memiliki tanah tersebut (Perkara 5:101 BW). Di taman, hak ini selalunya bergantung pada pajakan jangka panjang atau pajakan plot, jadi ia berakhir apabila hak asasi itu berakhir.

Apakah terma pajakan panjang atau hak superfisi yang perlu anda semak?

Semak baki tempoh, klausa semakan kanun, sekatan pemindahan, pampasan pada akhir dan alasan penamatan. Lima perkara ini menentukan nilai apa yang anda beli.

Bacalah surat ikatan penciptaan dan syarat-syarat umum yang dilampirkan padanya, bukan sahaja butiran jualan. Apabila pajakan panjang tamat, bekas pemegang pajakan pada prinsipnya berhak mendapat pampasan untuk nilai bangunan (Perkara 5:99 BW), tetapi surat ikatan boleh mengecualikan perkara itu. Pemegang pajakan boleh menamatkan pajakan melainkan jika surat ikatan menyatakan sebaliknya; pemilik boleh menamatkan jika anda gagal membayar kanun selama dua tahun berturut-turut atau melanggar kewajipan lain dengan serius (Perkara 5:87 BW).

Pajakan panjang dengan tempoh baki pendek atau klausa semakan terbuka adalah satu liabiliti. Ia timbul apabila anda cuba menjual chalet atau mendapatkan gadai janji ke atasnya.

Bagaimanakah kontrak pembelian, tempoh bertenang dan notari berfungsi?

Pembelian mestilah secara bertulis dan, sebagai pembeli persendirian, anda mempunyai tempoh bertenang selama tiga hari. Pemilikan hanya akan berpindah apabila surat ikatan notari didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Tanah.

Apabila seseorang individu membeli hartanah yang bertujuan untuk didiami, pembelian tersebut mesti dipersetujui secara bertulis (Perkara 7:2 BW). Selepas anda menerima kontrak yang ditandatangani, anda mempunyai masa tiga hari untuk membatalkan pembelian tanpa memberikan alasan. Chalet yang digunakan sebagai rumah percutian biasanya akan tertakluk kepada peraturan ini; untuk plot kosong atau unit mudah alih, minta notari mengesahkan sama ada ia terpakai. Oleh itu, perjanjian lisan di pejabat taman tidak mencukupi.

Kekalkan dua perlindungan. Pertama, syarat pembiayaan dengan tarikh akhir yang realistik: lebih sedikit pemberi pinjaman membiayai rumah percutian, dan beberapa pembinaan pajakan panjang tidak dapat dibiayai langsung. Kedua, pendaftaran pembelian dalam daftar awam (Perkara 7:3 BW). Ini melindungi anda daripada penjualan, pergantungan atau kebankrapan penjual kemudian, dengan syarat pemindahan berlaku dalam tempoh enam bulan dari pendaftaran.

Pemindahan berlaku melalui akta notari , diikuti dengan pendaftaran dalam daftar awam (Perkara 3:89 BW). Notari menyemak hak milik, gadai janji dan lampiran. Notari tidak menyemak sama ada peraturan taman sesuai dengan anda, sama ada pelan alam sekitar membenarkan penggunaan yang dimaksudkan, atau sama ada kanun tersebut akan dinaikkan.

Apakah yang boleh dikenakan oleh peraturan taman?

Peraturan taman (parkreglement) boleh mengawal rupa dan saiz chalet anda, penyewaan, penggunaan kemudahan dan pembayaran yuran taman. Semak bagaimana ia mengikat anda dan bagaimana ia boleh diubah.

Peraturan-peraturan ini biasanya dikenakan melalui klausa rantai (kettingbeding) dengan penalti, melalui obligasi kualitatif yang didaftarkan terhadap plot (Perkara 6:252 BW), atau melalui keahlian wajib persatuan pemilik atau koperasi. Mekanisme ini menentukan sama ada peraturan tersebut mengikat anda dan sama ada ia boleh dipinda tanpa persetujuan anda.

Tanyakan secara khusus siapa yang boleh meminda peraturan dan dengan majoriti berapa. Jika pengendali atau mesyuarat agung boleh mengubah peraturan secara unilateral, anda membeli sasaran bergerak. Pelanggaran boleh menyebabkan penalti kontrak dan, di bawah pajakan panjang, kepada penamatan kerana kegagalan prestasi yang serius (Perkara 5:87 BW).

Apakah yang dilindungi oleh yuran taman tahunan?

Sumbangan taman tahunan ini meliputi jalan raya, lampu, air, kehijauan, kaunter penerimaan tetamu dan kemudahan kongsi. Ia adalah wajib dan ditetapkan oleh pengendali atau persatuan, bukan oleh badan awam.

Sumbangan tersebut melebihi mana-mana kanun dan boleh meningkat dengan mendadak. Tanyakan angka-angka lima tahun yang lalu, asas penetapannya, dana rizab dan pelan penyelenggaraan jangka panjang. Taman dengan kemudahan usang dan tiada dana rizab akan mengenakan bil yang besar kepada anda lambat laun.

Bolehkah anda menyewakan rumah percutian ini kepada orang lain?

Peraturan taman akan menentukan terlebih dahulu sama ada anda boleh menyewa chalet tersebut. Peraturan perbandaran dan pelan alam sekitar boleh menambah had selanjutnya.

Tiga rejim adalah perkara biasa. Penyewaan dilarang sama sekali; penyewaan adalah wajib tetapi hanya melalui pengendali, yang menerima komisen dan mengawal kalendar; atau penyewaan adalah percuma, tertakluk kepada syarat-syarat tempoh minimum dan jenis tetamu. Klausa ini jarang boleh dirunding selepas selesai.

Jika taman ini mengendalikan kolam penyewaan wajib, baca perjanjian eksploitasi dengan teliti seperti surat ikatan. Semak tempoh, tempoh notis, sebarang pulangan terjamin dan apa yang berlaku kepada tempahan anda jika pengendali digantikan atau muflis. Pihak berkuasa tempatan juga boleh mengenakan cukai pelancong (toeristenbelasting) ke atas penginapan semalaman.

Bolehkah anda tinggal secara kekal di rumah percutian?

Di kebanyakan taman, anda mungkin tidak boleh berbuat demikian, kerana pelan alam sekitar memberikan plot tersebut fungsi rekreasi. Hanya keputusan pihak perbandaran sahaja yang boleh mengubahnya, bukan kenyataan oleh penjual atau pengendali.

Sejak Akta Alam Sekitar dan Perancangan (Omgevingswet) berkuat kuasa pada 1 Januari 2024, penggunaan setiap plot dikawal oleh pelan alam sekitar perbandaran. Setiap perbandaran mempunyai pelan sementara yang mengandungi pelan pengezonan lama dan mesti menggantikannya dengan pelan baharu sebelum 1 Januari 2032. Oleh itu, dokumen yang ditunjukkan kepada anda mungkin masih boleh dibaca seperti pelan pengezonan lama.

Eksekutif perbandaran (college van burgemeester en wethouders) menguatkuasakan pelan tersebut dengan perintah tertakluk kepada bayaran penalti (last onder dwangsom, Perkara 5:31d Akta Undang-undang Pentadbiran Am, Awb) atau perintah untuk penguatkuasaan pentadbiran (last onder bestuursdwang, Perkara 5:21 Awb). Undang-undang kes pentadbiran Belanda memikul tanggungjawab pada prinsipnya untuk menguatkuasakan. Pihak perbandaran hanya boleh menahan diri jika pengesahan sedang dalam proses yang konkrit atau penguatkuasaan tidak seimbang.

Pihak berkuasa tempatan menggunakan penggunaan air, kutipan sisa, pos dan daftar penduduk (BRP) sebagai bukti pendudukan tetap. Kekurangan perumahan telah mengubah banyak pihak berkuasa tempatan daripada toleransi kepada penguatkuasaan aktif.

Kepercayaan manakah tentang kehidupan kekal yang salah?

Tiga kepercayaan umum tidak mempunyai asas undang-undang. Setiap satu boleh menyebabkan anda kehilangan rumah atau beberapa ribu euro dalam pembayaran penalti.

• "Pendudukan yang lama mewujudkan hak." Ia tidak. Tiada tempoh preskripsi yang menghalalkan pelanggaran pelan alam sekitar.
• "Penjual kata ia baik-baik sahaja." Kenyataan oleh penjual, ejen atau pengendali tidak mengikat pihak perbandaran. Paling banyak ia memberi anda tuntutan terhadap penjual di bawah peraturan pematuhan Perkara 7:17 BW.
• "Toleransi masa lalu adalah kebenaran." Ketidakkuatkuasaan tidak mewujudkan hak untuk masa depan; perubahan dasar atau satu aduan daripada jiran boleh menamatkannya.

Terdapat pengecualian yang terhad. Sebuah majlis perbandaran boleh membenarkan pendudukan oleh orang yang dinamakan melalui permit peribadi atau keputusan rasmi untuk menerimanya, biasanya hanya jika pendudukan bermula sebelum tarikh akhir dalam dasar tempatan. Kebenaran itu bersifat peribadi: ia luput apabila orang itu pergi dan tidak diserahkan kepada pembeli. Minta untuk melihat keputusan tersebut dan semak nama siapa yang tertera di atasnya.

Berapakah kos memiliki rumah percutian setiap tahun?

Selain harga belian, bajet untuk kanun, sumbangan taman, cukai perbandaran, insurans dan penyelenggaraan. Pembiayaan dan penjualan semula juga lebih sukar berbanding rumah biasa.

Caj perbandaran termasuk cukai harta (OZB) dan, jika anda menyewakan chalet, cukai pelancong. Penyelenggaraan chalet yang dibina ringan biasanya lebih tinggi bagi setiap meter persegi berbanding rumah bata. Lebih sedikit pemberi pinjaman yang mengambil bahagian, tempohnya lebih pendek dan pinjaman-ke-nilai adalah lebih rendah; Jaminan Gadai Janji Kebangsaan (NHG) tidak meliputi harta rekreasi. Chalet dalam pajakan panjang dengan baki tempoh yang semakin mengecil boleh kehilangan nilai.

Layanan cukai ke atas hartanah kedua dan pendapatan penyewaan adalah urusan penasihat cukai (belastingadviseur). Ia mengikut penggunaan sebenar hartanah tersebut, dan penggunaan yang tidak dibenarkan oleh pelan alam sekitar cenderung menimbulkan masalah di kedua-dua aspek.

Apa yang perlu anda semak sebagai pembeli?

Sebagai pembeli, anda menanggung risiko apa-apa sahaja yang anda tidak semak sebelum menandatangani. Gunakan senarai ini:

• Dapatkan surat ikatan penciptaan pajakan panjang atau hak superfisi, dengan syarat umum, kanun semasa dan mekanisme semakan.
• Minta ekstrak Pendaftaran Tanah semasa yang menunjukkan gadai janji, easemen dan obligasi kualitatif berdaftar.
• Dapatkan peraturan taman yang lengkap, prosedur pindaan dan artikel mana-mana persatuan yang anda mesti sertai.
• Minta sumbangan taman untuk tempoh lima tahun yang lalu, dana rizab dan pelan penyelenggaraan.
• Dapatkan pelan alam sekitar peraturan untuk plot tertentu daripada pihak perbandaran, bukan daripada penjual, dengan pengesahan bertulis mengenai pendudukan tetap.
• Jalankan tinjauan struktur dan semak apa yang boleh dibina semula atau dilanjutkan di bawah pelan dan peraturan taman.

Apa yang perlu anda semak sebagai penjual?

Sebagai penjual, anda mesti menyerahkan apa yang dijangkakan oleh pembeli di bawah kontrak (Perkara 7:17 BW). Pernyataan yang salah tentang penggunaan atau kos boleh menyebabkan pembubaran atau kerosakan.

• Jangan nyatakan atau cadangkan bahawa pendudukan tetap dibenarkan melainkan anda mempunyai keputusan bertulis daripada pihak perbandaran.
• Dedahkan sebarang permit peribadi atau keputusan toleransi dan jelaskan bahawa ia tidak diserahkan kepada pembeli.
• Berikan surat ikatan, peraturan taman dan angka sumbangan taman terkini sebelum kontrak ditandatangani.
• Semak sama ada persetujuan pengendali diperlukan untuk pemindahan dan mintanya tepat pada waktunya.
• Dedahkan surat penguatkuasaan yang belum selesai, pertikaian dengan pengendali dan kecacatan yang diketahui.

Apa yang boleh kami bantu anda dengan pembelian rumah percutian?

Peguam hartanah kami membantu pembeli, penjual dan pemilik rumah percutian; panduan undang-undang hartanah kami merangkumi topik berkaitan.

• Kami menyemak surat ikatan pajakan jangka panjang atau permukaan dan peraturan taman sebelum anda menandatangani.
• Kami menyemak pelan alam sekitar untuk plot anda dan meminta pengesahan bertulis daripada pihak perbandaran.
• Kami mendraf atau menyemak kontrak pembelian, termasuk syarat pembiayaan dan pendaftaran di bawah Perkara 7:3 BW.
• Kami mendraf bantahan (bezwaar) terhadap perintah penguatkuasaan dan memfailkannya dalam tempoh masa enam minggu.
• Kami akan mengendalikan pertikaian dengan pengendali taman mengenai yuran, pindaan kepada peraturan atau penamatan hak anda.

Ringkasan

• Surat ikatan dan Pejabat Pendaftaran Tanah memutuskan sama ada anda memiliki tanah tersebut, memegang pajakan jangka panjang atau mempunyai hak superfisi.
• Sebagai pembeli persendirian, anda mempunyai tempoh bertenang selama tiga hari selepas menerima kontrak bertulis (Perkara 7:2 BW).
• Peraturan taman mengawal penggunaan, penyewaan dan yuran; semak bagaimana ia boleh dipinda.
• Pendudukan tetap biasanya dilarang oleh pelan alam sekitar; pendudukan atau toleransi yang lama tidak mewujudkan hak.
• Dapatkan jawatan perancangan daripada pihak perbandaran itu sendiri sebelum anda menandatangani.

Soalan lazim