Membeli rumah semasa perceraian: siapa yang memilikinya?

Ya, anda boleh membeli rumah baharu semasa perceraian anda, tetapi pemiliknya bergantung pada rejim harta sepencarian anda dan masanya. Jika anda berkahwin dalam harta bersama dan membeli sebelum petisyen perceraian difailkan, rumah tersebut secara prinsipnya jatuh ke dalam komuniti dan pasangan anda berkongsi di dalamnya; jika anda membeli selepas petisyen difailkan, ia secara prinsipnya adalah milik anda sahaja.

Di bawah ini kami terangkan bagaimana rejim harta sepencarian anda berfungsi, mengapa tarikh pemfailan adalah penting, sama ada anda memerlukan persetujuan pasangan anda, bagaimana pemberi pinjaman melihat situasi anda, dan apakah kesannya terhadap nafkah dan cukai.

Isi kandungan

Bagaimanakah rejim harta sepencarian anda mempengaruhi rumah baharu?

Rejim harta sepencarian anda menentukan siapa yang akan menjadi pemilik rumah yang anda beli semasa prosiding perceraian. Tanpa mengetahui rejim anda, anda tidak dapat menilai akibat daripada pembelian.

Dalam komuniti harta benda ( gemeenschap van goederen ), aset dan hutang dikongsi. Dengan perjanjian pranikah ( huwelijkse voorwaarden ), ini boleh diatur secara berbeza sama sekali, dan perkataan tepat perjanjian anda adalah penentu.

Komuniti harta

Jika anda berkahwin sebelum 1 Januari 2018 tanpa perjanjian pranikah, anda pada prinsipnya berkahwin dalam harta pusaka umum: hampir semua yang dimiliki oleh mana-mana pasangan termasuk dalam harta tersebut. Jika anda berkahwin pada atau selepas tarikh tersebut tanpa perjanjian pranikah, persekutuan terhad terpakai, yang pada prinsipnya merangkumi apa yang anda peroleh semasa perkahwinan. Dalam kedua-dua kes, rumah yang anda beli semasa perkahwinan pada prinsipnya termasuk dalam persekutuan, bersama-sama dengan hutang gadai janji, dan pasangan anda berkongsi di dalamnya walaupun hanya nama anda yang tertera pada surat ikatan.

Pengasingan harta

Perjanjian pranikah dengan pemisahan harta sepenuhnya memberi anda lebih banyak kebebasan. Jika tiada komuniti wujud, anda boleh membeli rumah sendiri tanpa pasangan anda menjadi pemilik bersama.

Rumah baharu itu adalah hak milik peribadi anda.
Pasangan anda tidak berkongsi sebarang kenaikan atau penurunan nilai.
Pembahagian dalam perceraian menjadi lebih mudah.

Nota: ramai orang percaya bahawa mereka mempunyai pemisahan harta sepenuhnya, manakala perjanjian pranikah mereka mengandungi klausa komuniti terhad atau penyelesaian ( verrekenbeding ). Di bawah klausa penyelesaian berkala atau muktamad, nilai rumah yang dibeli semasa perkahwinan mungkin masih perlu dikongsi. Sentiasa semak perkataan tepat perjanjian anda.

Mengapakah tarikh petisyen perceraian menjadi penentu?

Bagi perkahwinan dalam harta bersama, sebaik sahaja petisyen perceraian difailkan di mahkamah, apa yang menjadi milik bersama akan ditentukan. Apa yang anda perolehi selepas tarikh tersebut tidak lagi termasuk dalam perjanjian tersebut.

Di bawah Perkara 1:99 Kanun Sivil Belanda (BW), dalam kes perceraian, komuniti dibubarkan pada saat petisyen perceraian difailkan. Peraturan ini telah terpakai sejak tahun 2012. Terhadap pihak ketiga yang tidak menyedarinya, pembubaran hanya berkuat kuasa jika petisyen telah didaftarkan dalam daftar harta sepencarian ( huwelijksgoederenregister ).

Sebelum petisyen difailkan

Selagi petisyen perceraian belum difailkan, anda kekal terikat sepenuhnya kepada pasangan anda di bawah undang-undang harta sepencarian. Membeli rumah pada peringkat ini mempunyai akibat yang meluas.

Rumah baharu itu pada prinsipnya menjadi sebahagian daripada komuniti.
Pasangan anda turut serta di dalamnya, sesiapa sahaja yang menandatangani surat ikatan itu.
Pinjaman gadai janji pada prinsipnya merupakan hutang komuniti, yang mana komuniti bertanggungjawab ke atasnya.
Dalam pembahagian itu, ia mesti diputuskan siapa yang akan mengambil alih rumah itu, atau sama ada ia akan dijual.

Risiko membeli pada peringkat ini:

Anda mencipta aset tambahan yang mesti dibahagikan.
Pasangan anda boleh menuntut separuh daripada sebarang peningkatan nilai.
Pemiutang pasangan anda pada prinsipnya juga boleh mengambil tindakan terhadap aset komuniti, termasuk rumah ini.

Selepas petisyen difailkan

Dari saat petisyen perceraian difailkan di mahkamah, komuniti tersebut dibubarkan dan pengambilalihan baharu tidak lagi termasuk di dalamnya. Itu mengubah kedudukan secara asasnya.

Rumah baharu yang anda beli sekarang secara prinsipnya adalah milik harta anda sendiri.
Pasangan anda tidak berkongsi di dalamnya.
Hutang gadai janji baharu yang anda ambil pada prinsipnya adalah hutang anda sendiri.
Rumah itu tidak perlu dimasukkan dalam pembahagian komuniti.

Adakah terdapat pengecualian sebelum tarikh pemfailan?

Ya. Sebuah rumah boleh kekal di luar komuniti walaupun anda membelinya semasa perkahwinan, jika anda membayar lebih daripada separuh daripadanya daripada aset peribadi anda sendiri.

Di bawah Perkara 1:95(1) BW, aset yang diperoleh pasangan untuk pertimbangan kekal di luar komuniti jika lebih daripada separuh harga dibayar atas perbelanjaan harta pasangan itu sendiri. Contohnya ialah wang yang anda warisi atau terima sebagai hadiah dengan klausa pengecualian ( uitsluitingsclausule ), atau wang yang telah jatuh di luar komuniti di bawah perjanjian pranikah anda.

Lebih separuh daripada harga belian mestilah datang daripada harta anda sendiri.
Asal usul wang tersebut mesti dapat dibuktikan, contohnya dengan penyata bank dan wasiat atau surat ikatan hadiah.
Adalah bijak untuk merekodkan asal usul dana apabila rumah dipindahkan, contohnya dalam akta notari, supaya tiada perbincangan mengenainya kemudian.

Jika anda juga memerlukan gadai janji yang besar, selalunya sukar untuk memenuhi ujian "lebih daripada separuh". Dapatkan nasihat sebelum anda menandatangani.

Perlukah anda mendapatkan persetujuan pasangan anda?

Untuk membeli rumah baharu yang anda tidak diami bersama, anda tidak memerlukan persetujuan berkanun pasangan anda. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman boleh meminta kerjasama pasangan anda selagi anda masih berkahwin.

Perkara 1:88 BW memerlukan persetujuan pasangan yang satu lagi untuk beberapa tindakan terhad: antara lain, menjual, membebankan atau menyewakan rumah yang didiami bersama pasangan atau yang didiami pasangan yang satu lagi, memberi hadiah di luar kebiasaan, dan bertindak sebagai penjamin. Gadai janji ke atas rumah baharu yang bukan rumah perkahwinan tidak termasuk dalam artikel tersebut.

Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, pemberi pinjaman gadai janji masih boleh meminta tandatangan pasangan anda, atau bukti bahawa petisyen perceraian telah difailkan dan didaftarkan, selagi perceraian itu belum didaftarkan dengan pejabat pendaftaran sivil. Itu adalah syarat pemberi pinjaman, bukan keperluan statutori. Jika pasangan anda enggan bekerjasama, bincangkan dengan pemberi pinjaman bukti yang akan diterima, atau buat pengaturan mengenainya dalam perjanjian perceraian.

Bagaimana untuk mendapatkan gadai janji semasa perceraian?

Ia mungkin, tetapi pemberi pinjaman berhati-hati dan mahukan kepastian tentang kedudukan kewangan anda selepas perceraian. Perjanjian yang jelas tentang rumah tangga dan nafkah biasanya merupakan syarat untuk tawaran yang mengikat.

Langkah-langkah untuk permohonan gadai janji:

Petakan kedudukan kewangan anda: pendapatan, hutang, kos perumahan dan sebarang penyelenggaraan yang akan anda bayar atau terima.
Buat (draf) perjanjian perceraian (perjanjian echtscheidings) dengan pengaturan mengenai rumah tangga, pembahagian sebarang nilai lebihan atau hutang baki, dan nafkah.
Dapatkan kejelasan tentang rumah perkahwinan: pemberi pinjaman ingin tahu sama ada ia akan dijual atau diambil alih oleh salah seorang daripada anda, dan sama ada anda akan dibebaskan daripada gadai janji sedia ada.
Bercakap dengan penasihat gadai janji lebih awal dan pastikan kapasiti pinjaman anda dikira dengan dan tanpa penyelenggaraan.

Tanpa pengaturan yang jelas tentang rumah tangga dan nafkah, pemberi pinjaman selalunya tidak akan mengeluarkan tawaran yang mengikat kerana ia ingin mengambil kira semua kos masa hadapan. Sesetengah pemberi pinjaman mengeluarkan tawaran bersyarat yang menjadi muktamad setelah perjanjian perceraian ditandatangani.

Apakah akibatnya bagi setiap senario?

Gambaran keseluruhan di bawah menunjukkan perbezaan utama bagi perkahwinan dalam harta bersama.

senario	Pemilikan	Hutang gadai janji	Kesan ke atas penyelenggaraan
Beli sebelum petisyen difailkan	Pada prinsipnya dalam komuniti	Pada prinsipnya hutang komuniti	Kos perumahan sebahagian daripada perbincangan pembahagian dan penyelenggaraan
Pembelian selepas petisyen difailkan	Pada prinsipnya harta anda sendiri	Pada prinsipnya hutang anda sendiri	Kos perumahan baharu anda mempengaruhi keupayaan kewangan anda sendiri
Beli lebih separuh daripada dana sendiri	Di luar komuniti (Perkara 1:95 BW)	Bergantung pada perjanjian pinjaman	Bergantung pada pengaturan
Pembelian dengan perjanjian perceraian	Seperti yang dipersetujui	Seperti yang dipersetujui	Boleh diramal

Permulaan terbaik biasanya adalah membeli selepas petisyen difailkan, dengan perjanjian perceraian yang ditandatangani yang menyelesaikan rumah tangga, nafkah dan pembahagian. Ini memberikan kepastian kepada pemberi pinjaman dan menghalang pasangan anda daripada berkongsi rumah baharu secara tidak dijangka.

Apakah akibat cukai?

Masa pembelian anda juga penting untuk cukai. Di bawah peraturan pinjaman tambahan Belanda ( bijleenregeling ), jika anda menjual rumah sebelumnya dengan nilai lebihan, anda hanya boleh menolak faedah gadai janji ke atas harga pembelian rumah baharu ditolak nilai lebihan tersebut (eigenwoningreserve ).

Contoh daripada pihak berkuasa cukai Belanda: jika rumah lama anda mempunyai nilai lebihan sebanyak 40,000 euro dan anda membeli rumah baharu dengan harga 200,000 euro, anda boleh menolak faedah ke atas pinjaman paling banyak sebanyak 160,000 euro. Dalam perceraian, nilai lebihan rumah perkahwinan sering dibahagikan, yang menjadikan pengiraannya rumit. Minta penasihat cukai mengiranya sebelum anda membuat komitmen.

Masalah manakah yang paling kerap timbul, dan bagaimana anda menyelesaikannya?

Kebanyakan masalah melibatkan rumah tangga, syarat dan nafkah pemberi pinjaman.

Pasangan anda tidak akan bekerjasama

Kadangkala pasangan enggan bekerjasama dengan penjualan rumah perkahwinan, pelepasan daripada gadai janji sedia ada atau kenyataan yang diminta oleh pemberi pinjaman baharu, kerana keengganan atau untuk mendapatkan pengaruh.

Penyelesaian: catatkan pengaturan tentang rumah perkahwinan dan pembelian rumah baharu dalam perjanjian perceraian seawal mungkin. Jika pasangan anda enggan bekerjasama dalam pembahagian atau penjualan rumah perkahwinan, mahkamah boleh memutuskan pembahagian tersebut dalam prosiding perceraian. Itu memerlukan masa dan melibatkan kos, jadi mulakan lebih awal.

Pemberi pinjaman menetapkan syarat tambahan

Pemberi pinjaman adalah tegas. Tanpa perjanjian perceraian muktamad, atau dengan ketidakpastian tentang rumah tangga, pembiayaan boleh terbantut.

Nyatakan dengan jelas dalam perjanjian perceraian bahawa anda berdua boleh membeli rumah lain.
Pertimbangkan untuk menyewa sementara jika prosesnya mengambil masa yang lama.
Tanyakan kepada pemberi pinjaman cagaran tambahan yang diterimanya, seperti lebih banyak dana sendiri atau pinjaman yang lebih rendah.

Kesan ke atas kos penyelenggaraan dan perumahan

Gadai janji baharu menjejaskan keupayaan anda untuk membayar atau keperluan anda untuk nafkah. Garis panduan nafkah yang digunakan oleh mahkamah Belanda ( Rapport alimentatienormen ) berfungsi dengan bajet perumahan tetap sebanyak 30% daripada pendapatan boleh guna bersih; kos perumahan yang lebih tinggi hanya diambil kira jika ia tidak dapat dielakkan dan bukan pilihan anda sendiri.

Memilih rumah baharu yang mahal secara amnya tidak mengurangkan kos penyelenggaraan yang perlu anda bayar, tetapi ia mengurangkan ruang kewangan anda sendiri. Timbanglah perkara ini dengan teliti.

Apa yang perlu anda semak sebagai pasangan yang ingin membeli?

Di bawah Perkara 1:99 BW, tarikh pemfailan petisyen perceraian menentukan sama ada rumah baharu dalam harta bersama adalah milik anda sahaja. Semak perkara-perkara ini sebelum anda menandatangani perjanjian pembelian:

Semak rejim harta sepencarian anda; jika anda mempunyai perjanjian pranikah, minta salinan daripada notari undang-undang sivil dan cari klausa penyelesaian.
Semak dengan peguam anda sama ada dan pada tarikh bila petisyen perceraian telah difailkan.
Jika anda membayar dengan wang pusaka atau wang hibah, simpan penyata bank dan wasiat atau surat ikatan hibah, dan catatkan asal usulnya dalam surat ikatan notari (Perkara 1:95(1) BW).
Minta penasihat gadai janji mengira kapasiti pinjaman anda dengan dan tanpa penyelenggaraan.
Mempunyai peraturan pinjaman tambahan (peraturan perundangan) disemak oleh penasihat cukai.

Apa yang perlu anda semak sebagai pasangan yang lain?

Rumah yang dibeli oleh pasangan anda sebelum tarikh pemfailan mungkin termasuk dalam hak milik komuniti, bersama-sama dengan hutang gadai janji. Semak perkara ini:

Semak sama ada pembelian itu berlaku sebelum atau selepas tarikh pemfailan petisyen perceraian.
Minta perjanjian pembelian, surat ikatan notari dan tawaran gadai janji.
Semak sama ada pasangan anda boleh membuktikan bahawa lebih separuh dibayar daripada dana swasta.
Semak sama ada kos perumahan baharu digunakan untuk berhujah bagi penyelenggaraan yang lebih rendah; mahkamah hanya menerima kos perumahan yang tidak dapat dielakkan.
Sebelum menandatangani sebarang penyata untuk pemberi pinjaman pasangan anda, semak dahulu akibat daripada liabiliti anda sendiri.

Apa yang boleh kami bantu anda dengan pembelian rumah semasa perceraian?

Peguam perceraian kami membantu anda menyelesaikan urusan hartanah sebelum anda atau pasangan anda membeli:

Kami akan membaca perjanjian pranikah anda dan memberitahu anda sama ada rumah baharu itu termasuk dalam komuniti atau penempatan.
Kami memfailkan petisyen perceraian supaya tarikh pembubaran komuniti ditetapkan.
Kami merangka perjanjian perceraian (perjanjian echtscheidings) dengan pengaturan tentang rumah perkahwinan, penyelenggaraan dan pembelian baharu yang diminta oleh pemberi pinjaman.
Kami mengira kesan kos perumahan baharu terhadap penyelenggaraan.
Kami meminta mahkamah untuk memutuskan pembahagian tersebut sekiranya pasangan anda enggan bekerjasama.

Ringkasan

Anda boleh membeli rumah baharu semasa perceraian anda; sama ada pasangan anda berkongsi rumah itu bergantung pada rejim harta sepencarian anda dan masanya.
Dalam persekutuan harta, persekutuan dibubarkan apabila petisyen perceraian difailkan (Perkara 1:99 BW); rumah yang dibeli selepas tarikh tersebut pada prinsipnya adalah milik anda sahaja.
Sebuah rumah yang dibayar lebih daripada separuh daripada harta anda sendiri kekal di luar komuniti (Perkara 1:95(1) BW).
Persetujuan berkanun pasangan (Perkara 1:88 BW) tidak diperlukan untuk rumah baharu yang anda tidak diami bersama, tetapi pemberi pinjaman boleh meminta kerjasama pasangan anda.
Semak kesan ke atas penyelenggaraan dan peraturan pinjaman tambahan sebelum anda membuat komitmen.

Soalan lazim

Bolehkah saya membeli rumah sebelum perceraian dimuktamadkan?

Ya. Bagi perkahwinan dalam komuniti harta, saat penentu bukanlah perceraian muktamad tetapi tarikh petisyen perceraian difailkan (Perkara 1:99 BW). Dari saat itu komuniti dibubarkan dan rumah baru secara prinsipnya berada di luarnya.

Bagaimana jika pasangan saya tidak memberi persetujuan?

Untuk pembelian itu sendiri, anda tidak memerlukan persetujuan statutori di bawah Perkara 1:88 BW. Pemberi pinjaman boleh meminta kerjasama pasangan anda selagi perceraian itu belum didaftarkan; bincangkan bukti alternatif dengan pemberi pinjaman atau buat pengaturan dalam perjanjian perceraian.

Adakah gadai janji baharu akan menjejaskan kos penyelenggaraan?

Ia boleh. Garis panduan penyelenggaraan berfungsi dengan bajet perumahan yang tetap; kos perumahan yang lebih tinggi hanya dikira jika ia tidak dapat dielakkan. Oleh itu, rumah mahal yang anda pilih sendiri secara amnya tidak akan mengurangkan kos penyelenggaraan yang anda bayar.

Bolehkah saya membawa kadar faedah gadai janji saya yang menguntungkan ke rumah baharu?

Itu bergantung pada pemberi pinjaman anda dan syarat pinjaman anda. Selalunya gadai janji di rumah perkahwinan dibayar balik atau diambil alih oleh pasangan yang tinggal, dan anda mengambil gadai janji baharu pada kadar semasa. Tanya pemberi pinjaman anda sama ada syarat anda membenarkan pinjaman dipindahkan.