Deposit sewa dan caj perkhidmatan di Belanda

Tuan tanah di Belanda boleh meminta deposit tidak lebih daripada dua kali ganda sewa bulanan, dan mesti membayarnya dalam tempoh 14 hari selepas tempoh penyewaan tamat, atau dalam tempoh 30 hari dengan spesifikasi bertulis jika sesuatu ditolak. Peraturan ini datang daripada Wet goed verhuurderschap (Akta Tuan Tanah yang Baik), yang berkuat kuasa sejak 1 Julai 2023; kontrak lama dengan deposit yang lebih besar selalunya masih boleh dicabar. Caj perkhidmatan dan yuran agensi terikat dengan peraturannya sendiri dalam Buku 7 Kanun Sivil Belanda (BW).

Isi kandungan

Berapakah deposit yang boleh diminta oleh tuan tanah?

Di bawah peraturan tatalaku dalam artikel 2 Wet goed verhuurderschap, tuan tanah tidak boleh meminta deposit ( waarborgsom ) lebih daripada dua kali ganda sewa biasa . "Sewa biasa" ( kale huur ) ialah sewa untuk penginapan itu sendiri, tidak termasuk caj perkhidmatan, utiliti dan sebarang tambahan perabot.

Siling hanya terpakai pada masa hadapan, dan deposit yang lebih besar yang dipersetujui di bawah kontrak lama masih diminta dalam praktiknya. Jika anda menandatangani sebelum Julai 2023, jangan anggap deposit anda tidak boleh dicabar: mahkamah daerah kecil telah membatalkan deposit yang berlebihan sebelum siling wujud, sebagai istilah yang tidak munasabah dan membebankan di bawah artikel 264 Buku 7 Kanun Sivil. Rechtbank Noord-Holland membatalkan klausa deposit enam bulan pada 5 Ogos 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), memutuskan bahawa deposit lebih daripada dua kali ganda sewa bulanan adalah tidak munasabah, dan Rechtbank Amsterdam mengurangkan deposit sewa lebih empat bulan kepada dua bulan pada 4 Mac 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Kedua-duanya merupakan keputusan peringkat pertama dan bukannya pihak berkuasa yang mengikat, dan tiada kes yang dilaporkan telah menggunakan piawaian pemilikan tanah yang baik itu sendiri pada deposit pra-2023 — tetapi undang-undang kes yang lebih lama kekal sebagai hujah yang perlu dibuat.

Jika tuan tanah meminta lebih, anda tidak perlu membayar lebihan tersebut, anda boleh menuntut semula apa-apa yang telah dibayar terlebih, dan pihak perbandaran boleh mengambil tindakan penguatkuasaan. Ambil perhatian bahawa "deposit dua bulan ditambah sewa sebulan terlebih dahulu" bukanlah deposit tiga bulan: sewa yang dibayar terlebih dahulu adalah sewa, bukan cagaran. "Yuran pentadbiran" yang tidak boleh dikembalikan di atas deposit tidak dibenarkan sama sekali.

Bilakah deposit mesti dikembalikan?

Akta ini menetapkan dua tarikh akhir, dan mencampuradukkannya adalah kesilapan yang paling biasa.

Jika tuan tanah tidak memotong apa-apa, deposit mesti dibayar balik dalam tempoh empat belas hari tamat tempoh penyewaan.
Jika tuan tanah memotong sesuatu, tempoh tersebut ialah tiga puluh hari dari akhir tempoh penyewaan. Masa tambahan ini bertujuan untuk memeriksa, mengukur dan mendokumentasikan potongan, bukan untuk penangguhan.

Tuan tanah yang membuat potongan mesti memberikan spesifikasi bertulis tentang apa yang ditahan dan sebabnya, berserta butiran penuh. Kenyataan kosong bahawa "kerosakan ditemui" tidak memenuhi kewajipan tersebut, dan meninggalkannya sendiri merupakan satu pelanggaran. Tuan tanah yang masih belum dapat menetapkan harga pembaikan masih harus membayar balik baki yang tidak dipertikaikan dalam tempoh tiga puluh hari dan menyatakan apa yang masih dalam pertikaian.

Apa yang boleh dan tidak boleh ditolak?

Potongan yang dibenarkan adalah terhad: sewa yang belum dibayar, caj perkhidmatan yang belum dibayar, yuran prestasi tenaga yang dipersetujui dan kerosakan yang anda sebabkan. Haus dan lusuh biasa tiada dalam senarai itu, dan "kos pentadbiran" tidak boleh ditolak hanya kerana perjanjian penyewaan menyebutnya.

Secara amnya boleh ditolak	Tidak boleh ditolak
Tunggakan sewa pada akhir tempoh penyewaan	Haus dan lusuh biasa (normale slijtage): cat pudar, permaidani haus, lubang paku kecil
Caj perkhidmatan yang belum dibayar, atau kekurangan yang ditunjukkan oleh penyata tahunan	Yuran pentadbiran, kontrak atau pengendalian tetap yang tidak terikat dengan kerugian sebenar
Yuran ukuran prestasi tenaga yang dipersetujui	Pembaikan yang jatuh ke atas tuan tanah sebagai pemilik, termasuk penyelenggaraan struktur dan luaran
Kerosakan yang anda sebabkan: melecur, pecah, kesan kotoran, pengubahsuaian tanpa kebenaran yang tidak diterbalikkan, barang yang ditinggalkan dan tidak dialih keluar	Pengubahsuaian hanya untuk menyewakan semula hartanah, dan kos yang tidak dapat dibuktikan oleh tuan tanah atau tidak dinyatakan secara bertulis pada masanya

Batasan antara kerosakan dan haus adalah tempat kebanyakan pertikaian timbul. Di bawah artikel 218 Buku 7 Kanun Sivil, anda bertanggungjawab atas kerosakan yang disebabkan oleh sesuatu yang disebabkan oleh anda, dan kerosakan tersebut dianggap sebagai tanggungjawab anda, dengan pengecualian untuk kebakaran dan, untuk bahagian luar bangunan, kerosakan pada bahagian luar tersebut. Anggapan itu adalah nyata, tetapi ia berfungsi bersama dengan artikel 224 — dan di situlah laporan pemeriksaan menjadi tegas.

Tiada laporan pemeriksaan: siapa yang perlu membuktikan apa?

Perkara 224 Buku 7 Kanun Sivil memperuntukkan bahawa, jika pihak-pihak tersebut telah menyediakan penerangan bertulis tentang hartanah tersebut semasa anda berpindah masuk, anda mesti mengembalikannya dalam keadaan yang direkodkan di sana, selain daripada perubahan yang dibenarkan kepada anda dan apa-apa yang telah merosot akibat usia atau penggunaan biasa. Jika tiada penerangan sedemikian dibuat, anda dianggap telah menerima hartanah tersebut dalam keadaan seperti pada akhir tempoh penyewaan , dan terpulang kepada tuan tanah untuk membuktikan sebaliknya.

Dalam praktiknya, ini sangat penting. Dengan laporan daftar masuk yang ditandatangani dan gambar bertarikh, tuan tanah yang menemui permukaan kerja yang hangus boleh menunjukkan laporan tersebut dan menunjukkan perubahan tersebut. Tanpa laporan tersebut, titik permulaannya ialah hartanah tersebut sudah berada dalam keadaan itu, dan tuan tanah perlu menggantikan andaian tersebut dengan bukti lain — yang selalunya sukar setelah anda berpindah keluar.

Bagaimanakah caj perkhidmatan dan bayaran pendahuluan berfungsi?

Caj perkhidmatan ( servicekosten ) perlu dibayar di atas sewa rumah untuk barangan dan perkhidmatan yang berkaitan dengan kediaman: pembersihan kawasan kongsi, penjaga, pencahayaan kongsi, penyelenggaraan taman, penggunaan perabot. Caj tersebut hampir selalu dibilkan sebagai bayaran pendahuluan bulanan ( voorschot ) dan diselesaikan dengan kos sebenar selepas itu.

Di bawah artikel 259 Buku 7 Kanun Sivil, tuan tanah mesti memberikan penyata tahunan terperinci tentang kos sebenar dan bagaimana ia dikira, dalam tempoh enam bulan selepas akhir tahun kalendar — sebelum 1 Julai dalam praktiknya. Jika tempoh penyewaan tamat pada pertengahan tahun, penyata tersebut meliputi bahagian tahun yang anda sewa. Di bawah artikel 261, pendahuluan hanya boleh dituntut jika barangan atau perkhidmatan baharu telah dipersetujui, atau selepas penyata, dan setiap penyata menyokong satu kenaikan. Artikel 260 membenarkan mana-mana pihak meminta Suruhanjaya Sewa untuk menentukan jumlah yang sebenarnya perlu dibayar.

Caj perkhidmatan bertujuan untuk memindahkan kos sebenar, bukan untuk menjana keuntungan. Sesetengah item mungkin tidak dikenakan caj perkhidmatan sama sekali: perkhidmatan penjagaan seperti makanan atau perkhidmatan penggera, dan kos yang dikenakan ke atas pemilik dan bukannya penghuni, seperti cukai harta. Kos yang dikenakan ke atas penghuni, seperti levi sisa, mungkin dipindahkan. Bekalan haba mempunyai rejimnya sendiri di bawah Warmtewet.

Utiliti adalah kategori yang berasingan sekali lagi. Jika hartanah mempunyai meternya sendiri, gas, air dan elektrik biasanya dikontrakkan secara langsung oleh anda, atau dibekalkan oleh tuan tanah dan diselesaikan berdasarkan penggunaan bermeter; ini adalah caj utiliti ( nutsvoorzieningen ), bukan caj perkhidmatan. Sewa "semua-masuk" yang menggabungkan semuanya boleh dibahagikan kepada komponennya atas permintaan.

Apakah perubahan yang akan berlaku pada 1 Januari 2027?

Perkhidmatan pemodenan Wet berkuat kuasa pada 1 Januari 2027, bersama-sama dengan perkhidmatan Besluit dan perkhidmatan Regeling. Ia memperkenalkan senarai tertutup kategori kos yang boleh dikenakan dan mengesahkan bahawa hanya kos sebenar, bukan margin keuntungan, yang boleh dipindahkan.

Bolehkah ejen mengenakan bayaran kepada anda?

Tidak jika ejen itu juga bertindak bagi pihak tuan tanah atau penyewaan daripada portfolionya sendiri.

Undang-undang Wet goed verhuurderschap melarang tuan tanah dan perantara daripada mengenakan yuran agensi berganda — mengambil yuran daripada tuan tanah dan penyewa untuk transaksi yang sama. Ini adalah tambahan kepada peraturan lama dalam artikel 417 dan 427 Buku 7 Kanun Sivil: ejen yang bertindak bagi pihak tuan tanah juga tidak berhak mendapat yuran daripada penyewa. Jika hartanah tersebut berada dalam buku ejen sendiri, anda sepatutnya tidak membayar apa-apa.

Kos kontrak dan wang kunci ( sleutelgeld ) mungkin tidak dikenakan kepada penyewa. Tuan tanah mungkin mengenakan bayaran untuk sesuatu yang sebenarnya anda manfaatkan, seperti plat nama di pintu, dan anda boleh membeli barang daripada penyewa yang akan keluar pada harga yang dipersetujui ( overnamekosten ), tetapi kedua-duanya bukanlah cara untuk memperkenalkan semula yuran penyewaan. Anda hanya membayar yuran dengan sewajarnya jika anda melantik ejen carian anda sendiri, yang bekerja secara bebas daripada tuan tanah dan mencari penginapan di luar portfolio ejen tersebut sendiri. Yuran yang dikenakan bertentangan dengan peraturan ini boleh dituntut semula.

Apa lagi yang diperlukan oleh Wet goed verhuurderschap?

Akta ini menjangkau lebih daripada sekadar wang. Perkara 2 menetapkan peraturan tingkah laku kebangsaan untuk setiap tuan tanah dan perantara penyewaan. Ia mewajibkan tuan tanah untuk:

menahan diri daripada diskriminasi semasa memilih penyewa, dan menggunakan prosedur pemilihan yang telus;
menahan diri daripada intimidasi, yang termasuk mengugut untuk menahan pembaikan, memutuskan perkhidmatan atau menyimpan deposit untuk memberi tekanan kepada penyewa;
merekodkan penyewaan dalam perjanjian bertulis;
memberitahu anda secara bertulis, dalam bahasa yang anda fahami, tentang hak dan kewajipan — bagaimana deposit berfungsi dan bila ia dikembalikan, bagaimana caj perkhidmatan diselesaikan, butiran hubungan tuan tanah dan pusat pelaporan perbandaran (yang tugas maklumatIni tidak terhad kepada buruh migran, jadi dalam praktiknya penyewa antarabangsa harus menerima maklumat ini dalam Bahasa Inggeris;
menghormati siling deposit dan peraturan caj perkhidmatan, dan tidak mengenakan yuran agensi berganda;
patuhi peraturan tambahan jika penyewa merupakan migran buruh EU, termasuk perjanjian penyewaan yang diasingkan daripada kontrak pekerjaan dan maklumat dalam bahasa yang difahami oleh pekerja.

Perkara 3 mewajibkan tuan tanah dan perantara yang membenarkan dalam perjalanan perniagaan untuk mempunyai dasar bertulis bagi mencegah diskriminasi perumahan, dan untuk menerbitkan serta mengaplikasikannya.

Pusat pelaporan perbandaran dan penguatkuasaan

Sejak 1 Januari 2024 setiap perbandaran terpaksa menjalankan titik pelaporan (titik pelaporan) di bawah artikel 4: ambang rendah, bebas dan terbuka kepada laporan tanpa nama tentang kelakuan penyewaan yang tidak diingini. Eindhoven dan Amsterdam kedua-duanya mengendalikan satu. Laporan bukanlah tuntutan wang — pihak pengurusan tidak akan mengarahkan deposit anda dibayar balik — tetapi ia mencetuskan peranan penyeliaan perbandaran.

Penguatkuasaan dijalankan secara berperingkat. Pelanggaran pertama biasanya membawa amaran, dengan nota bahawa pelanggaran selanjutnya boleh menyebabkan denda dan penerbitan butiran pesalah. Pelanggaran berulang atau serius boleh dikenakan perintah yang disokong oleh bayaran penalti ( last onder dwangsom ) atau paksaan pentadbiran, dan dengan denda. Perkara 19 Wet goed verhuurderschap mengehadkan denda pada kategori keempat, meningkat kepada kategori kelima bagi tuan tanah yang mengulangi pelanggaran yang sama dalam tempoh empat tahun. Sebagai langkah terakhir, pihak perbandaran boleh mengambil alih pengurusan harta tersebut, dan di bawah perkara 5, ia juga mungkin memerlukan permit penyewaan di kawasan yang ditetapkan.

Laluan manakah yang patut anda ambil?

Penyewa dan tuan tanah sering memilih forum yang salah dan rugi berbulan-bulan kerananya. Ketiga-tiga laluan ini mempunyai tujuan yang berbeza dan boleh digunakan bersama antara satu sama lain.

Jalan	Gunakan untuk	Apa yang disampaikannya
Titik pelaporan perbandaran	Pelanggaran peraturan tatalaku: deposit berlebihan, tiada spesifikasi bertulis, tiada penyata tahunan, diskriminasi, intimidasi, yuran agensi berganda	Penyeliaan dan penguatkuasaan, termasuk amaran dan denda. Tiada wang yang diberikan
Huurcommissie	Caj perkhidmatan dan bayaran pendahuluan utiliti, tahap sewa, kecacatan penyelenggaraan dan sewa semua-dalam	Keputusan yang mengikat ke atas jumlah yang perlu dibayar, melainkan jika mana-mana pihak pergi ke mahkamah; yuran yang sederhana dikenakan
Mahkamah daerah kecil (kantonrechter)	Pemulihan deposit, ganti rugi, potongan yang dipertikaikan, tuntutan semula yuran yang menyalahi undang-undang, dan apa-apa sahaja di luar bidang kuasa Jawatankuasa	Penghakiman yang boleh dikuatkuasakan untuk pembayaran, dengan faedah dan, secara amnya, kos

Tuntutan deposit, jika tidak dapat diselesaikan, harus dibawa ke mahkamah daerah kecil; anda tidak memerlukan peguam di sana. Pertikaian caj perkhidmatan adalah wilayah Suruhanjaya Huur dan lebih murah: yuran ( leges ) adalah jumlah tetap yang sederhana untuk penyewa atau individu persendirian lain dan jauh lebih tinggi untuk tuan tanah atau entiti undang-undang lain. Kadar semasa ditetapkan oleh peraturan menteri dan diterbitkan oleh Suruhanjaya Huur, jadi semaknya di sana sebelum memohon. Selepas keputusan Suruhanjaya Huur, pihak yang tidak berpuas hati boleh membawa perkara tersebut ke mahkamah daerah kecil dalam tempoh lapan minggu ; jika pengerusi memutuskan sendiri, bantahan ( verzet ) boleh dikemukakan dalam tempoh tiga minggu.

Apakah had masanya?

Bagi caj perkhidmatan, artikel 260 Buku 7 Kanun Sivil membenarkan permintaan kepada Suruhanjaya Huur yang meliputi tidak lebih daripada dua belas bulan bagi setiap kategori kos, dibuat dalam tempoh dua puluh empat bulan dari tarikh akhir penyata tahunan. Jika anda terlepas tempoh tersebut, laluan Suruhanjaya Huur akan ditutup.

Tuntutan untuk pembayaran balik deposit adalah tuntutan biasa, tertakluk kepada tempoh had masa lima tahun dalam artikel 307 Buku 3 Kanun Sivil. Lima tahun kedengaran murah hati, tetapi kelewatan memerlukan bukti, jadi kemukakan tuntutan anda secara bertulis dengan segera; tuntutan bertulis juga mengganggu tempoh had masa.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

Kebanyakan pertikaian deposit diputuskan melalui bukti yang dikumpulkan pada hari anda berpindah masuk.

Sebelum menandatangani, semak deposit tersebut dengan sewa rumah selama dua bulan dan tanyakan sebarang kontrak, pentadbiran atau yuran penyewaan.
Keraskan laporan daftar masuk (opnamestaat) ditandatangani oleh kedua-dua pihak, ambil gambar bertarikh setiap bilik, dan catatkan bacaan meter.
Simpan bukti pembayaran deposit dan setiap pendahuluan caj perkhidmatan, dan berikan alamat baharu dan butiran bank anda secara bertulis kepada tuan tanah apabila anda berpindah keluar.
Tandakan 1 Julai dalam diari anda untuk penyata caj perkhidmatan tahun lepas, dan catatkan tempoh dua puluh empat bulan untuk Suruhanjaya Huur.
Jika tarikh akhir berlalu, hantarkan tuntutan bertulis dengan tempoh pembayaran yang pendek dan jelas; jika itu tidak berjaya, laporkan kepada pihak pengurusan dan pertimbangkan prosiding mahkamah.

Apa yang perlu anda semak sebagai tuan tanah?

Pelanggaran peraturan ini boleh menyebabkan amaran, denda sehingga kategori keempat dan tuntutan daripada penyewa.

Susun dokumen anda dengan teratur: perjanjian bertulis, serta helaian maklumat yang meliputi deposit, caj perkhidmatan, butiran hubungan anda dan bayaran balik — dalam Bahasa Inggeris jika anda menyewakannya kepada pelancong antarabangsa.
Jangan sekali-kali mengambil sewa kosong lebih daripada dua bulan untuk sewaan baharu, dan jangan tukarkan lebihan itu kepada yuran berasingan.
Periksa pada awal dan akhir tempoh penyewaan, secara bertulis dan sebaik-baiknya dengan kehadiran penyewa.
Bayar balik dalam tempoh empat belas hari jika anda tidak menolak apa-apa; jika anda menolak, bayar balik baki yang tidak dipertikaikan dan hantarkan butiran bertulis penuh dalam tempoh tiga puluh hari, dengan sokongan invois. Jangan caj untuk haus dan lusuh atau pengubahsuaian rutin.
Hantar penyata tahunan sebelum 1 Julai, yang diperincikan dan berdasarkan kos sebenar, dan awasi pemodenan peraturan caj perkhidmatan yang diterangkan di atas.

Apa yang boleh kami bantu anda dengan deposit atau caj perkhidmatan anda?

Peguam penyewaan kami membantu penyewa dan tuan tanah dengan pertikaian deposit dan caj perkhidmatan.

Kami menyemak deposit, yuran agensi dan caj perkhidmatan anda terhadap Wet goed verhuurderschap dan Book 7 BW.
Kami menghantar tuntutan bertulis untuk pembayaran balik deposit, yang turut mengganggu tempoh had masa lima tahun.
Kami menyediakan permohonan anda kepada Suruhanjaya Huur dalam tempoh 24 bulan untuk caj perkhidmatan.
Kami mengemukakan atau mempertahankan tuntutan deposit di hadapan kantonrechter.
Kami menyediakan draf helaian maklumat dan penyata caj perkhidmatan tahunan untuk tuan tanah.

Ringkasan

Deposit untuk penyewaan yang dipersetujui pada atau selepas 1 Julai 2023 tidak boleh melebihi dua kali ganda sewa biasa; deposit lama yang lebih besar selalunya masih boleh dicabar.
Deposit mesti dibayar balik dalam tempoh empat belas hari jika tiada apa-apa yang ditolak, atau dalam tempoh tiga puluh hari dengan spesifikasi bertulis penuh jika ada sesuatu yang ditolak.
Tanpa laporan daftar masuk yang ditandatangani, hartanah tersebut dianggap berada dalam keadaan akhir penyewaannya sejak sekian lama, yang menjadikan potongan untuk "kerosakan" sukar ditanggung oleh tuan tanah.
Caj perkhidmatan mesti diselesaikan dengan penyata tahunan yang diperincikan sebelum 1 Julai setiap tahun, dan pertikaian mengenainya akan dibawa ke Jawatankuasa Undang-Undang, bukan mahkamah daerah kecil.
Pilih forum yang betul: forum untuk pelanggaran tingkah laku, jawatankuasa undang-undang untuk caj perkhidmatan dan mahkamah daerah kecil untuk mendapatkan semula wang seperti deposit itu sendiri.

Soalan lazim

Bolehkah tuan tanah di Belanda menahan deposit saya?

Hanya atas sebab-sebab yang terhad: tunggakan sewa, caj perkhidmatan yang tidak dibayar, yuran prestasi tenaga yang dipersetujui dan kerosakan yang anda sebabkan melebihi haus dan lusuh biasa. Apa-apa yang ditahan mesti dijelaskan dalam spesifikasi bertulis dengan pecahan penuh, dihantar dalam tempoh tiga puluh hari dari tarikh akhir penyewaan. Tuan tanah yang menahan tanpa spesifikasi, atau untuk haus dan lusuh, adalah melanggar.

Bagaimana jika tiada laporan pemeriksaan semasa saya berpindah masuk?

Undang-undang kemudiannya menganggap anda menerima hartanah tersebut dalam keadaan seperti pada akhir tempoh penyewaan, jadi tuan tanah tidak boleh hanya menegaskan bahawa kerosakan adalah milik anda. Tuan tanah masih boleh membuktikan sebaliknya, contohnya dengan gambar terdahulu atau bukti kontraktor, tetapi itu selalunya sukar. Sekiranya terdapat laporan daftar masuk yang ditandatangani, ia adalah penanda aras.

Tuan rumah saya tidak pernah menghantar penyata caj perkhidmatan. Apa yang boleh saya lakukan?

Tuan tanah mesti menyediakan penyata tahunan yang diperincikan dalam tempoh enam bulan selepas akhir tahun kalendar, jadi sebelum 1 Julai. Mintalah penyata tersebut secara bertulis terlebih dahulu. Jika ia tidak sampai, atau angka-angka kelihatan salah, anda boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk menentukan jumlah yang perlu dibayar — mengikut kategori kos, sehingga dua belas bulan, dan dalam tempoh dua puluh empat bulan selepas tarikh akhir penyata. Anda juga boleh melaporkan kegagalan tersebut kepada pihak pengurusan.

Patutkah saya pergi ke Suruhanjaya Undang-Undang atau mahkamah mengenai deposit saya?

Ke mahkamah. Suruhanjaya Huur memutuskan pertikaian sewa, penyelenggaraan dan caj perkhidmatan; ia tidak memberikan pembayaran balik deposit. Tuntutan itu dibawa ke mahkamah daerah kecil, yang boleh memberikan penghakiman yang boleh dikuatkuasakan dengan faedah. Melaporkan tuan tanah kepada pihak pengurusan pada masa yang sama selalunya berbaloi, kerana tekanan penguatkuasaan kadangkala menjamin pembayaran tanpa prosiding.