Dua usahawan boleh menyewa premis yang hampir sama di jalan yang sama, dengan harga yang hampir sama. Namun begitu, kedudukan undang-undang mereka dan perlindungan yang diberikan oleh undang-undang kepada mereka boleh sangat berbeza. Perbezaan itu tidak bergantung pada apa yang ditulis oleh pihak-pihak di atas kertas, tetapi pada sifat penggunaannya. Undang-undang penyewaan Belanda mengiktiraf dua rejim berasingan untuk premis komersial: Perkara 7:290 Kanun Sivil Belanda (DCC) dan Perkara 7:230a DCC. Kedua-duanya sebahagian besarnya adalah undang-undang mandatori, yang bermaksud pihak-pihak tidak boleh menyimpang daripadanya begitu sahaja. Oleh itu, rejim yang betul bukanlah pilihan kontraktual tetapi fakta undang-undang yang terhasil daripada cara premis tersebut digunakan. Memahami pajakan komersial lebih awal boleh membantu anda mengelakkan kesilapan yang merugikan.
Usahawan yang tidak tahu rejim mana yang terpakai kepada mereka berisiko terlepas tempoh notis, gagal menggunakan hak perlindungan atau menandatangani kontrak yang melemahkan kedudukan mereka tanpa perlu. Artikel ini menerangkan bagaimana kedua-dua rejim ini berbeza dan bagaimana anda boleh menentukan rejim mana yang terpakai kepada situasi anda.
Apakah ruang komersial 7:290?
Perkara 7:290 DCC melindungi penyewa bagi apa yang dipanggil oleh undang-undang sebagai premis perniagaan runcit. Ini adalah ruang komersial yang boleh diakses oleh orang ramai dan digunakan untuk pembekalan langsung barangan atau perkhidmatan kepada pengguna serta-merta. Undang-undang memberikan sebagai contoh kedai, restoran atau kafe, tempat makan bawa pulang, perniagaan kraf dengan kawasan jualan yang menghadap awam dan hotel atau tapak perkhemahan.
Contoh ciri
Ruang tipikal 7:290 ialah kedai roti dengan ruang kedai di hadapan, butik pakaian, pendandan rambut, pembaiki basikal dengan bilik pameran, restoran bawa pulang dan hotel. Persamaan mereka ialah orang ramai memasuki premis untuk mendapatkan barangan atau perkhidmatan di sana, pada ketika itu.
Ciri teras: akses awam dan bekalan serta-merta
Kriteria yang paling menentukan ialah gabungan dua elemen: premis tersebut boleh diakses oleh orang ramai dan pembekalan produk atau perkhidmatan berlaku serta-merta. Oleh itu, gudang penyimpanan yang terletak di belakang kedai tidak termasuk di bawah 7:290, walaupun ia adalah penyewa yang sama. Perkara yang sama terpakai kepada ruang pejabat di atas kedai, melainkan ruang pejabat itu juga berfungsi sebagai tempat jualan.
Apakah ruang komersial 7:230a?
Perkara 7:230a DCC adalah kategori baki. Semua ruang komersial yang bukan kediaman dan tidak termasuk dalam takrif Perkara 7:290 secara automatiknya termasuk di bawah rejim ini. Ini termasuk pejabat, dewan penyimpanan, pusat pengedaran, kilang, ruang letak kereta, bilik amalan profesional (peguam, ahli fisioterapi, arkitek) dan bilik pameran tanpa jualan langsung kepada orang ramai serta-merta.
Perbezaan dalam perlindungan adalah ketara. Walaupun rejim 7:290 memberikan penyewa perlindungan penyewaan yang meluas, rejim 7:230a hanya menawarkan perlindungan terhad terhadap pengusiran. Di bawah rejim yang kedua, penyewa tidak mempunyai hak untuk meneruskan pajakan, tetapi boleh menangguhkan pengusiran melalui mahkamah daerah kecil sehingga tiga tahun.
Lima perbezaan praktikal sepintas lalu
1. Perlindungan penyewaan
Bagi ruang komersial seluas 7:290, perlindungan tempoh berkanun terpakai. Pajakan pada prinsipnya dimuktamadkan selama lima tahun, dengan lanjutan selama lima tahun lagi. Dalam tempoh tersebut, tuan tanah hanya boleh menamatkan pajakan atas alasan berkanun yang menyeluruh. Penyewa boleh menguatkuasakan lanjutan melalui mahkamah daerah kecil. Bagi ruang komersial seluas 7:230a, tiada perlindungan tempoh yang setanding. Pajakan tamat seperti yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak.
2. penamatan
Tuan tanah ruang komersial 7:290 hanya boleh menamatkan kontrak atas alasan yang disenaraikan secara menyeluruh dalam undang-undang, seperti kegunaan peribadi yang mendesak atau penyewaan yang berterusan tidak memuaskan. Bagi ruang komersial 7:230a, penamatan pada prinsipnya bebas daripada alasan formal dan tuan tanah tidak perlu menyatakan sebab. Penyewa hanya boleh meminta penangguhan pengusiran. Perbincangan terperinci tentang alasan penamatan boleh didapati dalam bahagian 2 siri ini.
3. Semakan sewa
Bagi ruang komersial 7:290, selepas tempoh sewa yang dipersetujui tamat, mana-mana pihak boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk melaraskan sewa kepada purata sewa ruang komersial yang setanding di kawasan tersebut sejak lima tahun lalu (Perkara 7:303 DCC). Prosedur itu memerlukan pendapat pakar. Bagi ruang komersial 7:230a, hak ini tidak wujud. Pihak-pihak terikat dengan apa yang telah mereka persetujui secara kontraktual, biasanya klausa indeksasi.
4. Tempoh kontrak
Rejim 7:290 mempunyai tempoh minimum berkanun: pada prinsipnya lima tambah lima tahun. Tempoh yang lebih pendek hanya boleh dilakukan dengan kelulusan mahkamah daerah kecil. Bagi ruang komersial 7:230a, tiada tempoh minimum berkanun. Pihak-pihak bebas untuk memuktamadkan kontrak selama satu tahun, tiga tahun atau sebarang tempoh lain.
5. Menyimpang daripada undang-undang
Bagi ruang komersial 7:290, penyimpangan daripada kebanyakan peruntukan perlindungan berkanun sehingga merugikan penyewa hanya dibenarkan jika mahkamah daerah kecil telah meluluskannya. Ini adalah perlindungan yang kukuh. Bagi ruang komersial 7:230a, terdapat lebih banyak kebebasan kontrak. Pihak-pihak boleh menentukan sendiri banyak pengaturan, dalam had kewajaran dan keadilan.
Kes-kes yang meragukan: penggunaan campuran dan situasi sempadan
Kegunaan campuran: ujian tujuan utama
Dalam praktiknya, penggunaan campuran berlaku secara berkala: penyewa mengendalikan kedai di bahagian hadapan dan menggunakan separuh belakang premis sebagai ruang penyimpanan. Undang-undang kes menyelesaikannya dengan ujian tujuan utama: penggunaan yang sebenarnya berlaku menentukan rejim yang berkenaan. Jika kawasan kedai membentuk pusat perniagaan dan penyimpanan adalah subordinat, keseluruhan harta yang dipajak berada di bawah Artikel 7:290 DCC.
Bilik pameran tanpa jualan langsung, kedai web dengan pusat pengambilan, latihan di rumah
Bilik pameran tempat pelanggan melihat produk tetapi tidak dapat membelinya dengan segera secara prinsipnya berada di luar Perkara 7:290. Lagipun, tiada bekalan langsung di tempat kejadian. Bagi kedai web dengan pusat pengambilan, kedudukannya lebih terperinci: jika pelanggan mengambil pesanan mereka tetapi tidak membuat pembelian di tempat kejadian, tempat jualan tidak wujud. Amalan di rumah bagi ahli fisioterapi yang bekerja sendiri yang menggunakan sebahagian daripada rumah mereka sebagai bilik rawatan biasanya tidak akan dikelaskan sebagai ruang 7:290 juga.
Sekiranya terdapat keraguan, mahkamah akhirnya akan memutuskan berdasarkan penggunaan sebenar dan niat pihak-pihak semasa memeterai perjanjian. Klasifikasi kontraktual ('ini bukan ruang 7:290') tidak mengikat mahkamah jika penggunaan sebenar membuktikan sebaliknya.
Apakah maksudnya ini untuk kontrak anda?
Pertama: catatkan penggunaan yang dimaksudkan dengan teliti dan konkrit dalam pajakan. Ini menghalang pertikaian berikutnya tentang rejim yang berkenaan. Kedua: semak sama ada model ROZ yang digunakan oleh tuan tanah sesuai dengan situasi anda. Model ROZ untuk ruang 7:290 berbeza secara material daripada model untuk ruang 7:230a, dan model yang salah boleh membawa kepada akibat yang tidak dijangka. Ketiga: klasifikasi kontrak yang menyimpang daripada penggunaan sebenar tidak mempunyai kesan mengikat ke atas rejim berkanun, tetapi mungkin mempengaruhi kedudukan anda dalam prosiding.
Semak semula pajakan anda sekiranya terdapat keraguan sebelum anda menandatanganinya. Adalah lebih mudah dan murah untuk membincangkan pilihan kontrak terlebih dahulu daripada perlu bertengkar tentang rejim mana yang terpakai di mahkamah selepas itu.
Kesimpulan
Perbezaan antara ruang komersial 7:290 dan 7:230a bukanlah formaliti. Ia menentukan sejauh mana anda dilindungi sebagai penyewa, berapa lama anda berhak ke lokasi anda, bila tuan tanah boleh menamatkan pajakan dan sama ada anda boleh menyemak semula sewa. Rejim ini adalah mandatori selepas penggunaan sebenar dan oleh itu merupakan salah satu faktor paling menentukan dalam mana-mana hubungan sewa komersial.
Peguam korporat dari Law & More dengan senang hati akan membantu anda menilai pajakan anda, menentukan rejim yang berkenaan dan melindungi kedudukan anda dalam rundingan atau pertikaian. Sila hubungi kami untuk mesyuarat pengenalan tanpa obligasi.
Soalan lazim
Apakah perbezaan antara ruang komersial 7:290 dan 7:230a?
Perkara 7:290 DCC melindungi penyewa premis komersial yang boleh diakses oleh orang ramai di mana barangan atau perkhidmatan dibekalkan secara langsung, seperti kedai dan tempat perhotelan. Perkara 7:230a DCC ialah kategori baki untuk semua premis komersial lain, seperti pejabat dan dewan penyimpanan. Rejim 7:290 menawarkan perlindungan penyewaan yang jauh lebih banyak.
Adakah sesebuah pejabat berada di bawah 7:290 atau 7:230a DCC?
Secara prinsipnya, sesebuah pejabat berada di bawah 7:230a DCC. Pejabat biasanya tidak boleh diakses oleh orang ramai sebagai tempat jualan dan tiada bekalan barangan atau perkhidmatan langsung kepada pengguna serta-merta. Oleh itu, penyewa pejabat mempunyai perlindungan penyewaan yang kurang berbanding penyewa kedai.
Bolehkah saya sebagai penyewa memilih rejim yang terpakai?
Tidak. Rejim ini secara mandatorinya bergantung kepada penggunaan sebenar harta yang dipajak. Pihak-pihak boleh bersetuju dalam kontrak bahawa rejim tertentu terpakai, tetapi jika penggunaan sebenar membuktikan sebaliknya, mahkamah boleh mengetepikan klasifikasi tersebut.
Rejim penyewaan yang manakah terpakai untuk ruang penyimpanan yang digabungkan dengan kedai?
Jika kawasan kedai merupakan elemen utama dan storan mempunyai fungsi bawahan, Perkara 7:290 DCC terpakai kepada keseluruhan harta yang dipajak. Ini adalah apa yang dipanggil ujian tujuan utama. Sekiranya terdapat keraguan, adalah dinasihatkan untuk mendapatkan nasihat undang-undang.
Lebih lanjut daripada siri ini mengenai undang-undang penyewaan komersial
Artikel ini merupakan sebahagian daripada siri tiga bahagian kami mengenai undang-undang penyewaan komersial. Baca juga bahagian-bahagian lain:
