Hampir setiap pajakan komersial di Belanda ditandatangani berdasarkan model ROZ: kontrak pendek dengan set peruntukan umum yang tebal, dibentangkan sebagai piawaian pasaran. Ia tidak neutral. Ia adalah dokumen tuan tanah, dan lebih banyak daripadanya boleh dirundingkan daripada yang diandaikan oleh penyewa. Panduan ini menerangkan undang-undang di bawahnya dan klausa yang patut dirundingkan.
Soalan pertama dalam setiap pajakan: rejim berkanun yang manakah terpakai?
Undang-undang penyewaan Belanda mempunyai dua rejim untuk harta komersial, dan kedua-duanya tidak setara. Mana yang terpakai ditentukan oleh undang-undang, bukan oleh apa yang ditulis oleh pihak-pihak di halaman depan. Klasifikasi yang salah adalah sumber kejutan yang paling biasa, dan biasanya isu pertama dalam pertikaian.
Ruang runcit dan hospitaliti: art. 7:290 BW
Rejim yang dilindungi merangkumi apa yang dipanggil oleh peguam Belanda sebagai 290-ruang. Perkara 7:290 BW terpakai kepada premis binaan yang disewa untuk perniagaan runcit, restoran atau kafe, perniagaan bawa pulang atau penghantaran, perniagaan kraf, hotel atau tapak perkhemahan, di mana ruang tersebut boleh diakses oleh orang ramai untuk pembekalan langsung barangan atau perkhidmatan boleh alih. Penginapan kediaman tanggungan dan tanah yang disewa dengannya mengikuti rejim yang sama.
Dua elemen berfungsi: akses awam dan bekalan terus kepada pelanggan di sana. Bilik pameran yang dibuka melalui temu janji sahaja, ibu pejabat atau gudang penghantaran tidak akan layak; kedai utama, pusat pengalaman jenama yang dibuka terus atau hotel akan layak.
Pejabat, perindustrian dan segala-galanya: perkara 7:230a BW
Semuanya dibina, disewa untuk kegunaan perniagaan, dan ruang 290 mahupun kediaman tidak termasuk dalam seni. 7:230a BW: pejabat, makmal, bilik bersih, dewan pengeluaran, pusat pengedaran dan storan. Kebanyakan penghuni antarabangsa di Eindhoven dan Brainport ialah penyewa 230a, sama ada mereka sedar atau tidak.
Penggunaan campuran dan soalan pengelasan
Banyak bangunan mempunyai kedua-duanya: dewan produksi dengan kedai kilang, pejabat dengan kaunter awam. Jika penyewaan bercampur, rejim ditentukan oleh tujuan penggunaan ruang tersebut secara besar-besaran. Hoge Raad mengesahkan pada 6 Mac 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) bahawa ini bergantung pada penggunaan sebenar dan bukan pada nama yang diberikan oleh pihak-pihak yang bersetuju, jadi tajuk yang menyatakan bahawa kontrak itu adalah di bawah art. 7:290 BW tidak membawa berat bebas. Semua keadaan kes adalah relevan: penggunaan yang difikirkan oleh pihak-pihak semasa mereka membuat kontrak, penggunaan premis sekarang, dan cara premis dilengkapi berhubung dengan penggunaan tersebut. Apa yang penting ialah di mana pusat graviti penggunaan terletak, dan aktiviti yang mana penyewa memperoleh sebahagian besar perolehannya boleh ditimbang. Oleh itu, tuan tanah tidak boleh terlepas daripada art. 7:290 BW dengan meletakkan model 230a di hadapan anda. Walau bagaimanapun, pihak-pihak boleh mengisytiharkan rejim 290 (afdeling 7.4.6 BW) terpakai secara kontraktual kepada pajakan yang tidak termasuk di bawah perkara 7:290 BW dengan kuasanya sendiri.
Perkara 7:301 BW menjawab soalan yang berbeza dan tidak boleh dikelirukan dengan ujian penggunaan. Ia berkaitan dengan tempoh penggunaan: pajakan dua tahun atau kurang berada di luar perkara 7:291 hingga perkara 7:300 BW, walau apa pun premis itu digunakan.
Kedua-dua rejim itu berdampingan
| Isu | 290-ruang (artikel 7:290 BW) | Ruang 230a (perkara 7:230a BW) |
|---|---|---|
| Premis tipikal | Kedai, restoran, kafe, hotel, tapak perkhemahan | Pejabat, makmal, kilang, gudang |
| Struktur istilah | Lima tahun, dilanjutkan oleh undang-undang kepada sepuluh tahun | Seperti yang dipersetujui; tiada minimum berkanun |
| Tempoh notis tuan tanah | Satu tahun, borang yang ditetapkan, alasan yang dinyatakan | Seperti yang dipersetujui dalam pajakan |
| Alasan untuk penamatan | Alasan berkanun terhad, perkara 7:296 BW | Tiada yang diperlukan; kontrak yang mengawalnya |
| Kesan notis | Diteruskan mengikut undang-undang sehingga mahkamah menetapkan tarikh akhir | Pajakan tamat; sahaja pengusiran boleh ditangguhkan |
| Keselamatan pegangan | Perlindungan penyewaan itu sendiri | Perlindungan pengusiran sahaja, sehingga tiga tahun |
| Semakan sewa | Semakan berkanun, perkara 7:303 BW | Hanya jika kontrak memperuntukkannya |
| Pemindahan perniagaan | Penggantian yang diperintahkan mahkamah, perkara 7:307 BW | Tiada hak berkanun; persetujuan diperlukan |
| Menyimpang daripada peraturan | Hanya dengan kelulusan mahkamah daerah kecil | Sebahagian besarnya percuma; kontrak adalah raja |
Apakah maksud perlindungan untuk penyewa 290
Pajakan 290 ruang berlangsung selama lima tahun; tempoh yang lebih pendek diperbetulkan oleh undang-undang, dan tempoh yang lebih panjang kurang daripada sepuluh tahun berlanjutan sehingga sepuluh tahun selesai. Oleh itu, pajakan dua campur tiga campur lima yang biasa: pajakan dua tahun yang, jika dibenarkan diteruskan, menjadi pajakan lima tahun dan kemudian dilanjutkan selama lima tahun lagi. Pajakan yang benar-benar bertujuan untuk bertahan selama dua tahun atau kurang berada di luar kebanyakan peraturan perlindungan, itulah sebabnya tuan tanah mencadangkannya.
Tuan tanah mesti memberi notis sekurang-kurangnya setahun lebih awal, melalui writ bailif atau surat berdaftar, yang menyatakan alasannya; notis tanpa alasan adalah tidak sah. Notis sahaja tidak menamatkan pajakan: melainkan penyewa bersetuju secara bertulis, ia berterusan melalui kuat kuasa undang-undang sehingga mahkamah daerah kecil memutuskan tuntutan tuan tanah untuk menetapkan tarikh tamat, di bawah perkara 7:295 BW. Penyewa kekal di tempat tinggal, membayar sewa, kadangkala selama bertahun-tahun.
Pada akhir tempoh lima tahun pertama, tuan tanah hanya boleh berjaya atas dua alasan di bawah perkara 7:296 BW: penyewa tidak bertindak sebagai penyewa yang baik, atau tuan tanah amat memerlukan premis itu untuk kegunaannya sendiri, termasuk pembangunan semula yang mustahil tanpa menamatkan pajakan. Selepas sepuluh tahun, mahkamah juga mempertimbangkan kepentingan pihak-pihak secara amnya, dan di mana penyewa mesti pergi, ia boleh memberikan sumbangan kepada kos penempatan semula.
Apakah maksud perlindungan untuk penyewa 230a: sangat sedikit
Pajakan 230a tamat apabila kontrak menyatakan ia tamat: tiada alasan berkanun, tiada tempoh notis yang ditetapkan, tiada kebenaran mahkamah. Satu-satunya remedi berkanun penyewa ialah perlindungan pengusiran. Sebaik sahaja pengusiran dituntut, penyewa boleh memohon kepada mahkamah daerah kecil dalam tempoh dua bulan untuk melanjutkan tempoh pengosongan; mahkamah mempertimbangkan kepentingan kedua-dua pihak dan boleh memberikan sehingga setahun pada satu masa, sehingga maksimum tiga.
Itu ruang bernafas, bukan penyewaan: tiada hak untuk pajakan baharu, dan tuan tanah boleh menyewakannya kepada orang lain dari akhir tempoh lanjutan. Pelaburan dalam pemasangan atau bilik bersih tidak boleh dituntut semula di bawah perkara 7:230a BW; ia mesti dijamin secara kontrak, melalui tempoh tempoh, pilihan lanjutan dan hak pecah rumah.
Model ROZ: siapa yang menulisnya, dan mengapa tahun itu penting
ROZ ialah Raad voor Onroerende Zaken, sebuah badan induk Belanda yang terdiri daripada pemilik hartanah, pelabur dan ejen. Sejak tahun 1990-an, pajakan modelnya telah menjadi dokumen pasaran de facto. Tiada statut yang mewajibkannya, tiada pengawal selia yang meluluskannya, tiada organisasi penyewa yang menandatanganinya bersama. Ia digubal oleh dan untuk pihak tuan tanah, dan ia dibaca sedemikian rupa.
Terdapat model berasingan bagi setiap rejim, dan ia tidak boleh dicampur: satu untuk ruang runcit dan hospitaliti di bawah art. 7:290 BW, satu untuk pejabat dan ruang perniagaan lain di bawah art. 7:230a BW, satu untuk penginapan kediaman, dan model sampingan untuk tempat letak kereta. Setiap satu membawa tahun dan peruntukan amnya sendiri. Edisi semasa ialah model 290 tahun 2022 untuk ruang runcit dan hospitaliti, model 230a tahun 2015 seperti yang disemak semula pada tahun 2023 untuk pejabat dan ruang perniagaan lain, dan model kediaman tahun 2017.
Tahun adalah penting. Edisi berbeza secara material, versi berturut-turut mengalihkan lebih banyak penyelenggaraan, risiko dan kos kepada penyewa, dan peruntukan umum hanya berfungsi dengan model tahun yang sama: pajakan 2015 dengan peruntukan 2003 menghasilkan percanggahan yang tiada siapa mahu litigasi. Ejen kadangkala melampirkan set yang lebih lama, atau yang telah dipinda secara senyap oleh tuan tanah. Semak tahun yang dinamakan dengan apa yang dilampirkan.
Di mana risiko terletak: peruntukan am
Pajakan itu sendiri adalah pendek: pihak, premis, penggunaan, tempoh, sewa, cagaran, ejen. Peruntukan umum merangkumi berpuluh-puluh artikel dan merangkumi hampir semua perkara yang penting: pecahan penyelenggaraan, pengecualian tolakan, penalti, indemniti. Ia boleh dirundingkan sama rata: pindaan dimasukkan dalam pajakan atau lampiran, yang kemudiannya diguna pakai, dan susunan keutamaan hendaklah dinyatakan dengan jelas.
Klausa-klausa yang perlu sentiasa dirundingkan oleh penyewa antarabangsa
Kawasan dan ukuran yang dipajak
Model tersebut menyatakan keluasan lantai; peruntukan umum biasanya menambah bahawa ia hanyalah indikatif, dan sisihan tidak memberikan hak untuk pelarasan sewa, penyelesaian atau pembubaran. Bagi penyewa yang membayar setiap meter persegi, itu merupakan peruntukan berat sebelah bagi risiko yang boleh diukur. Memerlukan pengukuran kepada NEN 2580, dapatkan sijil sebelum menandatangani, dan rundingkan pelarasan melebihi toleransi yang dipersetujui.
Syarat penghantaran dan obligasi pemulangan
Premis tersebut mesti dikembalikan dalam keadaan yang direkodkan dalam laporan penghantaran. Jika tiada, perkara 7:224 BW menganggap penyewa menerimanya dalam keadaan di mana ia mesti mengembalikannya, yang sukar untuk disangkal bertahun-tahun kemudian. Kekalkan laporan bertarikh dan bergambar yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak dan tentukan piawaian pemulangan dengan merujuknya.
Penyelenggaraan: perpecahan yang terkenal
Di bawah keingkaran berkanun, tuan tanah membaiki kecacatan dan penyewa hanya melakukan penyelenggaraan harian kecil. Peruntukan umum ROZ membalikkan sebahagian besar daripadanya: tuan tanah mengekalkan struktur, dinding luaran, bumbung dan asas; penyewa mengambil hampir semua perkara lain, termasuk pemasangan, pemanasan dan penyejukan, servis, kaca dan kemasan dalaman, yang mana untuk makmal atau bilik bersih merupakan kos berulang yang besar. Rundingkan senarai penandaan, had penggantian pihak penyewa, dan pengesahan bahawa penggantian kekal dengan tuan tanah.
Jaminan bank
Cagaran biasanya merupakan jaminan bank tanpa syarat yang perlu dibayar atas permintaan pertama, meliputi sewa, caj perkhidmatan, VAT, faedah dan kos. Model ROZ menetapkan deposit standard atau jaminan bank pada obligasi sewa kasar selama tiga bulan, termasuk caj perkhidmatan dan VAT; lebih banyak diminta untuk anak syarikat Belanda yang baharu. Hadkan hadnya, setujui pengurangan selepas pembayaran tepat pada masanya, dan tolak jaminan induk di atas.
Sewa, indeksasi dan semakan
Sewa diindeks setiap tahun kepada indeks harga pengguna yang diterbitkan oleh Statistik Belanda, dan klausa tersebut adalah sehala: sewa tidak pernah jatuh di bawah paras tahun sebelumnya. Rundingkan had, kolar atau cuti indeksasi lebih awal. Untuk ruang 230a, tiada semakan berkanun, jadi sebarang pengasasan semula semasa lanjutan mestilah bersifat kontraktual.
Caj perkhidmatan
Model ini berfungsi dengan bayaran pendahuluan, penyelesaian tahunan, senarai bekalan dan perkhidmatan dalam lampiran dan surcaj pentadbiran. Senarai ini sering dilukis secara meluas dan surcaj boleh dirunding. Minta senarai tertutup, tarikh akhir untuk penyata tahunan, hak audit dan pengecualian perbelanjaan modal dan kos untuk unit kosong.
Penggunaan yang dibenarkan dan kewajipan operasi
Dalam model 290, penyewa mesti benar-benar mengendalikan perniagaan yang dipersetujui, memastikan premis dibuka semasa waktu biasa dan tidak membiarkannya tidak digunakan, disokong oleh penalti: kekangan sebenar terhadap penstrukturan semula, penutupan atau perubahan format. Rundingkan klausa penggunaan yang cukup luas untuk evolusi perniagaan yang munasabah, serta pelepasan untuk pengubahsuaian dan penyusunan semula.
Penyewaan kecil, penyerahan hak dan perubahan kawalan
Peruntukan umum melarang penyewaan semula atau penyediaan premis kepada pihak ketiga tanpa persetujuan bertulis terlebih dahulu, dan melarang penyerahan hak. Bagi syarikat kumpulan, perkara ini penting: pemindahan intra-kumpulan atau penjualan unit perniagaan mungkin memerlukan persetujuan, jadi rundingkan pembahagian untuk syarikat kumpulan. Tuan tanah semakin menambah klausa perubahan kawalan yang menjadikan perubahan dalam pegangan saham penyewa sebagai alasan untuk penamatan atau cagaran tambahan. Penyewa 290 mempunyai sandaran: di bawah perkara 7:307 BW mahkamah boleh menggantikan pembeli perniagaan sebagai penyewa. Penyewa 230a tidak mempunyai sebarang cagaran.
Pemasangan dan penyingkiran pada akhir
Pengubahsuaian memerlukan persetujuan bertulis terlebih dahulu, dan peruntukan umum biasanya memerlukan penyingkiran dan pemulihan pada akhir pajakan. Bagi makmal, dapur atau ruang pengeluaran pakar yang sangat mahal. Tanganinya pada mulanya: dapatkan persetujuan untuk pemasangan dan, dalam dokumen yang sama, pengesahan elemen mana yang mungkin kekal.
Penalti, tolakan dan penggantungan
Peruntukan umum mengenakan penalti yang perlu dibayar serta-merta untuk pelbagai pelanggaran, tanpa bukti kerugian dan biasanya berserta hak untuk menuntut ganti rugi penuh. Mahkamah boleh menyederhanakan penalti, tetapi itu adalah litigasi, bukan perancangan. Rundingkannya, minta notis dan tempoh pemulihan, dan keluarkan kumulatif.
Model ini juga tidak termasuk tolakan dan penggantungan sewa, jadi pertikaian tentang kecacatan, caj perkhidmatan atau kerja yang menyalahi undang-undang menjadi satu kewajipan untuk terus membayar penuh dan menyaman kemudian. Had berkanun wujud untuk mengecualikan remedi bagi kecacatan yang diketahui oleh tuan tanah pada mulanya, tetapi laluan yang lebih selamat ialah carve-out yang membenarkan tolakan untuk tuntutan yang tidak dipertikaikan.
Menyimpang daripada undang-undang mandatori: keperluan kelulusan mahkamah
Bagi ruang 290, peruntukan perlindungan adalah separa mandatori. Di bawah perkara 7:291 BW, pihak-pihak tidak boleh menyimpang daripadanya sehingga merugikan penyewa melainkan mahkamah daerah kecil telah meluluskan klausa penyimpangan. Kelulusan akan dikeluarkan jika klausa tersebut tidak menjejaskan hak penyewa secara material, atau jika penyewa secara munasabah tidak memerlukan perlindungan.
Klausa yang tidak diluluskan boleh dibatalkan oleh penyewa beberapa tahun kemudian, jadi klausa yang menjadi rujukan tuan tanah untuk ditamatkan mungkin tidak pernah diluluskan. Mohon bersama, sebelum atau sejurus selepas menandatangani. Untuk ruang 230a, tiada keperluan sedemikian wujud, sebab itu penggubalan lebih penting di sana.
Semakan sewa selepas lima tahun dan prosedur pakar
Penyewa 290 tidak tersekat dengan sewa yang telah hanyut dari pasaran. Di bawah art. 7:303 BW, mana-mana pihak boleh meminta mahkamah untuk menetapkannya semula, secara prinsipnya setelah tempoh tetap tamat dan, dalam apa jua keadaan, setiap kali lima tahun telah berlalu sejak sewa terakhir ditetapkan. Penanda aras ialah purata sewa premis tempatan yang setanding sepanjang lima tahun sebelumnya, jadi ia menjejaki purata ketinggalan, bukan tahap utama semasa.
Terdapat perangkap. Di bawah art. 7:304 BW, tuntutan itu tidak boleh diterima melainkan disertakan dengan nasihat daripada pakar yang dilantik bersama, atau melainkan mahkamah telah melantik seorang atas permohonan pihak tertentu; tarikh permohonan itu menetapkan tarikh kuat kuasa sewa baharu, jadi kelewatan memerlukan wang. Untuk ruang 230a, semakan hanya wujud jika pajakan mewujudkannya.
Penamatan, tempoh notis dan borang
Untuk ruang 290, notis dikeluarkan sekurang-kurangnya setahun lebih awal melalui writ bailif atau surat berdaftar, dengan alasan yang dinyatakan; kesilapan borang membawa maut. Untuk ruang 230a, kontrak menetapkan tempoh dan borang, dan model menetapkan saluran yang sama. Catatkan tarikh akhir: kegagalan biasanya mencetuskan lanjutan automatik. Jika penyewa ingkar, pajakan premis yang dibina secara amnya hanya boleh dibubarkan oleh mahkamah, di bawah perkara 7:231 BW.
Ketidakmampuan penyewa atau tuan tanah
Jika penyewa diisytiharkan muflis, kedua-dua pemegang amanah dan tuan tanah boleh menamatkan kontrak di bawah perkara 39 Akta Kebankrapan Belanda, dengan tempoh notis kontrak atau lazim, tidak melebihi tiga bulan. Sewa yang perlu dibayar dari tarikh kebankrapan dianggap sebagai hutang harta pusaka, dan klausa yang menghendaki penyewa membayar pampasan kepada tuan tanah untuk sewa yang hilang sepanjang tempoh yang tinggal, di bawah undang-undang kes Belanda yang telah ditetapkan, tidak boleh dikuatkuasakan terhadap harta pusaka. Pihak berkuasa utama ialah Aukema qq/Uni-Invest , Mahkamah Agung 14 Januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Oleh itu, jaminan bank, dan keperluan untuk menyemak apa yang diliputinya.
Jika tuan tanah menjadi muflis, pajakan secara prinsipnya berterusan dan pemegang amanah terikat dengannya, dan atas jualan biasa ia beralih kepada pembeli di bawah perkara 7:226 BW. Risiko sebenar terletak di tempat lain: surat ikatan gadai janji biasanya mengandungi klausa penyewaan, dan atas jualan paksa, pemegang gadai janji boleh menggunakannya dengan kebenaran mahkamah di bawah perkara 3:264 BW untuk mengetepikan pajakan. Tanya sama ada harta itu digadai janji dan sama ada pemegang gadai janji telah bersetuju, dan rundingkan aku janji tanpa gangguan.
Berunding dalam amalan
Model ROZ ialah kedudukan pembukaan, bukan standard yang mesti diterima oleh penyewa: tuan tanah memindanya untuk kepentingan mereka sendiri, dan penyewa boleh memindanya dengan cara lain.
- Sahkan rejim itu dahulu. Imbangan kuasa bergantung padanya, dan dalam Eindhoven dan kebanyakan penghuni teknologi dan logistik di Brainport berada dalam rejim yang lebih lemah.
- Minta dokumen dalam bahasa Inggeris dan juga bahasa Belanda, tetapi setujui versi mana yang lebih baik: teks Belanda biasanya digunakan, dan terjemahan tidak selalunya tepat.
- Tukar terma dengan terma: komitmen yang lebih panjang membeli tempoh bebas sewa, sumbangan pemasangan, had penyelenggaraan atau pilihan rehat.
- Perhatikan kedudukan VAT. Pilihan untuk menyewa dengan VAT hanya terbuka jika penyewa menggunakan premis sepenuhnya atau hampir sepenuhnya untuk aktiviti yang membawa hak untuk memotong VAT input, di bawah perkara 11 Wet op de omzetbelasting 1968 seperti yang dinyatakan dalam perkara 6a Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968. Pentadbiran Cukai membaca "hampir sepenuhnya" sebagai sekurang-kurangnya 90 peratus penggunaan, dan menerima 70 peratus untuk senarai pendek penyewa sahaja — antaranya organisasi majikan, ejen hartanah, ejen pelancongan, perkhidmatan kesihatan pekerjaan dan pengendali pos. Model ini mengandungi ganti rugi: jika ujian tidak lagi dipenuhi, penyewa mesti membayar pampasan sepenuhnya kepada tuan tanah untuk akibat VAT. Perniagaan kewangan, insurans, penjagaan kesihatan dan pendidikan harus menyemaknya, kerana mereka jarang akan melepasi 90 peratus.
- Semak semula peruntukan umum, bukan hanya helaian hadapan. Di situlah letaknya wang.
Adakah model ROZ wajib di Belanda?
Tidak. Tiada apa-apa dalam undang-undang yang mewajibkannya dan tiada pihak berkuasa yang meluluskannya. Ia merupakan konvensyen pasaran yang diterbitkan oleh organisasi yang mewakili pemilik hartanah, pelabur dan ejen, dan setiap klausa boleh dirundingkan atau dibatalkan. Kebanyakan tuan tanah bermula daripada model, jadi matlamat yang realistik adalah lampiran pindaan yang dirundingkan dengan baik dan bukannya kontrak yang berbeza.
Bagaimanakah saya tahu sama ada premis saya termasuk di bawah art. 7:290 BW atau art. 7:230a BW?
Tanyakan sama ada premis tersebut merangkumi ruang yang boleh diakses oleh orang ramai di mana barangan atau perkhidmatan dibekalkan terus kepada pelanggan, dan sama ada perniagaan tersebut adalah jenis yang disenaraikan dalam seni. 7:290 BW. Kedai, restoran, kafe dan hotel layak; pejabat, makmal dan gudang tidak. Dengan penggunaan campuran, ia bergantung pada tujuan penggunaan ruang tersebut secara besar-besaran, dinilai berdasarkan penggunaan sebenar dan bukannya label pada kontrak (Hoge Raad 6 Mac 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
Bolehkah tuan tanah menamatkan pajakan 230a begitu sahaja?
Secara efektifnya ya, dengan syarat keperluan notis kontrak dipenuhi: tiada alasan berkanun dan tiada kebenaran mahkamah diperlukan. Satu-satunya remedi penyewa adalah memohon dalam tempoh dua bulan dari tuntutan pengusiran untuk melanjutkan tempoh pengosongan, yang boleh diberikan oleh mahkamah sehingga setahun pada satu masa dan tiga kali ganda. Dengan menangguhkan pengusiran, ia tidak meneruskan penyewaan.
Mengapakah tahun versi model ROZ penting?
Kerana model berubah secara material antara edisi, secara amnya mengalihkan lebih banyak penyelenggaraan, kos dan risiko kepada penyewa, dan kerana setiap set peruntukan umum tergolong dalam satu tahun model. Pajakan yang menamakan satu tahun sambil melampirkan peruntukan tahun lain mewujudkan percanggahan. Semak edisi yang dinamakan dengan apa yang sebenarnya dilampirkan.
Bolehkah kita bersetuju dengan terma-terma yang menyimpang daripada peraturan berkanun untuk ruang runcit?
Hanya dalam had. Untuk ruang 290, klausa yang menyimpang daripada peruntukan perlindungan yang merugikan penyewa memerlukan kelulusan daripada mahkamah daerah kecil di bawah perkara 7:291 BW. Tanpanya, penyewa boleh membatalkan klausa tersebut kemudian, membatalkan penamatan yang menjadi sandaran tuan tanah. Mohon secara bersama dan segera. Untuk ruang 230a, tiada kelulusan diperlukan.
Klausa yang manakah paling banyak menyebabkan masalah kepada penyewa antarabangsa?
Peruntukan penyelenggaraan, diikuti rapat dengan pengecualian set-off dan penggantungan. Secara keseluruhannya, kedua-duanya bermaksud penyewa menanggung kos pemasangan yang tidak dipilihnya dan mesti terus membayar sepenuhnya sambil mempertikaikan prestasi tuan tanah. Kedua-duanya boleh dirundingkan, dan senarai penandaan, had penggantian dan pemotongan set-off mengubah ekonomi pajakan.
