Undang-undang pembinaan Belanda: bagaimana ia berbeza daripada piawaian antarabangsa

Undang-undang pembinaan Belanda berbeza daripada kebanyakan sistem antarabangsa kerana kebanyakan peruntukan risiko tidak terdapat dalam Kanun Sivil Belanda (BW) tetapi dalam keadaan standard pihak-pihak yang menerima pakai: UAV 2012 untuk kontrak tradisional dan UAV-GC 2005 untuk kontrak reka bentuk dan bina bersepadu. Kanun Sivil menyediakan rangka kerja, dan sejak 1 Januari 2024 ia menjadikan kontraktor bertanggungjawab atas kecacatan dalam bangunan yang ditemui selepas penyerahan melainkan kecacatan itu bukan disebabkan oleh mereka (Perkara 7:758(4) BW).

Bagi pihak asing yang biasa dengan kontrak FIDIC atau common-law, akibat praktikalnya ialah syarat standard yang dipilih, bukan Kod sahaja, yang menentukan liabiliti, variasi, kelewatan dan penyelesaian pertikaian.

Peraturan manakah yang mengawal projek pembinaan Belanda?

Kerangka kerja perundangan mempunyai tiga lapisan. Yang pertama ialah Kanun Sivil: Tajuk 7.12 BW mengenai kontrak kerja (aanneming van werk), bermula pada Perkara 7:750 BW. Yang kedua ialah undang-undang awam: sejak 1 Januari 2024, Akta Alam Sekitar dan Perancangan (Omgevingswet) mengawal permit dan perancangan ruang, dan Dekri Persekitaran Hidup Kerja Bangunan (Besluit bouwwerken leefomgeving) telah menggantikan Dekri Bangunan 2012 untuk keperluan teknikal.

Lapisan ketiga ialah syarat standard. UAV 2012 terpakai apabila pelanggan menyediakan reka bentuk dan kontraktor membinanya. UAV-GC 2005 terpakai kepada kontrak bersepadu di mana kontraktor juga mengambil alih reka bentuk. Ia hanya terpakai jika kontrak mengisytiharkannya terpakai.

Bagaimanakah Kanun Sivil mengagihkan risiko?

Di bawah Perkara 7:754 BW, kontraktor mesti memberi amaran kepada pelanggan tentang kesilapan dalam tugasan dan tentang kecacatan bahan, tanah, pelan atau pengiraan yang dibekalkan oleh pelanggan. Bagi kerja-kerja bangunan, amaran mestilah secara bertulis, jelas dan merangkumi kemungkinan akibatnya; bagi pelanggan pengguna, ini tidak boleh diketepikan.

Di bawah Perkara 7:760 BW, pelanggan menanggung akibat kecacatan pada apa yang dibekalkan, termasuk tanah tempat kerja dibina, melainkan jika kontraktor melanggar kewajipan untuk memberi amaran atau gagal dalam kepakaran atau penjagaan. Ini memberikan titik permulaan yang berbeza untuk keadaan tanah berbanding kebanyakan kontrak antarabangsa, di mana peruntukan ditetapkan sepenuhnya oleh kontrak.

Di bawah Perkara 7:755 BW, kontraktor hanya boleh mengenakan bayaran lebih untuk perubahan yang diminta oleh pelanggan jika ia memberi amaran kepada pelanggan tepat pada masanya tentang kenaikan harga. Perkara 7:753 BW membenarkan mahkamah melaraskan harga untuk kenaikan kos yang tidak dijangka yang bukan disebabkan oleh kontraktor.

Apakah yang berubah dengan Akta Jaminan Kualiti untuk Bangunan?

Akta Jaminan Kualiti untuk Bangunan (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) berkuat kuasa pada 1 Januari 2024. Sejak itu, Perkara 7:758(4) BW menjadikan kontraktor bangunan bertanggungjawab atas kecacatan yang tidak ditemui semasa penyerahan, melainkan jika ia bukan disebabkan oleh kontraktor.

Bagi pelanggan pengguna, peraturan ini tidak boleh diketepikan. Bagi pelanggan perniagaan, ia hanya boleh diketepikan jika ini dimasukkan secara nyata dalam kontrak. Tuntutan untuk kecacatan dalam bangunan akan dihadkan tempohnya dua tahun selepas aduan pelanggan, dan dalam apa jua keadaan 20 tahun selepas penyerahan (Perkara 7:761 BW).

Bagaimanakah peraturan Belanda dibandingkan dengan piawaian antarabangsa?

Kontrak Belanda berkongsi ciri-ciri dengan bentuk antarabangsa seperti FIDIC, tetapi berbeza dalam beberapa aspek yang sering diabaikan oleh pihak asing.

• Kewajaran dan keadilan: di bawah Perkara 6:248(2) BW, terma kontrak tidak terpakai jika ia tidak boleh diterima mengikut piawaian kewajaran dan keadilan, pembetulan kehakiman yang lebih luas berbanding dalam kebanyakan sistem common-law.
• Tugas berkanun: kewajipan untuk memberi amaran (Perkara 7:754 BW) dan peraturan mengenai kerja tambahan (Perkara 7:755 BW) terpakai walaupun kontrak itu tidak dinyatakan.
• Penghantaran: Jika pelanggan tidak memeriksa dan menerima atau menolak dalam tempoh masa yang munasabah selepas notis penyiapan, kerja tersebut dianggap diterima (Perkara 7:758(1) BW).
• Pertikaian: UAV 2012 dan UAV-GC 2005 merujuk pertikaian kepada timbang tara oleh Lembaga Timbang Tara untuk Industri Bangunan (Raad van Arbitrage voor de Bouw) dan bukannya mahkamah biasa.

Apakah maksudnya ini bagi pihak antarabangsa?

Memilih antara syarat standard Belanda dan bentuk antarabangsa seperti FIDIC adalah keputusan projek. Syarat Belanda sesuai dengan peraturan berkanun Belanda dan amalan mahkamah dan penimbang tara Belanda; bentuk antarabangsa mungkin memerlukan pindaan untuk berfungsi bersama peraturan mandatori Tajuk 7.12 BW. Dalam kedua-dua kes, kontrak harus menyatakan undang-undang mana yang terpakai dan forum mana yang memutuskan pertikaian.

Permit dipohon di bawah Akta Alam Sekitar dan Perancangan melalui sistem digital kebangsaan (Omgevingsloket). Peraturan perancangan tempatan ditetapkan dalam pelan alam sekitar perbandaran (omgevingsplan), jadi bangunan yang sama boleh menghadapi keperluan yang berbeza di perbandaran yang berbeza.

Apa yang perlu anda semak sebagai pelanggan?

• Semak sama ada UAV 2012, UAV-GC 2005 atau borang lain terpakai, dan ia diisytiharkan terpakai dalam kontrak.
• Semak bagaimana risiko keadaan tanah dan pelan anda sendiri diperuntukkan (Perkara 7:760 BW).
• Semak sama ada kontraktor telah mengecualikan liabiliti Wkb Perkara 7:758(4) BW, dan sama ada anda menerimanya.
• Setujui prosedur pemeriksaan semasa penghantaran, supaya kerja tidak dianggap diterima secara senyap.
• Adu tentang kecacatan secara bertulis dengan segera; had masa dua tahun berkuat kuasa dari aduan anda.

Apa yang perlu anda semak sebagai kontraktor?

• Memberi amaran kepada pelanggan secara bertulis dan jelas tentang kesilapan dalam pelan, bahan atau tanah (Perkara 7:754 BW).
• Beri amaran tentang kesan perubahan harga sebelum melaksanakannya (Perkara 7:755 BW).
• Semak liabiliti anda untuk kecacatan tersembunyi di bawah Perkara 7:758(4) BW dan perlindungan insurans anda.
• Semak klausa pertikaian: timbang tara oleh Raad van Arbitrage voor de Bouw atau mahkamah biasa.
• Notis penyiapan dokumen dan maklum balas pelanggan.

Apa yang boleh kami lakukan untuk anda dengan kontrak pembinaan?

Peguam pembinaan kami menasihati pelanggan dan kontraktor Belanda dan antarabangsa.

• Kami menyemak kontrak pembinaan anda dan syarat-syarat standard yang berkenaan.
• Kami membandingkan bentuk antarabangsa seperti FIDIC dengan peraturan mandatori Belanda dan draf pindaan.
• Kami mendraf amaran, permintaan perubahan dan notis penyiapan.
• Kami menilai tuntutan untuk kecacatan selepas penghantaran di bawah Artikel 7:758 dan 7:761 BW.
• Kami menjalankan timbang tara sebelum Raad van Arbitrage voor de Bouw dan prosiding mahkamah.

Ringkasan

• Dalam pembinaan Belanda, keadaan standard seperti UAV 2012 dan UAV-GC 2005 memperuntukkan sebahagian besar risiko.
• Kanun Sivil menambah tugas mandatori: tugas memberi amaran (Perkara 7:754 BW) dan peraturan mengenai kerja tambahan (Perkara 7:755 BW).
• Sejak 1 Januari 2024, kontraktor bertanggungjawab atas kecacatan tersembunyi dalam bangunan melainkan jika bukan disebabkan olehnya (Perkara 7:758(4) BW).
• Sejak 1 Januari 2024, permit berada di bawah Akta Alam Sekitar dan Perancangan dan peraturan teknikal di bawah Bbl.

Soalan lazim