Bagaimana Krisis Corona Mempengaruhi Pajakan Ruang Perniagaan?
Seluruh dunia kini mengalami krisis pada skala yang tidak dapat dibayangkan. Ini bererti bahawa pemerintah juga harus mengambil langkah luar biasa. Kerosakan yang ditimbulkan dan akan terus berlaku oleh keadaan ini boleh sangat besar. Faktanya adalah bahawa tidak ada yang saat ini dapat menilai skala krisis, atau berapa lama ia akan bertahan. Apa pun keadaannya, sewa premis perniagaan masih berlaku. Ini menimbulkan beberapa persoalan. Dalam artikel ini kami ingin menjawab beberapa soalan yang mungkin timbul dengan penyewa atau tuan tanah premis perniagaan.
Pembayaran sewa
Adakah anda masih perlu membayar sewa? Jawapan untuk soalan ini bergantung pada keadaan kes. Walau apa pun, dua situasi mesti dibezakan. Pertama, premis perniagaan yang tidak lagi dapat digunakan untuk tujuan perniagaan, seperti restoran dan kafe. Kedua, ada kedai yang masih boleh dibuka, tetapi memilih untuk menutup pintu mereka sendiri.
Penyewa diwajibkan membayar sewa berdasarkan perjanjian penyewaan. Jika ini tidak berlaku, ia adalah pelanggaran kontrak. Sekarang timbul persoalan, bolehkah berlaku force majeure? Mungkin terdapat perjanjian dalam perjanjian penyewaan tentang keadaan di mana force majeure boleh digunakan. Jika tidak, yang undang-undang berlaku. Undang-undang menyatakan bahawa terdapat force majeure jika penyewa tidak boleh bertanggungjawab atas ketidakpatuhan; dalam erti kata lain bukan salah penyewa yang tidak boleh membayar sewa.
Tidak jelas sama ada kegagalan untuk memenuhi kewajipan akibat coronavirus mengakibatkan force majeure. Oleh kerana tidak ada preseden untuk ini, sukar untuk menilai apa keputusan yang akan berlaku dalam kes ini. Walau bagaimanapun, apa yang memainkan peranan ialah kontrak ROZ (Majlis Hartanah) yang kerap digunakan dalam jenis perhubungan sewaan ini. Dalam kontrak ini, tuntutan untuk pengurangan sewa dikecualikan sebagai standard. Persoalannya ialah sama ada tuan tanah boleh mengekalkan pandangan ini secara munasabah dalam keadaan semasa.
Sekiranya penyewa memilih untuk menutup kedainya, keadaannya akan berbeza. Namun, pada masa ini tidak ada kewajiban untuk melakukannya, kenyataannya adalah bahawa terdapat lebih sedikit pengunjung dan oleh itu lebih sedikit keuntungan. Persoalannya ialah adakah keadaan tersebut harus sepenuhnya ditanggung oleh penyewa. Tidak mustahil untuk memberikan jawapan yang jelas untuk soalan ini kerana setiap situasi berbeza. Perkara ini mesti dinilai berdasarkan kes demi kes.
Keadaan yang tidak dijangka
Kedua-dua penyewa dan tuan rumah boleh menimbulkan keadaan yang tidak dijangka. Secara umum, krisis ekonomi bertanggungjawab bagi pihak usahawan, walaupun dalam kebanyakan kes ini mungkin berbeza kerana krisis korona. Langkah-langkah yang dilaksanakan oleh kerajaan juga boleh diambil kira. Tuntutan berdasarkan keadaan yang tidak dijangka memberi peluang untuk mendapatkan pajakan dipinda atau dibatalkan oleh mahkamah.
Ini adalah mungkin sekiranya penyewa tidak lagi boleh ditahan secara munasabah untuk meneruskan perjanjian. Mengikut sejarah parlimen, seorang hakim perlu bertindak dengan penuh kekangan berhubung perkara ini. Kami juga kini berada dalam situasi bahawa mahkamah juga ditutup: oleh itu tidak mudah untuk mendapatkan keputusan dengan cepat.
Kekurangan harta sewa
Penyewa boleh menuntut pengurangan sewa atau pampasan sekiranya berlaku kekurangan. Kekurangan dalam keadaan harta atau apa-apa syarat lain menyebabkan penyewa tidak mempunyai keseronokan sewa pada permulaan perjanjian sewa. Sebagai contoh, kekurangan mungkin: kerosakan pembinaan, bumbung bocor, acuan dan ketidakupayaan untuk mendapatkan permit eksploitasi kerana ketiadaan pintu keluar kecemasan.
Mahkamah secara amnya tidak berminat untuk menilai bahawa terdapat keadaan yang mesti diambil kira oleh tuan tanah. Walau apa pun, perniagaan yang lemah akibat ketiadaan orang ramai bukanlah keadaan yang harus dicaj kepada tuan tanah. Ini adalah sebahagian daripada risiko keusahawanan. Apa yang turut memainkan peranan ialah dalam banyak kes harta yang disewa masih boleh digunakan. Oleh itu lebih banyak restoran, menghantar atau mengambil makanan mereka sebagai alternatif.
Kewajipan eksploitasi
Sebilangan besar sewa premis perniagaan merangkumi kewajipan operasi. Ini bermaksud bahawa penyewa mesti menggunakan premis perniagaan yang disewa. Dalam keadaan khusus, kewajiban untuk mengeksploitasi mungkin timbul dari undang-undang, tetapi ini tidak selalu berlaku. Hampir semua tuan tanah perniagaan dan premis pejabat menggunakan model ROZ. Ketentuan umum yang terkait dengan model ROZ menyatakan bahawa penyewa akan menggunakan ruang yang disewa "secara efektif, sepenuhnya, betul dan pribadi". Ini bermaksud bahawa penyewa dikenakan tanggungjawab operasi.
Setakat ini, tiada langkah kerajaan am di Belanda mengarahkan penutupan pusat membeli-belah atau ruang pejabat. Bagaimanapun, kerajaan telah mengumumkan bahawa semua sekolah, tempat makan dan minum, kelab sukan dan kecergasan, sauna, kelab seks dan kedai kopi hendaklah ditutup di seluruh negara sehingga diberitahu kelak. Jika penyewa diwajibkan atas perintah kerajaan untuk menutup harta yang disewa, penyewa tidak akan bertanggungjawab untuk ini.
Ini adalah keadaan yang, mengikut situasi negara semasa, penyewa tidak seharusnya bertanggungjawab. Di bawah peruntukan am, penyewa juga diwajibkan mengikut arahan kerajaan. Sebagai majikan, beliau juga bertanggungjawab memastikan persekitaran kerja yang selamat. Kewajipan ini diperoleh dengan tidak mendedahkan pekerja kepada risiko pencemaran coronavirus. Dalam keadaan ini, tuan tanah tidak boleh memaksa penyewa untuk beroperasi.
Oleh kerana penjagaan kesihatan kakitangan dan / atau pelanggan, kami melihat bahawa penyewa sendiri juga memilih untuk menutup harta yang disewakan secara sukarela, walaupun mereka tidak diarahkan untuk melakukannya oleh pemerintah. Dalam keadaan semasa, kami percaya bahawa tuan tanah tidak akan dapat mengajukan tuntutan untuk memenuhi kewajiban, pembayaran denda atau pampasan ganti rugi. Berdasarkan rasionalitas dan keadilan, serta kewajiban untuk membatasi kerosakan pihak penyewa sebanyak mungkin, kami merasa sukar untuk membayangkan bahawa tuan tanah akan menentang penutupan (sementara).
Penggunaan harta sewa yang berbeza
Kedai makanan dan minuman ditutup buat masa ini. Namun, ia masih dibenarkan untuk mengambil dan menghantar makanan. Walau bagaimanapun, perjanjian sewa menyediakan sebahagian besarnya dasar tujuan ketat; apa yang membuat pengambilan berbeza dari restoran. Akibatnya, penyewa boleh bertindak bertentangan dengan perjanjian sewa dan - mungkin - kehilangan denda.
Dalam keadaan sekarang, setiap orang berkewajiban untuk membatasi kerosakannya sebanyak mungkin. Dengan beralih ke fungsi pengambilan / penghantaran, penyewa mematuhi. Dalam keadaan seperti ini, adalah sukar untuk mempertahankan sudut pandang bahawa ini bertentangan dengan tujuan kontrak. Hakikatnya, tuan tanah lebih cenderung mempunyai tuntutan ke atas penyewa sekiranya penyewa tidak melakukan segala daya untuk mengekalkan perniagaannya agar dapat membayar sewa.
Kesimpulan
Dengan kata lain, setiap orang berkewajiban untuk membatasi kerosakan mereka sebanyak mungkin. Kerajaan telah mengumumkan langkah-langkah jangka panjang untuk membantu usahawan dan mengurangkan tekanan kewangan mereka. Dianjurkan untuk menggunakan kemungkinan langkah-langkah ini. Sekiranya penyewa enggan melakukannya, mungkin dianggap sukar untuk menyerahkan kerugian kepada tuan tanah. Ini juga berlaku sebaliknya. Sementara itu, ahli politik juga meminta tuan tanah untuk mengurangi sewa dalam jangka masa yang akan datang, sehingga risikonya dapat dikongsi bersama.
Walaupun penyewa dan tuan rumah mempunyai hubungan kontrak antara satu sama lain dan prinsip 'a deal is a deal'. Kami mengesyorkan bercakap antara satu sama lain dan melihat kemungkinan. Penyewa dan tuan rumah mungkin dapat bertemu antara satu sama lain dalam masa yang luar biasa ini. Walaupun penyewa tidak mempunyai pendapatan kerana penutupan, perbelanjaan tuan rumah juga berterusan. Adalah demi kepentingan semua bahawa kedua-dua perniagaan bertahan dan mengatasi krisis ini.
Dengan cara ini, penyewa dan tuan rumah boleh bersetuju bahawa sewa akan dibayar untuk sementara waktu dan kekurangan akan terperangkap apabila premis perniagaan dibuka semula. Kita perlu membantu antara satu sama lain di mana mungkin dan, selain itu, tuan tanah tidak mendapat manfaat daripada penyewa yang muflis. Lagipun, penyewa baru tidak mudah ditemui pada zaman ini. Apa sahaja pilihan yang anda buat, jangan buat keputusan tergesa-gesa dan biarkan kami menasihati anda tentang kemungkinannya.
Hubungi Kami
Kerana keadaan sekarang sangat tidak dapat diramalkan, kami dapat membayangkan bahawa ini boleh menimbulkan banyak persoalan untuk anda. Kami mengawasi perkembangan dan dengan senang hati memberitahu anda mengenai keadaan terkini. Sekiranya anda mempunyai pertanyaan mengenai artikel ini, jangan ragu untuk menghubungi peguam dari Law & More.
