Kecacatan premis komersial sering menyebabkan pertikaian antara penyewa dan tuan tanah. Namun, tidak setiap halangan kepada premis yang dipajak merupakan kecacatan dari segi undang-undang. Undang-undang mentakrifkan kecacatan dalam Perkara 7:204 DCC sebagai sebarang keadaan atau ciri harta tanah, atau sebarang keadaan lain yang tidak disebabkan oleh penyewa, yang mengakibatkan harta tanah tersebut tidak dapat memberikan penyewa keseronokan yang mereka berhak jangkakan semasa memeterai perjanjian.
Takrifan ini lebih luas daripada yang kelihatan pada pandangan pertama. Ia bukan sahaja melibatkan kerosakan fizikal seperti bumbung yang bocor atau sistem pemanasan pusat yang rosak. Keadaan di luar premis itu sendiri, seperti gangguan bunyi bising yang serius yang disebabkan oleh kerja-kerja yang menjadi tanggungjawab tuan tanah, juga boleh dianggap sebagai kecacatan. Apa yang menentukan ialah sama ada keseronokan yang boleh dijangkakan oleh penyewa secara munasabah terjejas. Haus dan lusuh kecil yang konsisten dengan penggunaan biasa bukanlah kecacatan.
Siapa yang bertanggungjawab: tuan tanah atau penyewa?
Peraturan utama
Peraturan utama Perkara 7:206 DCC adalah jelas: tuan tanah wajib membetulkan kecacatan atas permintaan penyewa. Kewajipan itu terpakai melainkan pemulihan adalah mustahil, atau melainkan perbelanjaan untuknya tidak boleh dikehendaki secara munasabah daripada tuan tanah. Oleh itu, tuan tanah tidak boleh melepaskan diri daripada kewajipan untuk membaiki dengan mengenakan kos.
Bagi pembaikan kecil, pengecualian dikenakan. Pembaikan yang, menurut undang-undang atau adat, adalah untuk kepentingan penyewa tidak perlu dilakukan oleh tuan tanah. Fikirkan tentang menggantikan pemegang pintu yang patah, membaiki papan skirting yang rosak atau membetulkan kecacatan kecil yang sepatutnya dilakukan oleh penyewa sendiri. Batasan antara 'pembaikan kecil untuk penyewa' dan 'penyelenggaraan besar untuk tuan tanah' tidak selalunya jelas dan kerap membawa kepada perbincangan dalam praktik.
Penyimpangan kontrak melalui terma ROZ
Dalam praktiknya, pajakan untuk premis komersial hampir selalu dimuktamadkan berdasarkan model standard Majlis Hartanah (ROZ). Peruntukan umum ROZ untuk premis komersial mengandungi penyimpangan yang meluas daripada peraturan utama berkanun: banyak kewajipan penyelenggaraan dipindahkan secara kontraktual daripada tuan tanah kepada penyewa.
Oleh itu, dalam model ROZ, perkara seperti penyelenggaraan dalaman, penyelenggaraan pemasangan, penggantian alat ganti haus dan kadangkala pembaikan yang lebih besar ditanggung oleh penyewa. Ini pada prinsipnya dibenarkan, kerana rejim 7:230a dan, dengan kelulusan mahkamah, juga rejim 7:290 membenarkan penyimpangan daripada undang-undang. Had-had ditentukan oleh kewajaran dan keadilan serta peraturan mengenai klausa yang membebankan secara tidak munasabah.
Oleh itu, adalah penting untuk membaca peruntukan umum dengan teliti sebelum menandatangani pajakan dan memahami kewajipan penyelenggaraan yang terletak pada anda sebagai penyewa.
Hak penyewa untuk kecacatan premis komersial
Remedi yang menuntut
Langkah pertama sekiranya berlaku kecacatan adalah mengeluarkan notis keingkaran: tuntutan bertulis kepada tuan tanah untuk membetulkan kecacatan tersebut dalam tempoh yang munasabah. Tanpa notis keingkaran, tuan tanah tidak ingkar dan anda sebagai penyewa tidak mempunyai tuntutan terhadap remedi berkanun. Notis keingkaran mesti menerangkan secara konkrit apakah kecacatan tersebut, dalam tempoh berapa remedi mesti berlaku dan apakah akibat yang anda berikan kepada kegagalan untuk membetulkan.
Pengurangan sewa
Jika, walaupun terdapat notis ingkar, tuan tanah gagal membetulkan kecacatan tersebut, penyewa berhak di bawah Perkara 7:207 DCC untuk mendapat pengurangan sewa yang berkadar bagi tempoh kecacatan tersebut wujud. Pengurangan tersebut dikira mengikut nisbah antara keseronokan yang sebenarnya dimiliki oleh penyewa dan keseronokan yang sepatutnya mereka alami tanpa kecacatan tersebut. Penyewa boleh menguatkuasakan pengurangan ini melalui mahkamah daerah kecil.
Pengurangan sewa berkuat kuasa dari saat kecacatan dilaporkan kepada tuan tanah, bukan sahaja dari saat keputusan mahkamah dikeluarkan. Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk sentiasa melaporkan kecacatan secara bertulis dan secepat mungkin, supaya tarikh permulaan pengurangan didokumenkan dengan baik.
pampasan
Jika kecacatan itu disebabkan oleh tuan tanah, contohnya kerana mereka gagal menjalankan penyelenggaraan yang diperlukan sedangkan mereka tahu atau sepatutnya tahu bahawa kecacatan itu akan berlaku, penyewa boleh menuntut pampasan tambahan di bawah Perkara 7:208 DCC. Kerosakan itu mungkin terdiri daripada kerugian berbangkit, seperti kehilangan perolehan akibat kecacatan atau kos yang terpaksa ditanggung oleh penyewa untuk meneruskan operasi perniagaan mereka.
Pembaikan sendiri dan permulaan
Jika, selepas notis keingkaran yang sewajarnya dan tamat tempoh yang ditetapkan, tuan tanah gagal membetulkan kecacatan tersebut, penyewa pada prinsipnya berhak untuk menjalankan pembaikan sendiri dan untuk menolak kos yang munasabah terhadap sewa (Art. 7:206(3) DCC). Walau bagaimanapun, hak ini tertakluk kepada had.
Pertama, ia mestilah benar-benar berkaitan dengan kecacatan yang perlu diperbaiki oleh tuan tanah. Sesiapa yang membaiki obligasi penyelenggaraan yang secara kontraktualnya terletak pada mereka sebagai penyewa dan melepaskan kosnya tidak akan mendapat apa-apa. Kedua, penyewa mesti dapat menunjukkan bahawa mereka telah memberi peluang kepada tuan tanah untuk memperbaiki kecacatan tersebut terlebih dahulu dan tuan tanah gagal berbuat demikian. Ketiga, kos yang ditanggung tidak boleh terlalu tinggi.
Tolakan sewa tanpa syarat-syarat ini dipenuhi boleh menyebabkan prosiding untuk tunggakan sewa. Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk mendapatkan nasihat undang-undang sebelum meneruskan tolakan.
Nafkah, terma ROZ dan klausa pembebasan
Peruntukan umum ROZ membahagikan penyelenggaraan kepada penyelenggaraan luaran (untuk tuan tanah) dan penyelenggaraan dalaman (untuk penyewa), tetapi sempadan yang tepat berbeza setiap versi kontrak. Selain itu, peruntukan umum kerap mengandungi klausa pembebasan: peruntukan yang mana tuan tanah mengecualikan atau mengehadkan liabiliti untuk kerosakan tertentu.
Pembebasan tidak selalunya sah. Jika kerosakan itu berpunca daripada niat atau kecuaian yang disengajakan oleh tuan tanah, atau jika pembebasan itu tidak boleh diterima dalam keadaan tertentu mengikut piawaian kewajaran dan keadilan, mahkamah boleh mengetepikan klausa tersebut. Perkara yang sama berlaku jika pembebasan layak sebagai klausa yang membebankan secara tidak munasabah dalam maksud Perkara 6:233 DCC. Bagi pengguna, ini cepat berlaku; bagi penyewa komersial, hadnya lebih tinggi, tetapi terdapat juga hadnya.
Semak semula pajakan anda sebelum menandatangani klausa pembahagian penyelenggaraan dan pelepasan, terutamanya untuk premis besar atau sewa yang tinggi. Kos nasihat undang-undang biasanya terhad berhubung dengan risiko kewangan yang anda ambil jika anda menandatangani kontrak tanpa mengetahui peruntukan umum.
Semakan sewa dari semasa ke semasa
Bagi ruang komersial seluas 7:290, undang-undang juga menawarkan kemungkinan semakan sewa. Selepas tempoh sewa yang dipersetujui tamat tempoh, atau selepas lima tahun dalam kes kontrak jangka panjang, mana-mana pihak boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk melaraskan sewa kepada purata sewa ruang komersial yang setanding di kawasan tersebut sejak lima tahun lalu (Perkara 7:303 DCC). Ini memerlukan pendapat pakar mandatori: mahkamah melantik seorang atau lebih pakar yang menentukan sewa yang mematuhi pasaran.
Prosedur ini terbuka kepada tuan tanah yang menganggap sewa telah menjadi terlalu rendah dan kepada penyewa yang percaya mereka membayar terlalu banyak. Keputusannya mengikat, melainkan jika pihak-pihak memutuskan sebaliknya melalui persetujuan bersama. Bagi ruang komersial 7:230a, hak statutori untuk menyewa semakan ini tidak wujud. Pelarasan sewa di sana hanya boleh dilakukan melalui laluan kontraktual, biasanya melalui klausa indeksasi.
Semakan sewa melengkapkan kitaran dinamik perundangan yang mengelilingi premis komersial: bukan sahaja akses kepada premis dan penamatan, tetapi juga harga yang anda bayar, ditentukan bersama oleh rejim yang berkenaan.
Lebih lanjut daripada siri ini mengenai undang-undang pajakan komersial
Artikel ini merupakan sebahagian daripada siri tiga bahagian kami mengenai undang-undang pajakan komersial. Baca juga bahagian-bahagian lain:
- Bahagian 1: 7:290 atau 7:230a DCC? Rejim penyewaan yang manakah terpakai untuk premis komersial anda
- Bahagian 2: Menamatkan pajakan komersial: tempoh notis, alasan dan perangkap
Baca juga: 7:290 atau 7:230a DCC? Rejim penyewaan yang manakah terpakai untuk premis komersial anda dan Menamatkan pajakan komersial: tempoh notis, alasan dan perangkap.
Kesimpulan
Kecacatan di premis komersial merupakan masalah yang kerap berlaku dan kadangkala mahal. Sama ada ia berkaitan dengan bumbung yang bocor, pemasangan pemanasan yang rosak atau penyelenggaraan yang tertunggak yang menghalang operasi perniagaan: sebagai penyewa, anda mempunyai hak yang konkrit, tetapi anda mesti secara aktif menggunakan hak tersebut dan mengikuti prosedur yang betul. Sentiasa laporkan kecacatan secara bertulis, keluarkan notis keingkaran dan rekodkan semuanya.
Sebagai tuan tanah, adalah dinasihatkan untuk mengekalkan pelan penyelenggaraan yang jelas dan tidak membiarkan kecacatan berterusan. Liabiliti untuk kerugian berbangkit boleh meningkat dengan cepat kepada jumlah yang besar.
Law & More Menasihati penyewa dan tuan tanah premis komersial tentang kecacatan, pembahagian penyelenggaraan, semakan sewa dan perkara berkaitan. Hubungi kami untuk perbualan tanpa obligasi.
Soalan lazim
Adakah saya layak mendapat pengurangan sewa untuk kecacatan di premis komersial saya?
Ya. Jika terdapat kecacatan dalam maksud Perkara 7:204 DCC dan tuan tanah tidak membetulkannya dalam masa yang ditetapkan selepas notis keingkaran, anda boleh menuntut pengurangan sewa yang berkadaran di bawah Perkara 7:207 DCC. Pengurangan itu berkuat kuasa dari saat laporan bertulis tentang kecacatan tersebut dibuat.
Apakah pembaikan kecil yang perlu dilakukan untuk akaun saya sebagai penyewa?
Pembaikan kecil ialah pembaikan yang, menurut undang-undang atau adat, adalah munasabah untuk akaun penyewa, seperti menggantikan suis yang rosak, menutup jurang kecil pada sambungan atau membaiki bahagian yang haus akibat penggunaan harian. Sempadan dengan penyelenggaraan utama, yang adalah untuk tuan tanah, mungkin tidak jelas dalam amalan dan kadangkala diterangkan lebih lanjut secara kontraktual dalam peruntukan ROZ.
Bolehkah saya membaiki sendiri kecacatan dan menolak kos daripada sewa?
Itu mungkin, tetapi hanya jika syarat-syarat berkanun dipenuhi: notis keingkaran telah dihantar, tuan tanah telah membenarkan tempoh tersebut tamat, ia berkaitan dengan kecacatan yang perlu dibetulkan oleh tuan tanah dan kosnya munasabah. Tolak bayaran tanpa memenuhi syarat-syarat tersebut boleh menyebabkan prosiding untuk tunggakan sewa.
Bolehkah saya sebagai penyewa menyemak semula sewa?
Untuk ruang komersial 7:290, anda boleh, selepas tempoh sewa yang dipersetujui atau selepas lima tahun, meminta mahkamah daerah kecil untuk melaraskan sewa kepada sewa ruang yang setanding di kawasan tersebut yang mematuhi pasaran (Perkara 7:303 DCC). Untuk ruang komersial 7:230a, hak berkanun ini tidak wujud.
