Dalam hampir setiap perceraian, persoalan yang paling beremosi bukanlah tentang akaun simpanan atau kereta—ia adalah tentang rumah. Bagi kebanyakan pasangan, rumah keluarga bukan sahaja mewakili aset kewangan terbesar mereka, tetapi juga pusat kehidupan keluarga, keselamatan dan kenangan mereka.

Apabila perkahwinan berakhir, ketidakpastian tentang "siapa yang akan mendapat rumah itu?" boleh menjadi sesuatu yang membebankan. Adakah anda perlu berpindah? Mampukah anda membayar gadai janji seorang diri? Bagaimana pula dengan kestabilan anak-anak?

Jawapannya jarang sekali ya atau tidak. Dalam bahasa Belanda undang-undang, pembahagian rumah perkahwinan bergantung pada interaksi kompleks antara rejim harta perkahwinan anda (perjanjian komuniti harta vs. perjanjian pranikah), kebolehlaksanaan kewangan dan perjanjian khusus yang dibuat semasa perpisahan.

Panduan ini memberikan gambaran keseluruhan yang komprehensif tentang rangka kerja perundangan yang berkaitan dengan pembahagian rumah di Belanda. Kami akan membimbing anda melalui tiga senario utama, menjelaskan kesannya gemeenschap van goederen (komuniti harta benda), dan berikan contoh praktikal untuk membantu anda mengharungi peralihan sukar ini dengan jelas dan yakin.

1. Peraturan Umum: Komuniti Harta (Gemeenschap van Goederen)

Bagi kebanyakan perkahwinan di Belanda (terutamanya yang dimuktamadkan sebelum 2018), rejim lalai adalah perkongsian harta umum (algehele gemeenschap van goederenMemahami maksud ini adalah langkah pertama dalam menentukan masa depan rumah anda.

Apakah Komuniti Hartanah?

Di bawah Belanda undang-undang (Perkara 1:94 Kanun Sivil Belanda, atau Burgerlijk Wetboek – BW), berkahwin dalam komuniti harta bermaksud semua aset dan hutang yang diperoleh sebelum dan semasa perkahwinan dikongsi sama rata. Ini termasuk rumah perkahwinan dan hutang gadai janji yang berkaitan.

Apabila anda bercerai, komuniti ini dibubarkan. Menurut Perkara 3:178 BW, harta bersama mesti dibahagikan. Titik permulaannya mudah: setiap pasangan berhak mendapat 50% daripada nilai rumah dan bertanggungjawab untuk 50% daripada hutang gadai janji.

Tarikh Penilaian (Peildatum)

Satu perkara yang lazim dipertikaikan ialah apabila Nilai rumah ditentukan. Harga rumah berubah-ubah, dan nilai pada masa anda memutuskan untuk berpisah mungkin sangat berbeza daripada nilai apabila perceraian dimuktamadkan.

Dalam perundangan Belanda, peraturan umum ialah nilai rumah ditentukan pada tarikh pembahagian sebenar (feitelijke verdeling). Ini biasanya tarikh surat ikatan pemindahan ditandatangani di notari atau apabila mahkamah membuat keputusan. Ia adalah tidak biasanya tarikh petisyen perceraian difailkan.

Contoh:

• Tarikh perpisahan: Januari 2023 (Nilai rumah: €400,000)
• Tarikh pemindahan sebenar: Jun 2025 (Nilai rumah: €440,000)
• keputusan: Penyelesaian mesti berdasarkan nilai €440,000. Kedua-dua rakan kongsi berkongsi peningkatan €40,000 yang berlaku semasa prosiding.

Contoh Pengiraan Praktikal

Mari kita lihat contoh konkrit bagaimana pembahagian 50/50 ini berfungsi dalam praktik.

Keadaan:
Mark dan Sarah berkahwin dalam komuniti hartanah. Mereka memiliki sebuah rumah dengan nilai pasaran semasa sebanyak €400,000Gadai janji tertunggak ke atas hartanah tersebut ialah €250,000.

Pengiraan:

1. Nilai pasaran: €400,000
2. Hutang Gadai Janji: - € 250,000
3. Jumlah Nilai Lebihan (Overwaarde): €150,000

Oleh kerana mereka berhak mendapat bahagian yang sama rata, jumlah ekuiti sebanyak €150,000 dibahagikan kepada dua. Jika Mark ingin mengambil alih rumah itu, dia mesti membayar Sarah bahagiannya €75,000.

2. Bagaimana jika Anda Mempunyai Perjanjian Pranikah (Huwelijkse Voorwaarden)?

Jika anda berkahwin di bawah perjanjian pranikah (huwelijkse voorwaarden), peraturan standard 50/50 tidak terpakai secara automatik. Dalam senario ini, pemilikan rumah bergantung sepenuhnya kepada apa yang telah dipersetujui dalam kontrak.

Pemilikan Persendirian

Selalunya, perjanjian pranikah menetapkan bahawa aset kekal bersifat peribadi. Jika rumah itu didaftarkan semata-mata atas nama anda dan perjanjian itu mengesahkan ia adalah harta persendirian, anda biasanya mengekalkan pemilikan penuh. Bekas pasangan anda tidak akan berhak mendapat separuh nilai tersebut.

Klausa Pengecualian dan Tolak Selesai (Verrekenbedingen)

Walau bagaimanapun, realiti perundangan selalunya lebih bernuansa. Walaupun dengan perjanjian pranikah, komplikasi boleh timbul:

• Klausa Tolak Berkala: Banyak perjanjian mewajibkan pasangan berkongsi pendapatan yang tidak dibelanjakan setiap tahun. Jika ini tidak dilakukan, aset terkumpul (termasuk pembayaran yang dibuat untuk gadai janji) mungkin masih perlu dibahagikan pada akhir perkahwinan.
• Pembelian Bersama: Jika anda membeli rumah itu bersama semasa perkahwinan, anda mungkin memilikinya dalam pemilikan bersama yang mudah (50/50 atau nisbah lain), tanpa mengira perjanjian pranikah.

Nasihat: Sentiasa dapatkan peguam khusus untuk menyemak perkara khusus anda huwelijkse voorwaarden"Pengecualian sejuk" (menjaringkan semuanya berasingan) jarang berlaku dalam praktiknya; selalunya, kewangan yang saling berkaitan mewujudkan tuntutan pampasan.

3. Tiga Senario: Siapakah yang Mendapat Rumah?

Apabila komuniti dibubarkan, pada asasnya hanya terdapat tiga cara untuk menangani rumah tangga.

Senario A: Seorang Pasangan Mengambil Alih Rumah (Menjahit jari kaki)

Dalam senario ini, seorang pasangan akan tinggal di rumah dan mengambil alih pasangan yang seorang lagi. Ini selalunya merupakan pilihan yang diutamakan apabila melibatkan kanak-kanak, kerana ia memberikan kestabilan.

Bagaimana ia berfungsi:
Rakan kongsi yang menjaga rumah itu "diperuntukkan" (toegedeeld) harta tersebut. Mereka mesti membayar separuh daripada nilai lebihan (overwaarde) kepada pasangan yang akan berlepas.

Peranan Penting Bank:
Tidak cukup untuk pasangan bersetuju antara mereka sendiri. Pasangan yang mengambil alih rumah mesti mengambil alih keseluruhan hutang gadai janji. Pada masa ini, kedua-dua rakan kongsi “bertanggungjawab secara bersama dan berasingan” (hoofdelijk aansprakelijk) untuk pinjaman tersebut. Ini bermakna bank boleh menuntut bayaran penuh daripada mana-mana orang.

Agar Senario A berkesan, bank mesti bersetuju untuk melepaskan rakan kongsi yang berlepas daripada liabiliti ini (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheidBank akan menjalankan pemeriksaan kewangan yang ketat bagi memastikan rakan kongsi yang tinggal mampu membayar bayaran gadai janji dengan satu pendapatan sahaja.

Nasihat Praktikal:
Jika bank tidak bersetuju dengan pelepasan tersebut, pemindahan tersebut tidak boleh diteruskan secara sah. Klausa biasa dalam penyelesaian perceraian ialah: "Jika pelepasan daripada liabiliti bersama tidak diatur dalam tempoh 3 bulan, harta itu mesti dijual."

Senario B: Rumah Dijual kepada Pihak Ketiga

Jika kedua-dua pasangan tidak mampu mengambil alih rumah tersebut, atau jika anda tidak bersetuju dengan nilainya, menjual hartanah tersebut adalah langkah yang perlu diambil.

Bagaimana ia berfungsi:
Rumah itu dipasarkan. Daripada hasil jualan, hutang gadai janji dan kos jualan (ejen hartanah, notari) dibayar terlebih dahulu. Baki jumlah (hasil bersih) kemudiannya dibahagikan 50/50 antara rakan kongsi (dengan mengandaikan perkongsian harta).

Bagaimana jika rakan kongsi enggan menjual?
Jika bekas pasangan anda enggan bekerjasama dengan penjualan atau proses tontonan, anda boleh memohon kepada mahkamah untuk "kebenaran pengganti" (vervangende toestemmingIni membolehkan penjualan diteruskan walaupun terdapat bantahan mereka.

Senario C: Penggunaan Sementara Semasa Prosiding

Prosedur perceraian mengambil masa. Siapakah yang tinggal di rumah itu semasa urusan dokumen sedang diselesaikan?

Di bawah Perkara 822 Kanun Prosedur Sivil (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering – Rv), hakim boleh memberikan hak eksklusif kepada seorang pasangan untuk menggunakan rumah perkahwinan sepanjang tempoh prosiding perceraian. Ini adalah langkah sementara (voorlopige voorziening).

Tambahan pula, di bawah Perkara 1:165 BW, mahkamah boleh memutuskan bahawa salah seorang pasangan boleh terus tinggal di rumah itu sehingga enam bulan selepas perceraian dimuktamadkan. Ini sering diberikan kepada penjaga utama anak-anak, tanpa mengira siapa pemilik rumah tersebut. Ambil perhatian bahawa pasangan pemastautin biasanya perlu membayar yuran penggunaan yang munasabah (penggunaan) kepada pasangan yang akan berlepas dalam tempoh ini.

4. Situasi Khas dan Pengecualian

Walaupun dalam peraturan standard, terdapat pengecualian yang boleh mengubah pembahagian tersebut.

Pelaburan yang Dibuat dengan Wang Persendirian

Adakah anda membayar wang pendahuluan atau pengubahsuaian menggunakan pusaka atau simpanan yang anda miliki sebelum perkahwinan? Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, undang-undang telah berubah untuk melindungi pelaburan swasta ini.

Jika anda boleh membuktikan (beban pembuktian terletak pada anda) bahawa anda melabur dana persendirian ke dalam harta bersama, anda mempunyai hak untuk mendapatkan bayaran balik (vergoedingsrecht). Di bawah "doktrin pelaburan" semasa (beleggingsleer), anda berhak untuk mendapatkan kembali jumlah nominal anda, plus bahagian dalam peningkatan nilai rumah yang sepadan dengan pelaburan anda.

Contoh:
Anda memasukkan wang pusaka persendirian sebanyak €20,000 ke dalam rumah yang dibeli dengan harga €200,000. Ini adalah sumbangan 10%. Jika rumah itu kini bernilai €400,000, pembayaran balik anda bukan sahaja €20,000, tetapi €40,000 (10% daripada nilai semasa).

Warisan dan Hadiah

Aset yang diterima melalui pusaka atau hadiah selalunya berada di luar komuniti harta, dengan syarat pewasiat/penderma memasukkan "klausa pengecualian" (klausa penyingkiran uits). Jika anda menggunakan wang pusaka yang dikecualikan untuk membayar gadai janji, nilai caruman tersebut kekal menjadi milik anda dan tidak dibahagikan 50/50.

Kewajaran dan Keadilan (Redelijkheid dan Billijkheid)

Bolehkah seorang hakim menyimpang daripada peraturan 50/50 yang ketat? Secara teorinya, ya. Undang-undang Belanda membenarkan penyimpangan berdasarkan "kewajaran dan keadilan." Walau bagaimanapun, perundangan menunjukkan bahawa hakim sangat enggan melakukan ini. Ia hanya berlaku dalam keadaan yang sangat luar biasa di mana pembahagian 50/50 tidak boleh diterima—contohnya, jika salah seorang rakan kongsi sengaja memusnahkan aset atau mengumpul hutang perjudian yang besar.

5. Petua Praktikal dan Soalan Lazim

Teori perundangan jelas, tetapi realiti praktikalnya menimbulkan banyak persoalan.

Siapa yang membayar gadai janji semasa perceraian?

Dari segi undang-undang, kedua-dua pasangan tetap bertanggungjawab ke atas gadai janji. Selalunya, orang yang tinggal di rumah membayar faedah gadai janji (kerana mereka mempunyai faedah perumahan), manakala komponen pembayaran balik mungkin masih dikongsi. Adalah penting untuk membuat perjanjian yang jelas mengenainya dengan segera untuk mengelakkan tunggakan (pendaftaran BKR).

Bagaimana pula dengan isi rumah (kesan rumah tangga)?

Barangan rumah juga merupakan sebahagian daripada komuniti harta benda. Biasanya, pasangan membahagikannya dengan persetujuan bersama—anda ambil sofa, saya ambil mesin basuh. Jika nilainya berbeza dengan ketara, pampasan tunai boleh dipersetujui. Barangan dengan lampiran peribadi yang jelas (barang kemas, pusaka) selalunya kekal dengan pemilik asal.

Bagaimanakah nilai ditentukan?

Untuk mengelakkan pertikaian, lantik penilai yang berkecuali dan bertauliah (jurucukaiSetuju terlebih dahulu bahawa laporan penilaian akan mengikat kedua-dua pihak.

6. Peranan Seorang Peguam

Menangani pembahagian rumah melibatkan undang-undang harta, undang-undang keluarga dan pengiraan kewangan yang kompleks. Walaupun perjanjian boleh dibuat bersama, panduan undang-undang profesional selalunya penting untuk memastikan penyelesaian itu mengikat dan adil.

Seorang peguam perceraian khusus boleh membantu anda:

• Kirakan dengan tepat overwaarde atau nilainya di bawah paras sebenar.
• Menggubal perjanjian perceraian yang kukuh (perjanjian echtscheidings) yang akan diterima oleh bank.
• Kuatkuasakan penjualan jika pasangan anda tidak memberi kerjasama.
• Kenal pasti pelaburan swasta yang mungkin anda terlupa bahawa anda berhak menuntut kembali.

At Law & More, kami faham bahawa rumah anda lebih daripada sekadar rumah biasa; ia adalah masa depan anda. Kami membantu anda mengharungi kerumitan undang-undang supaya anda boleh fokus untuk membina semula kehidupan anda.

7. kesimpulan

Membahagikan rumah perkahwinan jarang sekali mudah, tetapi memahami peraturannya membawa kejelasan. Sama ada anda berkahwin dalam harta bersama atau mempunyai perjanjian pranikah, matlamatnya adalah penyelesaian yang adil yang membolehkan kedua-dua pihak meneruskan. Ingat bahawa walaupun peraturan 50/50 adalah standard, pelaburan swasta dan keadaan tertentu boleh mengubah hasilnya.

Setiap perceraian adalah unik. Dengan mendapatkan nasihat yang tepat pada masanya dan memahami kedudukan anda, anda boleh menjadikan sumber tekanan sebagai asas yang kukuh untuk lembaran baharu anda.

---

Soalan Lazim: Pembahagian Rumah dalam Perceraian

1. Siapakah yang dibenarkan tinggal di rumah semasa perceraian?

Ini bergantung kepada keadaan. Hakim boleh mengeluarkan keputusan sementara (voorlopige voorziening) memberikan seorang pasangan penggunaan eksklusif rumah tersebut sepanjang tempoh prosiding. Keputusan biasanya berdasarkan kepentingan mana-mana anak dan keadaan kewangan kedua-dua pihak. Selepas perceraian dimuktamadkan dalam daftar, pasangan pemastautin boleh tinggal sehingga enam bulan, melainkan dipersetujui sebaliknya.

2. Bagaimana jika bekas pasangan saya berhenti membayar gadai janji?

Jika anda berdua bertanggungjawab secara bersama dan berasingan (hoofdelijk aansprakelijk), bank boleh menuntut bayaran penuh daripada anda, walaupun anda telah membayar bahagian anda. Adalah penting untuk merekodkan perjanjian pembayaran dalam perjanjian perceraian. Jika anda membayar bahagian bekas pasangan anda, anda akan menuntut terhadap mereka, tetapi anda tetap bertanggungjawab kepada bank buat sementara waktu.

3. Mestikah rumah itu sentiasa dijual?

Tidak, menjual bukanlah satu-satunya pilihan. Secara amnya terdapat tiga senario:

• Seorang rakan kongsi mengambil alih rumah itu dan membeli yang seorang lagi.
• Rumah itu dijual kepada pihak ketiga, dan hasilnya dikongsi bersama.
• Dalam kes yang sangat jarang berlaku, rakan kongsi kekal sebagai pemilik bersama untuk tempoh tertentu (walaupun ini biasanya tidak digalakkan disebabkan oleh masalah kewangan yang berterusan).

4. Bagaimanakah nilai rumah ditentukan?

Nilai tersebut biasanya ditentukan melalui penilaian bebas (cukai). Rakan kongsi boleh memilih penilai bersama. Jika anda tidak bersetuju, mahkamah boleh melantik pakar. Nilai biasanya ditentukan berdasarkan tarikh pembahagian sebenar, bukan tarikh pemisahan.

5. Apakah yang berlaku kepada nilai lebihan (overwaarde)?

Dalam komuniti perkahwinan harta pusaka, nilai lebihan (nilai pasaran ditolak hutang gadai janji) dibahagikan sama rata. Jika seorang pasangan menyimpan rumah itu, mereka membayar 50% daripada lebihan ini kepada pasangan yang lain. Jika dijual, hasil bersih dibahagikan 50/50 selepas kos.

6. Bagaimana jika rumah itu "di bawah air" (ekuiti negatif)?

Ekuiti negatif (hutang baki) juga dikongsi 50/50 dalam komuniti harta tanah. Jika seorang rakan kongsi mengambil alih rumah itu, mereka mesti menanggung keseluruhan hutang, dan biasanya, tiada bayaran belian dibuat (atau rakan kongsi yang berpisah membayar bahagian hutang mereka kepada rakan kongsi yang tinggal untuk dilepaskan).

7. Adakah saya akan mendapat kembali wang saya jika saya membayar untuk pengubahsuaian dengan dana persendirian?

Mungkin, ya. Jika anda boleh membuktikan pelaburan itu datang daripada dana persendirian (contohnya, pewarisan dengan klausa pengecualian atau simpanan pra-perkahwinan), anda mungkin mempunyai hak untuk pembayaran balik (vergoedingsrecht). Di bawah beleggingsleer, pembayaran balik ini mungkin termasuk sebahagian daripada peningkatan nilai rumah.

8. Bagaimana jika kita mempunyai perjanjian pranikah?

Jika anda mempunyai perjanjian pranikah (huwelijkse voorwaarden), rumah itu mungkin merupakan harta persendirian salah seorang pasangan, bermakna pasangan yang satu lagi tidak mempunyai tuntutan terhadap nilai tersebut. Walau bagaimanapun, anda mesti menyemak klausa tolak selesai (verrekenbedingen) atau pelaburan bersama, yang mungkin masih menimbulkan tuntutan kewangan. Sentiasa minta peguam menyemak terma-terma tertentu.

9. Bagaimanakah saya boleh dibebaskan daripada liabiliti gadai janji bersama?

Anda hanya boleh dibebaskan jika bank bersetuju. Ini biasanya berlaku melalui:

• Pemindahan: Bekas suami anda mengambil alih sepenuhnya gadai janji (jika pendapatan mereka mengizinkan).
• Pembiayaan semula: Bekas suami anda mengambil gadai janji baharu untuk membayar balik gadai janji lama.
• Jualan: Rumah itu dijual, dan hutangnya telah dibayar.
  Jika bank enggan, anda tetap bertanggungjawab.

10. Bolehkah seorang hakim menyimpang daripada pembahagian 50/50?

Ya, tetapi hanya dalam kes-kes luar biasa berdasarkan "kewajaran dan keadilan" (redelijkheid en billijkheid). Ambang batas untuk ini adalah sangat tinggi. Ia mungkin terpakai jika salah seorang rakan kongsi telah merugikan komuniti secara besar-besaran, tetapi secara amnya, peraturan 50/50 adalah ketat.

11. Bagaimana jika bekas kekasih saya mewarisi rumah itu?

Jika rumah itu diwarisi dengan klausa pengecualian (klausa penyingkiran uits), ia tidak termasuk dalam komuniti harta. Waris adalah pemilik tunggal, dan pasangan yang satu lagi tidak mempunyai tuntutan ke atas separuh nilai. Jika tiada klausa pengecualian wujud, harta pusaka mungkin menjadi sebahagian daripada komuniti.

12. Berapa lamakah masa yang diperlukan untuk pembahagian ini?

Jika rakan kongsi bersetuju, ia boleh diselesaikan dalam beberapa bulan. Jika terdapat pertikaian, atau jika rumah itu mesti dijual dalam pasaran yang perlahan, ia boleh mengambil masa setahun atau lebih. Prosiding mahkamah mengenai pembahagian boleh memanjangkan tempoh masa ini dengan ketara.

13. Apakah yang berlaku kepada perabot itu?

Kandungan rumah (kesan rumah tangga) dalam komuniti harta benda dibahagikan. Biasanya, pasangan membahagikan barang-barang melalui persetujuan bersama. Pertikaian boleh diselesaikan oleh hakim. Barang-barang yang dimiliki sebelum perkahwinan atau diwarisi secara peribadi biasanya kekal bersifat peribadi.

14. Bolehkah saya tinggal di rumah jika saya mempunyai anak-anak?

Kepentingan kanak-kanak amat penting. Hakim boleh membenarkan penjaga utama menggunakan rumah tersebut buat sementara waktu (voorlopige voorzieningWalau bagaimanapun, ini tidak memberikan pemilikan kekal. Realiti kewangan (mampukah anda membeli bekas kekasih anda?) akan menentukan sama ada anda boleh kekal dalam jangka masa panjang.

15. Bagaimana jika bekas kekasih saya enggan menjual rumah itu?

Jika mahkamah memerintahkan penjualan dan bekas kekasih anda enggan bekerjasama, anda boleh meminta “kebenaran pengganti” (vervangende toestemming) daripada hakim. Ini membolehkan anda meneruskan penjualan (dan menandatangani surat ikatan) tanpa tandatangan bekas suami anda.

16. Perlukah kita berdua bersetuju tentang pembeli?

Ya, sebagai pemilik bersama, anda berdua mesti bersetuju dengan harga jualan dan pembeli. Jika salah satu pihak secara tidak munasabah menghalang jualan pada harga pasaran yang adil, mahkamah boleh campur tangan untuk memaksa kerjasama.

17. Adakah terdapat akibat cukai?

Pembahagian rumah perkahwinan antara pasangan secara amnya dikecualikan daripada cukai pemindahan harta (overdrachtsbelasting). Walau bagaimanapun, pelepasan faedah gadai janji (hipoteekrenteaftrek) peraturan berubah selepas perceraian, khususnya mengenai "skim perceraian" (peraturan perancangan) dan keperluan untuk membayar gadai janji bagi mengekalkan faedah cukai.

18. Bolehkah saya dipaksa membeli rumah daripada bekas kekasih saya?

Tidak. Anda tidak boleh dipaksa untuk mengambil alih rumah tersebut jika anda tidak mahu atau tidak mampu membelinya. Jika tiada pihak yang mahukan rumah tersebut, ia mesti dijual kepada pihak ketiga.

19. Bagaimana jika rumah itu hanya atas nama bekas kekasih saya?

Jika anda berkahwin dalam perkongsian harta, secara amnya tidak penting nama siapa yang tertera pada surat ikatan; nilainya dikongsi 50/50. Jika anda mempunyai perjanjian pranikah, nama pada surat ikatan adalah bukti pemilikan yang penting.

20. Adakah saya memerlukan peguam untuk bahagian rumah?

Walaupun tidak wajib untuk pembahagian itu sendiri, ia sangat disyorkan. Risiko kewangan adalah tinggi, dan peraturan mengenai gadai janji, cukai dan pelaburan swasta adalah rumit. Seorang peguam memastikan penyelesaian itu sah dari segi undang-undang dan anda secara efektifnya dibebaskan daripada liabiliti.