Undang-undang pembinaan Belanda: permit, kontrak dan liabiliti untuk kecacatan

Undang-undang pembinaan Belanda mempunyai dua lapisan: undang-undang awam memutuskan sama ada anda boleh membina, dan undang-undang persendirian memutuskan siapa yang menanggung risiko apabila berlaku sesuatu yang tidak kena. Sejak 1 Januari 2024, Akta Alam Sekitar dan Perancangan (Omgevingswet) mengawal permit, dan kontraktor bertanggungjawab atas kecacatan yang tidak ditemui semasa penyerahan melainkan ia tidak boleh dikaitkan dengannya (Perkara 7:758(4) Kanun Sivil Belanda, BW). Pengecualian utama: pelanggan perniagaan boleh mengecualikan liabiliti tersebut, tetapi hanya secara nyata dalam kontrak; pengguna tidak boleh.

Dalam praktiknya, dua perkara yang menentukan kebanyakan pertikaian: sama ada variasi telah dipersetujui dan ditetapkan harganya sebelum kerja dilakukan, dan sama ada kecacatan telah direkodkan semasa penghantaran. Kedua-duanya adalah perkara proses, itulah sebabnya kontrak dan rekod penting seperti undang-undang.

Adakah anda memerlukan permit untuk membina?

Sama ada anda memerlukan permit alam sekitar (omgevingsvergunning) bergantung pada pelan alam sekitar perbandaran (omgevingsplan) dan kategori bangunan bebas permit kebangsaan. Omgevingsloket digital ialah titik permulaan untuk menyemak perkara ini dan untuk memfailkan permohonan.

Akta Alam Sekitar dan Perancangan, yang berkuat kuasa sejak 1 Januari 2024, telah menggabungkan banyak statut terdahulu ke dalam satu sistem. Pelan bangunan mungkin memerlukan permit untuk aktiviti bangunan teknikal, untuk aktiviti yang menyimpang daripada pelan alam sekitar atau untuk kerja-kerja di monumen yang dilindungi. Peraturan tempatan berbeza setiap perbandaran, jadi semak pelan alam sekitar untuk tapak anda sebelum anda membeli tanah atau memuktamadkan reka bentuk.

Projek berhampiran kawasan perlindungan alam semula jadi (Natura 2000) mungkin juga memerlukan permit alam semula jadi kerana pemendapan nitrogen. Memandangkan keputusan Majlis Negeri (Raad van State), pengecualian umum untuk pembinaan tidak lagi tersedia, jadi penilaian ekologi sering diperlukan. Jiran dan pihak berkepentingan lain boleh membantah dan merayu terhadap permit, yang boleh melambatkan projek selama berbulan-bulan.

Apakah yang diubah oleh Akta Jaminan Kualiti Bangunan?

Akta Jaminan Kualiti Bangunan (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) berkuat kuasa pada 1 Januari 2024 bersama-sama dengan Akta Alam Sekitar dan Perancangan. Bagi kategori kerja pertama (gevolgklasse 1), seperti kebanyakan rumah keluarga tunggal baharu, penjamin kualiti bebas yang dilantik oleh pelanggan akan menyemak sama ada bangunan tersebut mematuhi peraturan teknikal, dan bukannya pihak perbandaran.

Wkb juga telah mengubah Kanun Sivil yang memihak kepada pelanggan. Di bawah Perkara 7:757a BW, kontraktor mesti menyerahkan fail (dossier) apabila mengumumkan bahawa kerja sedia untuk dihantar, berserta lukisan, pengiraan dan maklumat tentang bahan dan pemasangan. Di bawah Perkara 7:758(4) BW, kontraktor tetap bertanggungjawab atas kecacatan yang tidak ditemui semasa penghantaran, melainkan ia bukan disebabkan olehnya.

Syarat kontrak yang manakah terpakai?

Kontrak pembinaan (aanneming van werk, Artikel 7:750 BW) selalunya berdasarkan syarat standard. Yang paling biasa ialah UAV 2012 untuk kontrak tradisional, di mana pelanggan menyediakan reka bentuk, dan UAV-GC 2005 untuk kontrak bersepadu, di mana kontraktor juga mereka bentuk.

Pilihan itu bukanlah satu formaliti. Syarat-syaratnya berbeza dari segi liabiliti untuk kesilapan reka bentuk, penetapan harga variasi (meerwerk), penalti kelewatan dan penyelesaian pertikaian; banyak yang merujuk pertikaian kepada timbang tara oleh Lembaga Timbang Tara untuk Industri Bangunan (Raad van Arbitrage voor de Bouw) dan bukannya mahkamah. Periksa sama ada syarat-syarat tersebut telah dipersetujui secara sah dan benar-benar disediakan, dan apa yang dikatakannya tentang kenaikan harga bahan.

Bilakah kontraktor boleh mengenakan bayaran untuk kerja tambahan?

Di bawah Perkara 7:755 BW, kontraktor boleh mengenakan harga yang lebih tinggi untuk perubahan yang diminta oleh pelanggan hanya jika dia memberi amaran kepada pelanggan tepat pada masanya bahawa perubahan itu akan meningkatkan harga, melainkan pelanggan sepatutnya memahami perkara ini sendiri. Setuju dengan setiap variasi secara bertulis, dengan harga dan kesannya terhadap perancangan, sebelum kerja selesai.

Perlukah kontraktor memberi amaran tentang kesilapan?

Ya. Di bawah Perkara 7:754 BW, kontraktor mesti memberi amaran kepada klien tentang kesilapan dalam tugasan, dalam lukisan atau pengiraan klien, dan tentang kecacatan bahan atau tanah yang dibekalkan oleh klien, setakat yang dia tahu atau sepatutnya tahu mengenainya. Kontraktor yang gagal memberi amaran boleh bertanggungjawab atas kerosakan yang terhasil.

Apa yang berlaku semasa penghantaran?

Penghantaran (oplevering) adalah saat risiko beralih kepada pelanggan. Di bawah Perkara 7:758(1) BW, kerja dikira sebagai diterima jika pelanggan tidak memeriksa dan menerima atau menolaknya dalam tempoh masa yang munasabah selepas kontraktor melaporkannya siap.

Rekodkan setiap kecacatan yang kelihatan dalam laporan penghantaran dan terima, jika perlu, dengan syarat. Di bawah Perkara 7:758(3) BW, kontraktor dibebaskan daripada liabiliti atas kecacatan yang sepatutnya ditemui oleh pelanggan semasa penghantaran; untuk bangunan, Perkara 7:758(4) BW menjadikannya bertanggungjawab atas kecacatan yang tidak ditemui pada masa itu melainkan ia bukan disebabkan olehnya.

Pengguna yang telah membina rumah boleh menahan sehingga 5% daripada harga kontrak daripada ansuran terakhir dan mendepositkannya dengan notari undang-undang sivil (Perkara 7:768 BW). Ini memberi leverage untuk membaiki kecacatan selepas penghantaran.

Berapa lama anda boleh menuntut kecacatan?

Di bawah Perkara 7:761(1) BW, tuntutan untuk kecacatan menjadi terhad masa dua tahun selepas pelanggan membantah mengenainya. Walau apa pun, bagi bangunan, tuntutan itu luput dua puluh tahun selepas penyerahan (Perkara 7:761(2) BW).

Bantahan secara bertulis sebaik sahaja anda menemui kecacatan, huraikannya dengan tepat dan berikan tempoh yang munasabah kepada kontraktor untuk membaikinya. Jika anda menetapkan tempoh sedemikian, tempoh dua tahun hanya bermula pada penghujungnya. Syarat-syarat standard boleh mengandungi tempoh yang lebih pendek untuk pelanggan perniagaan, jadi semaklah syarat-syarat tersebut.

Apakah kewajipan keselamatan di tapak?

Di bawah Akta Syarat Kerja (Arbeidsomstandighedenwet) dan Dekri Syarat Kerja (Arbobesluit), pelanggan dan kontraktor mesti mengatur keselamatan untuk keseluruhan projek, termasuk pelan kesihatan dan keselamatan (pelan V&G) dan penyelarasan semasa reka bentuk dan pelaksanaan. Pihak Berkuasa Buruh Belanda (Nederlandse Arbeidsinspectie) menyelia pematuhan dan boleh mengenakan denda atau menghentikan kerja.

Syarat permit sering menambah peraturan mengenai bunyi bising, habuk dan waktu bekerja untuk melindungi jiran. Kontraktor asing juga mesti menghormati syarat pekerjaan minimum Belanda untuk pekerja yang ditempatkan.

Bagaimanakah pertikaian pembinaan diselesaikan?

Itu bergantung pada kontrak. Jika UAV 2012 atau UAV-GC 2005 terpakai dan timbang tara dipersetujui, Lembaga Timbang Tara untuk Industri Bangunan akan memutuskan; jika tidak, mahkamah sivil mempunyai bidang kuasa, dengan mahkamah daerah kecil untuk tuntutan sehingga €25,000 (Perkara 93 Kanun Prosedur Sivil).

Sebelum prosiding, laporan pakar teknikal selalunya menentukan keputusan. Dapatkan bukti lebih awal: gambar, laporan penghantaran, surat-menyurat tentang variasi dan fail Wkb. Pengantaraan atau nasihat yang mengikat boleh menjadi lebih cepat daripada timbang tara untuk pertikaian yang lebih kecil.

Apa yang perlu anda semak sebagai pelanggan?

• Sama ada permit diperlukan di bawah pelan alam sekitar, dan sama ada penjamin kualiti Wkb ditugaskan untuk kerja gevolgklasse 1.
• Syarat-syarat standard yang terpakai dan sama ada ia telah diberikan kepada anda sebelum menandatangani.
• Sama ada setiap variasi dipersetujui secara bertulis dengan harga dan perancangan sebelum kerja bermula.
• Sama ada laporan penghantaran menyenaraikan semua kecacatan yang kelihatan dan sebarang tempahan.
• Sama ada anda menerima fail di bawah Perkara 7:757a BW, dan, sebagai pengguna, sama ada anda menahan 5% dalam deposit notari.
• Sama ada anda membantah kecacatan dalam penulisan, jadi tempoh dua tahun itu jelas.

Apa yang perlu anda semak sebagai kontraktor?

• Sama ada anda memberi amaran kepada klien secara bertulis tentang kesilapan dalam lukisan, bahan atau tanah (Perkara 7:754 BW).
• Sama ada anda mengumumkan akibat harga bagi setiap variasi masa (Perkara 7:755 BW).
• Sama ada kontrak anda dengan pelanggan perniagaan secara nyata mengehadkan liabiliti untuk kecacatan tersembunyi, jika itu bertujuan.
• Sama ada fail Wkb lengkap apabila anda mengumumkan penghantaran.
• Sama ada pelan kesihatan dan keselamatan serta penyelarasan di tapak didokumenkan.

Apa yang boleh kami bantu anda berkaitan undang-undang pembinaan?

Peguam pembinaan dan peguam hartanah kami menasihati pelanggan dan kontraktor.

• Kami menyemak kontrak pembinaan dan syarat-syarat UAV atau UAV-GC yang berkenaan sebelum anda menandatangani.
• Kami menyemak laluan permit di bawah pelan alam sekitar dan memfailkan bantahan atau rayuan.
• Kami mendraf amaran, tuntutan variasi dan bantahan tentang kecacatan.
• Kami membantu dalam penghantaran dan menilai laporan penghantaran.
• Kami menjalankan prosiding di hadapan mahkamah atau Lembaga Timbang Tara untuk Industri Bangunan.

Ringkasan

• Sejak 1 Januari 2024, Akta Alam Sekitar dan Perancangan mengawal selia permit bangunan; pelan alam sekitar adalah titik permulaan.
• Di bawah Wkb, kontraktor kekal bertanggungjawab atas kecacatan yang tidak ditemui semasa penghantaran melainkan jika bukan disebabkan olehnya (Perkara 7:758(4) BW).
• Kerja tambahan hanya boleh dikenakan jika kontraktor memberi amaran tentang kenaikan harga dari semasa ke semasa (Perkara 7:755 BW).
• Tuntutan kecacatan luput dua tahun selepas bantahan, dan dalam apa jua kes dua puluh tahun selepas penyerahan bangunan (Perkara 7:761 BW).
• Pengguna boleh menahan 5% daripada harga dalam deposit notari (Perkara 7:768 BW).

Soalan lazim