Erfpacht: pajakan tanah yang panjang di Belanda dijelaskan untuk pembeli

Jika anda membeli rumah di Belanda, dan terutamanya di Amsterdam, butiran tersebut mungkin menyatakan bahawa harta itu op erfpachtAnda kemudiannya bukan membeli tanah itu, tetapi hak nyata terhad ke atas tanah orang lain, dengan syarat yang ditulis oleh pemilik tanah itu, kadangkala seabad yang lalu. Syarat-syarat tersebut menentukan berapa banyak yang anda bayar, berapa lama, dan sama ada bank akan memberi pinjaman sama sekali.

Apakah erfpacht dalam undang-undang harta Belanda?

Erfpacht ialah hak tanah terhad ( beperkt recht ) yang memberikan hak kepada pemegangnya, erfpachter , untuk memegang dan menggunakan harta tak alih milik orang lain (perkara 5:85 BW). Pemilik tanah kekal sebagai pemilik tanah. Hak erfpachter adalah hak in rem, bukan hak kontraktual: ia didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Tanah (Kadaster), ia boleh dijual, digadai janji dan diwarisi, dan ia kekal selepas penjualan tanah.

Surat ikatan tersebut boleh mewajibkan erfpachter untuk membayar sejumlah wang berkala, iaitu sewa kanun atau tanah (perkara 5:85 BW). Kanun tidak diwajibkan secara sah, tetapi hampir semua erfpacht kediaman mempunyainya. Jika tidak, erfpachter mempunyai kegunaan yang sepatutnya dimiliki oleh pemilik (perkara 5:89 BW), termasuk hasil daripada harta tersebut dan hak untuk menyewakannya, dan pembaikan adalah ke atasnya. Apa yang tidak boleh dilakukannya ialah menukar destinasi harta tersebut, atau menjalankan kerja-kerja yang syaratnya dikhaskan dengan persetujuan pemilik.

Pemilikan penuh ( volle eigendom ) adalah kekal, tidak memerlukan sebarang kos untuk disimpan dan hanya tertakluk kepada undang-undang umum. Erfpacht dilaksanakan di atas tanah orang lain, ditadbir oleh syarat pemilik tersebut, dan boleh disemak semula atau mungkin ditamatkan. Sebuah flat di atas erfpacht dengan kanun berterusan biasanya bernilai lebih rendah daripada flat yang sama dalam pemilikan penuh, dan jurang tersebut tidak selalunya dapat dilihat dalam harga yang diminta.

Erfpacht, opstal dan pajakan bangunan

• Erfpacht memberikan hak untuk memegang dan menggunakan tanah orang lain (perkara 5:85 BW). Bangunan di atas plot tersebut secara amnya merupakan sebahagian daripada hak erfpacht.
• Opstal, hak superfisi (perkara 5:101 BW), memberikan hak untuk memiliki atau memperoleh bangunan, kerja atau tanaman di dalam, di atas atau di atas tanah orang lain, melanggar peraturan bahawa sesuatu bangunan adalah milik pemilik tanah. Ia boleh dikenakan bayaran yang dipanggil pembalasan, dan sering diberikan sebagai hak tanggungan bersama erfpacht atau pajakan — untuk kabel, panel solar — walaupun ia boleh berdiri sendiri. Peraturan berkanun mengenai erfpacht terpakai sepadan dengan hak superfisi (art. 5:104 BW).
• Sewa, pajakan bangunan atau kediaman, adalah kontrak, bukan hak sebenar: tiada kepentingan boleh daftar, tiada gadai janji, dan peraturan penyewaan Buku 7 BW terpakai. Penyewa membayar sewa untuk pendudukan; erfpachter membayar kanun untuk hak harta yang dimilikinya dan boleh dijual.

Akta dan syarat-syarat am

Hak erfpacht diwujudkan melalui akta notari dan didaftarkan dalam daftar awam. Erfpachtakte menetapkan terma individu — plot, terma, kanun permulaan, penggunaan yang dibenarkan — dan kemudian hampir selalu mengisytiharkan satu set algemene bepalingen yang terpakai. Syarat-syarat umum tersebut adalah inti pati tawar-menawar: mekanisme semakan, peraturan pembelian, keperluan persetujuan, rejim pampasan, kuasa penamatan.

Syarat-syarat tahun terbitan mengawal

Inilah perkara yang paling kerap terlepas pandang, dan ia adalah sesuatu yang penting. Sesebuah perbandaran bukan sahaja mempunyai satu set syarat tetapi satu siri, yang dikeluarkan pada tahun yang berbeza, setiap satu mengawal plot yang diberikan di bawahnya. AmsterdamSiri-siri ini dikenal pasti mengikut tahun — antaranya AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 dan 2016, yang mana AB 1994, AB 2000 dan AB 2016 merupakan siri yang paling kerap ditemui hari ini. Perbezaannya bukanlah kosmetik: set yang lebih lama boleh memberikan pemilik budi bicara yang luas mengenai semakan dan hak pampasan yang sempit.

Persoalannya bukanlah “apakah syarat-syarat erfpacht di bandar ini?” tetapi “set yang manakah terpakai untuk plot ini ?” Jawapannya ada di Kadaster: surat ikatan penubuhan dan sebarang surat ikatan pindaan kemudian menamakan syarat-syarat tersebut mengikut tahun. Minta notari anda untuk mendapatkan surat ikatan dan teks penuh syarat-syarat tersebut dan membacanya — bukan ringkasan, bukan perenggan ejen.

Sewa tanah (kanon)

Kanun tersebut ialah bayaran berkala untuk penggunaan tanah. Struktur biasa ialah peratusan kanun yang digunakan pada nilai tanah yang dinilai, yang diperoleh secara baki, daripada sebahagian daripada nilai harta tanah, atau daripada jadual. Dalam Amsterdam Faktor itu ialah buurtstraatquote, yang menyatakan nilai tanah sebagai sebahagian daripada nilai hartanah untuk jalan yang berkenaan.

Antara semakan semula, kebanyakan keadaan moden mengindeks kanun setiap tahun berbanding indeks harga pengguna. Pengindeksan bukanlah semakan semula: ia menjejaki inflasi dan boleh diramal, manakala semakan semula menetapkan semula nilai tanah asas dan boleh menggandakan kanun. Kegagalan membayar akhirnya boleh menyebabkan pemegang pajak kehilangan hak itu sendiri.

Tiga jenis erfpacht

Voortdurend dan eeuwigdurend kedua-duanya diterjemahkan sebagai "perpetual" dalam perkataan Inggeris. Kedua-duanya tidak sama, dan perbezaannya berbaloi dengan banyak wang. Hak perpetual dalam tempoh juga mungkin mempunyai kanun yang dibeli hanya untuk tempoh tertentu: tempoh dan pembelian adalah soalan yang berasingan.

Semakan pada akhir tempoh: risiko kewangan terbesar

Bagi erfpacht yang berterusan, penghujung sesuatu tempoh adalah apabila pemilik tanah boleh menetapkan semula kanun kepada nilai tanah semasa. Oleh kerana tempoh tersebut berlangsung selama beberapa dekad dan nilai tanah bandar Belanda telah meningkat dengan mendadak, kanun baharu boleh menjadi gandaan besar daripada yang lama.

• Ia tidak beransur-ansur. Peningkatan itu berlaku dalam satu langkah, pada tarikh yang ditetapkan beberapa dekad sebelumnya.
• Mekanisme ini berada dalam keadaan lama. Di bawah beberapa set yang lebih lama, budi bicara pemilik adalah luas dan cabaran terhad kepada prosedur penilaian dan bukannya mahkamah.
• Pemberi pinjaman memandang ke hadapan. Tarikh semakan yang hampir akan menjejaskan pinjaman anda dan pasaran jualan semula yang akan anda hadapi.

Sebelum menandatangani, tetapkan tarikh tamat tempoh semasa, mekanisme semakan, dan — jika angka indikatif diterbitkan — apakah kanun tersebut jika disemak semula hari ini. Jika semakan sedang dijalankan, tarikh akhir tawaran dan sebarang bantahan mesti dilihat.

Membeli sewa rumah (afkoop)

Daripada membayar kanun, erfpachter mungkin boleh membelinya dengan jumlah modal. Afkoop untuk tempoh tertentu membayar kanun terlebih dahulu untuk baki tempoh semasa; apabila tempoh itu tamat, obligasi akan dihidupkan semula dengan terma yang disemak semula, jadi harta yang diiklankan sebagai "kanun yang dibeli" hanya boleh dilindungi sehingga tarikh yang agak hampir. Eeuwigdurende afkoop memadamkan kanun selama-lamanya, tanpa semakan pada masa hadapan.

Membeli bukan bermaksud membeli tanah: pegangan bebas kekal dengan pemilik, hanya obligasi pembayaran tamat, dan syarat-syarat masih mengawal penggunaan dan persetujuan. Sama ada pembelian mesti ditawarkan, bagaimana ia dikira dan sama ada ia boleh dilakukan pada pertengahan tempoh adalah perkara untuk syarat, bukan undang-undang umum. Ia dilaksanakan melalui surat ikatan notari dan didaftarkan. Layanan cukai mengikuti perbezaan: jika harta itu merupakan kediaman utama pembayar cukai, kanun berkala boleh ditolak dalam kotak 1, manakala jumlah pembelian itu sendiri tidak, walaupun faedah ke atas pinjaman yang diambil untuk membiayai pembelian adalah.

Amsterdam: daripada erfpacht berterusan kepada kekal

Amsterdam Itulah sebabnya topik ini penting bagi kebanyakan pembeli antarabangsa: kebanyakan stok perumahan bandar ini terletak di atas tanah pajakan perbandaran, yang secara sejarahnya meneruskan erfpacht dengan semakan berkala.

Mulai tahun 2016, pihak perbandaran mula mengeluarkan erfpacht kekal untuk geran baharu di bawah satu set syarat umum baharu, dan membuka skim yang membenarkan pemegang pajakan berterusan sedia ada untuk bertukar ( overstappen ). Pemegang pajakan memohon tawaran yang menyatakan kanun kekal atau jumlah pembelian kekal, yang dikira daripada nilai tanah pada saat rujukan; penerimaan membawa kepada surat ikatan pindaan, yang didaftarkan di Kadaster.

Perkara penting dari segi kewangan ialah tarikh rujukan dan diskaun. Permohonan yang dibuat sebelum 8 Januari 2020 dikira berdasarkan terma yang lebih baik berbanding yang kemudian: tarikh tersebut adalah tarikh rujukan yang mengawal hak untuk premium pertukaran yang baik dan diskaun ke atas nilai tanah, nilai tanah itu sendiri diperoleh daripada nilai hartanah melalui buurtstraatquote. Pengaturan peluang kedua bagi mereka yang terlepas tarikh tersebut telah menyusul sejak itu, setiap satu mengikut termanya sendiri dan dengan tarikh tutupnya sendiri, dan ia ditetapkan oleh pihak perbandaran sahaja dan bukannya melalui statut. Oleh itu, sama ada tetingkap dibuka untuk hartanah tertentu, dan berdasarkan pengiraan apa, adalah sesuatu yang perlu dipastikan daripada skim yang diterbitkan oleh pihak perbandaran sendiri sebelum anda membuat komitmen: tanya penjual untuk sebarang tawaran yang telah dikeluarkan, dan semak tarikh akhir semasa secara langsung dengan pihak perbandaran. Perbezaan antara satu asas pengiraan dan yang lain mencecah puluhan ribu euro.

Tiga perkara praktikal, betul sebagai pendekatan pada 29 Ogos 2026:

• Tentukan apa yang dipegang oleh penjual. Erfpacht berterusan; erfpacht berterusan dengan suis yang dipohon tetapi belum dilengkapkan; erfpacht kekal dengan kanun berindeks; dan erfpacht kekal yang dibeli selama-lamanya adalah empat aset berbeza pada empat harga.
• Tawaran bukanlah pertukaran. Sehingga surat ikatan pindaan disempurnakan dan didaftarkan, hartanah tersebut kekal dalam rejim lama. Sama ada pembeli boleh mengambil alih tawaran tertunggak, dan bila, adalah perkara yang berkaitan dengan terma skim tersebut.
• Skim perbandaran berubah. AmsterdamDasar erfpacht dipertikaikan dan telah dipinda berulang kali; tarikh akhir, diskaun, faktor nilai tanah dan peratusan kanun berbeza dari tahun ke tahun. Tiada apa-apa di sini yang merupakan kedudukan pada hari anda membeli.

Erfpacht swasta: pemaju, syarikat dan pemilik institusi

Tanah juga disewakan secara pajakan jangka panjang oleh pemaju, syarikat perumahan, pelabur institusi, yayasan amal dan pemilik tanah persendirian. Undang-undangnya adalah sama; syaratnya selalunya tidak.

Syarat-syarat persendirian cenderung kurang menggalakkan dalam cara yang boleh dikenal pasti: tempoh yang lebih pendek atau tetap tanpa sambungan; semakan pada selang masa yang lebih pendek, kadangkala setiap lima atau sepuluh tahun; semakan terikat dengan nilai hartanah dan bukannya nilai tanah, jadi penambahbaikan pemegang pajakan sendiri menyumbang kepada peningkatan; pampasan dikecualikan atau dihadkan; keperluan persetujuan yang luas ke atas penyewaan, pengubahan dan penjualan. Sesetengah skim yang dipasarkan kepada pembeli kali pertama, di mana penjual mengekalkan tanah untuk menurunkan harga, adalah pembinaan erfpacht seumpamanya.

Sebuah perbandaran ialah institusi tetap dengan kekangan politik dan kepentingan dalam pasaran perumahan yang berfungsi; pemilik tanah persendirian memegang pelaburan. Erfpacht persendirian bukanlah sesuatu yang buruk, tetapi jangan sesekali menganggap keadaannya menyerupai keadaan perbandaran yang mungkin pernah dibaca oleh pembeli.

Pampasan pada akhir tempoh pajakan

Apabila hak erfpacht tamat, bekas erfpachter pada prinsipnya berhak mendapat pampasan bagi nilai bangunan, kerja dan tanaman yang didirikannya sendiri atau diperoleh daripada pendahulunya dengan bayaran (perkara 5:99 BW), dan boleh menyimpan harta tersebut sehingga pampasan itu dibayar (perkara 5:100 BW).

Dua kelayakan penting. Kelayakan boleh dihadkan atau dikecualikan oleh surat ikatan dalam lingkungan had yang dibenarkan oleh undang-undang, dan syarat persendirian yang lebih lama sering berbuat demikian. Dan ia adalah pampasan untuk bangunan, bukan untuk jurang antara nilai pegangan pajakan dan pegangan bebas: pemegang pajakan yang hak sementaranya tamat tempoh tidak menerima nilai pasaran rumah tersebut. Jika syarat-syarat tersebut merujuk kepada "nilai bangunan", asas penilaian menentukan segala-galanya.

Kedudukan pemberi pinjaman gadai janji

Hak erfpacht boleh digadai janji dan kebanyakan pemberi pinjaman Belanda akan memberi pinjaman ke atas hartanah pajakan. Sama ada pemberi pinjaman akan memberi pinjaman ke atas hartanah anda bergantung hampir sepenuhnya pada syarat-syarat umum. Pemberi pinjaman menilai jenis hak dan, jika sementara, tempoh yang tinggal terhadap tempoh pinjaman; sama ada kanun itu tetap, diindeks atau terbuka untuk semakan, dan bila semakan seterusnya jatuh; sama ada penamatan boleh memusnahkan cagaran; sama ada pemberi pinjaman mesti dimaklumkan dan dibenarkan untuk membetulkan keingkaran; dan sama ada pampasan pada akhirnya kekal.

Dua perkara menjadikan ini boleh dilaksanakan. Syarat-syarat standard majlis perbandaran besar secara amnya diterima oleh pemberi pinjaman utama, jadi pembelian ke atasnya jarang menimbulkan persoalan pembiayaan. Erfpacht persendirian adalah kes yang lebih sukar, kerana syarat-syaratnya adalah apa sahaja yang telah disediakan oleh pemilik tanah. Di sana, penerimaan pembinaan perlu diwujudkan untuk set syarat khusus tersebut, dengan pemberi pinjaman dan, jika terlibat, dengan penjamin gadai janji. Jika jaminan gadai janji kebangsaan (NHG) dicari, kedudukan tersebut diterbitkan. Di bawah syarat dan piawaian NHG yang berkuat kuasa dari 1 Januari 2026, pembinaan erfpacht tradisional diterima, tertakluk kepada kelayakan bahawa pajakan yang diberikan sebelum 1 Januari 1992 mesti masih mempunyai sekurang-kurangnya separuh tempoh pinjaman untuk dijalankan. Pembinaan yang bukan tradisional, dan sebarang bentuk sokongan pembeli ( koperssteun ), mestilah telah diterima oleh NHG sendiri, dan NHG menerbitkan senarai pembinaan yang telah diterimanya. Pembinaan yang tidak ada dalam senarai itu tidak akan dibiayai dengan NHG.

Syarat pembiayaan ( financieringsvoorbehoud ) tidak melindungi apa-apa jika permohonan itu tidak pernah sampai kepada pemberi pinjaman dengan syarat pajakan yang dilampirkan.

Jualan: persetujuan dan tunggakan

Hak erfpacht boleh dipindah milik, tetapi surat ikatan tersebut mungkin memerlukan persetujuan pemilik tanah untuk pemindahan atau pembahagian (perkara 5:91 BW); jika persetujuan ditolak, undang-undang membenarkannya digantikan dengan kebenaran mahkamah. Bagi kebanyakan majlis perbandaran, persetujuan adalah satu formaliti, tetapi jangan sekali-kali menganggapnya: jadual waktu mesti sesuai dengan penyiapan, dan syarat-syarat mungkin memerlukan tiada tunggakan dan tiada pelanggaran tertunggak.

Tunggakan adalah hak: pembeli bertanggungjawab, bersama penjual, atas kanun yang tidak dibayar, tetapi hanya untuk dua tahun kalendar sebelum pemindahan (perkara 5:92 BW). Notari hendaklah mendapatkan kenyataan bertulis daripada pemilik tanah tentang kedudukan kanun, tunggakan, caj dan dakwaan pelanggaran.

Penamatan oleh pemilik tanah

Pemilik tanah boleh menamatkan erfpacht ( opzegging ) jika kanun tersebut tidak dibayar selama dua tahun berturut-turut, atau erfpachter melakukan pelanggaran serius (art. 5:87 BW). Keingkaran tersebut mestilah telah berjalan selama sekurang-kurangnya dua tahun berturut-turut, dan art. 5:88 BW menghendaki writ penamatan disampaikan kepada mana-mana pemegang gadai janji berdaftar sekurang-kurangnya dua bulan sebelum hak tamat, supaya pemberi pinjaman boleh campur tangan. Secara berasingan, sebaik sahaja hak tersebut berjalan untuk tempoh yang lama, mana-mana pihak boleh meminta mahkamah untuk meminda atau menamatkannya atas keadaan yang tidak dijangka (art. 5:97 BW) — laluan yang sempit, bukan remedi terhadap kanun yang hanya menjadi mahal.

Apa yang mesti disemak oleh pembeli sebelum menandatangani

• Surat ikatan penubuhan berdaftar dan setiap surat ikatan pindaan atau pembelian kemudian.
• Set syarat umum yang manakah terpakai, mengikut tahun, dan teks penuhnya.
• Sama ada hak itu sementara, berterusan atau kekal, dan tarikh luput atau tarikh akhir tempoh yang tepat.
• Kanun semasa, asas pengindeksannya, dan sama ada ia dibeli — jika ya, sehingga bila.
• Tarikh dan mekanisme semakan seterusnya, dan sebarang prosedur semakan atau pertukaran yang sedang dijalankan.
• Sama ada persetujuan pemilik tanah diperlukan untuk pemindahan tersebut, dan berapa lama masa yang diperlukan.
• Satu kenyataan bertulis daripada pemilik tanah tentang tunggakan, caj dan dakwaan pelanggaran.
• Pengesahan bertulis daripada pemberi pinjaman bahawa ia akan memberi pinjaman dengan syarat-syarat ini.
• Untuk flat: bagaimana pajakan berinteraksi dengan persatuan pemilik, dan siapa yang membayar jumlahnya.
• Untuk Amsterdam: kedudukan semasa pihak perbandaran yang diterbitkan mengenai pertukaran, pada hari pembelian.

Erfpacht bukanlah satu kecacatan. Dengan surat ikatan di hadapan anda, ia merupakan cara yang lebih bersyarat untuk memegang harta, dan ia boleh menjadi sempurna. Kesilapan-kesilapan ini dilakukan oleh pembeli yang menganggap perenggan pajakan sebagai satu standard.