Erfpacht: apakah pajakan Belanda dan apa yang perlu disemak oleh pembeli?

Jika butiran untuk rumah Belanda menyatakan ia adalah op erfpacht , anda tidak membeli tanah di bawahnya. Anda membeli hak berdaftar untuk memegang dan menggunakan tanah orang lain, dengan syarat yang ditulis oleh pemiliknya, kadangkala seabad yang lalu. Syarat-syarat tersebut menentukan jumlah yang anda bayar, berapa lama, dan sama ada bank akan memberi pinjaman sama sekali.

Apakah erfpacht?

Erfpacht ialah hak milik terhad ( beperkt recht ) di bawah artikel 5:85 Kanun Sivil Belanda (BW). Ia memberikan pemegangnya, erfpachter , hak untuk memegang dan menggunakan tanah milik orang lain. Pemilik tanah menyimpan hak milik tersebut. Oleh kerana hak erfpachter didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Tanah (Kadaster), membeli rumah di atas erfpacht masih memberi anda sesuatu yang boleh anda jual, gadai janji dan serahkan, dan ia kekal selepas penjualan tanah itu sendiri kemudian.

Di bawah Perkara 5:85(2) BW, surat ikatan tersebut mungkin memerlukan erfpachter untuk membayar sejumlah wang berkala, iaitu sewa kanun atau tanah. Kanun tidak diwajibkan oleh undang-undang, tetapi hampir setiap erfpacht kediaman mempunyai satu. Selain pembayaran itu, erfpachter secara amnya mempunyai kegunaan yang sepatutnya dimiliki oleh pemilik, termasuk menyewakan harta tersebut, manakala pembaikan adalah tanggungjawabnya. Dia tidak boleh mengubah destinasi harta tersebut atau menjalankan kerja-kerja yang syarat-syaratnya dikhaskan kepada pemilik.

Sebuah flat di atas erfpacht dengan harga tetap biasanya bernilai lebih rendah daripada flat yang sama dalam pemilikan penuh, dan jurang itu tidak selalunya dapat dilihat dalam harga yang diminta.

Perbezaan antara erfpacht dan opstal dan penyewaan

• Erfpacht memberikan hak untuk memegang dan menggunakan tanah orang lain. Bangunan di atas plot tersebut secara amnya merupakan sebahagian daripada hak tersebut.
• Opstal (hak superfisi) membolehkan seseorang memiliki atau memperoleh bangunan, pemasangan atau penanaman di tanah milik orang lain, contohnya kabel atau satu set panel solar. Ia mungkin membawa bayarannya sendiri, dan selalunya berjalan bersama erfpacht atau pajakan dan bukannya bersendirian.
• Sewa (menyewa bangunan atau kediaman) adalah kontrak, bukan hak berdaftar: tiada entri Pendaftaran Tanah, tiada gadai janji. Penyewa membayar sewa untuk menduduki; erfpachter membayar kanun untuk hak harta yang dimilikinya dan boleh dijual.

Pemilikan dan erfpacht dibandingkan

Jadual tersebut memberikan perbezaan utama secara sepintas lalu.

Mengapa syarat umum akta lebih penting daripada undang-undang

Hak erfpacht diwujudkan melalui akta notari dan didaftarkan dalam daftar awam. Akta tersebut menetapkan terma individu – plot, terma, kanun permulaan, penggunaan yang dibenarkan – dan kemudian mengisytiharkan satu set syarat umum ( algemene bepalingen ) yang terpakai. Syarat-syarat tersebut, bukan statut, yang menetapkan mekanisme semakan, peraturan pembelian, keperluan persetujuan dan kuasa penamatan.

Syarat-syarat yang manakah terpakai untuk plot anda?

Sebuah perbandaran tidak mempunyai satu set syarat; ia mempunyai siri, yang dikeluarkan pada tahun yang berbeza, dan setiap plot terikat dengan siri yang berkuat kuasa apabila ia diberikan. Amsterdam sahaja telah mengeluarkan beberapa siri sedemikian sejak awal abad kedua puluh, dan set yang lebih lama boleh memberikan pemilik budi bicara yang luas mengenai semakan dan hak pampasan yang sempit.

Persoalannya bukanlah “apakah syarat-syarat erfpacht di bandar ini?” tetapi “set yang manakah terpakai untuk plot ini?” Surat ikatan penubuhan, dan mana-mana surat ikatan pindaan kemudian, menamakan syarat-syarat tersebut mengikut tahun. Minta notari anda untuk mendapatkan surat ikatan tersebut dan teks penuh syarat-syarat yang dinamakannya, dan membacanya – bukan ringkasan, bukan perenggan ejen hartanah.

Bagaimanakah sewa tanah (kanon) ditetapkan?

Kanun tersebut ialah bayaran berkala untuk penggunaan tanah. Ia biasanya peratusan yang dikenakan pada nilai tanah yang dinilai, dikira daripada sebahagian daripada nilai harta atau daripada jadual yang diterbitkan; dalam Amsterdam perkadaran itu dipanggil buurtstraatquote.

Antara semakan semula, kebanyakan keadaan moden mengindeks kanun setiap tahun berbanding indeks harga pengguna. Pengindeksan bukanlah semakan semula: ia menjejaki inflasi dan boleh diramal, manakala semakan semula menetapkan semula nilai tanah asas dan boleh menggandakan kanun. Membiarkan kanun tidak dibayar akhirnya boleh menyebabkan hak itu sendiri terkorban.

Apakah tiga jenis erfpacht?

Butiran bahasa Inggeris biasanya menterjemahkan voortdurend dan eeuwigdurend sebagai "berkekalan". Kedua-duanya tidak sama, dan perbezaannya boleh bernilai banyak wang. Hak yang berkekalan dalam tempohnya masih boleh mempunyai kanun yang dibeli untuk satu tempoh sahaja, jadi anggap tempoh dan pembelian sebagai soalan yang berasingan.

Mengapakah semakan semula begitu penting dari segi kewangan?

Bagi erfpacht yang berterusan, penghujung sesuatu tempoh adalah saat pemilik tanah boleh menetapkan semula kanun kepada nilai tanah semasa. Oleh kerana tempoh tersebut berlangsung selama beberapa dekad, dan nilai tanah bandar Belanda telah meningkat dengan mendadak, kanun baharu boleh menjadi gandaan besar daripada kanun lama.

• Peningkatan itu tidak berlaku secara beransur-ansur. Ia tiba dalam satu langkah, pada tarikh yang ditetapkan beberapa dekad sebelumnya.
• Mekanisme ini berada dalam keadaan lama. Di bawah beberapa set lama, budi bicara pemilik adalah luas dan sebarang cabaran terhad kepada prosedur penilaian dan bukannya mahkamah.

Sebelum anda menandatangani, tetapkan tarikh tamat tempoh semasa, mekanisme semakan, dan, jika angka indikatif diterbitkan, apakah kanun tersebut jika disemak semula hari ini. Jika semakan sedang dijalankan, minta untuk melihat tawaran dan sebarang tarikh akhir bantahan.

Bolehkah sewa tanah dibeli semula?

Daripada membayar kanun, erfpachter kadangkala boleh membelinya dengan jumlah sekaligus. Pembelian untuk tempoh semasa membayar lebih awal kanun hanya sehingga tempoh tersebut tamat; obligasi tersebut kemudiannya dihidupkan semula dengan terma yang disemak semula, jadi hartanah yang diiklankan sebagai "kanun yang dibeli" mungkin dilindungi hanya sehingga tarikh yang kini agak hampir. Pembelian selama- lamanya menghapuskan kanun untuk selama-lamanya, tanpa semakan pada masa hadapan.

Membeli tanah mengikut kanun bukanlah membeli tanah: pemilikan kekal dengan pemilik tanah, hanya obligasi pembayaran tamat, dan syarat-syarat masih mengawal penggunaan dan persetujuan. Sama ada pembelian mesti ditawarkan, bagaimana ia dikira dan sama ada ia mungkin pada pertengahan tempoh, semuanya bergantung pada syarat, bukan pada undang-undang umum. Ia diatur melalui surat ikatan notari dan berdaftar. Minta penasihat cukai untuk mengesahkan layanan cukai sebelum anda membuat komitmen, kerana kanun berkala dan pembelian modal tidak dilayan dengan cara yang sama.

Amsterdam: daripada erfpacht berterusan kepada kekal

Amsterdam Inilah sebabnya topik ini penting bagi kebanyakan pembeli antarabangsa: sebahagian besar stok perumahan bandar terletak di tanah pajakan perbandaran, yang secara sejarahnya meneruskan erfpacht dengan semakan berkala.

Sejak tahun 2016, pihak perbandaran telah mengeluarkan erfpacht kekal untuk geran baharu, di bawah syarat amnya sendiri, dan ia membuka skim yang membenarkan pemegang pajakan berterusan sedia ada bertukar ( overstappen ) kepada kanun kekal atau pembelian kekal. Pemegang pajakan memohon tawaran, yang dikira daripada nilai tanah pada masa rujukan yang ditetapkan oleh pihak perbandaran; penerimaannya membawa kepada surat ikatan pindaan, yang didaftarkan di Kadaster.

Asas pengiraan dan diskaun yang tersedia telah berubah lebih daripada sekali, dan pengaturan kemudian mempunyai terma dan tarikh tutupnya sendiri yang ditetapkan oleh pihak perbandaran, bukan mengikut statut. Tanya penjual untuk sebarang tawaran yang telah dikeluarkan, dan sahkan kedudukan semasa dengan pihak perbandaran pada masa pembelian.

Tiga perkara praktikal berikut:

• Tentukan dengan tepat apa yang dipegang oleh penjual. Erfpacht berterusan; erfpacht berterusan dengan suis yang dipohon tetapi belum dilengkapkan; erfpacht perpetual dengan kanun berindeks; dan erfpacht perpetual yang dibeli terus adalah empat aset berbeza pada empat harga berbeza.
• Tawaran bukanlah pertukaran. Sehingga surat ikatan pindaan disempurnakan dan didaftarkan, hartanah tersebut kekal di bawah rejim lama. Sama ada pembeli boleh mengambil alih tawaran tertunggak, dan bila, bergantung kepada terma skim tersebut.

Bagaimana pula dengan erfpacht daripada pemilik tanah persendirian?

Tanah juga disewakan secara pajakan jangka panjang oleh pemaju, syarikat perumahan, pelabur institusi, yayasan amal dan pemilik tanah persendirian. Undang-undangnya adalah sama, tetapi syaratnya selalunya tidak.

Syarat-syarat persendirian cenderung kurang menggalakkan dalam cara yang boleh dikenal pasti: tempoh yang lebih pendek atau tetap tanpa sambungan; semakan pada selang masa yang lebih pendek, kadangkala setiap lima atau sepuluh tahun; semakan terikat dengan nilai hartanah dan bukannya nilai tanah, jadi penambahbaikan pemegang pajakan sendiri memacu peningkatan; pampasan dikecualikan atau dihadkan; dan keperluan persetujuan yang luas ke atas penyewaan, pengubahan dan penjualan. Sesetengah skim yang ditujukan kepada pembeli kali pertama, di mana penjual menyimpan tanah untuk menurunkan harga belian, adalah pembinaan erfpacht seumpamanya.

Jangan sekali-kali menganggap bahawa keadaan persendirian menyerupai keadaan perbandaran yang mungkin anda pernah baca; bacalah set yang terpakai pada plot anda.

Adakah anda mendapat pampasan apabila erfpacht tamat?

Apabila hak erfpacht tamat, bekas erfpachter pada prinsipnya berhak di bawah Perkara 5:99 BW ke atas nilai bangunan, kerja dan tanaman yang didirikannya sendiri atau dibeli daripada pendahulunya, dan dia boleh mengekalkan pemilikan sehingga pampasan itu dibayar.

Dua perkara melayakkan perkara ini. Pertama, di bawah Perkara 5:99(2) BW, surat ikatan boleh mengecualikan pampasan dalam kes yang ditakrifkan, contohnya di mana erfpachter menamatkan hak itu sendiri, dan syarat persendirian yang lebih lama sering menggunakan bilik itu. Kedua, ia adalah pampasan untuk bangunan, bukan untuk jurang antara nilai pegangan pajakan dan pegangan bebas: pemegang pajakan yang hak sementaranya tamat tempoh tidak menerima nilai pasaran rumah tersebut.

Adakah bank akan memberi pinjaman untuk rumah dengan erfpacht?

Hak erfpacht boleh digadai janji, dan kebanyakan pemberi pinjaman Belanda akan memberi pinjaman ke atas hartanah pajakan, tetapi sama ada pemberi pinjaman akan memberi pinjaman ke atas hartanah tertentu bergantung hampir sepenuhnya pada syarat umum. Pemberi pinjaman melihat jenis hak dan, jika sementara, tempoh baki terhadap tempoh pinjaman; sama ada kanun itu tetap, diindeks atau terbuka untuk semakan, dan bila semakan seterusnya jatuh; sama ada penamatan boleh memusnahkan cagaran mereka; sama ada mereka mesti dimaklumkan dan dibenarkan untuk membetulkan keingkaran; dan sama ada pampasan pada akhirnya kekal.

Syarat-syarat standard majlis perbandaran yang lebih besar secara amnya diterima oleh pemberi pinjaman utama. Erfpacht swasta adalah lebih sukar: penerimaan perlu diwujudkan untuk set syarat khusus tersebut. Jika jaminan gadai janji kebangsaan (NHG) dicari, peraturan NHG yang diterbitkan menetapkan keperluan pada baki tempoh pajakan terhadap tempoh pinjaman, dan pembinaan bukan tradisional mesti muncul dalam senarai pembinaan yang diterima oleh NHG.

Syarat pembiayaan dalam perjanjian pembelian tidak melindungi apa-apa jika permohonan gadai janji tidak pernah sampai kepada pemberi pinjaman bersama-sama dengan syarat pajakan.

Bagaimana pula dengan cukai?

Bagi rumah yang anda diami, bayaran sewa tanah berkala boleh ditolak sebagai kos rumah anda sendiri ( eigen woning ) untuk cukai pendapatan Belanda. Sejumlah besar untuk membeli sewa tanah tidak boleh ditolak. Jika anda meminjam wang untuk membeli sewa tanah, faedah ke atas pinjaman tersebut pada prinsipnya boleh ditolak sebagai faedah gadai janji. Semak situasi anda sendiri dengan penasihat cukai; kami tidak menasihati tentang penstrukturan cukai.

Apa yang berlaku semasa jualan: persetujuan dan tunggakan

Hak erfpacht boleh dipindahkan, tetapi surat ikatan tersebut mungkin memerlukan persetujuan pemilik tanah untuk pemindahan atau pembahagian hak tersebut; jika persetujuan ditolak tanpa alasan yang munasabah, mahkamah daerah kecil (kantonrechter) boleh menggantikannya dengan kebenaran (Perkara 5:91 BW). Bagi kebanyakan majlis perbandaran, persetujuan adalah satu formaliti, tetapi jangan sekali-kali menganggapnya: jadual waktu perlu sesuai dengan penyiapan, dan syarat-syaratnya mungkin memerlukan tiada tunggakan dan tiada pelanggaran tertunggak.

Tunggakan adalah hak itu sendiri: di bawah Perkara 5:92 BW, pembeli dan penjual bertanggungjawab secara bersama dan berasingan atas kanun yang perlu dibayar dalam tempoh lima tahun sebelum pemindahan. Notari hendaklah mendapatkan kenyataan bertulis daripada pemilik tanah mengenai kedudukan kanun, sebarang caj dan sebarang dakwaan pelanggaran sebelum penyempurnaan.

Bolehkah pemilik tanah menamatkan erfpacht?

Di bawah Perkara 5:87(2) BW, pemilik tanah boleh menamatkan erfpacht jika kanun tersebut tidak dibayar selama dua tahun berturut-turut, atau erfpachter melanggar kewajipan lain dengan serius. Formalitinya adalah ketat, dan ia wujud sebahagiannya untuk melindungi pemberi pinjaman: penamatan dilaksanakan melalui writ bailif, dengan notis awal, dan ia juga mesti disampaikan dalam tempoh lapan hari kepada sesiapa yang berdaftar sebagai pemegang gadai janji atau pemegang hak lain, jadi bank mempunyai peluang untuk campur tangan dan menyelesaikan tunggakan. Secara berasingan, setelah 25 tahun berlalu sejak erfpacht diwujudkan, mana-mana pihak boleh meminta mahkamah untuk meminda atau menamatkannya kerana keadaan yang tidak dijangka (Perkara 5:97 BW) – laluan yang sempit, dan bukan remedi terhadap kanun yang hanya menjadi mahal.

Apa yang perlu anda semak sebagai pembeli?

Surat ikatan dan syarat umum menentukan kos dan risiko anda, jadi semaknya sebelum anda menandatangani perjanjian pembelian dan tempoh bertenang tiga harinya tamat.

• Dapatkan surat ikatan penubuhan berdaftar, setiap surat ikatan pindaan atau pembelian kemudian, dan teks penuh syarat am mengikut tahun.
• Semak sama ada hak tersebut bersifat sementara, berterusan atau kekal, dan tarikh luput atau tarikh akhir tempoh yang tepat.
• Semak kanun semasa, asas pengindeksannya, tarikh semakan seterusnya dan sama ada ia dibeli, dan jika ya, sehingga bila.
• Minta penyata bertulis daripada pemilik tanah tentang tunggakan, caj dan dakwaan pelanggaran; anda bertanggungjawab bersama untuk lima tahun tunggakan (Perkara 5:92 BW).
• Dapatkan pengesahan bertulis daripada pemberi pinjaman anda, dan daripada NHG jika berkaitan, bahawa ia akan membiayai berdasarkan syarat-syarat ini.
• In Amsterdam: semak kedudukan semasa pihak perbandaran yang diterbitkan mengenai pertukaran pada hari pembelian.

Apa yang perlu anda semak sebagai penjual?

Pembeli, notari dan pemberi pinjaman akan meminta dokumen erfpacht, dan jurang akan melambatkan penyiapan atau mengurangkan harga.

• Kumpulkan surat ikatan penubuhan, sebarang pindaan atau surat ikatan pembelian dan syarat-syarat umum yang berkenaan.
• Semak sama ada persetujuan pemilik tanah diperlukan untuk pemindahan (Perkara 5:91 BW) dan berapa lama masa yang diperlukan.
• Bayar sebarang tunggakan kanun sebelum siap dan minta penyata pemilik tanah lebih awal.
• Huraikan hak dengan tepat dalam butiran: berterusan atau kekal, ditamatkan sehingga bila, dan sebarang tawaran pertukaran yang dipohon atau diselesaikan.
• Dedahkan sebarang prosedur semakan atau pertukaran yang sedang dijalankan, berserta tawaran dan tarikh akhir tawaran tersebut.

Apa yang perlu anda semak sebagai perniagaan?

Bagi premis perniagaan, penggunaan yang dibenarkan dalam surat ikatan adalah yang paling penting, kerana perubahan penggunaan selalunya memerlukan persetujuan pemilik tanah dan kadangkala sewa tanah yang lebih tinggi.

• Pastikan penggunaan yang dibenarkan dalam surat ikatan tersebut sepadan dengan aktiviti anda, contohnya pejabat, runcit, hospitaliti atau industri.
• Semak keperluan persetujuan dan bayaran tambahan untuk perubahan penggunaan, peluasan atau pembahagian kepada unit.
• Semak keadaan aktiviti dan impak alam sekitar terhadap tapak perindustrian.
• Bandingkan jumlah kos sewa tanah sepanjang tempoh pegangan yang dirancang, termasuk penilaian semula yang dijangkakan.
• Jika anda hanya memerlukan premis untuk digunakan, bandingkan dengan menyewa, di mana peraturan pajakan Artikel 7:230a dan 7:290 BW terpakai.

Apa yang boleh kami lakukan untuk anda dengan erfpacht?

Peguam hartanah kami menasihati pembeli, penjual dan pemilik tentang syarat pajakan; untuk soalan sewa, sila lihat halaman peguam penyewaan kami.

• Kami membaca surat ikatan dan syarat-syarat umum yang terpakai untuk plot anda dan meringkaskan risiko sebelum anda menandatangani.
• Kami menyemak tarikh dan mekanisme semakan serta kesan tawaran beli-ganti atau tukar.
• Kami menyemak perjanjian pembelian, termasuk syarat pembiayaan dan klausa erfpacht.
• Kami bertindak balas terhadap tawaran semakan dan membantu dalam prosedur penilaian atau bantahan.
• Kami bertindak bagi pihak anda apabila pemilik tanah enggan memberi persetujuan atau mengancam untuk menamatkan hak milik di bawah Perkara 5:87 BW.

Ringkasan

• Erfpacht memberikan hak berdaftar untuk memegang dan menggunakan tanah orang lain; anda bukan pemilik tanah itu sendiri.
• Syarat-syarat umum yang dinyatakan dalam surat ikatan, bukan undang-undang umum, yang menentukan peraturan kanun, semakan, persetujuan dan penamatan yang terpakai kepada anda.
• Erfpacht yang berterusan membawa risiko semakan pada akhir setiap tempoh; erfpacht yang berterusan tidak, tetapi "perpetual" dalam butiran Bahasa Inggeris boleh menggambarkan mana-mana jenis tersebut.
• In Amsterdam, semak sama ada pertukaran kepada erfpacht berterusan telah ditawarkan, dipohon atau diselesaikan, kerana ini adalah aset yang berbeza pada harga yang berbeza.
• Sebelum anda menandatangani, dapatkan surat ikatan berdaftar, syarat-syarat yang berkenaan dan pengesahan bertulis daripada pemberi pinjaman anda bahawa ia akan membiayai hartanah tersebut mengikut terma-terma tersebut.

Soalan lazim