Pengusiran di Belanda: prosedur daripada saman kepada bailif

Pengusiran di Belanda merupakan proses yang dikawal oleh mahkamah. Tuan tanah tidak boleh menamatkannya sendiri, dan penyewa jarang sekali dihalau keluar dalam sekelip mata. Antara pembayaran pertama yang terlepas dan van pemindahan terdapat surat tuntutan, saman, perbicaraan, penghakiman dan pengumuman bailif. Artikel ini menetapkan urutan, masa, kos dan di mana setiap pihak mempunyai ruang untuk bertindak.

Peraturan asas: tiada pengusiran tanpa perintah mahkamah

Tuan tanah tidak boleh mengusir atas kuasanya sendiri. Menamatkan penyewaan dan membersihkan hartanah adalah keputusan yang berasingan, dan kedua-duanya adalah milik mahkamah. Sehingga hakim memberikan perintah pengusiran dan bailif telah menguatkuasakannya, penyewa boleh kekal, walau apa pun tunggakan dan apa sahaja yang dinyatakan dalam kontrak.

Dia mungkin tidak:

• tukar kunci atau pasang rantai;
• memutuskan bekalan air, gas, elektrik atau pemanasan untuk memaksa penyewa keluar;
• mengeluarkan, menyimpan atau melupuskan barang-barang penyewa;
• memasuki kediaman itu tanpa kebenaran, sama ada dia memilikinya atau tidak.

Undang-undang Belanda menggelarkan ini sebagai eigenrichting bantuan kendiri , dan ia menyalahi undang-undang. Penyewa boleh memulakan injunksi sementara ( kort gedeng ) dan biasanya kembali dalam beberapa hari, dengan tuan tanah diperintahkan untuk memulihkan akses dengan dikenakan bayaran penalti harian dan bertanggungjawab secara tort atas kerugian yang terhasil. Memasuki kediaman tanpa kehendak penghuni juga boleh dianggap sebagai kesalahan jenayah huisvredebreuk (artikel 138 Sr). Tuan tanah yang menukar kunci mengubah kes yang mungkin dimenanginya menjadi kes yang pasti akan kalah.

Dua laluan: opzegging dan ontbinding

Penamatan melalui notis (opzegging)

Opzegging ialah penamatan penyewaan kediaman melalui notis bertulis, yang dihantar melalui pos berdaftar, atas salah satu daripada senarai alasan berkanun yang tertutup. Ia terdapat dalam artikel mengenai penamatan penyewaan dalam Buku 7, Tajuk 4, Seksyen 5 BW (artikel 271 hingga 282 BW): bahawa penyewa tidak berkelakuan sebagai penyewa yang baik, bahawa tuan tanah sangat memerlukan harta itu untuk kegunaannya sendiri ( dringend eigen gebruik ), bahawa penyewa menolak tawaran kontrak baharu yang munasabah, dan bahawa harta itu diperlukan untuk perobohan atau pembangunan semula.

Tempoh notis bermula dari tiga bulan untuk tempoh penyewaan kurang daripada setahun, meningkat sebulan setiap tahun selanjutnya kepada maksimum enam. Notis sahaja tidak menamatkan apa-apa: melainkan penyewa bersetuju secara bertulis, penyewaan diteruskan mengikut undang-undang sehingga mahkamah memutuskan sebaliknya, dan tuan tanah mesti menyaman. Kontrak jangka tetap untuk kediaman juga dikurangkan oleh Wet vaste huurcontracten, yang berkuat kuasa sejak 1 Julai 2024, yang mengembalikan penyewaan tanpa had sebagai peraturan utama, jadi tuan tanah yang menganggap kontraknya akan tamat tempoh mungkin memegang penyewaan terbuka.

Pembubaran kerana pelanggaran (pengikatan)

Perkara 6:265 BW memperuntukkan bahawa setiap kegagalan dalam pelaksanaan memberi pihak yang satu lagi kuasa untuk membubarkan, melainkan kegagalan itu, memandangkan sifat khasnya atau kepentingan kecilnya, tidak mewajarkan pembubaran. Bagi kediaman yang kuasanya tidak dilaksanakan melalui surat: perkara 7:231 BW memperuntukkan pembubaran penyewaan premis yang dibina kepada mahkamah. Pengecualian adalah penutupan pentadbiran harta tersebut, di bawah perkara 13b Akta Candu atau perkara 174a Akta Perbandaran, di mana tuan tanah boleh membubarkan tanpa pergi ke mahkamah.

Dalam kes tunggakan, pengikatan hampir selalu menjadi laluannya. Tiada tempoh notis dijalankan dahulu, fakta tidak perlu dimuatkan dalam senarai tertutup, dan tuan tanah boleh menggabungkan tuntutan wang, pembubaran dan pengusiran dalam satu saman. Pendekatan yang sama digunakan untuk gangguan, penyewaan semula tanpa kebenaran dan penanaman ganja.

Berapa banyak yang mencukupi? Ambang toleransi

Perkataan "melainkan kegagalan itu, memandangkan sifat khasnya atau kepentingan kecilnya, tidak mewajarkan pembubaran" adalah pembelaan utama penyewa. Dalam keputusan prejudisnya pada 28 September 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad mengesahkan cara ujian itu berfungsi. Ia adalah peraturan utama dengan pengecualian: sebarang pelanggaran pada prinsipnya memberi kuasa untuk membubarkan; tuan tanah membuktikan pelanggaran itu dan penyewa mesti membuktikan pengecualian itu. Pengecualian itu tidak terhad kepada faktor-faktor yang dinamakan dalam statut — semua keadaan boleh ditimbang, termasuk kepentingan penyewa untuk mengekalkan rumahnya, dan mahkamah mesti mempertimbangkannya walaupun dalam keadaan ingkar.

Jadi satu pembayaran lewat, atau baki baki yang kecil, tidak akan menghasilkan perintah pengusiran. Tetapi tiada ambang dalam bulan di mana pembubaran berlaku: tiada statut, dan tiada garis panduan kebangsaan mahkamah, menetapkannya. Tunggakan yang berlanjutan hingga beberapa bulan dalam praktiknya adalah titik di mana tuan tanah menyaman dan di mana tuntutan mempunyai peluang sebenar, namun angka itu tidak memutuskan apa-apa dengan sendirinya — mahkamah masih perlu mempertimbangkan pelanggaran tersebut dengan semua yang dikehendaki oleh Hoge Raad, dan ia boleh menolak pembubaran untuk tunggakan yang lebih besar atau membenarkannya untuk tunggakan yang lebih kecil.

Kes-kes sempadan mengubah tingkah laku dan juga aritmetik: sama ada penyewa menjawab surat tuntutan, sama ada pengaturan telah ditawarkan dan dimungkiri, dan sama ada bantuan hutang telah dicari.

Prosedur biasa, langkah demi langkah

Pertikaian penyewaan dibawa ke mahkamah daerah kecil ( kantonrechter ), walau apa pun jumlah yang dipertaruhkan, dan bermula dengan saman bailif ( dagvaarding ). Seorang peguam tidak wajib, walaupun biasanya di pihak tuan tanah dan selalunya tegas di pihak penyewa.

Dari hujung ke hujung, kes tunggakan yang tidak dibela biasanya berlangsung selama tiga hingga lima bulan. Anggap itu, dan setiap selang masa dalam jadual, sebagai amalan dan bukannya hak: selain daripada tempoh notis minimum untuk pengusiran itu sendiri, tiada satu pun daripada tempoh ini ditetapkan oleh statut. Mahkamah menetapkan tarikh untuk membatalkan dalam penghakimannya, dan masa untuk perbicaraan dan penghakiman mengikut peraturan prosedur untuk kes subdaerah dan beban kerja mahkamah tertentu, yang dilaporkan oleh Rechtspraak dalam angka daya pemprosesan yang diterbitkan. Kes yang dibela, atau kes di mana penyewa mematuhi suatu pengaturan, mengambil masa yang lebih lama dan selalunya berakhir tanpa pengusiran langsung.

Penguatkuasaan sementara dan rayuan

Penghakiman pengusiran biasanya diisytiharkan sebagai boleh dikuatkuasakan sementara ( uitvoerbaar bij voorraad ) di bawah artikel 233 Rv. Inilah perkara yang paling sering disalahpahami oleh penyewa: rayuan, yang dikawal oleh artikel mengenai hoger beroep termasuk artikel 350 Rv, tidak dengan sendirinya menggantung penguatkuasaan. Tuan tanah boleh mengusir sementara ia sedang diproses.

Penyewa boleh meminta mahkamah rayuan untuk menggantung penguatkuasaan, atas ujian terhad yang secara amnya memerlukan kesilapan undang-undang atau fakta atau kecemasan yang tidak dapat dipertimbangkan oleh hakim pertama. Secara alternatifnya, dia boleh membawa pertikaian penguatkuasaan ( executieschil ) ke hadapan hakim bantuan sementara di bawah artikel 438 Rv, dengan alasan bahawa menguatkuasakan penghakiman sekarang adalah penyalahgunaan hak. Kedua-duanya bukanlah pengembalian kes. Kedua-duanya mengandaikan rayuan yang dibawa dalam masa, dan tempohnya pendek: tiga bulan dari hari penghakiman dalam kes biasa, tetapi hanya empat minggu dari penghakiman dalam kort gedeng (artikel 339 Rv).

Laluan injunksi sementara (kort geding)

Kort geding ialah prosiding ringkas di hadapan hakim bantuan sementara ( voorzieningenrechter ) di bawah artikel yang bermula pada artikel 254 Rv. Ia memberikan keputusan sementara, biasanya dalam beberapa minggu, tetapi ia tidak boleh membubarkan kontrak. Itulah had utama: tuan tanah tidak boleh mendapatkan pengikatan dalam kort geding, hanya perintah untuk membatalkan.

Ia terbuka kepada tuan tanah hanya jika tuntutan itu mendesak dan keputusan prosiding biasa tidak diragui secara serius — gangguan teruk, penggunaan harta secara jenayah, pendudukan berterusan selepas penyewaan jelas tamat, atau pendudukan tanpa hak milik. Kes tunggakan mudah jarang layak: kepentingan penyewa di rumahnya melebihi kepentingan tuan tanah dalam hal kelajuan.

Bagi penyewa, ia sekurang-kurangnya sama berguna: ia adalah instrumen terhadap tuan tanah yang telah menukar kunci, dan untuk menghentikan pengusiran yang diumumkan di mana keadaan telah berubah secara muktamad.

Setinggan, premis perniagaan dan penghuni tanpa hak milik

setinggan

Menyingkir dari rumah adalah satu kesalahan jenayah, dan terdapat dua laluan: tuntutan sivil oleh pemilik, atau pelepasan oleh pendakwa raya. Dalam penghakimannya pada 28 Oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pengusiran di laluan jenayah adalah gangguan yang begitu serius terhadap hak untuk menghormati rumah di bawah artikel 8 ECHR sehingga memerlukan semakan kehakiman terlebih dahulu: pihak berkuasa mesti mengumumkannya secara bertulis, membenarkan sekurang-kurangnya tujuh hari untuk kort geding, dan menunggu keputusan hakim, kecuali dalam keadaan luar biasa seperti ancaman kepada keselamatan awam.

Premis perniagaan

Penyewa premis runcit dan hospitaliti di bawah artikel 290 dan selepas BW mempunyai rejim terma dan alasan penamatan mereka sendiri. Penyewa premis perniagaan lain — terutamanya pejabat dan ruang perindustrian — tertakluk di bawah artikel 7:230a BW: sebaik sahaja tempoh penyewaan tamat dan notis untuk mengosongkan diberikan, penyewa boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk melanjutkan tempoh pengosongan, dan pengusiran digantung sementara permohonan itu belum selesai. Permohonan mesti dibuat dalam tempoh dua bulan dari tarikh pengosongan yang diumumkan, dan mahkamah boleh memberikan paling banyak tiga lanjutan selama satu tahun setiap satu.

Penghuni tanpa hak milik

Seseorang di hartanah yang tiada kontrak — bekas pasangan penyewa yang ditinggalkan, tetamu yang tidak mahu pergi, penghuni di bawah perjanjian anti-squat yang luput — tidak mempunyai jaminan tempoh pegangan, dan ini adalah kes-kes kort geding yang paling jelas. Awasnya ialah pengaturan yang dilabelkan sebagai anti-squat kadangkala dianggap berdasarkan fakta sebagai penyewaan, dengan perlindungan yang dibawanya.

Bailif, pengumuman dan barang-barang

Hanya bailif mahkamah ( gerechtsdeurwaarder ) sahaja yang boleh menguatkuasakan perintah pengusiran, dan dia adalah pegawai awam, bukan pekerja tuan tanah. Dia menyampaikan penghakiman, memerintahkan penyewa untuk mengosongkan, kemudian mengumumkan pengusiran melalui tindakan selanjutnya. Pengusiran paksa dikawal oleh artikel mengenai gedwongen ontruiming, artikel 555 hingga 562 Rv. Artikel 555 Rv menetapkan tempoh minimum tiga hari antara perintah itu dan pengusiran; tempoh minimum berkanun yang pendek itu bukanlah tempoh sukarela yang lebih lama yang diberikan dalam penghakiman.

Pada hari bailif boleh menghubungi polis untuk mendapatkan akses dan menjaga ketenteraman, dan seorang tukang kunci. Tuan tanah mengatur dan membayar pemindah barang terlebih dahulu, dan barang-barang yang ditinggalkan akan dibawa keluar. Apa yang berlaku kepada mereka bukan lagi perkara amalan tempatan. Pihak perbandaran perlu mengambil barang-barang tersebut dan menyimpannya, dengan perbelanjaan pihak yang menguatkuasakan penghakiman, dan peraturan mengenai penguatkuasaan pentadbiran terpakai untuk penyimpanan tersebut (artikel 556 Rv, merujuk kepada artikel 5:29 dan 5:30 Awb). Penyimpanan berlangsung sehingga tiga belas minggu, selepas itu barang-barang tersebut boleh dijual atau dimusnahkan; jika ia dijual, bekas pemilik menyimpan tuntutan ke atas hasilnya selama tiga tahun. Barang-barang yang tidak bernilai munasabah kepada pemiliknya, dan apa-apa yang berbahaya atau mudah rosak, boleh terus dibayar. Kos sampai kepada penyewa melalui tuan tanah, bukan melalui bil daripada pihak perbandaran.

Pengusiran boleh dibatalkan sehingga saat-saat akhir. Pegawai bailif biasanya akan menghentikannya apabila tunggakan dan kos telah dibayar sepenuhnya, atau apabila pengaturan telah dipersetujui dan tuan tanah mengarahkan penggantungan. Tetapi fleksibiliti akan menurun dengan mendadak sebaik sahaja pemindah rumah telah ditempah.

Kos, dan siapa yang akhirnya membayar

Yuran mahkamah ( griffierecht ) dalam kes subdaerah pada tahun 2026 bergantung pada nilai tuntutan dan sama ada penuntut adalah syarikat atau individu. Ia masing-masing bermula dari €139 dan €93 untuk tuntutan sehingga €500, hingga €350 dan €233 sehingga €1,500, hingga €1,504 dan €753 ke atas €12,500. Pihak yang mempunyai kemampuan terhad membayar €93 dalam kebanyakan kurungan, dan tiada VAT dikenakan.

Selain itu, caj bailif, yang ditetapkan oleh Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders dan diindeks setiap Januari: pada tahun 2026, €136.71 untuk penyampaian penghakiman yang boleh dikuatkuasakan dan €322.59 untuk pengusiran paksa itu sendiri. Pemindahan, penyimpanan dan yuran guaman tuan tanah sendiri adalah di atas tarif tersebut dan tidak ditetapkan oleh apa-apa, jadi jumlahnya bergantung pada saiz harta dan keadaan tempat ia ditinggalkan.

Pihak yang kalah membayar kos pemenang, tetapi perintah kos Belanda adalah sumbangan berskala tetap, bukan ganti rugi penuh, dan biasanya jauh di bawah perbelanjaan sah sebenar. Bagi tuan tanah, pengusiran yang berjaya selalunya masih merupakan kerugian kewangan, kerana perintah dan tunggakan dikuatkuasakan terhadap penyewa yang mengikut definisi tidak mempunyai wang. Bagi penyewa, kerugian bermaksud tunggakan, faedah, yuran mahkamah dan bailif, pemindahan dan penyimpanan di samping mencari tempat tinggal — dan hutang tersebut akan kekal selepas pengusiran.

Penyewa dalam kedudukan yang terdedah

Mempunyai anak tidak memberi hak kepada penyewa untuk tinggal, tetapi ia merupakan keadaan yang ditimbang di bawah pengecualian dalam artikel 6:265 BW, dan alasan yang kukuh bagi hakim untuk mendesak kedua-dua belah pihak ke arah pengaturan. Mahkamah sering memberikan penghakiman "peluang terakhir": pembubaran dan pengusiran diperintahkan, tetapi tidak dikuatkuasakan selagi penyewa memenuhi jadual yang dipersetujui.

Penyewa yang dimasukkan ke dalam pengaturan penstrukturan semula hutang berkanun adalah lebih kukuh, kerana moratorium tersebut mengehadkan apa yang boleh dikuatkuasakan oleh pemiutang individu. Di bawah artikel 305 Akta Kebankrapan, tuan tanah tidak boleh membubarkan penyewaan atau mengusir atas kekuatan tunggakan sewa yang timbul sebelum pengaturan penstrukturan semula hutang berkuat kuasa, dan pengusiran yang telah dijalankan ke atas hutang lama itu digantung melalui penguatkuasaan undang-undang. Perlindungan adalah bersyarat: penyewa mesti membayar setiap ansuran sewa yang jatuh tepat pada masanya mulai saat itu, dan tunggakan baharu menghidupkan semula kuasa tuan tanah untuk membubarkan dan mengusir. Penyewa yang menghadapi pengusiran harus memohon bantuan hutang perbandaran dengan segera; tuan tanah harus memeriksa sama ada permohonan sudah berjalan.

Sejak 1 Januari 2021, Belanda telah menjalankan sistem amaran awal kebangsaan. Tuan tanah, pembekal tenaga, syarikat air dan penanggung insurans kesihatan mesti melaporkan tunggakan pembayaran kepada pihak perbandaran, tanpa persetujuan penyewa, sebaik sahaja usaha kutipan mereka sendiri gagal. Di bawah Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, pihak perbandaran mesti menjawab setiap isyarat dengan tawaran perbualan pertama; artikel 3 dan 4 Akta tersebut menghendakinya dalam tempoh empat minggu, atau tiga hari bekerja jika situasinya mendesak — pengusiran yang akan berlaku adalah contoh standard. Syarikat perumahan menganggap jangkauan sebagai prasyarat prosiding.

Panduan praktikal

Untuk tuan tanah:

• Jangan sesekali mengambil tindakan sendiri.
• Dokumenkan semuanya: lejar sewa, peringatan, surat permintaan, tawaran perjanjian, aduan bertarikh daripada jiran.
• Berikan notis ingkar bertulis sebelum menyaman, dan biarkan tunggakan jelas melepasi ambang toleransi daripada menyaman awal dan kalah atas pengecualian.
• Laporkan tunggakan kepada pihak perbandaran jika perlu, dan buktikannya.

Untuk penyewa:

• Jangan abaikan saman; kes yang dibela sangat berbeza daripada kes ingkar.
• Hadiri perbicaraan atau failkan pembelaan bertulis terlebih dahulu; ia adalah percuma dan tidak memerlukan peguam.
• Mohon bantuan hutang perbandaran dengan segera, bawa bukti ke pendengaran, dan bayar sesuatu secara konsisten walaupun anda tidak dapat membayar semuanya.
• Jika tuan tanah telah menukar kunci atau memotong utiliti, dapatkan nasihat pada hari yang sama.
• Fahami bahawa rayuan itu sendiri tidak akan menghentikan pengusiran tersebut.