Anda biasanya tidak boleh memindahkan rumah sewa yang dikawal selia kepada sektor swasta semasa tempoh penyewaan yang berterusan: penyewa mengekalkan kedua-dua jaminan tempoh pegangan dan perlindungan sewa. Saat yang realistik adalah apabila rumah itu disewakan semula, dan walaupun begitu, ia hanya berfungsi jika rumah itu mendapat mata yang mencukupi di bawah sistem penilaian perumahan; sewa yang anda ingin kenakan tidak menentukan segmen tersebut.
Di bawah ini kami akan menerangkan bagaimana segmen rumah ditentukan, mengapa penyewaan berterusan meninggalkan sedikit ruang, mengapa sewa yang lebih tinggi dalam kontrak bukanlah penyelesaian, bagaimana penambahbaikan boleh membantu dan langkah-langkah yang boleh anda ambil sebagai tuan rumah.
Bilakah sesebuah rumah dikawal selia, dan bilakah ia tidak dikawal selia?
Segmen ini berdasarkan mata skor rumah di bawah sistem penilaian perumahan ( woningwaarderingsstelsel , WWS). Sejak Akta Sewa Mampu Milik ( Wet betaalbare huur ), sistem ini merangkumi segmen rendah dan sederhana, jadi lebih sedikit rumah yang berada dalam sektor bebas.
WWS menilai kualiti sesebuah rumah berdasarkan faktor seperti keluasan lantai, kemudahan seperti dapur dan bilik mandi, nilai WOZ (penilaian hartanah perbandaran), label tenaga dan ciri-ciri kualiti yang lain. Bagi tahun 2026, ambang batasnya ialah:
- Segmen rendah (sosial): sehingga 143 mata, dengan sewa asas maksimum 932.93 euro sebulan.
- Segmen pertengahan: 144 hingga 186 mata, dengan sewa asas maksimum 1,228.07 euro sebulan.
- Sektor bebas: 187 mata atau lebih; tiada sewa maksimum.
Akta Sewa Mampu Milik terpakai kepada perjanjian penyewaan baharu yang dimuktamadkan pada atau selepas 1 Julai 2024 untuk rumah sehingga 186 mata. Bagi rumah sehingga 143 mata, sewa maksimum juga terpakai kepada kontrak sedia ada: jika sewa lebih tinggi daripada mata yang dibenarkan, tuan tanah mesti menurunkannya. Sejak 1 Januari 2025, pihak berkuasa perbandaran juga boleh mendenda tuan tanah yang tidak mematuhi, dan tuan tanah mesti menyatakan skor mata apabila penyewaan bermula.
Satu perkara penting: apa yang penting ialah klasifikasi rumah yang sah pada permulaan penyewaan. Anda tidak boleh menukar penyewaan terkawal sedia ada kepada penyewaan sektor bebas kemudian hanya kerana pasaran telah berubah atau rumah tersebut menjadi lebih berharga.
Apa yang boleh anda lakukan semasa tempoh penyewaan berterusan?
Sangat sedikit. Walaupun penyewa tinggal di rumah di bawah kontrak yang dikawal selia, anda tidak boleh menaikkan sewa secara unilateral ke tahap sektor bebas; penyewa mempunyai jaminan tempoh pegangan dan perlindungan sewa.
Ramai tuan tanah percaya bahawa pertukaran adalah mungkin sebaik sahaja nilai pasaran atau nilai WOZ telah meningkat, atau sebaik sahaja rumah telah diperbaiki. Keadaan tersebut hampir tidak pernah mencukupi untuk mengubah penyewaan terkawal sedia ada menjadi kontrak sektor bebas. Peningkatan sewa semasa penyewaan kekal tertakluk kepada had maksimum berkanun untuk segmen tersebut. Bagi tahun 2026, kerajaan telah menetapkan, antara lain, peningkatan maksimum sebanyak 6.1% untuk segmen pertengahan dan 4.4% untuk sektor bebas.
Perjanjian dengan penyewa kurang mudah daripada yang disangka
Kadangkala tuan tanah dan penyewa boleh sahaja bersetuju bahawa rumah tersebut akan jatuh ke dalam sektor bebas mulai sekarang. Dalam praktiknya, itu jarang sekali merupakan laluan yang selamat dari segi undang-undang. Undang-undang penyewaan kediaman mengandungi banyak peraturan mandatori yang melindungi penyewa.
Tidak semua perjanjian sah, walaupun kedua-dua pihak nampaknya bersetuju. Jika sesuatu perjanjian itu benar-benar melucutkan perlindungan yang sepatutnya diterima oleh penyewa, ia boleh diketepikan kemudian. Oleh itu, bagi tuan tanah, ini bukanlah jalan yang bijak tanpa semakan undang-undang terlebih dahulu.
Apakah laluan yang paling realistik?
Menyewa semula selepas penyewa pergi. Pada masa itu, anda boleh menilai semula segmen rumah tersebut, berdasarkan skor mata semasa.
Bagi kebanyakan tuan tanah, peluang sebenar hanya timbul apabila rumah itu kosong. Persoalannya ialah: berapa banyak mata yang diperoleh rumah itu sekarang, adakah itu meletakkannya di segmen rendah, segmen pertengahan atau sektor bebas, dan sewa permulaan berapa yang boleh anda setujui secara sah? Bagi kebanyakan tuan tanah, ini adalah titik perubahan semula jadi: bukan semasa penyewaan sedia ada, tetapi apabila penyewa baharu muncul.
Mengapakah meminta sewa yang lebih tinggi bukan penyelesaian?
Kerana mata menentukan segmen, bukan sewa dalam kontrak. Sewa yang terlalu tinggi boleh dicabar dan dikurangkan kepada maksimum yang terpakai.
Ini adalah kesilapan biasa. Sesetengah tuan tanah hanya meletakkan sewa yang lebih tinggi dalam kontrak dan menganggap rumah itu berada dalam sektor bebas. Jika rumah itu tidak layak di bawah sistem mata, penyewa boleh meminta Tribunal Sewa ( Huurcommissie ) untuk menilai sewa, dan sewa boleh dikembalikan kepada maksimum untuk segmen tersebut, mungkin dengan pembayaran balik apa yang telah dibayar terlalu banyak. Pengajaran praktikalnya mudah: pertama tentukan di segmen mana rumah itu berada, kemudian tetapkan sewa.
Bolehkah penambahbaikan di rumah membantu?
Selalunya, ya. Penambahbaikan yang disasarkan boleh menambah mata WWS dan seterusnya mengubah segmen di mana rumah itu boleh disewakan pada penyewaan seterusnya.
Bukan setiap pelaburan membantu, tetapi beberapa perubahan menambah mata. Fikirkan langkah-langkah kemampanan yang menambah baik label tenaga, dapur atau bilik mandi baharu, dan kemudahan serta kemasan yang lebih baik. Kerja kosmetik biasanya tidak mencukupi: penambahbaikan mesti dikira dalam sistem mata.
Itulah sebabnya adalah wajar untuk menjalankan penilaian mata terlebih dahulu dan melabur hanya selepas itu. Anda kemudian tahu sama ada pengubahsuaian benar-benar akan membawa rumah tersebut melebihi ambang batas, atau sama ada anda akan membelanjakan wang tanpa sebarang faedah undang-undang.
Kontrak sementara bukanlah jalan keluar
Sesetengah tuan tanah berharap untuk mendapatkan kawalan ke atas bila rumah menjadi kosong dengan menggunakan perjanjian penyewaan sementara. Memandangkan Akta mengenai perjanjian penyewaan kekal ( Wet vaste huurcontracten ) mula berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, kontrak sementara baharu hanya dibenarkan untuk kumpulan penyewa tertentu dan paling lama dua tahun; kontrak kekal adalah kebiasaan. Tuan tanah yang cuba mewujudkan fleksibiliti melalui kontrak sementara yang tidak memenuhi syarat menghadapi risiko penyewa ternyata mempunyai jaminan penuh tempoh pegangan. Sebagai strategi untuk beralih kepada sektor bebas, penyewaan sementara jarang sekali boleh dipercayai.
Mengapa anda tidak boleh melupakan segmen pertengahan?
Kerana rumah yang kelihatan menarik untuk sektor bebas mungkin secara sah masih berada dalam segmen pertengahan, dengan sewa maksimum. Semasa menyewakan semula, periksa kedua-dua ambang.
Pasaran sewa tidak lagi hanya terdiri daripada sewa sosial dan sektor bebas. Rumah yang mendapat skor antara 144 dan 186 mata disewakan di segmen pertengahan, di mana Akta Sewa Mampu Milik menetapkan sewa maksimum. Oleh itu, apabila menyewakan semula, tidak mencukupi untuk bertanya sama ada penyewaan sektor bebas boleh dilakukan; anda juga mesti menyemak sama ada rumah itu tergolong dalam segmen pertengahan.
Contoh: tuan tanah menyewakan semula sebuah flat yang mendapat markah 170 mata selepas pengubahsuaian dengan label tenaga baharu. Flat tersebut telah meninggalkan segmen terendah, tetapi ia belum mencapai sektor bebas: sewa tidak boleh melebihi maksimum yang terpakai kepada 170 mata.
Apakah pelan langkah demi langkah yang praktikal?
Ikuti langkah-langkah berikut mengikut susunan ini. Ini menghalang anda daripada menetapkan sewa yang tidak mencukupi.
- Petakan situasi sewaan semasa: jenis kontrak, bila penyewaan bermula, sewa semasa dan kedudukan penyewa.
- Pastikan penilaian poin terkini dijalankan, secara konkrit dan dengan bukti sokongan yang betul.
- Nilaikan di bahagian mana rumah itu boleh disewakan pada penyewaan seterusnya.
- Siasat penambahbaikan yang akan menambah mata, dan buat analisis kos-faedah.
- Tetapkan sewa hanya selepas semakan undang-undang dan semak kontrak serta strategi terlebih dahulu.
Secara ringkasnya
- Segmen rumah sewa bergantung pada mata WWSnya, bukan pada sewa yang anda setujui.
- Untuk tahun 2026: sehingga 143 mata adalah segmen rendah, 144 hingga 186 mata adalah segmen tengah, dan 187 mata atau lebih adalah sektor bebas.
- Semasa tempoh penyewaan terkawal yang berterusan, anda tidak boleh memindahkan rumah tersebut ke sektor bebas, dan perjanjian dengan penyewa untuk tujuan itu adalah berisiko.
- Detik realistiknya ialah penyewaan semula, mungkin selepas penambahbaikan yang disasarkan yang menambah mata.
- Kontrak sementara hanya dibenarkan untuk kumpulan tertentu sejak 1 Julai 2024 dan bukanlah jalan keluar.
Soalan lazim
Bolehkah saya menaikkan sewa ke tahap sektor bebas jika nilai pasaran telah meningkat?
Tidak. Semasa tempoh penyewaan yang berterusan, peraturan berkanun mengenai kenaikan sewa untuk segmen tersebut terpakai. Nilai pasaran atau WOZ yang lebih tinggi tidak dengan sendirinya mengubah segmen penyewaan sedia ada.
Adakah label tenaga yang lebih baik membantu?
Ia boleh. Label tenaga adalah salah satu faktor dalam sistem mata, jadi langkah kemampanan boleh menambah mata. Pastikan kesannya dikira sebelum anda melabur.
Apa yang akan berlaku jika saya menyewakan rumah itu dengan sewa yang terlalu tinggi?
Penyewa boleh meminta Tribunal Sewa untuk menilai sewa. Jika sewa melebihi maksimum untuk skor mata, ia boleh dikurangkan, mungkin dengan pembayaran balik. Pihak berkuasa tempatan juga boleh mengenakan denda ke atas tuan tanah yang tidak mematuhi peraturan.
Apakah maksudnya ini bagi anda dalam praktiknya?
Sebagai tuan tanah, pilihan anda semasa tempoh penyewaan yang berterusan adalah terhad. Peluang terbaik timbul apabila rumah menjadi kosong dan anda menyewakannya semula: kemudian anda boleh menilai berdasarkan skor mata sama ada rumah itu layak untuk segmen yang berbeza dan sama ada pelaburan itu berbaloi. Beralih daripada sewa terkawal kepada sektor bebas bukanlah satu pertukaran yang boleh anda tukar begitu sahaja; ia memerlukan penilaian mata yang kukuh, pengetahuan tentang peraturan sewa semasa dan perancangan yang realistik. Tuan tanah yang membuat persediaan yang baik mengelakkan pertikaian dan membuat keputusan yang lebih baik tentang pulangan. Tidak pasti di mana kedudukan anda? Beritahu kami tentang situasi anda. Kami akan memberitahu anda pilihan anda dalam masa satu hari bekerja.
Cara Law & More boleh membantu anda dengan ini dijelaskan di laman web kami peguam penyewaan .
