Kerosakan bumbung di Belanda: siapa yang menanggung kebocoran dan jubin jatuh?

Pemilik bangunan, sebagai titik permulaan, bertanggungjawab atas kerosakan yang disebabkan oleh bumbung yang bocor atau jubin bumbung yang jatuh. Di bawah Perkara 6:174 Kanun Sivil Belanda (BW), pemilik struktur bertanggungjawab tanpa bukti kesalahan jika bumbung tidak memenuhi piawaian yang dijangkakan dan kecacatan itu menyebabkan kerosakan; jika bangunan itu digunakan untuk perniagaan, liabiliti beralih kepada orang yang menjalankan perniagaan tersebut (Perkara 6:181 BW).

Sama ada pemilik akhirnya menanggung kos bergantung kepada keadaan bumbung, pajakan atau surat ikatan pembahagian, sebarang kerja kontraktor dan polisi insurans. Artikel ini menerangkan setiap lapisan, bukti yang menentukan keputusan dan tarikh akhir yang menamatkan tuntutan.

Bilakah pemilik bertanggungjawab atas kerosakan bumbung?

Pemilik bertanggungjawab jika bumbung tidak memenuhi syarat yang mungkin ditetapkan untuknya, yang menimbulkan bahaya kepada orang atau harta benda, dan bahaya itu berlaku. Kerosakan tidak diperlukan.

Piawaian tersebut dinilai secara objektif, dengan mengambil kira usia dan fungsi bangunan, kemungkinan bahaya, keseriusan akibat yang mungkin berlaku dan kos langkah berjaga-jaga. Liabiliti terletak pada pemilik (bezitter), biasanya pemilik berdaftar. Dalam penyewaan komersial, Perkara 6:181 BW boleh menjadikan penyewa operasi, dan bukannya pemilik pelabur, bertanggungjawab terhadap orang yang lalu-lalang yang cedera.

Pelarian statutori adalah terhad. Pemilik tidak bertanggungjawab jika dia tidak bertanggungjawab dalam tort sekiranya dia mengetahui bahaya apabila ia timbul (Perkara 6:174(1) BW). Dalam praktiknya, ini hanya berjaya apabila kecacatan itu benar-benar tidak dapat dikesan dan pemilik boleh menunjukkan laporan pemeriksaan bertarikh, invois pembaikan dan pelan penyelenggaraan.

Adakah piawaian bangunan Bbl penting?

Ya, sebagai bukti. Sejak 1 Januari 2024, keperluan teknikal bangunan terdapat dalam Dekri Bangunan (Persekitaran Hidup) (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) di bawah Akta Alam Sekitar dan Perancangan (Omgevingswet), menggantikan Bouwbesluit 2012.

Bbl mengandungi piawaian untuk bangunan baharu dan set yang lebih rendah untuk bangunan sedia ada, termasuk kewajipan untuk tidak membiarkan struktur membahayakan sesiapa pun. Pelanggaran tidak secara automatik mewujudkan liabiliti undang-undang persendirian, tetapi ia menunjukkan dengan kuat bahawa bumbung itu rosak. Laporan pemeriksaan perbandaran selalunya merupakan dokumen terkuat dalam fail, jadi tanya pihak perbandaran sama ada ia wujud.

Adakah ribut melindungi pemilik daripada liabiliti?

Jarang sekali. Bumbung Belanda mesti menahan angin yang boleh dijangkakan di Belanda, dan ribut boleh dijangka; pertahanan hanya berfungsi jika beban angin benar-benar melebihi apa yang boleh ditolak secara munasabah oleh bumbung dan bumbung sebaliknya berada dalam keadaan baik.

Pemilik mesti mengemukakan bukti: pemeriksaan terkini, invois penyelenggaraan dan pengesahan bahawa bumbung memenuhi piawaian bangunan. Data cuaca daripada Institut Meteorologi Diraja Belanda (KNMI) untuk lokasi dan jam menunjukkan apa yang sebenarnya berlaku akibat tiupan angin. Jika jubin sudah longgar atau berkelip rapuh, mahkamah memutuskan bahawa penyelenggaraan biasa akan dapat mencegah kerosakan tersebut.

Bagaimana pula dengan penyelenggaraan tertangguh, salji dan longkang tersumbat?

Jubin yang tergelincir, tumbuhan di dalam longkang, kayu yang musnah berkelip-kelip, papan reput dan rekod pemeriksaan yang terhenti bertahun-tahun yang lalu menandakan bumbung yang rosak. Cuaca yang mencetuskan masalah itu kemudiannya menjadi tidak relevan.

Air yang terkumpul dari saluran keluar bumbung rata yang tersumbat dengan daun hampir selalu merupakan kegagalan penyelenggaraan. Kerosakan akibat berat salji boleh menjadi punca luaran, tetapi hanya jika bumbung direka bentuk dan diselenggara untuk menanggung beban yang boleh dijangkakan secara munasabah. Kerosakan fros pada penutup pada akhir hayatnya dianggap sebagai haus.

Siapa yang membayar untuk bumbung bangunan pangsapuri?

Dalam bangunan pangsapuri, bumbung, talang air dan struktur galas beban hampir selalu merupakan bahagian biasa yang diuruskan oleh persatuan pemilik (Vereniging van Eigenaars, VvE). Oleh itu, tuntutan tentang bumbung yang rosak ditujukan kepada VvE dan dibayar melalui caj perkhidmatan.

Surat ikatan pembahagian (akte van splitsing) dan peraturannya menentukan bahagian mana yang dikongsi. Pemilik individu hanya bertanggungjawab jika surat ikatan tersebut memperuntukkan sebahagian bumbung kepadanya, seperti teres bumbung milik penthouse. Lihat artikel kami tentang hak pangsapuri dan VvE di Belanda.

Bagi bangunan kediaman, VvE mesti memperuntukkan sekurang-kurangnya 0.5% daripada nilai pemulihan setiap tahun, melainkan ia menetapkan sumbangannya berdasarkan pelan penyelenggaraan yang tidak lebih daripada lima tahun (Perkara 5:126 BW). Jika mesyuarat agung menghalang pembaikan segera, pemilik pangsapuri boleh meminta kebenaran gantian daripada mahkamah daerah kecil (kantonrechter) (Perkara 5:121 BW); dengan kebocoran yang berterusan, prosiding ringkasan (kort gedeng) untuk langkah kecemasan boleh dijalankan bersama. Lihat apa yang perlu dilakukan apabila persatuan pemilik rumah gagal menjalankan tugasnya.

Siapa yang membaiki dan siapa yang membayar antara tuan tanah dan penyewa?

Bumbung yang bocor adalah kecacatan (gebrek) yang mesti dibaiki oleh tuan tanah atas permintaan penyewa (Perkara 7:204 dan 7:206 BW). Terhadap pihak ketiga, pemilik tetap bertanggungjawab di bawah Perkara 6:174 BW.

Jika tuan tanah ingkar selepas notis, penyewa boleh menjalankan pembaikan dan mendapatkan semula kos yang munasabah, jika dikehendaki dengan menolaknya daripada sewa (Perkara 7:206(3) BW). Penyewa juga boleh menuntut pengurangan sewa yang berkadar dari hari tuan tanah dimaklumkan dengan sewajarnya (Perkara 7:207 BW). Tuan tanah berhutang pampasan untuk kerosakan berbangkit jika kecacatan itu timbul selepas pajakan bermula dan disebabkan olehnya, atau wujud pada mulanya dan dia tahu atau sepatutnya tahu mengenainya (Perkara 7:208 BW). Lihat kewajipan tuan tanah.

Penyewa mesti menjalankan pembaikan kecil dengan perbelanjaannya sendiri (Perkara 7:217 BW). Bagi perumahan, Dekri Pembaikan Kecil (Besluit kleine herstellingen) termasuk membersihkan longkang dan saluran air hujan secara berkala yang boleh diakses oleh penyewa. Menggantikan jubin bumbung dan semua struktur kekal menjadi tanggungjawab tuan tanah.

Bilakah penyewa bertanggungjawab atas kerosakan bumbung?

Penyewa bertanggungjawab atas kerosakan pada harta yang dipajak yang disebabkan oleh pelanggaran pajakannya sendiri (Perkara 7:218 BW). Undang-undang menganggap penyewa menyebabkan kerosakan tersebut, kecuali kerosakan akibat kebakaran dan kerosakan pada bahagian luar bangunan.

Oleh itu, bagi bumbung, tuan tanah yang menyalahkan penyewa mesti membuktikannya. Penggerudian untuk piring satelit, menyimpan bahan berat di atas bumbung rata atau menanggalkan jubin untuk pemasangan adalah kes biasa di mana bukti itu tersedia. Jika penanggung insurans pemilik membayar, ia mengambil alih tuntutan pemilik terhadap penyewa yang bersalah (subrogasi, Perkara 7:962 BW); penyewa bukan antara orang yang dilindungi daripada tuntutan tersebut.

Siapakah yang bertanggungjawab atas kebocoran pada bumbung baharu atau yang baru diperbaharui?

Kontraktor, jika kecacatan terletak pada kerja. Kontrak bumbung adalah kontrak untuk kerja (aanneming van werk, Artikel 7:750 BW), dan untuk kerja pembinaan, kontraktor tetap bertanggungjawab selepas penyerahan untuk kecacatan yang tidak ditemui semasa penyerahan, melainkan jika ia tidak boleh dikaitkan dengannya (Perkara 7:758(4) BW).

Peraturan itu diperkenalkan dengan Akta Jaminan Kualiti untuk Bangunan (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) pada 1 Januari 2024. Sebelum menandatangani laporan penghantaran, periksa bumbung dan senaraikan tempahan secara bertulis. Kontraktor juga mesti memberi amaran kepada pelanggan tentang kesilapan dalam tugasan dan kecacatan dalam bahan atau pelan yang diketahui atau sepatutnya diketahuinya (Perkara 7:754 BW).

Tuntutan untuk kecacatan dalam kerja yang dihantar akan dihadkan masa dua tahun selepas pelanggan membuat aduan, dan dalam apa jua keadaan dua puluh tahun selepas penyerahan bangunan (Perkara 7:761 BW). Anda juga mesti membuat aduan dalam tempoh masa yang munasabah selepas menemui kecacatan tersebut. Banyak rumah binaan baharu didatangkan dengan skim jaminan yang syaratnya menetapkan berapa lama tempoh perlindungan kedap air; baca sijil terlebih dahulu. Lihat kecacatan dan liabiliti pembinaan serta kecacatan pada rumah yang baru dibina.

Jiran atau orang yang lalu-lalang boleh menuntut daripada pemilik di bawah Perkara 6:174 BW tanpa berurusan dengan kontrak bangunan, atau daripada kontraktor yang jelas cuai dalam tort (Perkara 6:162 BW). Perkara 6:171 BW juga boleh menjadikan perniagaan bertanggungjawab ke atas kontraktor bukan bawahan yang bekerja untuknya. Pemilik kemudiannya menuntut tindakan terhadap kontraktor tersebut. Untuk kecacatan pada rumah yang dibeli, lihat liabiliti penjual untuk kecacatan tersembunyi.

Insurans mana yang membayar dahulu?

Insurans biasanya merupakan sumber wang terpantas. Insurans bangunan (opstalverzekering) melindungi bumbung daripada kejadian mengejut seperti ribut, hujan batu dan objek jatuh; insurans kandungan (inboedelverzekering) melindungi barang-barang penghuni.

Polisi mentakrifkan ribut mengikut kelajuan angin dalam syarat polisi, bukan melalui amaran cuaca KNMI. Haus beransur-ansur, penyelenggaraan tertunggak dan kecacatan pembinaan yang diketahui dikecualikan hampir di mana-mana. Walaupun kerugian itu sendiri dikecualikan, penanggung insurans biasanya membayar balik kos yang munasabah untuk mencegah kerosakan selanjutnya (bereddingskosten). Tuntutan pihak ketiga akan diberikan kepada insurans liabiliti (aansprakelijkheidsverzekering).

Jika lebih daripada satu polisi melindungi kerugian yang sama, anda boleh membuat tuntutan daripada mana-mana penanggung insurans, yang kemudiannya menyelesaikannya sesama mereka (Perkara 7:961 BW). Laporkan kerugian secepat mungkin (Perkara 7:941 BW); penanggung insurans yang terjejas oleh laporan lewat boleh mengurangkan atau menolak pembayaran.

Bagaimanakah anda membuktikan dakwaan tersebut dan mengira kerugian tersebut?

Pihak yang menuntut mesti membuktikan kecacatan tersebut, dan bukti tersebut akan hilang dalam beberapa hari. Rekodkan puncanya sebelum sebarang pembaikan kekal.

Ambil gambar bumbung, pintu masuk, kotoran dalaman dan barang-barang yang rosak dengan tarikh yang boleh dilihat. Dapatkan data cuaca KNMI untuk lokasi dan jam. Mintalah diagnosis bertulis daripada tukang bumbung tentang puncanya, bukan sahaja sebut harga, dan simpan bahan yang telah dialihkan jika boleh. Simpan resit untuk langkah kecemasan.

Kerosakan langsung ialah kos pemulihan harta itu sendiri. Kerugian turutan meliputi harta benda yang musnah, penginapan alternatif, kehilangan perolehan dan kos munasabah untuk menentukan kerugian (Perkara 6:96 BW). Barang dinilai pada saat kerugian, jadi susut nilai dikenakan. Pampasan untuk kerosakan bukan material hanya mungkin dalam kes-kes tertentu. Jika hanya jumlahnya yang dipertikaikan, prosedur penilaian ganti rugi yang berasingan boleh diikuti.

Tarikh akhir yang manakah terpakai?

Tuntutan ganti rugi menjadi terhad tempoh lima tahun selepas hari anda mengetahui kedua-dua kerosakan dan pihak yang bertanggungjawab, dan dalam apa jua keadaan dua puluh tahun selepas kejadian tersebut (Perkara 3:310 BW). Tempahan hak bertulis mengganggu tempoh tersebut (Perkara 3:317 BW).

Polisi mungkin menetapkan tarikh akhir sendiri, jadi semak syarat-syaratnya. Tuntutan sehingga €25,000, dan semua kes sewa, didengar oleh mahkamah daerah kecil (Perkara 93 Kanun Prosedur Sivil, Rv), jika anda tidak memerlukan peguam; tuntutan yang lebih besar dibawa ke mahkamah daerah (rechtbank), jika peguam adalah wajib. Lihat cara menuntut ganti rugi di Belanda.

Apa yang perlu anda semak sebagai pemilik atau tuan tanah?

• Pastikan anda mempunyai laporan pemeriksaan dan invois penyelenggaraan untuk bumbung yang bertarikh.
• Semak insurans bangunan dan liabiliti anda, termasuk definisi ribut dan pengecualian penyelenggaraan.
• Semak sama ada penyewa atau kontraktor menyebabkan kerosakan tersebut, dan sama ada anda boleh membuktikannya.
• Semak tarikh penyewa memberitahu anda: pengurangan sewa berkuat kuasa dari hari tersebut (Perkara 7:207 BW).
• Sebagai pemilik pangsapuri, semak sama ada bumbung tersebut merupakan bahagian bersama di bawah surat ikatan pembahagian.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

• Maklumkan kepada tuan tanah tentang kebocoran tersebut secara bertulis berserta gambar dan minta pengesahan resit.
• Tetapkan tarikh akhir pembaikan yang munasabah sebelum anda membaiki sendiri dan tolak kosnya (Perkara 7:206(3) BW).
• Tuntut pengurangan sewa untuk tempoh pengurangan manfaat dari tarikh pemberitahuan.
• Laporkan kerosakan pada barang-barang anda kepada penanggung insurans kandungan anda secepat mungkin.
• Pastikan longkang dan longkang yang boleh anda capai bersih; pembaikan kecil itu adalah milik anda (Perkara 7:217 BW).

Apa yang boleh kami bantu anda dengan kerosakan bumbung?

Peguam liabiliti dan peguam hartanah kami bertindak bagi pihak pemilik, tuan tanah, penyewa, pemilik pangsapuri dan VvE atas tuntutan ganti rugi.

• Kami menilai liabiliti ke atas dokumen-dokumen: pajakan, surat ikatan pembahagian, kontrak dan polisi.
• Kami telah mendraf notis keingkaran atau liabiliti dan had gangguan di bawah Perkara 3:317 BW.
• Kami berurusan dengan penanggung insurans bangunan, kandungan dan liabiliti dan menggunakan Perkara 7:961 BW di mana mereka saling menunjuk antara satu sama lain.
• Kami memulakan prosiding ringkasan untuk pembaikan segera atau kebenaran gantian di bawah Perkara 5:121 BW.
• Kami membawa atau membela prosiding terhadap kontraktor di bawah Perkara 7:758 dan 7:761 BW.

Ringkasan

• Pemilik bertanggungjawab sepenuhnya atas bumbung yang rosak di bawah Perkara 6:174 BW; bagi premis perniagaan, pengguna perniagaan adalah (Perkara 6:181 BW).
• Pertahanan ribut hanya berfungsi jika bumbung diselenggara dengan baik dan angin melebihi jangkaan yang munasabah.
• Di bangunan pangsapuri, VvE bertanggungjawab untuk bumbung sebagai bahagian biasa.
• Tuan tanah membaiki kerosakan bumbung; penyewa hanya membersihkan longkang dan longkang yang boleh diakses.
• Dapatkan bukti dengan segera dan patuhi tempoh had masa lima tahun (Perkara 3:310 BW).

Soalan lazim