Menamatkan pajakan komersial: tempoh notis, alasan dan perangkap

Cara anda menamatkan pajakan komersial bergantung pada jenis premis. Bagi premis runcit dan hospitaliti (premis 7:290) penamatan memerlukan writ bailif atau surat berdaftar, tempoh notis sekurang-kurangnya satu tahun dan, bagi tuan tanah, alasan berkanun; bagi pejabat dan premis lain (premis 7:230a) tuan tanah tidak memerlukan alasan, tetapi penyewa boleh meminta mahkamah untuk menangguhkan pengusiran sehingga tiga tahun.

Rejim yang manakah terpakai dijelaskan dalam bahagian 1 siri ini: 7:290 atau 7:230a? Bahagian ini merangkumi penamatan di bawah kedua-dua rejim.

Bagaimanakah anda menamatkan pajakan premis 7:290?

Melalui writ bailif (eksploitasi) atau surat berdaftar, dengan tempoh notis sekurang-kurangnya satu tahun, sehingga tamat tempoh semasa (Perkara 7:293(2) Kanun Sivil Belanda, BW). Penamatan melalui e-mel atau telefon tidak mempunyai kesan undang-undang, dan pajakan hanya berterusan.

Pajakan 7:290 biasanya berlangsung selama lima tahun dan kemudian dilanjutkan oleh undang-undang selama lima tahun lagi (Perkara 7:292 BW). Kedua-dua tuan tanah dan penyewa boleh menamatkan tempoh pajakan sehingga tamat tempoh pertama atau kedua. Jika tiada sesiapa yang menamatkan tempoh pajakan selepas sepuluh tahun, pajakan akan berterusan untuk tempoh yang tidak ditentukan dan kemudiannya boleh ditamatkan dengan borang dan tempoh notis yang sama (Perkara 7:300 BW). Jika anda terlepas tarikh tersebut, pajakan akan diteruskan ke tarikh penamatan seterusnya yang mungkin.

Tanah manakah yang boleh diandalkan oleh tuan tanah?

Hanya alasan yang disenaraikan dalam Perkara 7:296 BW, dan surat penamatan mesti menyatakannya; jika tidak, ia adalah terbatal (Perkara 7:294 BW). Terdapat dua alasan terhadap berakhirnya tempoh lima tahun pertama:

• penyewa tidak menjalankan perniagaan seperti yang sepatutnya dilakukan oleh penyewa yang baik; atau
• tuan tanah, pasangan atau rakan kongsi berdaftar, saudara darjah pertama atau anak angkat memerlukan premis tersebut dengan segera untuk kegunaan mereka sendiri yang berpanjangan, yang termasuk pengubahsuaian yang mustahil tanpa menamatkan pajakan.

Menjelang akhir tempoh kedua, mahkamah memutuskan pertimbangan yang munasabah terhadap kepentingan tuan tanah dan penyewa (Perkara 7:296(3) BW). Mahkamah mesti dalam apa jua keadaan meluluskan tuntutan tersebut jika salah satu daripada dua alasan di atas terpakai, jika penyewa menolak tawaran yang munasabah untuk pajakan baharu yang tidak mengubah sewa, atau jika tuan tanah ingin merealisasikan penggunaan yang diberikan kepada premis tersebut oleh pelan persekitaran yang berkenaan (omgevingsplan) (Perkara 7:296(4) BW).

Apa yang berlaku jika penyewa ingin tinggal?

Tiada apa-apa, melainkan penyewa bersetuju secara bertulis. Pajakan premis 7:290 yang ditamatkan kekal berkuat kuasa mengikut undang-undang sehingga mahkamah daerah kecil (kantonrechter) telah memutuskan secara tidak boleh batal tuntutan tuan tanah untuk menetapkan tarikh tamat (Perkara 7:295(1) BW).

Tuan tanah hanya boleh memfailkan tuntutan tersebut jika penyewa tidak mengesahkan secara bertulis dalam tempoh enam minggu dari penamatan bahawa mereka bersetuju (Perkara 7:295(2) BW). Tempoh enam minggu itu bukanlah tarikh akhir untuk penyewa. Kesunyian melindungi penyewa, tetapi adalah lebih jelas untuk menyatakan secara bertulis bahawa anda tidak bersetuju.

Bagaimanakah anda boleh menamatkan pajakan premis 7:230a?

Pajakan jangka tetap premis 7:230a tamat secara automatik apabila tempohnya tamat (Perkara 7:228(1) BW). Pajakan untuk tempoh yang tidak ditentukan tamat melalui notis terhadap hari pembayaran sewa, dengan tempoh notis sekurang-kurangnya satu bulan, melainkan jika kontrak memperuntukkan tempoh yang lebih lama (Perkara 7:228(2) BW).

Tuan tanah tidak memerlukan alasan dan tidak perlu menjelaskan penamatan tersebut. Penyewa tidak mempunyai hak untuk meneruskan pajakan.

Bagaimanakah perlindungan terhadap pengusiran berfungsi?

Penyewa boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk melanjutkan tempoh pengusiran. Permintaan itu mesti difailkan dalam tempoh dua bulan selepas tarikh pengusiran dimaklumkan secara bertulis (Perkara 7:230a(1) BW), dan menangguhkan kewajipan untuk pergi sehingga mahkamah memutuskan.

Mahkamah hanya akan meluluskan permintaan tersebut jika kepentingan penyewa terjejas dengan lebih serius akibat pengusiran berbanding kepentingan tuan tanah akibat penggunaan berterusan. Lanjutan tempoh tersebut adalah paling lama satu tahun selepas tamat tempoh pajakan dan boleh dilanjutkan dua kali paling lama satu tahun, jadi jumlahnya tiga tahun; setiap permintaan selanjutnya mesti difailkan selewat-lewatnya satu bulan sebelum tempoh semasa tamat (Perkara 7:230a(5) BW). Perlindungan ini tidak terpakai jika penyewa ditamatkan perkhidmatan, bersetuju secara nyata atau diperintahkan untuk meninggalkan rumah kerana melanggar kontrak (Perkara 7:230a(2) BW).

Bolehkah klausa pecah pajakan menamatkan pajakan lebih awal?

Ya, jika kontrak mengandungi satu dan anda mematuhi terma-termanya yang tepat. Klausa pecah memberi salah satu atau kedua-dua pihak hak untuk menamatkan kontrak sebelum tamat tempoh yang dipersetujui.

Bagi premis 7:290, perlindungan statutori adalah mandatori. Klausa yang sebenarnya membenarkan tuan tanah menamatkan pada bila-bila masa, tanpa alasan statutori, boleh bercanggah dengan perlindungan tersebut dan kemudiannya boleh dibatalkan. Dalam setiap kes: gunakan tarikh, tempoh notis dan borang yang betul (surat bertulis atau surat berdaftar); lewat satu hari bermaksud pajakan akan berterusan.

Kesilapan manakah yang paling kerap kita lihat?

• Penamatan terlalu lewat, jadi tempoh notis satu tahun tidak dipenuhi dan pajakan akan diteruskan untuk tempoh yang lain.
• Menamatkan premis 7:290 melalui emel atau surat biasa dan bukannya melalui writ atau surat berdaftar.
• Sebagai tuan tanah, menamatkan premis 7:290 tanpa menyatakan alasan berkanun, yang menjadikan penamatan itu terbatal.
• Sebagai penyewa, menandatangani persetujuan untuk penamatan tanpa nasihat dan dengan itu melepaskan perlindungan Perkara 7:295 BW.
• Bagi premis 7:230a, terlepas tarikh akhir dua bulan untuk perlindungan daripada pengusiran.
• Melupakan kewajipan untuk memulangkan premis dalam keadaan yang dipersetujui pada akhir tempoh pajakan.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

• Adakah ruang anda premis 7:290 atau 7:230a?
• Bilakah tarikh akhir tempoh semasa, dan bilakah notis mesti sampai kepada tuan tanah?
• Adakah surat penamatan tuan tanah menyatakan alasan berkanun (Perkara 7:294 BW)?
• Adakah anda telah mengelak daripada menandatangani sebarang persetujuan untuk penamatan sebelum menerima nasihat?
• Untuk premis 7:230a: bilakah tempoh dua bulan untuk perlindungan daripada pengusiran tamat?
• Apakah keadaan premis tersebut apabila anda memulangkannya?

Apa yang perlu anda semak sebagai tuan tanah?

• Adakah notis dihantar melalui writ bailif atau surat berdaftar, sekurang-kurangnya satu tahun sebelum tamat tempoh perkhidmatan?
• Alasan manakah dalam Perkara 7:296 BW yang terpakai pada tarikh penamatan ini, dan bolehkah anda membuktikannya?
• Adakah alasan dinyatakan dalam surat penamatan, dengan permintaan untuk persetujuan bertulis dalam tempoh enam minggu?
• Adakah klausa pecah amanah serasi dengan perlindungan mandatori premis 7:290?
• Adakah anda bersedia untuk memfailkan tuntutan dengan mahkamah daerah kecil jika penyewa tidak bersetuju?

Apa yang boleh kami lakukan untuk anda dengan penamatan pajakan komersial?

Peguam penyewaan kami membantu penyewa dan tuan tanah premis komersial.

• Kami menentukan sama ada pajakan anda berada di bawah 7:290 atau 7:230a dan tarikh penamatan yang terpakai.
• Kami mendrafkan penamatan dengan alasan, borang dan tarikh yang betul, dan mengatur penyampaian oleh bailif.
• Kami menilai penamatan yang anda terima dan mendrafkan jawapan tersebut setelah mendapat persetujuan.
• Kami memfailkan atau mempertahankan tuntutan tersebut untuk menetapkan tarikh akhir di mahkamah daerah kecil.
• Kami memfailkan permintaan perlindungan terhadap pengusiran dalam tempoh dua bulan.

Ringkasan

• 7:290 premis: penamatan melalui writ atau surat berdaftar, sekurang-kurangnya satu tahun notis, terhadap tamatnya tempoh.
• Tuan tanah memerlukan alasan berkanun di bawah Perkara 7:296 BW dan mesti menyatakannya; jika tidak, penamatan adalah tidak sah.
• Pajakan itu berkuat kuasa sehingga mahkamah memutuskan, melainkan penyewa bersetuju secara bertulis.
• Premis 7:230a: tiada tanah diperlukan; sekurang-kurangnya satu bulan notis untuk pajakan tanpa had.
• Penyewa 7:230a boleh meminta penangguhan pengusiran dalam tempoh dua bulan, sehingga tiga tahun secara keseluruhan.

Baca juga bahagian 3: kecacatan di premis komersial anda.

Soalan lazim