Undang-undang penyewaan Belanda: peraturan utama untuk tuan tanah dan penyewa kediaman

Undang-undang penyewaan Belanda melindungi penyewa kediaman dengan kuat: sejak 1 Julai 2024, pajakan ruang kediaman bebas pada prinsipnya dimuktamadkan untuk tempoh yang tidak ditentukan, dan tuan tanah hanya boleh menamatkannya atas dasar berkanun dan, jika penyewa tidak bersetuju, melalui mahkamah daerah kecil (kantonrechter). Pengecualian utama ialah pajakan sementara paling lama dua tahun untuk kumpulan tertentu yang ditetapkan oleh dekri kerajaan, seperti pelajar.

Pada tarikh yang sama, Akta Sewa Mampu Milik (Wet betaalbare huur) telah memperluaskan sistem mata untuk sewa maksimum kepada segmen pasaran pertengahan. Artikel ini menerangkan peraturan semasa mengenai tempoh, sewa, kos perkhidmatan, penyelenggaraan dan penamatan, serta perkara yang perlu disemak oleh tuan tanah dan penyewa.

Berapa lama tempoh pajakan kediaman Belanda berlangsung?

Di bawah Perkara 7:271(1) Kanun Sivil Belanda (BW), pajakan kediaman jangka tetap tidak tamat secara automatik apabila tempohnya tamat; ia berterusan dan hanya boleh ditamatkan melalui notis. Memandangkan Akta Penyewaan Jangka Tetap (Wet vaste huurcontracten) berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, pajakan sementara untuk perumahan bebas pada prinsipnya tidak lagi boleh dilakukan.

Pengecualian dalam Perkara 7:271(2) BW merangkumi pajakan selama dua tahun atau kurang kepada kategori penyewa yang ditetapkan melalui perintah dalam majlis. Bagi pajakan tersebut, tuan tanah mesti memaklumkan penyewa secara bertulis tentang tarikh tamat tidak lebih awal daripada tiga bulan dan tidak lewat daripada satu bulan sebelumnya. Jika tuan tanah gagal berbuat demikian, pajakan akan berterusan untuk tempoh yang tidak ditentukan. Pajakan yang dimuktamadkan sebelum 1 Julai 2024 mengekalkan peraturan yang terpakai semasa ia ditandatangani.

Bagaimanakah kadar sewa maksimum ditentukan?

Sewa maksimum adalah hasil daripada sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel), yang memberikan mata untuk ciri-ciri seperti keluasan lantai, label tenaga dan kemudahan. Sejak 1 Julai 2024, sistem ini bukan sahaja terpakai untuk perumahan sosial tetapi juga untuk segmen pasaran pertengahan. Ambang mata dan sewa maksimum diselaraskan setiap tahun, jadi semak angka semasa di government.nl.

Penyewa boleh meminta Tribunal Sewa (Huurcommissie) untuk menilai sewa permulaan yang dipersetujui dalam tempoh enam bulan selepas permulaan pajakan pertama rumah tersebut (Perkara 7:249 BW). Artikel kami mengenai Akta Sewa Mampu Milik menerangkan sistem mata ganjaran dan tahap sewa secara terperinci.

Bagaimana pula dengan kos perkhidmatan dan deposit?

Kos perkhidmatan dan kos utiliti perlu dibayar seperti yang dipersetujui (Perkara 7:259 BW). Jika tuan tanah dan penyewa tidak bersetuju, kedua-duanya boleh meminta Tribunal Sewa untuk membuat keputusan; permintaan itu melibatkan tempoh paling lama dua belas bulan dan mesti dibuat dalam tempoh 24 bulan selepas tarikh akhir untuk tinjauan tahunan tuan tanah (Perkara 7:260 BW).

Deposit tidak boleh melebihi dua kali ganda sewa bulanan asas (Perkara 7:261b(2) BW). Tuan tanah mesti membayarnya dalam tempoh 14 hari selepas pajakan tamat, atau dalam tempoh 30 hari jika terdapat kerosakan, selepas ditolak kos pembaikan yang terbukti.

Siapakah yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan dan pembaikan?

Tuan tanah mesti membaiki kecacatan atas permintaan penyewa, melainkan jika ini mustahil atau memerlukan kos yang tidak dapat dijangkakan secara munasabah (Perkara 7:206 BW). Penyewa membayar untuk pembaikan kecil (kleine herstellingen), seperti menggantikan mesin basuh paip atau suis lampu (Perkara 7:217 BW), dan mesti berkelakuan sebagai penyewa yang baik (Perkara 7:213 BW).

Penyewa yang melaporkan kecacatan yang tidak dibaiki oleh tuan tanah boleh meminta Tribunal Sewa untuk pengurangan sewa sementara, atau menuntut pembaikan di mahkamah daerah kecil. Laporkan kecacatan secara bertulis dan simpan salinannya, kerana tarikh laporan penting untuk sebarang pengurangan.

Bagaimanakah pajakan kediaman boleh ditamatkan?

Penyewa boleh memberi notis pada bila-bila masa, melalui surat berdaftar atau writ bailif, dengan tempoh notis yang bersamaan dengan tempoh pembayaran sewa: sekurang-kurangnya satu bulan dan paling lama tiga bulan (Perkara 7:271(4) dan (6) BW). Tuan tanah mesti memberi notis sekurang-kurangnya tiga bulan, ditambah satu bulan untuk setiap tahun penyewaan, sehingga enam bulan.

Notis tuan tanah mesti menyatakan alasannya, dan hanya alasan dalam Perkara 7:274(1) BW yang sah, seperti penyewa tidak berkelakuan sebagai penyewa yang baik atau penggunaan peribadi hartanah yang mendesak. Penyewa diminta untuk memberi maklum balas dalam tempoh enam minggu; jika penyewa tidak bersetuju, pajakan berterusan sehingga mahkamah daerah kecil memutuskan (Perkara 7:272 BW).

Apa yang perlu anda semak sebagai tuan tanah?

• Sama ada pajakan baharu adalah untuk tempoh yang tidak ditentukan atau memenuhi syarat-syarat Perkara 7:271(2) BW.
• Sama ada anda menghantar notis tarikh akhir untuk pajakan sementara antara tiga bulan dan satu bulan sebelum tamat tempoh.
• Sama ada sewa kekal dalam had maksimum di bawah sistem mata.
• Sama ada deposit tidak lebih daripada dua kali ganda sewa bulanan asas.
• Sama ada gambaran keseluruhan kos perkhidmatan tahunan anda lengkap dan tepat pada masanya.
• Sama ada notis anda menyatakan alasan yang sah di bawah Perkara 7:274(1) BW.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

• Sama ada pajakan sementara anda benar-benar termasuk dalam kategori yang ditetapkan; jika tidak, ia adalah tidak pasti.
• Sama ada anda masih dalam tempoh enam bulan dari permulaan pajakan pertama anda untuk mencabar sewa tersebut.
• Sama ada kos perkhidmatan sepadan dengan gambaran keseluruhan tahunan.
• Sama ada kecacatan telah dilaporkan secara bertulis dengan tarikh tersebut.
• Sama ada anda telah memberi maklum balas dalam tempoh enam minggu kepada notis tuan tanah.

Apa yang boleh kami bantu anda dengan undang-undang penyewaan?

Peguam penyewaan kami membantu tuan tanah dan penyewa:

• Kami menyemak atau mendraf pajakan anda berdasarkan peraturan yang berkuat kuasa sejak 1 Julai 2024.
• Kami menilai sama ada pajakan sementara sah atau telah menjadi tidak terbatas.
• Kami menyemak sewa dengan sistem mata dan menyediakan permohonan Tribunal Sewa.
• Kami mendraf atau menilai notis penamatan dan alasannya.
• Kami menjalankan prosiding pengusiran atau pembaikan di hadapan mahkamah daerah kecil.

Ringkasan

• Sejak 1 Julai 2024, pajakan kediaman pada prinsipnya adalah untuk tempoh yang tidak ditentukan.
• Pajakan sementara paling lama dua tahun hanya dibenarkan untuk kategori penyewa yang ditetapkan.
• Sewa pasaran pertengahan kini juga dihadkan oleh sistem mata; penyewa boleh mencabar sewa permulaan dalam tempoh enam bulan.
• Deposit adalah terhad kepada dua kali ganda sewa bulanan asas.
• Tuan tanah hanya boleh menamatkan kontrak atas dasar undang-undang dan, tanpa persetujuan penyewa, melalui mahkamah.

Soalan lazim