Notari Belanda dan Pemindahan Hartanah Secara Sah: Panduan untuk Pembeli Antarabangsa

Jika anda membeli rumah di Belanda , anda tidak boleh mengelak daripada mendapatkan khidmat notari . Undang-undang Belanda tidak membenarkan pemilikan harta berpindah tangan secara persendirian: pemindahan mesti dilaksanakan oleh notari undang-undang sivil Belanda dan didaftarkan dalam daftar awam. Bagi pembeli dari negara-negara undang-undang umum, ini adalah bahagian proses yang paling kurang dikenali, dan di mana salah faham yang paling merugikan timbul.

Apakah notari undang-undang sivil Belanda?

Notari Belanda bukanlah peguam kanan yang mempunyai cop. Jawatan ini adalah jawatan awam: notari dilantik melalui titah diraja, yang juga menetapkan tempat penubuhan (perkara 3 Wna, Wet op het notarisambt), dan memegang kuasa untuk melaksanakan akta autentik jika undang-undang memerlukannya atau diminta oleh pihak tertentu (perkara 2 Wna). Akta sedemikian mempunyai status pembuktian khas dan selalunya boleh dikuatkuasakan tanpa penghakiman mahkamah.

Dua akibat penting:

• Notaris mempunyai tugas untuk bertindak. Seorang notari mesti menjalankan kerja yang diberikan oleh undang-undang atau diminta oleh pihak tertentu, tertakluk kepada pengecualian terhad (perkara 21 Wna).
• Notari tidak berpihak kepada sesiapa pun. Notari menjalankan jawatannya secara bebas dan melayani kepentingan semua pihak-pihak dalam tindakan undang-undang, secara saksama dan dengan sebaik mungkin ketelitian (perkara 17 Wna).

Perbezaan antara notari dan peguam cara

Di England, Ireland, Amerika Syarikat dan kebanyakan bidang kuasa undang-undang umum yang lain, setiap pihak dalam sesuatu pemindahhakan surat ikatan mengarahkan peguam partisannya sendiri. Notari Belanda adalah sebaliknya: seorang pegawai awam tunggal yang berkecuali yang berkhidmat untuk transaksi dan bukannya satu pihak. "Notari awam" undang-undang umum, yang selalunya hanya menyaksikan tandatangan, adalah jawatan yang jauh lebih sempit dan bukan perbandingan yang berguna.

Notari menyiasat hak milik, menyediakan dan menerangkan surat ikatan, menyimpan wang dan mendaftarkan pemindahan — tetapi tidak akan merundingkan harga, memaklumkan sama ada perjanjian itu kukuh atau bertindak bagi pihak anda dalam pertikaian.

Kewajipan untuk memaklumkan, dan hadnya

Ketidakberpihakan di bawah perkara 17 Wna digandingkan dengan kewajipan untuk memaklumkan: notari mesti memastikan setiap pihak memahami apa yang dilakukan oleh akta tersebut dan apakah risikonya sebelum menandatangani — kewajipan yang dikenali dalam tradisi Jerman-Belanda sebagai Belehrungspflicht . Jika sesebuah pihak lebih lemah, kurang berpengalaman atau tidak bertutur dalam bahasa tersebut, kewajipan itu menjadi lebih mencabar, dan notari yang menandatangani mengetahui pembeli tidak memahami perkara penting berisiko disiplin dan liabiliti.

Tetapi memaklumkan kedua-dua belah pihak bukanlah advokasi. Jika pembeli dan penjual benar-benar berkonflik — mengenai kecacatan yang ditemui sebelum siap, tekanan untuk mengalihkan tarikh, atau maksud sesuatu syarat — notari akan kekal di tengah-tengah. Itulah tepatnya apabila pembeli memerlukan seseorang yang satu-satunya tugasnya adalah kepada pembeli.

Bila hendak mengarahkan peguam anda sendiri juga

• Kontrak tersebut tidak standard, atau penjual merupakan pemaju atau pelabur yang menggunakan termanya sendiri.
• Anda membeli di lelongan, daripada estet atau syarikat, atau daripada penjual yang berada dalam kesulitan kewangan.
• Hartanah tersebut melibatkan pajakan tanah (erfpacht), penyenaraian monumen atau easement yang luar biasa.
• Terdapat pertikaian mengenai kecacatan, deposit, penalti atau tarikh, atau kemungkinan berlakunya satu.
• Pembelian tersebut menyentuh status kediaman anda, perceraian, rejim harta sepencarian atau pewarisan rentas sempadan.

Kedua-duanya saling melengkapi: notari melaksanakan pemindahan, peguam anda memastikan tawar-menawar itu adalah tawar-menawar yang sepatutnya anda buat.

Dua peringkat: obligasi dan pemindahan

Ini adalah perkara struktur yang paling penting dalam undang-undang harta Belanda : ia memisahkan kewajipan untuk memindahkan daripada pemindahan itu sendiri. Pemindahan yang sah memerlukan hak milik yang sah, seseorang yang berhak melupuskan harta tersebut, dan tindakan penyerahan yang sah (perkara 3:84 BW). Bagi harta tak alih, penyerahan itu adalah surat ikatan yang disempurnakan di hadapan notari undang-undang sivil Belanda, diikuti dengan pendaftaran surat ikatan tersebut dalam daftar awam (perkara 3:89 BW).

Koopovereenkomst , yang sering dipanggil kontrak pembelian "sementara", mewujudkan kewajipan yang mengikat untuk membeli dan menjual. Ia tidak menjadikan anda pemilik. "Sementara" mengelirukan: sebaik sahaja tempoh bertenang tamat, ia mengikat anda sepenuhnya. Pemilikan hanya berpindah apabila surat ikatan pemindahan didaftarkan.

Dari tawaran hingga pendaftaran

Keperluan penulisan dan tempoh bertenang

Jika pembeli adalah orang perseorangan yang tidak bertindak dalam menjalankan profesion atau perniagaan, dan harta tersebut bertujuan untuk kegunaan kediaman, pembelian mesti dibuat secara bertulis (perkara 7:2 BW). Jabat tangan, e-mel atau pertukaran WhatsApp tidak akan mengikat pembeli pengguna.

Peruntukan yang sama memberi tempoh bertenang selama tiga hari kepada pembeli kediaman pengguna. Ia bermula sehari selepas anda menerima kontrak yang ditandatangani, tiada sebab perlu diberikan, dan tiada pampasan akan dibayar. Ia mesti merangkumi sekurang-kurangnya dua hari yang bukan Sabtu, Ahad atau cuti umum; jika tidak, ia akan dilanjutkan. Hak tersebut hanya milik pembeli, dan jam bermula dari penerimaan — jadi simpan bukti bila kontrak sampai kepada anda.

Deposit atau jaminan bank

Kontrak pembelian model standard memerlukan pembeli untuk memberikan cagaran: sama ada deposit tunai ( waarborgsom ) yang dibayar ke dalam akaun pihak ketiga notari, atau jaminan bank ( bankgarantie ) daripada bank yang ditubuhkan di Belanda. Dalam kontrak pembelian model NVM, VBO, VastgoedPRO dan Vereniging Eigen Huis, jumlahnya ditetapkan pada 10% daripada harga pembelian, perlu dijelaskan beberapa minggu sebelum penyiapan. Model ini juga mempunyai klausa penalti: pembeli yang gagal menyelesaikan biasanya berhutang jumlah yang sama dengan deposit. Padankan sebarang syarat kewangan dengan jadual waktu gadai janji anda.

Siasatan hak milik dan carian Kadaster

Kadaster menyimpan daftar awam yang merekodkan fakta yang berkaitan dengan status sah harta berdaftar (perkara 3:16 BW), dan akta yang mempengaruhi status tersebut boleh didaftarkan (perkara 3:17 BW). Inilah yang menjadikan pemindahmilikan Belanda selamat: fakta yang boleh didaftarkan yang tidak didaftarkan apabila pemerolehan anda didaftarkan secara amnya tidak boleh dipertanggungjawabkan terhadap anda melainkan anda mengetahuinya (perkara 3:24 BW).

Notari biasanya akan menyemak:

• hak milik penjual dan rantaian surat ikatan terdahulu;
• gadai janji sedia ada, yang mesti ditebus dan dilepaskan setelah selesai;
• lampiran dan rampasan (beslagen) terhadap penjual atau harta tersebut;
• easemen, hak nyata lain, dan obligasi kualitatif atau rantai;
• pajakan tanah (erfpacht): sewa tanah, tarikh semakan dan akhir penggal;
• sekatan undang-undang awam, seperti status monumen atau keputusan penguatkuasaan perbandaran;
• surat ikatan pembahagian dan persatuan pemilik, jika hartanah tersebut merupakan sebuah flat;
• identiti, kapasiti dan status perkahwinan kedua-dua pihak.

Sama pentingnya ialah apa yang tidak diperiksa oleh notari : bukan keadaan bangunan, keluasan lantai, kelembapan, asbestos atau asas, mahupun sama ada sambungan dibenarkan melainkan ia terdapat dalam daftar, mahupun nilainya. Pematuhan keadaan dan perancangan adalah tanggungjawab anda, yang perlu diselesaikan sebelum kontrak ditandatangani atau dilindungi oleh syarat.

Akaun pihak ketiga dan cara wang itu bergerak

Seorang notari mesti menyimpan satu atau lebih akaun khas atas nama notari sendiri, dengan menyebut kapasiti tersebut, yang bertujuan khusus untuk wang yang dipegang untuk orang lain (perkara 25 Wna). Inilah dendengeldenrekening . Wang tersebut dipagar bulat: ia bukan milik notari dan berada di luar jangkauan pemiutang notari. Itulah sebabnya penyelesaian Belanda selamat tanpa ejen escrow atau aku janji antara peguam yang bertentangan.

• Notari mengeluarkan penyata akaun (nota van afrekening) meliputi harga, cukai pemindahan, yuran, kos pendaftaran, pembahagian caj perkhidmatan dan cukai tempatan, serta deposit.
• Anda memindahkan baki dalam dana yang telah dibersihkan daripada akaun atas nama anda sendiri, biasanya pada hari bekerja sebelum selesai; pemberi pinjaman anda membayar pinjaman ke akaun yang sama. Tanpa dana yang telah dibersihkan, surat ikatan tidak akan ditandatangani.
• Selepas menandatangani, pendaftaran dan carian terakhir, notari menebus gadai janji penjual, membayar penjual dan membayar cukai pemindahan.

Penjual dibayar bukan semasa menandatangani tetapi sebaik sahaja notari mengesahkan pemindahan telah didaftarkan dan tiada lampiran atau gadai janji baharu telah campur tangan. Jurang itulah yang melindungi anda.

Surat ikatan, tandatangan dan bahasa

Setelah selesai, anda biasanya menandatangani dua akta notari: akta pemindahan ( akte van levering atau transportakte ), penyerahan yang dikehendaki oleh perkara 3:89 BW, dan, jika anda meminjam, akta gadai janji ( hypotheekakte ) yang mewujudkan hak cagaran pemberi pinjaman anda, yang juga diwujudkan oleh akta notari (perkara 3:260 BW) dan diwujudkan semasa pendaftaran dalam daftar awam (perkara 3:89 BW). Temujanji mengambil masa sehingga sejam. Sebelum menandatangani, notari akan meneliti akta-akta tersebut, menerangkan kandungan dan akibatnya, dan menjawab soalan. Bawa dokumen pengenalan diri asal; salinannya tidak diterima.

Akta notari Belanda dibuat dalam bahasa Belanda: art. 42 Wna dan art. 43 Wna menghendaki akta tersebut dilaksanakan dalam bahasa tersebut. Sekiranya pihak yang hadir tidak cukup menguasai bahasa Belanda, bantuan jurubahasa bersumpah yang diambil daripada daftar jurubahasa dan penterjemah bersumpah (Rbtv) dan terjemahan akta tersebut adalah wajib, dan akta tersebut merekodkan bahawa ini telah dilakukan. Dalam praktiknya, pejabat yang berpengalaman dengan pembeli antarabangsa menyediakan terjemahan draf dalam bahasa Inggeris terlebih dahulu dan mengatur seorang jurubahasa. Minta draf beberapa hari lebih awal. Teks Belanda adalah teks operasi.

Menandatangani dengan surat kuasa wakil

Anda tidak perlu berada di Belanda. Adalah perkara biasa untuk memberikan surat kuasa wakil ( volmacht ) yang membenarkan pekerja pejabat notari menandatangani untuk anda. Surat kuasa wakil itu sendiri biasanya perlu ditandatangani di hadapan notari — di Belanda, atau di luar negara dengan pengesahan atau apostille, selalunya dengan terjemahan yang diperakui. Aturkan beberapa minggu lebih awal; pengenalan di bawah peraturan pengubahan wang haram masih terpakai.

Pendaftaran, dan saat pemilikan berpindah

Selepas menandatangani, notari akan mengemukakan surat ikatan tersebut kepada daftar awam yang dipegang oleh Kadaster, biasanya secara elektronik pada hari yang sama; ia kemudiannya diproses menjadi Basisregistratie Kadaster, yang mengambil masa purata tiga hingga enam hari bekerja. Pendaftaran berharga €88 untuk setiap surat ikatan pemindahan atau surat ikatan gadai janji yang dihantar secara digital.

Pemilikan berpindah melalui pendaftaran, bukan melalui tandatangan (perkara 3:89 BW). Pendaftaran berkuat kuasa dari saat surat ikatan ditawarkan kepada Kadaster (perkara 3:19 BW), itulah sebabnya jarak antara penandatanganan dan pendaftaran dipendekkan. Notari kemudiannya menjalankan carian terakhir sebelum mengeluarkan wang tersebut.

Yuran, dan siapa yang memilih notari

Rumah sedia ada hampir selalu dijual kosten koper — “kos untuk pembeli”: pembeli membayar cukai pemindahan dan kos surat ikatan pemindahan. Oleh kerana pembeli membayar, pembeli biasanya memilih notari. Jangan hanya menerima cadangan ejen penjual.

Yuran notari tidak ditetapkan oleh statut dan berbeza antara pejabat, jadi dapatkan sebut harga bertulis dan bandingkan yang serupa. Sebut harga hendaklah menyatakan secara berasingan yuran untuk surat ikatan pindah milik dan surat ikatan gadai janji, caj pendaftaran Kadaster, kos carian dan sebarang caj untuk terjemahan, jurubahasa atau surat kuasa wakil. Cukai pindah milik adalah berasingan dan perlu dibayar kepada pihak berkuasa cukai: 2% untuk pembeli yang akan tinggal di hartanah tersebut sebagai kediaman utama, pengecualian sekali sahaja untuk pembeli yang layak berumur 18 hingga 34 tahun yang berbuat demikian dalam had nilai hartanah yang diindeks setiap tahun, 8% untuk kediaman yang tidak akan diduduki oleh pembeli sendiri, dan 10.4% untuk hartanah bukan kediaman.

Apabila penjual berada dalam kesulitan kewangan

Jika penjual terlalu berhutang atau hampir muflis, jurang antara kontrak dan pemindahan menjadi berbahaya: pemiutang mungkin mendaftarkan lampiran, atau penjual diisytiharkan muflis, sebelum surat ikatan anda didaftarkan — meninggalkan anda dengan tuntutan terhadap penjual yang tidak solven dan bukannya rumah.

Undang-undang Belanda menyediakan perlindungan khusus: pembelian itu sendiri boleh didaftarkan dalam daftar awam (art. 7:3 BW), satu langkah yang biasa dipanggil Vormerkung . Sebaik sahaja ia didaftarkan, peristiwa tertentu kemudian — termasuk lampiran dan kebankrapan penjual — tidak boleh dikenakan terhadap anda untuk tempoh berkanun terhad, dengan syarat pemindahan berlaku di dalamnya. Ia tidak automatik: notari mesti mengaturnya, tertakluk kepada syarat dan had masa. Jika carian mendedahkan lampiran atau gadai janji yang melebihi harga, dapatkan nasihat berasingan dengan segera.

Peraturan pengubahan wang haram, pengenalpastian dan pelaporan

Ini paling mengejutkan pembeli asing. Notari berada di bawah undang-undang anti-pengubahan wang haram Belanda, Wwft (perkara 1a Wwft), dan mesti menjalankan usaha wajar pelanggan (perkara 3 Wwft): mewujudkan dan mengesahkan identiti anda, mengenal pasti pemilik benefisiari muktamad di mana syarikat terlibat, mewujudkan tujuan dan sifat hubungan, dan memantau transaksi secara berterusan.

Dalam praktiknya, notari akan menegaskan dokumen identiti asal dan menanyakan soalan yang boleh terasa mengganggu: dari mana wang itu datang, bagaimana anda mengumpulkannya, mengapa dana tiba dari negara atau akaun tertentu, dan siapa yang mengawal syarikat pembelian. Jangkakan untuk memberikan penyata bank, bukti penjualan hartanah lain, surat ikatan hadiah atau rekod pekerjaan. Dana daripada pihak ketiga, dari luar EU, atau dalam corak yang tidak dapat dijelaskan menarik perhatian dan melambatkan penyiapan.

Notari juga mempunyai kewajipan berkanun untuk melaporkan transaksi luar biasa kepada FIU-Nederland, Unit Perisikan Kewangan Belanda (perkara 16 Wwft). Notari mungkin tidak memberitahu anda bahawa laporan telah dibuat. Semua ini tidak bersifat peribadi atau boleh dirunding: berikan notari akaun yang didokumenkan tentang dana anda pada mulanya dan prosesnya akan berjalan lancar.