Memahami Kewajipan Tuan Rumah | Law & More

Perjanjian sewa mempunyai pelbagai aspek. Aspek penting dalam hal ini ialah tuan tanah dan kewajipannya terhadap penyewa. Titik permulaan berkenaan dengan kewajipan tuan tanah ialah "kenikmatan yang boleh dijangkakan oleh penyewa berdasarkan perjanjian sewa". Lagipun, kewajipan tuan tanah berkait rapat dengan hak penyewa.

Dari segi konkrit, titik permulaan ini bermaksud dua kewajipan penting untuk tuan tanah. Pertama sekali, kewajipan Perkara 7: 203 BW untuk menyediakan barang tersebut kepada penyewa. Di samping itu, kewajipan penyelenggaraan dikenakan kepada tuan tanah, atau dengan kata lain peraturan kecacatan dalam Artikel 7: 204 Kanun Sivil Belanda. Apakah sebenarnya yang dimaksudkan oleh kedua-dua kewajipan tuan tanah, akan dibincangkan berturut-turut dalam blog ini.

Menyediakan harta sewa

Berkenaan dengan kewajiban utama tuan tanah pertama, Artikel 7: 203 Kanun Sipil Belanda menetapkan bahawa tuan tanah berkewajiban untuk menyediakan harta sewa kepada penyewa dan membiarkannya sejauh yang diperlukan untuk penggunaan yang disepakati. Penggunaan yang dipersetujui adalah, contohnya, penyewaan:

• (ruang bebas atau tidak mandiri) tempat tinggal;
• ruang perniagaan, dalam arti ruang niaga;
• ruang dan kantor bisnis lain seperti yang dijelaskan dalam Artikel 7: 203a BW

Adalah penting untuk menerangkan dengan jelas dalam kontrak sewa yang penggunaannya telah dipersetujui oleh pihak-pihak. Lagipun, jawapan kepada soalan sama ada tuan tanah telah memenuhi kewajipannya akan bergantung kepada apa yang telah diterangkan oleh pihak-pihak dalam perjanjian pajakan berkenaan dengan destinasi hartanah yang disewa itu. Oleh itu, adalah penting bukan sahaja untuk menyatakan destinasi, atau sekurang-kurangnya penggunaan, dalam pajakan, tetapi juga untuk menerangkan dengan lebih terperinci perkara yang boleh diharapkan oleh penyewa berdasarkannya.

Dalam konteks ini, ia melibatkan, sebagai contoh, kemudahan asas yang diperlukan untuk menggunakan harta yang disewa dengan cara tertentu. Sebagai contoh, untuk kegunaan bangunan sebagai ruang runcit, penyewa juga boleh menetapkan ketersediaan kaunter, rak tetap atau dinding sekatan, dan keperluan yang sama sekali berbeza untuk ruang yang disewa contohnya bertujuan untuk menyimpan kertas buangan atau besi buruk. boleh ditetapkan dalam konteks yang dikemukakan ini.

Kewajipan penyelenggaraan (penyelesaian lalai)

Dalam konteks kewajipan utama kedua tuan tanah, Perkara 7: 206 Kanun Sivil Belanda menetapkan bahawa tuan tanah wajib memperbaiki kecacatan. Apa yang perlu difahami dengan kecacatan dihuraikan dengan lebih lanjut dalam Perkara 7: 204 Kanun Sivil: kecacatan adalah keadaan atau ciri harta yang akibatnya harta itu tidak dapat memberikan penyewa kenikmatan yang mungkin dia harapkan pada asas perjanjian sewa.

Untuk itu, menurut Mahkamah Agung, kenikmatan merangkumi lebih daripada sekadar keadaan harta yang disewa atau harta materialnya. Keadaan-keadaan lain yang mengehadkan keseronokan juga boleh membentuk kecacatan dalam pengertian Perkara 7: 204 BW. Dalam konteks ini, pertimbangkan, sebagai contoh, kebolehcapaian yang dijangkakan, kebolehcapaian dan penampilan hartanah yang disewa.

Walaupun ia adalah istilah yang luas, merangkumi semua keadaan yang mengehadkan keseronokan penyewa, jangkaan penyewa tidak boleh melebihi jangkaan penyewa biasa. Dalam erti kata lain, ini bermakna penyewa tidak boleh mengharapkan lebih daripada harta yang diselenggara dengan baik. Di samping itu, kategori objek sewaan yang berbeza masing-masing akan meningkatkan jangkaan mereka sendiri, mengikut kes undang-undang.

Walau apa pun, tidak ada cacat jika objek penyewaan tidak memberikan jangkaan kenikmatan kepada penyewa sebagai akibat dari:

• keadaan yang disebabkan oleh penyewa berdasarkan kesalahan atau risiko. Sebagai contoh, kecacatan kecil pada harta yang disewa memandangkan pengagihan risiko undang-undang adalah untuk penyewa.
• Keadaan yang berkaitan dengan penyewa secara peribadi. Ini termasuk, misalnya, had toleransi yang sangat rendah berkenaan dengan suara hidup normal dari penyewa lain.
• Gangguan sebenar oleh pihak ketiga, seperti gangguan lalu lintas atau gangguan bunyi dari teres di sebelah rumah sewa.
• Tegasan tanpa gangguan sebenarnya, adalah keadaan di mana, misalnya, jiran penyewa hanya mengaku memiliki hak jalan melalui kebun penyewa, tanpa benar-benar menggunakannya.

Sekatan sekiranya melanggar tanggungjawab utama oleh tuan tanah

Sekiranya tuan tanah tidak dapat menyediakan harta sewaan kepada penyewa tepat pada waktunya, sepenuhnya atau sama sekali, maka ada kekurangan dari pihak tuan tanah. Perkara yang sama berlaku sekiranya terdapat kecacatan. Dalam kedua kes tersebut, kekurangan itu membawa sekatan kepada tuan tanah dan memberikan sejumlah kuasa kepada penyewa dalam konteks ini, seperti tuntutan:

• Pematuhan. Penyewa kemudian boleh menuntut dari tuan tanah untuk menyediakan harta yang disewa tepat pada waktunya, sepenuhnya atau sama sekali, atau untuk memperbaiki kerosakan itu. Namun, selagi penyewa tidak memerlukan tuan tanah diperbaiki, tuan tanah mungkin tidak dapat memperbaiki kerosakan tersebut. Walau bagaimanapun, jika ubat itu mustahil atau tidak munasabah, pemajak tidak perlu melakukannya. Sekiranya, sebaliknya, pemberi pinjam menolak pembaikan atau tidak melakukannya pada waktunya, penyewa boleh memperbaiki sendiri kerosakan tersebut dan memotong kosnya dari sewa.
• Pengurangan sewa. Ini adalah alternatif bagi penyewa sekiranya harta tanah yang disewa tidak disediakan tepat pada waktunya atau sepenuhnya oleh pemajak, atau jika terdapat kerosakan. Pengurangan sewa mesti dituntut dari mahkamah atau jawatankuasa penilaian sewa. Tuntutan mesti dikemukakan dalam tempoh 6 bulan setelah penyewa melaporkan kerosakan tersebut kepada tuan tanah. Mulai saat itu, pengurangan sewa juga akan berlaku. Namun, jika penyewa membiarkan tempoh ini berakhir, haknya untuk pengurangan sewa akan dikurangkan, tetapi tidak akan hilang.
• Penamatan perjanjian penyewaan sekiranya kekurangan sewa menjadikan kesenangan tidak mungkin dilakukan. Sekiranya kecacatan yang tidak perlu diselesaikan oleh pemberi pajak, misalnya kerana pemulihan itu tidak mungkin atau memerlukan perbelanjaan yang tidak dapat diharapkan daripadanya dalam keadaan tertentu, tetapi itu membuat kenikmatan yang dapat diharapkan oleh penyewa sama sekali tidak mungkin, baik penyewa maupun pemajak membubarkan pajakan. Dalam kedua kes ini, ini dapat dilakukan dengan pernyataan di luar hukum. Namun, seringkali tidak semua pihak setuju dengan pembubaran itu, sehingga proses undang-undang masih harus diikuti.
• pampasan. Tuntutan ini hanya disebabkan oleh penyewa sekiranya kekurangan, seperti adanya kecacatan, juga dapat dikaitkan dengan tuan tanah. Ini adalah kes, misalnya, jika kecacatan itu timbul setelah memasuki sewa dan dapat dikaitkan dengan pemberi pajak kerana, misalnya, dia tidak melakukan penyelenggaraan yang cukup pada harta yang disewa. Tetapi juga, jika terdapat kecacatan tertentu ketika sewa dimulakan dan pemberi pajak menyedarinya pada waktu itu, semestinya sudah mengetahuinya atau memberitahu penyewa bahawa harta yang disewa tidak mengalami kerosakan.

Adakah anda sebagai penyewa atau tuan tanah terlibat dalam pertikaian mengenai apakah tuan tanah memenuhi syarat atau tidak? Atau adakah anda ingin mengetahui lebih lanjut mengenai, misalnya, mengenakan sekatan terhadap tuan tanah? Kemudian hubungi Law & More. Kami peguam harta tanah adalah pakar dalam undang-undang penyewaan dan dengan senang hati memberikan anda bantuan atau nasihat undang-undang. Sama ada anda penyewa atau tuan tanah, di Law & More kami mengambil pendekatan peribadi dan bersama-sama dengan anda, kami akan mengkaji keadaan anda dan menentukan strategi (susulan).