Sebagai tuan tanah di Belanda, kewajipan anda tertumpu kepada satu prinsip: anda mesti menyediakan harta tersebut dan memastikan ia sesuai untuk kegunaan yang dipersetujui. Ini bermakna menyerahkannya dalam keadaan baik, membetulkan kecacatan yang menjejaskan penggunaan tersebut sebaik sahaja penyewa melaporkannya, dan tidak mengganggu keseronokan penyewa terhadap harta tersebut.
Dua had penting. Pembaikan harian kecil adalah untuk penyewa, bukan anda, dan pembaikan yang dikira sebagai "kecil" mengikut senarai kerajaan dan bukannya pajakan. Tugas pembaikan anda hanya bermula sebaik sahaja anda mengetahui tentang kecacatan tersebut – dalam praktiknya, sebaik sahaja penyewa melaporkannya – dan laporan itu juga merupakan saat pengurangan sewa boleh mula dijalankan.
Apa yang perlu anda sediakan sebagai tuan tanah?
Perkara 7:203 BW mewajibkan anda, sebagai tuan tanah, untuk menyediakan harta yang disewa kepada penyewa dan memastikan ia tersedia selama yang diperlukan oleh penggunaan yang dipersetujui.
Kewajipan ini bermula dari titik permulaan undang-undang penyewaan Belanda: penyewa boleh mengharapkan keseronokan yang dijanjikan oleh perjanjian sewa. Di samping kewajipan ketersediaan ini, Perkara 7:204 BW menambah kewajipan penyelenggaraan yang meliputi kecacatan, yang dibincangkan di bawah.
Penggunaan yang dipersetujui boleh meliputi:
- ruang tamu bebas atau tidak mandiri;
- ruang runcit;
- ruang perniagaan dan pejabat lain, yang tertakluk di bawah rejim berasingan Perkara 7:230a BW.
Apa yang dikira sebagai "tersedia" bergantung pada apa yang dinyatakan dalam pajakan tentang tujuan penggunaannya. Sama ada anda telah memenuhi kewajipan ini dinilai berdasarkan apa yang anda dan penyewa jelaskan dalam pajakan tentang destinasi hartanah tersebut. Oleh itu, adalah wajar untuk menyatakan tujuan penggunaannya dengan tepat dalam kontrak, dan menjelaskan dengan lebih terperinci apa yang mungkin dijangkakan secara munasabah oleh penyewa atas dasar itu – hasil pertikaian selalunya menjadi kenyataan.
Dalam praktiknya, ini merangkumi kemudahan asas yang diperlukan oleh penyewa untuk menggunakan hartanah tersebut dengan cara khusus tersebut.
Bilakah sesuatu harta mempunyai kecacatan?
Kecacatan, di bawah Perkara 7:204 BW, ialah keadaan, ciri atau keadaan lain yang bukan disebabkan oleh penyewa yang menghalang harta tersebut daripada memberikan penyewa keseronokan yang boleh dijangkakan oleh penyewa daripada harta yang diselenggara dengan baik seperti itu. Perkara 7:206 BW kemudiannya mewajibkan anda untuk membaikinya sebaik sahaja penyewa meminta.
Undang-undang kes bermaksud "keseronokan" secara meluas: ia boleh merangkumi lebih daripada sekadar keadaan fizikal harta atau sifat materialnya. Keadaan lain yang mengehadkan keseronokan penyewa juga boleh dianggap sebagai kecacatan, seperti kemudahan akses atau penampilan luar harta yang dijangkakan.
Walaupun begitu, penyewa tidak boleh mengharapkan lebih daripada hartanah yang diselenggara dengan baik, dan apa yang dikira sebagai diselenggara dengan baik berbeza mengikut jenis hartanah yang disewa, mengikut undang-undang kes.
Di bawah Perkara 7:204 BW, perkara berikut bukanlah kecacatan:
- keadaan yang disebabkan oleh penyewa atas dasar kesalahan atau risiko – contohnya, isu kecil yang ditimbulkan oleh peruntukan risiko undang-undang ke atas penyewa;
- keadaan yang berkaitan dengan penyewa secara peribadi, seperti toleransi yang luar biasa rendah terhadap bunyi bising kehidupan seharian daripada penyewa lain;
- gangguan sebenar oleh pihak ketiga tanpa sebarang tuntutan hak, seperti bunyi bising lalu lintas atau bunyi bising dari teres di sebelah;
- hak yang dituntut tanpa sebarang gangguan sebenar – contohnya, jiran yang hanya menuntut hak laluan melalui taman penyewa tanpa menggunakannya.
Apa yang boleh anda lakukan jika tuan tanah anda gagal?
Jika anda, sebagai tuan tanah, gagal menyediakan hartanah tepat pada masanya, sepenuhnya, atau langsung, atau jika terdapat kecacatan, itu adalah kelemahan di pihak anda, dan ia memberi penyewa beberapa remedi terhadap anda, seperti tuntutan:
- Pembaikan. Penyewa boleh meminta anda menyediakan hartanah tersebut tepat pada masanya dan sepenuhnya, atau membaiki kecacatan tersebut. Anda mesti berbuat demikian melainkan jika itu mustahil atau memerlukan perbelanjaan yang tidak boleh diminta secara munasabah daripada anda (Perkara 7:206(1) BW). Sehingga penyewa membuat permintaan itu, anda masih belum diwajibkan untuk bertindak, dan anda masih boleh membaiki kecacatan tersebut sendiri buat sementara waktu. Jika anda kemudian menolak pembaikan, atau gagal melaksanakannya tepat pada masanya, penyewa boleh mengatur pembaikan dan memotong kos yang munasabah daripada sewa; perlindungan ini tidak boleh dikecualikan sehingga merugikan penyewa (Perkara 7:206(3) BW).
- Pengurangan sewaIni bermula dari hari penyewa melaporkan kecacatan tersebut dengan betul, selagi ia masih berlaku (Perkara 7:207 BW). Penyewa boleh menuntutnya daripada mahkamah, atau, bagi kebanyakan penyewaan kediaman yang dikawal selia, daripada Tribunal Sewa (Huurcommissie). Jika Tribunal Sewa diminta untuk campur tangan, ia hanya boleh mengundurkan pengurangan sehingga enam bulan sebelum permintaan difailkan, jadi pelaporan dan pemfailan segera adalah penting.
- Penamatan perjanjian penyewaan jika keseronokan menjadi mustahil sama sekali. Jika kecacatan yang tidak perlu dibetulkan oleh tuan tanah – contohnya kerana pembaikan adalah mustahil atau memerlukan perbelanjaan yang tidak boleh diminta secara munasabah daripada mereka – menjadikan keseronokan yang boleh dijangkakan oleh penyewa adalah mustahil sama sekali, kedua-dua penyewa dan tuan tanah boleh membubarkan pajakan, melalui kenyataan bertulis di luar mahkamah (Perkara 7:210 BW). Dalam praktiknya, bukan semua pihak bersetuju dengan pembubaran itu, jadi perkara itu masih boleh berakhir di mahkamah.
- pampasanTuntutan ini hanya tersedia jika kekurangan tersebut, seperti kecacatan, juga boleh dikaitkan dengan tuan tanah. Ini terpakai, contohnya, jika kecacatan itu timbul selepas pajakan bermula kerana tuan tanah tidak menyelenggara harta tersebut dengan secukupnya, atau jika kecacatan sudah wujud semasa pajakan ditandatangani dan tuan tanah mengetahuinya, sepatutnya mengetahuinya, atau memberitahu penyewa bahawa harta tersebut tidak memilikinya.
Tidak pasti sama ada tuan tanah anda memenuhi kewajipan ini, atau apa yang perlu dilakukan mengenai kecacatan yang belum dibaiki? Peguam hartanah kami boleh menyemak pajakan anda dan situasinya dengan anda.
Secara ringkasnya
- Anda mesti menyediakan harta tersebut untuk kegunaan yang dipersetujui (Perkara 7:203 BW) dan membaiki kecacatan sebaik sahaja penyewa melaporkannya (Perkara 7:206 BW).
- Kecacatan ialah sebarang keadaan yang bukan disebabkan oleh penyewa yang mengehadkan keseronokan yang boleh dijangkakan secara munasabah oleh penyewa (Perkara 7:204 BW).
- Jika anda gagal membayar sewa, penyewa boleh menuntut pembaikan, menuntut pengurangan sewa, atau, jika penyewaan menjadi mustahil sama sekali, membatalkan pajakan (Perkara 7:210 BW).
- Pengurangan sewa hanya mula berkuat kuasa dari tarikh notis yang sewajarnya, dan kes Tribunal Sewa hanya boleh diundurkan tarikh sehingga enam bulan.
- Pampasan hanya perlu dibayar jika kekurangan tersebut boleh dikaitkan dengan anda sebagai tuan tanah.
Soalan lazim
Bolehkah penyewa berhenti membayar sewa jika saya tidak membaiki kecacatan?
Tidak. Penyewa tidak boleh menahan sewa secara unilateral. Sebaliknya, penyewa boleh menuntut pengurangan sewa berkadar, atau, selepas memberi anda peluang untuk membaiki, mengatur pembaikan dan menolak kos yang munasabah daripada sewa (Perkara 7:206(3) BW).
Siapakah yang bertanggungjawab untuk pembaikan kecil setiap hari?
Pembaikan kecil harian adalah untuk penyewa, bukan tuan tanah, di bawah peraturan yang dirujuk oleh undang-undang untuk tujuan ini – bukan apa sahaja yang dinyatakan dalam pajakan.
Bagaimana jika saya enggan menyediakan hartanah itu sama sekali?
Penyewa boleh menuntut pematuhan melalui mahkamah, di samping pengurangan sewa atau, jika itu menjadikan keseronokan sepenuhnya mustahil, pembubaran pajakan di bawah Perkara 7:210 BW.
Patutkah penyewa melaporkan kecacatan dengan cara tertentu?
Undang-undang tidak menetapkan borang, tetapi notis bertulis yang jelas adalah penting dalam praktiknya: ia menetapkan tarikh tuan tanah dianggap mengetahui tentang kecacatan tersebut, dan tarikh itu juga merupakan titik permulaan untuk kedua-dua duti pembaikan dan sebarang pengurangan sewa. Menyimpan salinan, dengan gambar jika berkaitan, menjadikan laporan itu lebih mudah dibuktikan kemudian.
Jika tuan tanah gagal memenuhi kewajipan ini, terdapat beberapa laluan yang terbuka kepada penyewa. Peguam penyewaan kami boleh menetapkan laluan yang sesuai dengan situasi tersebut.
Apa yang mungkin dikenakan oleh tuan tanah dalam caj deposit dan perkhidmatan, dan apa yang mesti diambil kira, dibincangkan dalam artikel kami tentang deposit dan caj perkhidmatan.
Tidak pasti di mana kedudukan anda? Beritahu kami tentang situasi anda. Kami akan memberitahu anda pilihan anda dalam masa satu hari bekerja.
