Pengubahsuaian dan kenaikan sewa: apakah caj yang mungkin dikenakan oleh tuan tanah Belanda anda?

Tuan tanah Belanda boleh menaikkan sewa selepas pengubahsuaian hanya jika kerja tersebut benar-benar memperbaiki rumah dan peningkatan tersebut adalah berkadaran yang munasabah dengan perbelanjaan tuan tanah. Penyelenggaraan dan pembaikan biasa tidak pernah mewajarkan sewa yang lebih tinggi, dan untuk rumah yang dikawal selia, sewa baharu tidak boleh melebihi maksimum di bawah sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel, WWS) (Perkara 7:255 Kanun Sivil Belanda, BW).

Kebanyakan pertikaian timbul atas dua persoalan: adakah kerja itu benar-benar pengubahsuaian, dan adakah cadangan tuan tanah munasabah? Halaman ini menerangkan kedua-duanya, tarikh akhir, elaun penempatan semula dan bila hendak pergi ke tribunal sewa (Huurcommissie) atau mahkamah daerah kecil (kantonrechter). Lihat juga hak anda sebagai penyewa.

Apa yang dikira sebagai pengubahsuaian?

Pengubahsuaian bermaksud perobohan dengan penggantian binaan baharu, atau pembaharuan separa melalui pengubahsuaian atau penambahan (Perkara 7:220(2) BW). Selepas kerja-kerja tersebut, rumah tersebut menjadi lebih baik daripada sebelumnya, bukan sekadar dibaiki.

Dua kategori lain tidak menyokong kenaikan sewa. Kerja-kerja segera (dringende werkzaamheden) ialah kerja-kerja yang tidak boleh ditangguhkan secara munasabah; anda mesti membenarkannya (Perkara 7:220(1) BW), tetapi ia tidak memperbaiki rumah. Penyelenggaraan biasa, seperti menggantikan dandang yang rosak dengan yang setara atau membaiki kebocoran, adalah tugas tuan tanah di bawah undang-undang penyewaan Belanda dan sudah termasuk dalam sewa anda.

Langkah-langkah tenaga adalah contoh utama dalam praktik. Penebat bumbung atau fasad, kaca berkecekapan tinggi, pam haba atau panel solar biasanya dikira sebagai penambahbaikan. Jika pakej menggabungkan penambahbaikan dan pembaikan, minta tuan tanah untuk membahagikan kos: hanya penambahbaikan sahaja yang boleh membawa peningkatan.

Bilakah anda mesti bekerjasama dengan pengubahsuaian?

Apabila tuan tanah membuat cadangan bertulis yang munasabah (Perkara 7:220(2) BW). Jika cadangan itu munasabah, anda mesti membenarkan kerja tersebut; jika tidak, anda boleh menolak.

Cadangan yang serius menyatakan apa yang terlibat dalam kerja tersebut, mengapa kerjasama anda diperlukan, berapa lama masa yang diperlukan, berapa kosnya, kenaikan sewa yang dicadangkan dan bagaimana anda ditempatkan semasa kerja dijalankan. Undang-undang tidak menetapkan tempoh notis untuk cadangan itu sendiri, tetapi tuan tanah tidak boleh memulakan kerja berdasarkan surat yang tidak anda terima. Jika anda menolak, tuan tanah boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk memutuskan kewajarannya. Kewajipan tuan tanah berterusan semasa kerja dijalankan.

Bagaimana jika kebanyakan jiran anda bersetuju?

Jika pengubahsuaian melibatkan sepuluh atau lebih rumah atau unit perniagaan yang membentuk unit struktur, cadangan itu dianggap munasabah sebaik sahaja 70% atau lebih penyewa telah bersetuju (Perkara 7:220(3) BW).

Jika anda tidak bersetuju, anda boleh meminta mahkamah untuk memutuskan kewajaran cadangan tersebut dalam tempoh lapan minggu selepas notis bertulis tuan tanah bahawa ambang 70% telah dicapai. Jika anda terlepas tarikh akhir tersebut, andaian tersebut akan dikenakan terhadap anda.

Bolehkah tuan tanah menamatkan penyewaan untuk pengubahsuaian?

Hanya melalui alasan penamatan berkanun (Perkara 7:220(4) BW). Pengubahsuaian tidak menamatkan penyewaan dengan sendirinya.

Pengubahsuaian yang tidak boleh dilakukan tanpa menamatkan tempoh penyewaan dikira sebagai kegunaan sendiri yang mendesak (Perkara 7:274(1)(c) dan (3) BW). Anda boleh menolak notis penamatan; tuan tanah kemudiannya mesti pergi ke mahkamah daerah kecil. Mahkamah hanya menamatkan penyewaan jika keadaan mendesak ditunjukkan, anda boleh mendapatkan perumahan lain yang sesuai dan keseimbangan kepentingan memihak kepada tuan tanah. Lihat juga halaman kami tentang proses pengusiran.

Asingkan dua soalan: menolak kenaikan sewa tidak sama dengan menolak kerja tersebut. Bantah wang tersebut secara bertulis, tetapi benarkan pembina masuk sebaik sahaja cadangan itu munasabah.

Adakah anda mendapat elaun perpindahan?

Ya, jika pengubahsuaian memerlukan anda berpindah keluar dari rumah. Tuan tanah mesti menyumbang kepada kos perpindahan dan pengubahsuaian rumah anda (Perkara 7:220(5) BW).

Bagi rumah, karavan dan tempat letak kereta yang serba lengkap, sumbangan minimum ditetapkan oleh peraturan menteri dan diselaraskan setiap tahun sebelum 1 Mac selaras dengan indeks harga pengguna (Perkara 7:220(6) BW). Semak jumlah yang berkuat kuasa pada tarikh cadangan; apa-apa yang melebihi minimum boleh dirundingkan. Jika anda mesti pergi sementara, cadangan itu juga harus merangkumi perumahan sementara yang setanding dan tarikhnya. Gangguan selain berpindah keluar boleh menjadi kecacatan (Perkara 7:204 BW) yang mewajarkan pengurangan sewa (Perkara 7:207 BW).

Berapakah sewa tambahan yang boleh dijustifikasikan oleh pengubahsuaian?

Itu bergantung pada segmen rumah anda. Dalam segmen yang dikawal selia, WWS mengehadkan sewa; dalam segmen yang diliberalisasikan, perjanjian penyewaan yang menentukannya.

Bagi rumah yang dikawal selia, sewa boleh dinaikkan dengan jumlah yang munasabah mengikut kos tuan tanah, tetapi sewa baharu tidak boleh melebihi maksimum yang dibenarkan oleh mata WWS (Perkara 7:255(1) BW). Dalam praktiknya, Suruhanjaya Huur membahagikan pelaburan dengan jangka hayat ekonomi penambahbaikan dan menolak subsidi yang diterima oleh tuan tanah. Jika tuan tanah sudah mengenakan bayaran maksimum, penambahbaikan tidak menambah apa-apa melainkan ia meningkatkan mata.

Bagi rumah yang diliberalisasikan, Suruhanjaya Huur tidak mempunyai hak bersuara mengenai tahap sewa. Satu klausa dalam perjanjian penyewaan yang membenarkan kenaikan selepas penambahbaikan adalah asasnya; tanpanya, tuan tanah memerlukan persetujuan anda atau keputusan mahkamah. Lihat artikel kami tentang kenaikan sewa tahunan.

Rumah anda di segmen yang mana?

Sejak 1 Julai 2024, Akta Sewa Mampu Milik (Wet betaalbare huur) membahagikan rumah kendiri kepada tiga segmen mengikut mata WWS: perumahan sosial, segmen pasaran pertengahan yang dikawal selia dan segmen yang diliberalisasikan. Sempadan mata dan sewa maksimum ditetapkan melalui peraturan dan diindeks setiap tahun; gunakan semakan sewa dalam talian Suruhanjaya Huur dan bukannya angka dalam artikel yang lebih lama.

Dalam dua segmen yang dikawal selia, penyewa boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk menilai sewa awal dalam tempoh enam bulan selepas permulaan penyewaan pertama rumah tersebut (Perkara 7:249 BW).

Apakah tarikh akhir untuk membantah?

Kenaikan sewa mesti dicadangkan secara bertulis sekurang-kurangnya dua bulan sebelum ia berkuat kuasa, dengan menyatakan sewa semasa, kenaikan, sewa baharu, tarikh mula dan bagaimana anda boleh membantah (Perkara 7:252 BW). Cadangan yang lewat atau tidak lengkap boleh dicabar atas alasan itu sahaja.

• Peningkatan selepas penambahbaikan (rumah terkawal). Jika anda tidak bersetuju dengan jumlah tersebut, mana-mana pihak boleh meminta keputusan daripada Suruhanjaya Huur dalam tempoh tiga bulan selepas kerja selesai (Perkara 7:255(2) BW).
• Peningkatan tahunan. Bantahan secara bertulis sebelum tarikh mula yang dicadangkan; berdiam diri dikira sebagai penerimaan. Tuan tanah kemudiannya boleh meminta keputusan daripada Suruhanjaya Huur dalam tempoh enam minggu selepas tarikh tersebut (Perkara 7:253(1) BW).
• Keputusan Suruhanjaya Huur. Mana-mana pihak boleh membawa perkara tersebut ke mahkamah daerah kecil dalam tempoh lapan minggu selepas keputusan dihantar; jika tidak, keputusan itu mengikat kedua-duanya (Perkara 7:262 BW).
• Kompleks sepuluh buah rumah atau lebih. Lapan minggu selepas notis 70% untuk meminta mahkamah membuat keputusan mengenai kewajaran (Perkara 7:220(3) BW).

Huurcommissie atau mahkamah daerah?

Suruhanjaya Huur membuat keputusan mengenai sewa rumah yang dikawal selia: sewa permulaan, kenaikan tahunan, kenaikan selepas penambahbaikan, caj perkhidmatan dan pengurangan sewa untuk kecacatan. Mahkamah daerah kecil memutuskan sama ada cadangan pengubahsuaian adalah munasabah, semua pertikaian mengenai sewa yang diliberalisasikan dan klausa indeksasi, dan penamatan penyewaan.

Banyak perjanjian liberalisasi membenarkan peningkatan inflasi tahunan ditambah dengan surcaj. Pada 29 November 2024, Mahkamah Agung memutuskan bahawa indeksasi dan surcaj adalah terma yang berasingan, dan surcaj sehingga 3% setahun pada prinsipnya tidak tidak adil; jika surcaj tidak adil dalam keadaan tersebut, hanya surcaj yang akan terbatal (ECLI:NL:HR:2024:1780). Pastikan klausa sedemikian disemak terhadap peraturan mengenai terma kontrak yang tidak adil.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

• Adakah kerja itu merupakan penambahbaikan, atau penyelenggaraan dan pembaikan yang perlu ditanggung oleh tuan tanah?
• Adakah cadangan itu secara bertulis dan adakah ia menyatakan kerja, kos, kenaikan dan perumahan anda semasa kerja?
• Adakah tuan tanah telah menolak subsidi dan menggunakan jangka hayat ekonomi kerja tersebut?
• Dalam keadaan yang kompleks: bilakah anda menerima notis 70%, dan adakah tarikh akhir lapan minggu anda berjalan?
• Adakah anda telah membuat bantahan secara bertulis sebelum tarikh mula kenaikan yang dicadangkan?
• Sudahkah anda mengambil gambar rumah itu dan merekodkan tarikh kerja bermula dan siap?

Apa yang perlu anda semak sebagai tuan tanah?

• Adakah cadangan anda ditulis, khusus dan munasabah dalam Perkara 7:220(2) BW?
• Adakah anda telah mengasingkan kos penambahbaikan daripada kos penyelenggaraan?
• Untuk rumah yang dikawal selia: adakah sewa baharu kekal dalam had maksimum WWS selepas kerja-kerja tersebut?
• Untuk rumah yang diliberalisasikan: adakah perjanjian penyewaan mengandungi klausa yang sah untuk peningkatan selepas penambahbaikan?
• Adakah anda telah menawarkan elaun penempatan semula minimum berkanun jika penyewa mesti berpindah?

Apa yang boleh kami bantu anda dengan pengubahsuaian dan kenaikan sewa?

Peguam penyewaan kami bertindak bagi pihak penyewa dan tuan tanah.

• Kami menilai sama ada cadangan pengubahsuaian adalah munasabah dan sama ada kerja tersebut merupakan satu penambahbaikan.
• Kami menyemak kenaikan yang dicadangkan terhadap pelaburan, subsidi dan mata WWS.
• Kami akan mendrafkan bantahan bertulis atau cadangan pengubahsuaian anda.
• Kami menjalankan prosiding di hadapan Jawatankuasa Mahkamah dan mahkamah daerah kecil dalam tempoh akhir yang ditetapkan.
• Kami menyemak klausa indeksasi dan kenaikan harga dalam perjanjian penyewaan yang diliberalisasikan.

Ringkasan

• Hanya penambahbaikan sebenar yang mewajarkan kenaikan sewa; penyelenggaraan dan pembaikan tidak.
• Anda mesti bekerjasama dengan pengubahsuaian hanya jika cadangan bertulis tuan tanah adalah munasabah (Perkara 7:220(2) BW).
• Dalam kompleks sepuluh unit atau lebih, persetujuan 70% menjadikan cadangan itu dianggap munasabah; anda kemudian mempunyai lapan minggu untuk pergi ke mahkamah.
• Bagi rumah yang dikawal selia, kenaikan tersebut mestilah berkadar dengan kos dan kekal dalam lingkungan maksimum WWS (Perkara 7:255 BW).
• Jika anda perlu berpindah keluar, tuan tanah membayar sekurang-kurangnya elaun penempatan semula minimum berkanun.

Soalan lazim