Peguam hartanah di Belanda: apa yang dilakukan oleh vastgoedadvocaat

Seorang peguam hartanah di Belanda (vastgoedadvocaat) ialah seorang peguam yang bertindak sendirian untuk anda dalam hal ehwal hartanah: menyemak dan merundingkan perjanjian pembelian, menyiasat kedudukan undang-undang hartanah tersebut dan menjalankan prosiding sekiranya timbul pertikaian. Notari undang-undang sivil (notari) dan ejen hartanah (makelaar) melakukan sesuatu yang berbeza: notari mesti bersikap tidak berat sebelah antara pembeli dan penjual, dan ejen berunding tetapi tidak memberikan nasihat undang-undang.

Untuk pembelian rumah standard dengan kontrak model, anda selalunya tidak memerlukan peguam. Untuk hartanah komersial, pelan pembangunan, pajakan jangka panjang, hak pangsapuri, bangunan sewa atau pertikaian selepas siap, biasanya anda memerlukannya. Di bawah ini kami menerangkan apa yang dilakukan oleh peguam, bilakah perlu memberi arahan dan tarikh akhir yang menentukan kebanyakan kes hartanah.

Apakah yang dilakukan oleh peguam hartanah yang tidak dilakukan oleh notari dan ejen?

Peguam adalah satu-satunya daripada tiga orang yang menasihati anda tentang risiko undang-undang dan mungkin akan membuat litigasi untuk anda. Notari akan merasmikan pemindahan; ejen akan mencari hartanah tersebut dan merundingkan harga.

Transaksi hartanah Belanda melibatkan tiga orang profesional dengan mandat yang benar-benar berbeza. Mengelirukan mereka adalah sebab paling biasa pembeli menemui masalah terlalu lewat.

Notari memegang jawatan awam dan dilantik melalui titah diraja. Notari mendraf dan melaksanakan surat ikatan pemindahan (akte van levering) dan surat ikatan gadai janji (hypotheekakte), dan mendaftarkannya dengan Pejabat Pendaftaran Tanah (Kadaster). Notari juga menyemak hak milik dan sebarang bebanan berdaftar, dan mengendalikan harga belian melalui akaun pihak ketiga. Notari mesti memaklumkan kedua-dua pihak dan tidak boleh memihak. Dalam praktiknya, ini bermakna notari akan memberitahu anda apa yang dinyatakan dalam klausa, tetapi tidak sama ada anda harus menerimanya.

Ejen hartanah bekerja untuk sesiapa sahaja yang mengupah mereka. Ejen penjual mempunyai tanggungjawab kepada penjual, bukan kepada anda. Ejen pembeli memberi nasihat tentang harga, syarat dan rundingan dan bukannya tentang risiko undang-undang. Kedua-dua ejen tidak boleh menjalankan prosiding untuk anda.

Peguam mengisi ruang di antara mereka. Dalam undang-undang harta Belanda, itu bermaksud memeriksa hak milik dan beban yang didaftarkan terhadapnya, dan memeriksa kedudukan perancangan dan permit. Peguam menilai sama ada harta itu sepadan dengan apa yang dijanjikan, mendraf atau meminda syarat-syarat resolutif, dan menasihati tentang apa yang boleh anda lepaskan dan pada risiko apa. Jika tiba masanya, peguam menghantar notis ingkar, memohon bantuan interim atau mengemukakan tuntutan. Peguam berhutang kerahsiaan kepada anda sebagai penasihat anda sendiri dan, tidak seperti ejen dan notari, boleh menjalankan prosiding bagi pihak anda.

Bagaimanakah perbandingan ketiga-tiga peranan tersebut?

Penglibatan notari bukanlah pengganti nasihat undang-undang anda sendiri. Apabila fail sampai kepada notari, perjanjian pembelian biasanya telah ditandatangani dan syarat-syarat penyelesaian telah tamat tempoh. Oleh itu, seorang peguam menambah nilai paling banyak sebelum anda menandatangani, bukan selepasnya. Panduan kami tentang peranan notari Belanda semasa membeli rumah menetapkan apa yang dilakukan dan tidak diperiksa oleh notari.

Bilakah anda memerlukan peguam hartanah?

Anda memerlukannya apabila risiko dalam transaksi itu adalah sah di sisi undang-undang dan bukannya komersial. Ini terpakai kepada hartanah komersial, pelan pembangunan, estet, pajakan jangka panjang, hak pangsapuri, pembeli yang tinggal di luar negara dan jualan tanpa liabiliti untuk kecacatan.

Bukan setiap pembelian flat memerlukan peguam. Pembelian kediaman standard berdasarkan kontrak model, dengan syarat-syarat biasa dan tiada kedudukan hak milik yang luar biasa, biasanya dikendalikan dengan cukup baik oleh ejen dan notari. Situasi di bawah adalah berbeza. Dalam setiap situasi, kesilapan boleh menyebabkan kerugian puluhan ribu euro atau bertahun-tahun penggunaan hartanah tersebut.

Hartanah komersial adalah kes yang paling jelas. Membeli pejabat, kedai, gudang atau bangunan guna campur melibatkan undang-undang pajakan, undang-undang perancangan, liabiliti tanah dan alam sekitar, serta interaksi VAT dan cukai pemindahan. Selalunya terdapat penyewa sedia ada yang haknya mengikat anda sebagai pemilik baharu. Kontrak model kediaman tidak dibina untuk ini.

Projek pembangunan dan pengubahsuaian adalah kes kedua. Jika nilai pembelian bergantung pada kebenaran untuk membina, melanjutkan atau mengubah penggunaan hartanah, anda mesti mengesahkan kedudukan perancangan sebelum kontrak mengikat anda. Kontrak tersebut kemudiannya memerlukan syarat yang terikat dengan permit. Panduan kami untuk permit alam sekitar di bawah Akta Alam Sekitar dan Perancangan menerangkan apa yang mesti anda pohon dan berapa lama masa yang diperlukan.

Kes-kes yang selebihnya mengikuti logik yang sama:

• Harta daripada estet. Beberapa waris mesti bekerjasama, dan harta pusaka mungkin masih belum diselesaikan.
• Pajakan panjang (erfpacht). Sewa tanah, tarikh semakan dan syarat umum perbandaran menentukan nilai sebenar hartanah tersebut.
• Hak pangsapuri. Surat ikatan pembahagian dan persatuan pemilik membawa obligasi yang berpindah kepada anda.
• Seorang pembeli yang tinggal di luar negara. Pengenalpastian, pembiayaan dan interaksi undang-undang Belanda dan asing semuanya memerlukan masa.
• Seorang penjual yang tidak pernah tinggal di hartanah itu. Penjual sedemikian biasanya menjual dengan klausa yang mengehadkan liabiliti untuk kecacatan.

Jika anda membeli rumah sebagai individu persendirian dan ingin tahu perlindungan yang anda miliki, baca panduan kami tentang membeli rumah di Belanda sebagai ekspatriat dan tentang membeli rumah bersama . Ia merangkumi situasi yang paling kerap timbul.

Apakah peraturan yang mengawal perjanjian pembelian?

Apabila pembeli persendirian membeli rumah, perjanjian itu mestilah secara bertulis, dan pembeli kemudiannya mempunyai tempoh bertenang selama tiga hari. Selepas itu, hanya syarat-syarat definitif yang dipersetujui dengan betul dan digunakan dengan betul membolehkan pembeli menarik diri tanpa sebarang kos.

Perjanjian pembelian (koopovereenkomst) menetapkan harga, tarikh pemindahan, apa yang termasuk, siapa yang menanggung kos yang mana dan apa yang berlaku jika mana-mana pihak ingkar. Dua peraturan dalam artikel 7:2 Kanun Sivil Belanda (Burgerlijk Wetboek, BW) mengawal bagaimana ia terhasil apabila sesebuah rumah dijual kepada pembeli persendirian. Kedua-duanya sering disalahertikan.

Adakah perjanjian lisan mengikat?

Bukan untuk penjualan rumah kepada pembeli persendirian. Menurut artikel 7:2(1) BW, penjualan kediaman kepada pembeli yang merupakan orang perseorangan yang tidak bertindak dalam menjalankan profesion atau perniagaan mesti direkodkan secara bertulis.

Sehingga kedua-dua pihak menandatangani perjanjian bertulis, tiada kontrak yang boleh dikuatkuasakan, walau betapa kukuhnya jabat tangan atau pertukaran e-mel itu. Itu merangkumi kedua-dua belah pihak: penjual masih boleh menerima tawaran yang lebih tinggi, dan pembeli masih boleh menarik diri. Peraturan ini tidak terpakai kepada hartanah komersial atau pembeli yang membeli dalam urusan perniagaan. Di sana, perjanjian lisan boleh mengikat.

Bagaimanakah tempoh bertenang berfungsi?

Menurut artikel 7:2(2) BW, pembeli persendirian bagi sesebuah kediaman boleh membatalkan pembelian dalam tempoh tiga hari tanpa memberi sebab dan tanpa berhutang apa-apa. Tempoh tersebut bermula dari hari selepas pembeli menerima salinan perjanjian yang ditandatangani.

Di bawah Akta Had Masa Am (Algemene termijnenwet), tempoh tersebut dilanjutkan supaya ia merangkumi sekurang-kurangnya dua hari yang bukan hari Sabtu, Ahad atau cuti umum. Oleh itu, dalam praktiknya, tempoh tersebut selalunya lebih lama daripada tiga hari kalendar. Hak tersebut hanya milik pembeli; penjual tidak mempunyai padanan. Anda mesti menyampaikan pengeluaran anda dalam tempoh tersebut, dan adalah bijak untuk berbuat demikian secara bertulis supaya anda dapat membuktikannya. Panduan kami tentang pengeluaran daripada pembelian hartanah Belanda menetapkan laluan yang kekal setelah tempoh bertenang berlalu.

Mengapakah syarat-syarat penyelesaian menjadi perlindungan sebenar pembeli?

Kerana selepas tempoh bertenang, ia adalah satu-satunya jalan keluar daripada kontrak tanpa kos. Ia tidak tersirat oleh undang-undang: jika ia tidak terdapat dalam kontrak, ia tidak wujud.

Syarat penyelesaian (ontbindende voorwaarde) hanya melindungi anda jika ia telah dipersetujui dengan betul dan digunakan dengan betul. Syarat-syarat yang biasa digunakan ialah:

• syarat pembiayaan, memberi pembeli tempoh yang ditetapkan, biasanya empat hingga enam minggu, untuk mendapatkan tawaran gadai janji;
• satu syarat yang terikat dengan Jaminan Gadai Janji Kebangsaan (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) di mana pembeli bergantung padanya;
• syarat tinjauan struktur, yang membenarkan pembeli menarik diri jika pemeriksaan bangunan menunjukkan kos pembaikan melebihi ambang yang dipersetujui;
• untuk apa-apa sahaja selain rumah yang mudah, syarat yang terikat dengan permit, perubahan penggunaan atau hasil siasatan undang-undang yang memuaskan.

Pembeli paling kerap kehilangan perlindungan mereka apabila memohon sesuatu syarat. Kontrak model memerlukan pembeli untuk memaklumkan penjual dalam tempoh yang dipersetujui. Bagi syarat pembiayaan, pembeli juga mesti menyokong penolakan tersebut dengan bukti bertulis, biasanya penolakan daripada lebih daripada satu pemberi pinjaman. Pemberitahuan lewat, atau tanpa dokumen, menjadikan kontrak berkuat kuasa. Baca klausa tersebut, catatkan tarikhnya dalam diari anda, dan kumpulkan bukti semasa anda memohon gadai janji, bukan selepas ia ditolak.

Apakah deposit dan penalti yang dikenakan?

Kontrak model standard memerlukan deposit atau jaminan bank sebanyak sepuluh peratus daripada harga belian. Kontrak yang sama menetapkan penalti sebanyak sepuluh peratus daripada harga belian bagi pihak yang ingkar.

Deposit tersebut dibayar ke dalam akaun pihak ketiga notari, atau digantikan dengan jaminan bank, dalam tempoh yang ditetapkan dalam kontrak. Kegagalan berbuat demikian tepat pada masanya sendiri merupakan satu pelanggaran.

Penalti perlu dibayar sebaik sahaja pihak gagal melaksanakan selepas notis ingkar, dan ia perlu dibayar serta-merta. Pihak yang satu lagi mempunyai hak untuk menuntut prestasi atau ganti rugi yang lebih tinggi. Sepuluh peratus itu adalah kontraktual, bukan statutori, yang mempunyai dua akibat. Anda boleh merundingkannya sebelum menandatangani. Dan menurut artikel 6:94 BW, mahkamah boleh mengurangkan penalti kontraktual jika penggunaannya sepenuhnya jelas tidak boleh diterima, walaupun mahkamah menggunakan kuasa itu dengan berhati-hati. Kedua-dua perkara ini tidak membantu pembeli yang menandatangani tanpa membaca klausa tersebut.

Apakah yang dilindungi oleh usaha wajar undang-undang?

Usaha wajar undang-undang melihat hak milik, sempadan dan semua yang didaftarkan terhadap hartanah tersebut, serta kedudukan perancangannya. Ia merupakan bahagian proses yang paling kerap dilangkau dalam pasaran yang pantas.

Tinjauan bangunan melihat struktur tersebut. Usaha wajar undang-undang melihat semua yang diduduki oleh struktur tersebut dan semua yang didaftarkan terhadapnya. Titik permulaannya ialah Pejabat Pendaftaran Tanah. Ia menunjukkan hak milik, sempadan, gadai janji dan lampiran, serta beban yang didaftarkan terhadap harta tersebut.

Bebanan manakah yang mengikat anda sebagai pemilik baharu?

Bebanan datang dalam beberapa bentuk, dan ia mengikat setiap pemilik berturut-turut. Yang paling biasa ialah:

• Easement (erfdienstbaarheid): memberikan hak kepada harta jiran ke atas harta anda, seperti hak laluan, hak saliran atau sekatan ke atas bangunan.
• Kewajipan kualitatif (kwalitatieve verplichting): mewajibkan setiap pemilik berturut-turut untuk bertolak ansur dengan sesuatu atau menahan diri daripada sesuatu.
• Klausa kekal (kettingbeding): mewajibkan pemilik untuk mengenakan kewajipan yang sama ke atas pembeli seterusnya, biasanya disokong oleh penalti.
• Hak atas permukaan (opstalrecht): memberikan pemilikan kerja atau kabel di tanah anda kepada orang lain. Ini adalah perkara biasa apabila syarikat utiliti atau pemasangan solar terlibat.
• Pajakan panjang (erfpacht): Anda membeli pegangan pajak dan bukannya pegangan bebas, dengan sewa tanah dan semakan berkala yang boleh mengubah ekonomi hartanah sepenuhnya.

Panduan kami untuk erfpacht dan pajakan panjang di Belanda menerangkan cara semakan ini berfungsi.

Bagaimanakah anda menyemak perancangan, permit dan penggunaan?

Semak sama ada penggunaan semasa dibenarkan, sama ada setiap perubahan mempunyai permit yang diperlukan, dan sama ada pelan anda sendiri sesuai dengan pelan alam sekitar perbandaran. Sejak 1 Januari 2024, soalan-soalan ini termasuk di bawah Akta Alam Sekitar dan Perancangan (Omgevingswet).

Dengan berkuat kuasanya Omgevingswet, pelan pengezonan perbandaran menjadi sebahagian daripada pelan alam sekitar tunggal (omgevingsplan) untuk setiap perbandaran. Kebanyakan permit kini dipohon sebagai permit alam sekitar tunggal (omgevingsvergunning). Soalan praktikal tidak berubah. Adakah penggunaan semasa dibenarkan? Adakah setiap perluasan, dormer, penukaran atau perubahan penggunaan dijalankan dengan permit yang diperlukan? Adakah apa yang anda ingin lakukan dengan harta tersebut sesuai dengan pelan? Perluasan tanpa kebenaran bukan sekadar masalah kertas. Pihak perbandaran boleh meminta penyingkirannya, dan kerana ia mempunyai kewajipan untuk menguatkuasakannya, ia selalunya mempunyai sedikit ruang untuk membiarkannya di tempatnya.

Di samping pelan, semak sama ada bangunan tersebut merupakan monumen tersenarai dan sama ada ia terletak di kawasan bandar yang dilindungi. Semak sama ada perbandaran, wilayah atau Negeri telah mewujudkan hak pra-pemilikan (voorkeursrecht), yang sejak 2024 dikawal selia dalam bab 9 Omgevingswet dan bukannya dalam Akta Hak Keutamaan Perbandaran yang terdahulu. Semak juga pencemaran tanah atau asbestos. Untuk harta komersial, sahkan secara berasingan permit alam sekitar, obligasi label tenaga untuk bangunan pejabat dan sebarang lesen yang dilampirkan pada penggunaan perniagaan.

Siapa yang membayar untuk kecacatan tersembunyi?

Penjual bertanggungjawab jika harta tersebut tidak sepadan dengan kontrak, melainkan risiko tersebut telah dialihkan secara sah kepada pembeli. Walau bagaimanapun, pembeli mesti membuat aduan tepat pada masanya: tuntutan yang dibuat terlalu lewat akan gagal atas alasan itu sahaja.

Menurut artikel 7:17 BW, harta yang diserahkan mesti mematuhi kontrak. Pembeli boleh menjangkakan harta tersebut mempunyai kualiti yang diperlukan untuk kegunaan biasa, dan untuk sebarang kegunaan khas yang dipersetujui secara nyata. Itulah piawaian pematuhan, dan ia adalah asas hampir setiap pertikaian selepas penyelesaian.

Dua kewajipan terletak di kedua-dua belah pihak. Penjual mesti mendedahkan kecacatan yang diketahuinya dan perkara itu penting untuk keputusan pembeli. Pembeli mesti menyiasat apa yang akan disiasat oleh pembeli yang agak berhati-hati. Jika kedua-dua kewajipan itu dilanggar, kesunyian penjual biasanya lebih berat daripada kegagalan pembeli untuk melihat. Tetapi pembeli yang mengabaikan tanda amaran yang jelas tidak akan dilindungi sepenuhnya.

Klausa manakah yang mengalihkan risiko?

Klausa umur dan klausa bukan penghunian adalah yang paling biasa. Kedua-duanya tidak melindungi penjual yang mengetahui tentang kecacatan tersebut dan tidak berkata apa-apa.

Kontrak pembelian model secara rutin memperuntukkan semula risiko kecacatan. Klausa umur (ouderdomsclausule) merekodkan bahawa pembeli menerima bahawa bangunan lama tidak akan memenuhi piawaian pembinaan semasa. Klausa bukan penghunian (niet-zelfbewoningsclausule) digunakan apabila penjual tidak pernah tinggal di hartanah tersebut, contohnya estet atau pelabur. Ia mengehadkan liabiliti untuk kecacatan yang penjual tidak tahu. Kedua-dua klausa boleh dirunding, dan perkataan tepatnya menentukan siapa yang membayar bumbung.

Seberapa cepat anda mesti mengadu?

Menurut artikel 7:23(1) BW, pembeli mesti memaklumkan penjual dalam tempoh masa yang munasabah selepas menemui kecacatan tersebut, atau selepas saat ia sepatutnya ditemui. Tuntutan berdasarkan kecacatan tersebut kemudiannya menjadi terhad masa dua tahun selepas pemberitahuan tersebut (artikel 7:23(2) BW).

Dalam praktiknya, tulis surat kepada penjual sebaik sahaja kecacatan muncul, sebelum siasatan anda selesai, dan simpan bukti tersebut. Bagi hartanah binaan baharu, kedudukannya berbeza lagi, dengan rejim penghantaran dan jaminannya sendiri; lihat panduan kami tentang kecacatan pada rumah yang baru dibina.

Apa yang berlaku kepada penyewa sedia ada apabila anda membeli?

Mereka kekal. Menurut artikel 7:226 BW, penjualan hartanah sewa tidak menamatkan pajakan: pembeli mengambil alih jawatan tuan tanah.

Itu menjadikan pajakan sebahagian daripada aset, dan menyemaknya sebahagian daripada usaha wajar. Bagi ruang komersial, undang-undang pajakan Belanda mempunyai dua rejim dengan akibat yang sangat berbeza.

Ruang runcit dan hospitaliti berada di bawah rejim dilindungi artikel 7:290 BW. Secara amnya, ini merangkumi kedai, restoran, kafe, kedai bawa pulang, hotel dan perniagaan kraf dengan kaunter terbuka kepada orang ramai. Pajakan berlangsung selama lima tahun tambah lima tahun (artikel 7:292 BW), alasan untuk penamatan adalah terhad dan sebahagian besarnya berkanun, dan penyewa menikmati perlindungan kesinambungan yang kukuh. Pejabat, gudang, amalan dan ruang perniagaan lain berada di bawah rejim yang lebih ringan artikel 7:230a BW. Di sana, pihak-pihak jauh lebih bebas, tetapi penyewa masih boleh meminta mahkamah untuk melanjutkan tempoh pengosongan selepas penamatan.

Rejim yang terpakai bergantung pada penggunaan yang sebenarnya dipersetujui, bukan pada label yang diberikan oleh pihak-pihak kepada kontrak. Tersilap langkah akan mengubah nilai sesebuah bangunan. Dokumen pasaran standard ialah pajakan model ROZ, yang memihak kepada tuan tanah dan selalunya dipinda secara besar-besaran dalam rundingan. Panduan kami untuk pajakan komersial model ROZ merangkumi klausa-klausa yang perlu dibincangkan, dan perbandingan kami antara undang-undang harta tanah Belanda dan undang-undang penyewaan komersial menerangkan bagaimana kedua-duanya berinteraksi.

Jika penyewa kediaman terlibat, peraturan telah berubah pada 1 Julai 2024. Sejak itu, pajakan kediaman jangka tetap dihadkan dan sewa pasaran pertengahan dikawal selia, yang mengehadkan apa yang boleh dilakukan oleh tuan tanah. Halaman kami mengenai hak penyewa di Belanda menetapkan kedudukan semasa.

Apa yang perlu anda semak semasa membeli sebuah apartmen?

Semak surat ikatan pembahagian, minit mesyuarat agung baru-baru ini dan kewangan persatuan pemilik. Bersama-sama mereka memutuskan sebahagian besar risiko.

Membeli sebuah flat di Belanda bermaksud membeli hak apartmen: bahagian dalam bangunan bersama-sama dengan hak eksklusif untuk menggunakan satu unit. Surat ikatan pembahagian (splitsingsakte) dan peraturan yang disertakan menentukan apa yang anda boleh lakukan dengan unit tersebut, apa yang bersifat komunal dan apa yang bersifat peribadi, dan bagaimana kos dikongsi. Butiran ejen hartanah tidak. Keahlian persatuan pemilik (Vereniging van Eigenaars, VvE) adalah secara automatik dan tidak boleh dibatalkan.

Beri perhatian khusus kepada dana rizab dan pelan penyelenggaraan jangka panjang. Persatuan dengan rizab yang kekurangan dana dan fasad yang memerlukan kerja akan mengenakan bayaran kepada ahlinya, dan pemilik baharu membayarnya. Menurut artikel 5:126 BW, persatuan pemilik mesti menyimpan dana rizab untuk penyelenggaraan utama. Sumbangan tahunan mesti berdasarkan pelan penyelenggaraan jangka panjang sekurang-kurangnya sepuluh tahun, atau berjumlah sekurang-kurangnya 0.5 peratus daripada nilai pemulihan bangunan. Persatuan yang tidak melakukan kedua-duanya adalah tanda amaran.

Bagaimanakah anda mencabar keputusan persatuan pemilik?

Anda meminta mahkamah daerah kecil (kantonrechter) untuk membatalkannya. Menurut artikel 5:130 BW, anda mesti berbuat demikian dalam tempoh satu bulan dari hari anda mengetahui atau mungkin mengetahui keputusan tersebut.

Selepas pembelian, pertikaian tentang penyelenggaraan, perubahan pada unit, caj perkhidmatan atau pengendalian mesyuarat adalah perkara biasa. Ahli boleh meminta pembatalan jika keputusan mesyuarat agung bercanggah dengan undang-undang, surat ikatan pembahagian atau peraturan, atau dengan kewajaran dan keadilan. Tempoh satu bulan adalah sangat singkat. Panduan kami untuk hak VvE dan pangsapuri Belanda menetapkan prosedur tersebut.

Berapakah kos pembelian hartanah selain daripada harga tersebut?

Jangkakan yuran notari, yuran Pendaftaran Tanah, sebarang yuran ejen, kos penilaian dan tinjauan, dan cukai pemindahan (overdrachtsbelasting). Kadar cukai pemindahan bergantung kepada sama ada anda akan tinggal di hartanah tersebut sendiri.

Harga belian bukanlah kos transaksi. Selain itu, terdapat yuran notari untuk surat ikatan pindah milik dan, jika terdapat gadai janji, surat ikatan gadai janji. Tambahkan yuran Pendaftaran Tanah, yuran mana-mana ejen pembelian dan kos penilaian dan ukur bangunan. Cukai pindah milik dikenakan ke atas pemerolehan harta tak alih yang terletak di Belanda.

Pada tahun 2026, kadarnya adalah 2 peratus untuk rumah yang akan anda duduki sebagai kediaman utama anda dan 8 peratus untuk hartanah kediaman lain, seperti rumah beli-untuk-disewa atau rumah kedua. Hartanah bukan kediaman dikenakan cukai sebanyak 10.4 peratus. Pembeli berumur 18 hingga 35 tahun yang akan tinggal di rumah itu sendiri boleh menggunakan pengecualian pemula sekali sahaja, dengan syarat nilai hartanah tidak melebihi €555,000 pada tahun 2026. Kadar, had nilai dan syarat diselaraskan melalui Pelan Cukai tahunan. Peraturan yang terpakai adalah peraturan yang berkuat kuasa pada tarikh pemindahan notari, bukan tarikh perjanjian pembelian. Semak angka semasa dengan Pentadbiran Cukai (Belastingdienst) atau penasihat cukai anda sebelum anda membuat komitmen. Pemerolehan hartanah binaan baharu secara amnya tertakluk kepada VAT dan bukannya cukai pemindahan, dengan pengecualian daripada cukai pemindahan untuk mengelakkan cukai berganda. Gambaran keseluruhan kami tentang cukai pemindahan dan kos pembeli menetapkan di mana setiap kos jatuh.

Law & More tidak menyediakan nasihat penstrukturan cukai. Sesetengah transaksi mempengaruhi hasil cukai, contohnya pilihan antara urusan aset dan urusan saham untuk syarikat hartanah, interaksi VAT dan cukai pemindahan ke atas bangunan baharu atau kedudukan pelabur asing. Dalam kes tersebut, kami bekerjasama dengan penasihat cukai anda dan menumpukan pada struktur perundangan dan kontrak.

Apa yang boleh anda lakukan apabila pihak yang satu lagi tidak menunjukkan prestasi yang baik?

Mulakan dengan notis ingkar bertulis. Jika penjual enggan memindahkan atau telah menjual kepada orang lain, pelepasan sementara dan lampiran ke atas hartanah tersebut boleh menghalang hartanah tersebut daripada dijual.

Kebanyakan pertikaian harta tanah mengikuti sebilangan kecil corak, dan tindak balas terhadap setiap satu adalah sama banyak tentang prosedur dan juga tentang isi kandungan. Jika pihak yang satu lagi lewat, langkah pertama yang biasa dilakukan ialah notis keingkaran bertulis yang memberikan tempoh yang munasabah untuk melaksanakannya (artikel 6:82 BW). Tanpanya, pihak yang satu lagi secara amnya tidak ingkar, dan ganti rugi mahupun pembubaran kontrak (artikel 6:265 BW) tidak tersedia.

Jika penjual enggan memindahkan atau telah menjual kepada orang lain, prosiding bantuan sementara (kort gedeng) boleh digunakan untuk memaksa kerjasama dengan pemindahan tersebut. Dengan kebenaran mahkamah, lampiran pra-penghakiman untuk penghantaran juga boleh didaftarkan ke atas harta tersebut supaya ia tidak boleh dijual. Jika kecacatan muncul selepas siap, ikuti arahan ini: pemberitahuan, siasatan, kuantifikasi dan kemudian tuntutan.

Tarikh akhir yang manakah menentukan kebanyakan kes harta benda?

Tarikh akhir menyebabkan sebahagian besar kerosakan. Banyak kes yang tidak dapat dimenangi telah kalah pada tarikh akhir, bukan berdasarkan merit:

• tempoh bertenang: tiga hari, dengan sekurang-kurangnya dua hari bekerja;
• syarat-syarat yang jelas: biasanya beberapa minggu, seperti yang ditetapkan dalam kontrak;
• aduan tentang kecacatan: dalam tempoh masa yang munasabah selepas penemuan, kemudian dua tahun untuk mengemukakan tuntutan;
• pembatalan keputusan persatuan pemilik: satu bulan.

Perkara paling berguna yang boleh dilakukan oleh pembeli atau penjual apabila menemui masalah adalah dengan segera menulis surat kepada pihak yang satu lagi, dengan syarat yang memelihara hak mereka, dan kemudian mendapatkan nasihat.

Bagaimanakah anda memilih dan mengarahkan peguam hartanah?

Tanyakan tentang pengalaman dalam undang-undang harta, ketersediaan dalam bahasa dan jangka masa anda, serta struktur yuran. Kemudian bawa semua dokumen ke mesyuarat pertama.

Pertama, semak sama ada peguam tersebut benar-benar mengamalkan undang-undang harta dan bukannya kerja komersial umum. Bidangnya adalah teknikal, dan dokumen model serta amalan pasaran adalah penting. Kedua, semak sama ada peguam tersebut boleh bekerja dalam bahasa dan jangka masa yang diperlukan oleh transaksi anda, kerana syarat resolutif tidak menunggu. Ketiga, tanyakan bagaimana yuran distrukturkan: setiap jam atau tetap, apa yang termasuk dan bagaimana anggaran untuk perkara anda. Itu harus dinyatakan secara bertulis sebelum kerja bermula.

Bawa semua yang anda ada ke mesyuarat pertama: butiran, draf perjanjian pembelian, cabutan Pendaftaran Tanah, surat ikatan pembahagian dan dokumen persatuan jika ia sebuah flat, pajakan jika hartanah itu disewakan, dan sebarang surat-menyurat dengan penjual atau ejen. Semakan sebelum menandatangani akan menyebabkan pertikaian yang lebih kecil selepas itu. Ia juga merupakan satu-satunya peringkat di mana terma-terma masih boleh diubah.

Kami menasihati pembeli, penjual, tuan tanah, penyewa, persatuan pemilik, pelabur dan pemaju mengenai perkara hartanah Belanda. Ini termasuk menyemak dan merundingkan perjanjian pembelian, usaha wajar undang-undang, tuntutan kecacatan dan ketidakpatuhan, pajakan jangka panjang dan hak pangsapuri, pajakan komersial, perancangan dan permit, serta litigasi di mahkamah sivil. Untuk subjek berkaitan, lihat panduan undang-undang hartanah Belanda kami.

Secara ringkasnya

• Seorang peguam hartanah bertindak untuk anda sahaja; notari tidak berat sebelah dan ejen hartanah bekerja untuk sesiapa sahaja yang melantik mereka.
• Waktu terbaik untuk melibatkan peguam adalah sebelum anda menandatangani, sementara syarat dan terma yang muktamad masih boleh dirundingkan.
• Pembeli rumah persendirian mempunyai keperluan borang bertulis dan tempoh bertenang selama tiga hari (artikel 7:2 BW); selepas itu, hanya syarat-syarat resolutif yang dipersetujui sahaja yang melindungi anda.
• Mengadu tentang kecacatan dalam tempoh masa yang munasabah selepas penemuan (artikel 7:23 BW) dan mencabar keputusan persatuan pemilik dalam tempoh satu bulan (artikel 5:130 BW).
• Jualan tidak menamatkan pajakan sedia ada (artikel 7:226 BW), jadi pajakan adalah sebahagian daripada apa yang anda beli.

Soalan lazim tentang undang-undang hartanah Belanda

Tidak pasti di mana kedudukan anda? Beritahu kami tentang situasi anda. Kami akan memberitahu anda pilihan anda dalam masa satu hari bekerja.