Pengubahsuaian dengan penyewaan berterusan: apa yang mesti diterima oleh penyewa?

Pengubahsuaian dengan penyewaan berterusan bermaksud tuan tanah menjalankan kerja-kerja ke atas hartanah tersebut semasa pajakan berjalan dan penyewa kekal. Undang-undang Belanda membenarkan perkara ini: di bawah artikel 7:220 Kanun Sivil Belanda (Burgerlijk Wetboek), penyewa mesti bertolak ansur dengan kerja-kerja segera, dan mesti bekerjasama dengan pengubahsuaian hanya jika tuan tanah telah membuat cadangan bertulis yang munasabah. Apa yang tidak hilang daripada penyewa ialah hak untuk pengurangan sewa, pampasan untuk kerosakan dan, jika perpindahan tidak dapat dielakkan, sumbangan berkanun terhadap kos perpindahan.

Hampir setiap pertikaian menimbulkan dua persoalan: adakah ini penyelenggaraan segera atau pengubahsuaian, dan adakah cadangan tuan tanah munasabah? Panduan ini terpakai untuk rumah sewa; kedudukan untuk premis perniagaan berbeza, seperti yang dijelaskan oleh artikel kami mengenai undang-undang penyewaan komersial Belanda.

Adakah penyelenggaraan segera dilayan secara berbeza daripada pengubahsuaian?

Ya. Kerja-kerja segera (dringende werkzaamheden) mesti diterima, manakala pengubahsuaian (renovatie) hanya mengikat anda jika cadangan bertulis tuan tanah adalah munasabah. Perbezaan itu adalah perkara pertama yang perlu diwujudkan, kerana peraturan yang dikenakan pada setiap satu adalah berbeza.

Perlukah anda membiarkan kerja-kerja penting diteruskan?

Ya, anda mesti membenarkannya, tetapi anda menyimpan tuntutan anda untuk pengurangan sewa dan ganti rugi. Kerja-kerja segera adalah kerja-kerja yang tidak boleh ditangguhkan secara munasabah sehingga tamat tempoh pajakan.

Menggantikan dandang yang rosak, membaiki bumbung yang bocor, menangani masalah amblesan, membuang asbestos yang ditemui semasa kerja-kerja lain, memperbaharui kerja paip yang haus: ini adalah kewajipan penyelenggaraan tuan tanah. Perkara 7:220, perenggan 1 Kanun Sivil mewajibkan penyewa untuk membenarkannya.

Toleransi bukanlah penerimaan tanpa akibat. Peruntukan yang sama mengekalkan tuntutan anda untuk pengurangan sewa, pembubaran pajakan jika kehilangan keseronokan adalah teruk, dan ganti rugi. Tuan tanah yang menutup bilik mandi anda selama tiga minggu mungkin melakukan kerja tersebut, tetapi juga tidak boleh mengharapkan sewa penuh.

Jika anda menolak akses untuk kerja-kerja segera, tuan tanah boleh meminta perintah daripada mahkamah daerah kecil yang memberikan akses, berserta kos prosiding dan sebarang kerosakan yang disebabkan oleh kelewatan untuk akaun anda. Tindak balas yang lebih baik terhadap kerja-kerja yang tidak teratur adalah dengan mendesak secara bertulis untuk mendapatkan kemudahan yang betul dan menuntut pengurangan dan ganti rugi yang telah diberikan oleh undang-undang kepada anda.

Bilakah anda mesti bekerjasama dengan pengubahsuaian?

Hanya apabila tuan tanah telah membuat cadangan bertulis yang munasabah. Jika anda tidak bersetuju, tuan tanah perlu meminta mahkamah daerah kecil untuk memutuskannya.

Pengubahsuaian adalah penambahbaikan dan bukannya pembaikan: penebat yang lebih baik, dapur atau bilik mandi baharu, pam haba, atau perobohan dan penggantian. Di bawah artikel 7:220, perenggan 2 Kanun Sivil, tuan tanah yang ingin mengubah suai sementara pajakan diteruskan mesti mengemukakan cadangan bertulis kepada penyewa, dan penyewa mesti bekerjasama hanya jika ia munasabah.

Kewajaran dinilai berdasarkan semua keadaan. Ini termasuk sifat dan keperluan kerja, minat yang diceburi oleh tuan tanah, akibatnya terhadap penyewa ini, tempoh dan intensiti gangguan, kemudahan dan pampasan yang ditawarkan, dan sama ada sewa akan meningkat selepas itu. Cadangan untuk melindungi bumbung selama dua hari dengan perbelanjaan tuan tanah adalah mudah untuk dipertimbangkan. Cadangan untuk melucutkan flat penyewa warga emas selama empat bulan, tanpa penginapan alternatif dan dengan kenaikan sewa yang besar, tidak munasabah.

Jika penyewa enggan bekerjasama dengan cadangan yang dianggap munasabah oleh tuan tanah, tuan tanah tidak boleh memaksa masuk. Laluannya ialah mahkamah daerah kecil (kantonrechter), yang memutuskan sama ada cadangan itu munasabah. Tuan tanah perlu menunjukkan bahawa ia munasabah. Itulah sebabnya cadangan itu harus khusus: apa yang akan dilakukan, di bilik mana, pada tarikh berapa, dengan kemudahan alternatif apa, berapa kos kepada penyewa dan apa kesannya terhadap sewa.

Bagaimanakah peraturan tujuh puluh peratus berfungsi dalam kompleks sepuluh atau lebih rumah?

Jika sekurang-kurangnya sepuluh unit yang membentuk satu bangunan diubah suai, cadangan dianggap munasabah sebaik sahaja sekurang-kurangnya tujuh puluh peratus penyewa bersetuju. Penyewa yang tidak bersetuju kemudiannya mempunyai lapan minggu untuk meminta mahkamah memutuskan sebaliknya.

Perkara 7:220, perenggan 3 Kanun Sivil terpakai jika pengubahsuaian melibatkan sekurang-kurangnya sepuluh unit kediaman atau perniagaan yang membentuk satu unit struktur.

Penyewa yang tidak bersetuju boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk memutuskan bahawa cadangan itu tidak munasabah dalam kes mereka, dalam tempoh lapan minggu dari tarikh notis bertulis tuan tanah bahawa tujuh puluh peratus telah dicapai. Biarkan tempoh itu berlalu, dan cadangan itu dikira sebagai munasabah berhubung dengan anda.

Tujuh puluh peratus itu dikira antara penyewa unit yang terlibat, bukan antara mereka yang menghadiri mesyuarat, dan tuan tanah mesti dapat membuktikan kiraan tersebut. Anggapan itu juga tidak menghapuskan tuntutan individu anda terhadap pampasan, pengurangan sewa atau sumbangan kos perpindahan.

Libatkan diri sebelum kiraan tujuh puluh peratus diambil: penyewa yang mengatur diri mereka lebih awal mempunyai pengaruh sebenar ke atas jadual, kemudahan dan pampasan. Gambaran keseluruhan kami tentang hak penyewa di Belanda menetapkan apa yang anda boleh tekankan.

Bolehkah tuan tanah menamatkan pajakan untuk mengubah suai sebaliknya?

Hanya melalui mahkamah, dan hanya jika pengubahsuaian tidak dapat dilakukan dengan penyewa yang berdaftar. Penamatan pajakan untuk pengubahsuaian adalah cara yang berbeza daripada pengubahsuaian dengan penyewaan berterusan, dan perlindungannya jauh lebih berat.

Pajakan kediaman di Belanda tidak tamat kerana tuan tanah memberi notis. Notis hanya berkuat kuasa jika penyewa bersetuju atau jika mahkamah menamatkan pajakan. Mahkamah hanya boleh berbuat demikian atas salah satu alasan yang disenaraikan dalam artikel 7:274 Kanun Sivil. Salah satu alasan tersebut ialah penggunaan sendiri yang mendesak. Artikel 7:274, perenggan 3 memperuntukkan dengan jelas bahawa penggunaan sendiri termasuk pengubahsuaian tempat tinggal kediaman yang tidak mungkin dilakukan tanpa menamatkan pajakan.

Perkataan "tidak mungkin" adalah engselnya. Tidak cukup sekadar pemilikan kosong akan menjadi lebih murah, lebih cepat atau lebih mudah. ​​Tuan tanah mesti membuat kemungkinan bahawa kerja yang dimaksudkan benar-benar tidak dapat dijalankan dengan penyewa di tempatnya. Perobohan dan pembinaan semula struktur biasanya akan layak. Menggantikan dapur dan bilik mandi biasanya tidak akan layak, kerana itu boleh diatur secara berperingkat dengan kemudahan sementara. Selain itu, mahkamah mesti berpuas hati bahawa penyewa boleh mendapatkan penginapan lain yang sesuai, dan ia akan mempertimbangkan kepentingan kedua-dua pihak.

Jika pajakan ditamatkan atas alasan ini, mahkamah menetapkan sumbangan terhadap kos pemindahan dan pengubahsuaian penyewa. Jika tuan tanah merancang untuk menyewakan semula hartanah yang telah diubah suai dengan syarat yang pada asasnya tidak berubah, tiada kegunaan sendiri dan laluan pengubahsuaian terpakai. Proses pengusiran untuk hartanah yang disewa sentiasa dijalankan melalui mahkamah, tidak pernah melalui Suruhanjaya Sewa (Tribunal Sewa).

Berapakah wang yang boleh dituntut oleh penyewa?

Terdapat tiga hak berasingan: sumbangan untuk kos perpindahan, pengurangan sewa dan pampasan untuk kerosakan. Kedua-duanya sering dikelirukan antara satu sama lain, tetapi ia boleh wujud bersebelahan dan dituntut dengan cara yang berbeza.

Bilakah sumbangan untuk kos perpindahan perlu dibayar?

Ia terhutang apabila pengubahsuaian benar-benar memerlukan penyewa untuk berpindah keluar. Bagi rumah serba lengkap, undang-undang menetapkan jumlah minimum.

Perkara 7:220, perenggan 5 Kanun Sivil mewajibkan tuan tanah untuk menyumbang kepada kos yang dibawa oleh perpindahan tersebut. Minimum berkanun untuk rumah kendiri ditetapkan oleh peraturan menteri dan diselaraskan setiap tahun pada 1 Mac selaras dengan indeks harga pengguna. Gunakan angka yang diterbitkan untuk tahun perpindahan berlaku, bukan nombor yang dipetik dalam artikel lama atau dalam surat tuan tanah. Sebarang sumbangan yang diterima oleh penyewa daripada pihak perbandaran untuk perpindahan yang sama boleh ditolak daripadanya.

Penempatan semula adalah perlu jika kemudahan penting seperti dapur, bilik mandi atau pemanas tidak akan digunakan untuk tempoh yang bermakna, bukan semata-mata kerana kerja itu tidak menyenangkan. Tuan tanah yang menawarkan rumah gantian sementara (wisselwoning) masih berhutang sumbangan, kerana ia meliputi pemindahan dan pengubahsuaian perabot, bukan sewa rumah gantian.

Rumah sementara biasanya disediakan di bawah perjanjian penggunaan yang berasingan, supaya pajakan asal hanya berterusan. Periksa sebelum menandatangani sama ada ia menyatakan bahawa pajakan anda masih berkuat kuasa, bahawa anda akan kembali ke rumah anda sendiri selepas kerja selesai, dan siapa yang membayar kos operasi sementara itu.

Bilakah anda boleh menuntut pengurangan sewa semasa kerja-kerja dijalankan?

Anda boleh menuntut pengurangan yang berkadar sebaik sahaja tuan tanah mengetahui tentang kehilangan keseronokan tersebut. Laporkannya secara bertulis, kerana itu menetapkan tarikh mula.

Di bawah artikel 7:207 Kanun Sivil, kecacatan yang mengurangkan keseronokan anda melayakkan anda mendapat pengurangan sewa yang berkadar dari saat tuan tanah dimaklumkan atau menyedarinya.

Dua tarikh akhir adalah ketat. Sebelum meminta pengurangan sementara daripada Suruhanjaya Huur, anda mesti memberi tuan tanah masa enam minggu untuk membetulkan kecacatan tersebut. Jika anda kemudian menunggu lebih daripada enam bulan selepas pemberitahuan, pengurangan tersebut terhad kepada enam bulan sebelum permintaan anda dikemukakan.

Bagaimanakah tuntutan kerosakan dan perbelanjaan tambahan dibuat?

Sebagai ganti rugi biasa, dengan resit, dan bukan melalui Suruhanjaya. Tuan tanah bertanggungjawab jika kerosakan itu disebabkan oleh tuan tanah atau kontraktor yang terlibat.

Perabot yang rosak, lantai yang rosak, kos tambahan untuk makan di luar semasa dapur tidak dapat digunakan dan kos pemanasan tambahan dituntut sebagai ganti rugi biasa; Suruhanjaya Huur tidak mempunyai bidang kuasa ke atasnya.

Dalam perumahan sosial, sebahagian besarnya diatur dalam pelan sosial ( pelan sosial ) yang dirundingkan oleh persatuan perumahan dengan organisasi penyewa: elaun gangguan, sumbangan perpindahan, rumah sementara dan hak untuk kembali. Ia merupakan perjanjian dan bukannya kewajipan berkanun, dan ia tidak boleh menghapuskan minimum berkanun untuk kos perpindahan.

Bolehkah sewa rumah naik selepas pengubahsuaian?

Ya, penambahbaikan boleh mewajarkan sewa yang lebih tinggi. Bagi rumah sewa yang dikawal selia dan pasaran pertengahan, kenaikan tersebut dihadkan oleh sistem mata, dan anda boleh mendapatkan cadangan kenaikan yang diuji oleh Suruhanjaya Huur.

Bagi rumah yang dikawal selia, dan memandangkan Akta Sewa Mampu Milik ( Wet betaalbare huur ) bertarikh 1 Julai 2024 juga untuk rumah sewa pasaran pertengahan, sewa maksimum adalah berdasarkan sistem mata ( woningwaarderingsstelsel ). Penebat, dapur baharu atau label tenaga yang lebih baik menambah mata dan oleh itu meningkatkan maksimum; melebihi julat yang dikawal selia, terma pajakan yang menentukan.

Kenaikan sewa selepas penambahbaikan adalah satu cadangan, bukan satu keputusan. Penyewa rumah sewa yang dikawal selia atau pasaran pertengahan yang tidak menerimanya boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk mengujinya terhadap sistem mata dan kenaikan maksimum tahunan yang ditetapkan oleh kerajaan setiap tahun. Penyelenggaraan segera tidak dengan sendirinya mewajarkan kenaikan.

Penyewa rumah yang diliberalisasikan berada dalam kedudukan yang lebih lemah dalam hal sewa dan harus membaca kontrak mereka dengan teliti, kerana di sana klausa indeksasi sebahagian besarnya menentukan apa yang berlaku. Menyemak klausa tersebut sebelum menandatangani adalah perlindungan paling murah yang tersedia, seperti yang dinyatakan dalam nota kami tentang nasihat undang-undang mengenai kontrak .

Apakah yang perlu diatur oleh tuan tanah semasa kerja sedang dijalankan?

Rumah itu mesti kekal cergas untuk didiami, kemudahan penting mesti terus berfungsi atau diganti, dan gangguan mesti dihadkan seboleh-bolehnya. Kewajipan biasa ini tidak terhenti kerana projek sedang berjalan.

Air, elektrik, pemanasan dan sanitasi adalah kemudahan penting: jika ia terganggu, tuan tanah mesti menyediakan alternatif yang boleh dilaksanakan atau menerima pengurangan sewa di bawah artikel 7:207. Tuan tanah dan kontraktor tidak boleh masuk tanpa persetujuan anda kecuali dalam keadaan kecemasan; temu janji adalah perlu secara bertulis.

Bunyi bising, habuk dan waktu bekerja dikawal oleh peraturan alam sekitar untuk kerja pembinaan dan sebarang syarat permit. Selain itu, tuan tanah mesti mengehadkan gangguan dengan langkah-langkah seperti skrin habuk, dapur sementara atau storan perabot, dan kekal bertanggungjawab terhadap anda untuk kontraktor. Kualiti kerja itu sendiri adalah perkara undang-undang pembinaan Belanda ; panduan kami untuk pembina dan kontraktor merangkumi bahagian itu.

Sejak 1 Julai 2023, Akta Pemilikan Tanah yang Baik ( Wet goed verhuurderschap ) mewajibkan tuan tanah memaklumkan penyewa secara bertulis tentang hak mereka dan melarang intimidasi. Ia dikuatkuasakan oleh pihak perbandaran, bukan Suruhanjaya Huur, dan tidak memberi kuasa veto kepada penyewa ke atas pengubahsuaian. Tuan tanah yang menggunakan kerja-kerja tersebut untuk menekan penyewa supaya meninggalkan perbuatan yang melanggarnya.

Deposit ini meliputi kerosakan yang disebabkan oleh penyewa, bukan kerja atau kerosakan yang disebabkan oleh kontraktor. Rekod foto bertarikh atau laporan pemeriksaan bersama sebelum kerja bermula melindungi kedua-dua pihak.

Adakah penting sama ada tuan tanah anda persatuan perumahan atau pemilik persendirian?

Peraturan berkanun adalah sama untuk setiap tuan tanah. Apa yang berbeza ialah proses perundingan di sekelilingnya, yang jauh lebih maju dalam perumahan sosial.

Perkara 7:220 Kanun Sivil terpakai kepada setiap tuan tanah. Dalam sektor sosial, Akta Perundingan Penyewa dan Tuan Tanah ( Wet op het overleg huurders verhuurder ) juga memberikan hak kepada organisasi penyewa yang diiktiraf untuk mendapatkan maklumat, perundingan dan nasihat mengenai rancangan pengubahsuaian, sebelum kiraan tujuh puluh peratus diambil.

Penyewa persendirian mempunyai hak berkanun yang sama tetapi biasanya melaksanakannya secara individu, jadi cadangan bertulis adalah dokumen yang digunakan untuk mengukur segala-galanya. Peraturan tujuh puluh peratus juga terpakai untuk kompleks persendirian yang mempunyai sepuluh unit atau lebih. Gambaran keseluruhan hak anda sebagai penyewa terpakai untuk kedua-dua sektor; perbezaan dengan penyewaan perniagaan dinyatakan dalam perbandingan undang-undang harta dan undang-undang penyewaan komersial kami.

Tuan tanah dengan pajakan sementara harus menyemak kedudukan mereka sebelum memulakan kerja, lihat artikel kami tentang penyewaan hartanah sementara . Pelabur harus mengambil kira kedudukan penyewa dalam penilaian, seperti yang dibincangkan dalam hartanah Belanda dan perangkap biasa dalam undang-undang hartanah Belanda.

Di manakah pertikaian pengubahsuaian diputuskan?

Kadar sewa, kenaikan sewa, caj perkhidmatan dan pengurangan sewa sementara untuk rumah sewa yang dikawal selia dan pasaran pertengahan diserahkan kepada Suruhanjaya Huur. Semua yang lain diserahkan kepada mahkamah daerah kecil. Memilih forum yang betul adalah penting, kerana kedua-dua badan ini mempunyai kecekapan yang berbeza-beza.

Suruhanjaya Huur menguruskan kadar sewa, kenaikan yang dicadangkan, caj perkhidmatan dan pengurangan sewa sementara untuk kecacatan pada rumah sewa yang dikawal selia dan pasaran pertengahan. Ia mengenakan bayaran, yang akan dikembalikan kepada penyewa yang menggantikannya, dan keputusannya mengikat kedua-dua pihak melainkan salah seorang daripada mereka pergi ke mahkamah daerah kecil dalam tempoh yang dinyatakan dalam keputusan tersebut.

Mahkamah daerah kecil memutuskan sama ada cadangan pengubahsuaian adalah munasabah, sama ada penyewa mesti bekerjasama, sama ada pajakan boleh ditamatkan, dan tuntutan ganti rugi. Prosiding ringkasan ( kort gedeng ) tersedia apabila kerja telah bermula yang sepatutnya tidak dimulakan. Jika aduan anda berkaitan dengan cara prosiding dikendalikan dan bukannya hasilnya, anda boleh memfailkan aduan ke mahkamah.

Kebanyakan pertikaian pengubahsuaian adalah mengenai penjadualan, kemudahan dan wang, dan selalunya diselesaikan dengan lebih cepat melalui rundingan. Pengantaraan adalah pilihan yang realistik kerana tempoh penyewaan biasanya berterusan selama bertahun-tahun.

Apa yang perlu anda semak sebagai penyewa?

Pendirian anda bergantung pada cadangan bertulis dan tarikh akhir artikel 7:220 dan artikel 7:207 Kanun Sivil. Semak perkara-perkara ini:

• Semak sama ada kerja tersebut merupakan penyelenggaraan atau pengubahsuaian segera, dan sama ada anda telah menerima cadangan bertulis.
• Semak cadangan untuk tarikh, bilik, kemudahan alternatif, pampasan dan kesannya terhadap sewa.
• Dalam kompleks sepuluh unit atau lebih, catatkan tarikh notis tujuh puluh peratus; tempoh lapan minggu bermula dari masa itu.
• Laporkan setiap kehilangan keseronokan secara bertulis dan catatkan rekod hari-hari tanpa kemudahan penting.
• Ambil gambar rumah sebelum dan semasa kerja dan simpan resit untuk setiap perbelanjaan tambahan.
• Sahkan janji lisan melalui e-mel pada hari yang sama.

Apa yang perlu anda semak sebagai tuan tanah?

Pengubahsuaian yang tidak disediakan dengan betul akan dibawa ke mahkamah daerah kecil, di mana anda mesti membuktikan bahawa cadangan anda adalah munasabah. Nasihat pada peringkat persediaan biasanya lebih berguna daripada dalam litigasi, seperti yang dijelaskan oleh nota kami tentang bekerjasama dengan pakar undang-undang harta tanah . Semak perkara-perkara ini:

• Buat cadangan bertulis yang khusus: kerja, bilik, tarikh, kemudahan alternatif, pampasan dan kesan sewa.
• Simpan bukti bila dan kepada siapa cadangan itu dihantar.
• Bagi sepuluh unit atau lebih, rekodkan persetujuan setiap penyewa supaya anda boleh membuktikan kiraan tujuh puluh peratus.
• Bajetkan sekurang-kurangnya sumbangan kos perpindahan berkanun untuk setiap penyewa yang perlu berpindah keluar.
• Bagi persatuan perumahan: libatkan organisasi penyewa yang diiktiraf sebelum membentangkan pelan tersebut.
• Sediakan laporan pemeriksaan bersama sebelum kerja dimulakan.

Apa yang boleh kami lakukan untuk anda dengan pengubahsuaian dengan penyewaan berterusan?

Kami peguam penyewaan menasihati tuan tanah, persatuan perumahan dan penyewa; baca lebih lanjut tentang kami peguam penyewaan di Eindhoven dan Amsterdam dan pendekatan kami terhadap Undang-undang harta dan penyewaan Belanda:

• Kami akan mendraf cadangan pengubahsuaian, atau menilai cadangan yang anda terima, berdasarkan artikel 7:220 Kanun Sivil.
• Kami menjalankan atau menyemak prosedur tujuh puluh peratus dan tempoh lapan minggu.
• Kami merundingkan pelan sosial dengan persatuan perumahan atau organisasi penyewa.
• Kami menuntut atau menentang pengurangan sewa, ganti rugi dan sumbangan kos perpindahan.
• Kami menjalankan prosiding di hadapan Jawatankuasa Mahkamah atau mahkamah daerah kecil, termasuk prosiding ringkasan.

Ringkasan

• Kerja-kerja segera mesti diterima di bawah artikel 7:220, perenggan 1 Kanun Sivil, tetapi anda menyimpan tuntutan anda untuk pengurangan sewa, pembubaran dan ganti rugi.
• Pengubahsuaian hanya mengikat anda jika cadangan bertulis tuan tanah adalah munasabah; dalam kompleks sepuluh unit atau lebih, tujuh puluh peratus persetujuan mewujudkan andaian kewajaran yang boleh anda cabar dalam tempoh lapan minggu.
• Menamatkan pajakan untuk pengubahsuaian hanya boleh dilakukan melalui mahkamah, dan hanya jika kerja tidak dapat dilakukan dengan penyewa di tempatnya (artikel 7:274, perenggan 3).
• Kos perpindahan, pengurangan sewa dan ganti rugi adalah tuntutan berasingan; laporkan kecacatan secara bertulis dan pantau tempoh enam minggu dan enam bulan untuk Suruhanjaya Huur.
• Sewa dan pengurangan sewa sementara untuk rumah sewa yang dikawal selia dan pasaran pertengahan pergi ke Suruhanjaya Huur; kemunasabahan, penamatan dan ganti rugi pergi ke mahkamah daerah kecil.

Soalan lazim