Kenaikan sewa di Belanda: apa yang mungkin dikenakan oleh tuan tanah dan apa yang boleh dilakukan oleh penyewa

Hampir setiap penyewaan Belanda menyaksikan kenaikan sewa setahun sekali. Apa yang diminta oleh tuan tanah, dan sama ada kenaikan itu sah sama sekali, bergantung pada segmen mana antara tiga hartanah tersebut berada, pada apa yang dinyatakan dalam kontrak, dan sama ada tuan tanah mematuhi formaliti yang pendek tetapi ketat. Artikel ini menetapkan peraturan seperti yang berkuat kuasa pada 30 Ogos 2026, dengan peratusan maksimum 2026.

Tiga segmen, tiga set peraturan

Sejak Akta Sewa Mampu Milik ( Wet betaalbare huur ) berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, penyewaan kediaman Belanda terbahagi kepada tiga segmen. Yang mana satu terpakai ditentukan oleh bilangan mata yang diperoleh oleh kediaman di bawah sistem penilaian perumahan ( woningwaarderingsstelsel ), bukan oleh apa yang dipanggil kontrak oleh pihak-pihak.

• Segmen sosial yang dikawal selia – jalur titik terendah. Sewa tidak boleh melebihi maksimum yang dihasilkan oleh mata, dan kenaikan tahunan dihadkan oleh peratusan yang ditetapkan setiap tahun oleh menteri.
• Segmen pasaran pertengahan (sewa pasaran pertengahan) – jalur titik tengah. Segmen ini dikawal selia buat kali pertama oleh Akta Sewa Mampu Milik. Ia mempunyai sewa maksimumnya sendiri dan, sejak 1 Julai 2025, peningkatan tahunannya yang terhad.
• Sektor bebas (sektor swasta, diliberalisasikan) – jalur mata tertinggi. Tiada sewa maksimum, tetapi kenaikan tahunan telah dihadkan oleh statut sejak 2021, dan had tersebut telah dilanjutkan sehingga 1 Mei 2029.

Sempadan titik dan ambang sewa diindeks setiap tahun, jadi sesebuah kediaman boleh berubah segmen apabila kontrak baharu ditandatangani. Segmen tersebut ditetapkan pada permulaan penyewaan dan tidak beralih di pertengahan kontrak kerana ambang berubah.

Peningkatan maksimum 2026 sepintas lalu

Permodalan pasaran pertengahan yang lebih tinggi daripada permodalan sektor bebas bukanlah satu kesilapan. Formulanya berbeza: siling pasaran pertengahan terikat kepada pembangunan upah kolektif ditambah satu mata peratusan, manakala siling sektor bebas dan terkawal mengambil mana-mana pembangunan harga dan pembangunan upah yang lebih rendah, sekali lagi ditambah satu mata peratusan. Dalam setahun apabila upah melebihi harga, angka pasaran pertengahan adalah lebih tinggi. Asas berkanun adalah art. 7:248 BW, yang diusahakan dalam art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Peratusan dikira semula setiap tahun, jadi nombor di atas akan berubah; mekanismenya tidak akan berubah. Formula itu sendiri ditetapkan dalam perkara 10 Uhw: untuk sewa terkawal, maksimum ialah yang lebih rendah antara perkembangan harga campur satu mata peratusan dan perkembangan upah campur satu mata peratusan, dan untuk sewa pasaran pertengahan, ia adalah perkembangan upah campur satu mata peratusan. Jika anda membaca ini pada tahun kemudian, gunakan formula tersebut pada angka yang diterbitkan pada tahun tersebut dan bukannya jadual. Angka dalam jadual adalah maksimum yang ditetapkan untuk tahun 2026: ia terpakai pada kenaikan yang berkuat kuasa mulai 1 Julai 2026 dalam segmen terkawal, dan mulai 1 Januari 2026 dalam sektor pasaran pertengahan dan bebas.

Keperluan formal cadangan kenaikan sewa

Dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan, peningkatan tidak berlaku secara automatik. Tuan tanah mesti membuat cadangan bertulis ( voorstel tot huurverhoging ) di bawah perkara 7:252 BW, dan formaliti lebih penting daripada yang dijangkakan oleh kebanyakan tuan tanah.

• Tempoh notis. Cadangan tersebut mesti sampai kepada penyewa sekurang-kurangnya dua bulan penuh sebelum tarikh kuat kuasa yang dicadangkan. Untuk kenaikan pada 1 Julai, cadangan tersebut mesti dihantar selewat-lewatnya pada 30 April.
• Bentuk bertulis. E-mel diterima secara amnya, dengan syarat resit boleh ditunjukkan.
• Kandungan. Perkara 7:252 BW menetapkan apa yang mesti dinyatakan dalam cadangan: sewa yang sedang berkuat kuasa, perubahan yang dicadangkan, sewa baharu yang terhasil dan tarikh ia akan diguna pakai. Jika tuan tanah bergantung pada kenaikan yang bergantung kepada pendapatan, penyata pendapatan pihak berkuasa cukai mesti disertakan. Cadangan yang tidak memasukkan salah satu butiran ini adalah cacat.
• Dua belas bulan sekali. Dalam tempoh dua belas bulan pertama selepas penyewaan bermula, sewa boleh dinaikkan paling banyak sekali, dan selepas itu hanya pada akhir setiap tempoh dua belas bulan berturut-turut (perkara 7:250 BW). Jika kenaikan itu bergantung pada klausa kontrak, selang dua belas bulan yang sama terpakai (perkara 7:248 BW). Pengecualian sempit wujud apabila diskaun sewa sementara dihapuskan secara berperingkat (perkara 7:252c BW).

Akibat daripada cadangan yang rosak adalah mudah dan, bagi tuan tanah, mahal: kenaikan tersebut tidak berkuat kuasa. Ia tidak dikurangkan, diperbetulkan atau ditangguhkan mengikut undang-undang. Sewa kekal di tempat asalnya, dan tuan tanah mesti bermula semula dengan cadangan baharu yang mematuhi peraturan dan tempoh notis dua bulan yang baharu – dalam praktiknya selalunya memerlukan indeksasi selama setahun penuh. Penyewa yang telah membayar boleh menuntut semula perbezaannya.

Bagaimana penyewa membantah, dan bila

Laluan bergantung pada segmen, dan kedua-dua laluan berfungsi dalam arah yang bertentangan.

Cadangan yang dikawal selia dan pasaran pertengahan di bawah perkara 7:252 BW

Penyewa menulis surat kepada tuan tanah, sebelum tarikh kuat kuasa yang dicadangkan, dengan menyatakan bahawa mereka membantah dan sebabnya. Tiada apa-apa lagi yang diperlukan daripada penyewa. Jika tuan tanah ingin meneruskan, tuan tanahlah yang mesti meminta Suruhanjaya Undang-Undang untuk memutuskan, dalam tempoh enam minggu dari tarikh kuat kuasa yang dicadangkan (perkara 7:253 BW). Jika tempoh itu berlalu, kenaikan itu tidak akan berkuat kuasa – satu-satunya perkara paling berguna yang boleh diketahui oleh penyewa yang membantah.

Pengindeksan di bawah klausa kontrak (pasaran pertengahan dan sektor bebas)

Jika kenaikan tersebut mengalir daripada klausa indeksasi dan bukannya cadangan art. 7:252 BW, penyewa memohon terus kepada Suruhanjaya Huur, dalam tempoh empat bulan dari tarikh kenaikan itu berkuat kuasa (art. 7:248 BW). Kegagalan untuk melangkau tempoh empat bulan itu akan membawa maut kepada cabaran tersebut, jadi catatkan tarikhnya. Suruhanjaya Huur akan mengehadkan kenaikan tersebut pada maksimum berkanun jika klausa tersebut menghasilkan lebih banyak.

Klausa pengindeksan: sektor bebas dan masalah istilah yang tidak adil

Dalam sektor pasaran pertengahan dan bebas, tiada hak berkanun untuk kenaikan tahunan. Semuanya bergantung pada kontrak. Jika pajakan langsung tidak mengandungi klausa kenaikan sewa, tuan tanah tidak boleh menaikkan sewa setiap tahun – noktah. Jika ia mengandungi klausa yang menetapkan peratusan di bawah siling berkanun, angka kontraktual akan menentukannya. Jika ia menetapkan peratusan di atas siling, siling akan menentukannya.

Di atas lapisan berkanun itu terletak undang-undang pengguna Eropah, dan di sinilah sejumlah besar wang dipertaruhkan. Pajakan kediaman dengan individu persendirian adalah kontrak pengguna, jadi peraturan terma yang tidak adil terpakai dan mahkamah mesti menguji klausa kenaikan sewa atas usul mereka sendiri.

Pihak berkuasa utama ialah keputusan prejudis Hoge Raad pada 29 November 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, yang diberikan atas soalan yang dirujuk oleh Rechtbank. Amsterdam pada 11 Januari 2024. Ia berkaitan dengan formula sektor bebas yang sangat biasa iaitu “indeksasi IHP ditambah surcaj”. Mahkamah memutuskan, secara ringkasnya:

• Elemen indeksasi dan elemen surcaj dinilai secara berasingan, walaupun ia muncul dalam satu ayat kontraktual. Ia mempunyai tujuan yang berbeza: satu mengimbangi susut nilai mata wang, yang satu lagi untuk kenaikan kos melangkaui inflasi.
• Klausa yang memperuntukkan pengindeksan IHP dengan sendirinya tidaklah tidak adil.
• Klausa yang menambah surcaj tetap sehingga 3% melebihi indeksasi IHP adalah tidak keadaan khas yang tidak adil dan tidak wujud: akibat kewangan boleh dijangka, tuan tanah mempunyai kepentingan yang sah, dan penyewa boleh menamatkan kontrak.
• Jika klausa surcaj is tidak adil, ia mesti ditolak secara keseluruhannyaMahkamah tidak boleh mengurangkannya kepada 3%. Penyewa dikembalikan ke kedudukan asal mereka tanpa klausa tersebut dan mempunyai tuntutan restitusi untuk kenaikan yang terlebih bayar.

Akibat bagi tuan tanah yang menggunakan formula "indeksasi tambah sehingga 5%" atau "tambah sehingga 7%" adalah teruk. Surcaj tidak dikurangkan; ia hilang sepanjang hayat penyewaan, dan surcaj yang lalu perlu dibayar balik. Bagi tuan tanah portfolio dengan templat standard, pendedahan adalah kumulatif merentasi setiap unit. Litigasi ke atas surcaj melebihi 3% berterusan di mahkamah sub-daerah, dan kerana standard yang digunakan adalah standard Eropah atas terma yang tidak adil, kemungkinan rujukan kepada Mahkamah Keadilan Kesatuan Eropah masih belum hilang. Tuan tanah yang bergantung pada klausa surcaj, dan penyewa menuntut kembali apa yang telah dibayar di bawah satu, harus menyemak kedudukan undang-undang kes sebelum membuat komitmen untuk sesuatu jawatan.

Dua perkara yang perlu dipertimbangkan adalah penting. Keputusan itu berkaitan dengan klausa , bukan siling: klausa yang adil pun tidak boleh memberikan lebih daripada 4.4% dalam sektor bebas pada tahun 2026. Dan klausa yang tidak adil tidak akan diatasi dengan tuan tanah yang mengenakan bayaran kurang daripada yang dibenarkan; perkataannyalah yang diuji.

Kenaikan sewa selepas pengubahsuaian atau penambahbaikan

Peningkatan selepas kerja-kerja adalah berbeza daripada peningkatan tahunan dan tidak tertakluk kepada had peratusan tahunan. Perbezaan yang menentukan kebanyakan pertikaian adalah antara penambahbaikan dan penyelenggaraan : perubahan fizikal atau tambahan yang meningkatkan keseronokan kediaman – peralatan terbina dalam, kelengkapan bilik mandi baharu, penebat dan langkah tenaga lain – boleh mewajarkan peningkatan. Penggantian dan pembaikan tidak boleh, kerana memastikan harta dalam keadaan baik adalah apa yang telah dibayar oleh sewa.

Jika tuan tanah ingin mengubah suai kediaman yang diduduki, perkara 7:220 BW memerlukan cadangan yang munasabah : pakej bertulis yang menetapkan kerja-kerja, gangguan, sebarang pampasan dan sewa baharu yang dicadangkan. Penyewa yang menolak cadangan yang munasabah boleh dipaksa; penyewa yang berhadapan dengan cadangan yang tidak munasabah tidak boleh.

Jika pihak-pihak tidak dapat bersetuju tentang akibat sewa, salah seorang daripada mereka boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk memutuskan sama ada kenaikan yang dicadangkan itu munasabah, dalam tempoh tiga bulan selepas kerja-kerja siap. Suruhanjaya Huur menghantar seorang penyiasat, menyemak sama ada kerja-kerja itu benar-benar merupakan penambahbaikan, dan menguji kenaikan tersebut terhadap kos yang sebenarnya ditanggung. Laluan ini wujud dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan (perkara 7:255 BW) dan dalam sektor bebas (perkara 7:255a BW), walaupun dalam sektor bebas tiada had mata untuk keputusan diukur.

Peningkatan tambahan yang bergantung kepada pendapatan

Dalam segmen sosial yang dikawal selia sahaja, tuan tanah boleh mencadangkan kenaikan yang lebih tinggi untuk isi rumah yang melebihi tahap pendapatan tertentu (perkara 7:252a BW), dinyatakan sebagai jumlah euro tetap sebulan dan bukannya peratusan.

• Bagi isi rumah individu tunggal pada tahun 2026: sehingga €50 sebulan untuk pendapatan antara €59,504 dan €70,149, dan sehingga €100 sebulan melebihi €70,149.
• Bagi isi rumah berbilang orang pada tahun 2026: sehingga €50 sebulan untuk pendapatan antara €68,858 dan €93,531, dan sehingga €100 sebulan melebihi €93,531.
• Pendapatan anak pemastautin yang belum mencapai umur 23 tahun pada 1 Januari 2026 dikecualikan daripada kiraan jika pendapatan agregat itu (verzamelinkomen) kekal di bawah €26,819.
• Kumpulan penyewa yang sakit kronik dan kurang upaya yang ditetapkan dikecualikan.

Tuan tanah mesti mendapatkan petunjuk pendapatan daripada Belastingdienst dan melampirkannya bersama cadangan. Kegagalan untuk memasukkannya akan menyebabkan cadangan tersebut cacat, dengan akibat biasa kenaikan tersebut gagal. Kenaikan maksimum tidak boleh disusun: tuan tanah mengambil sama ada peratusan biasa atau jumlah yang bergantung kepada pendapatan, bukan kedua-duanya. Ambang di atas adalah yang diterbitkan oleh Suruhanjaya Huur untuk tahun 2026, dan ia diuji terhadap pendapatan isi rumah pada tahun 2024.

Pengurangan sewa: imej cermin, dan selalunya pergerakan yang lebih kuat

Penyewa cenderung untuk berfikir secara defensif tentang kenaikan tahunan sedangkan persoalan yang lebih baik ialah sama ada sewa itu pernah sah di sisi undang-undang. Dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan, sewa tidak boleh melebihi maksimum yang dihasilkan oleh mata ganjaran kediaman. Jika ia berlaku, penyewa bukan sahaja harus menentang kenaikan itu tetapi mencadangkan pengurangan.

Prosedur di bawah perkara 7:254 BW mencerminkan prosedur kenaikan harga. Penyewa menghantar cadangan bertulis yang menyatakan sewa kosong semasa, sewa rendah yang dicadangkan, pengurangan dan tarikh kuat kuasa, yang tidak boleh jatuh lebih awal daripada dua bulan kalendar penuh selepas cadangan dihantar. Jika tuan tanah enggan atau tidak memberi maklum balas, penyewa meminta Suruhanjaya Undang-Undang untuk memutuskan, dan mesti berbuat demikian dalam tempoh enam minggu dari tarikh pengurangan yang dicadangkan. Penyewa terus membayar sewa sedia ada sehingga keputusan dibuat.

Jika mata menunjukkan caj berlebihan yang ketara, laluan ini bernilai jauh lebih tinggi daripada satu mata peratusan indeksasi, dan ia boleh digabungkan dengan tuntutan kecacatan. Menjalankan pemeriksaan mata harus menjadi langkah pertama apabila penyewa yang dikawal selia atau pasaran pertengahan mempersoalkan sewa mereka.

Apa yang tuan tanah tidak boleh lakukan

• Tingkatkan lebih daripada sekali dalam dua belas bulan. Peningkatan kedua dalam tempoh dua belas bulan yang sama adalah tidak sah (perkara 7:251 BW), walau apa pun yang dinyatakan dalam kontrak.
• Peningkatan dalam tempoh tetap tanpa asas kontrak. Dalam sektor pasaran pertengahan dan bebas, tiada klausa indeksasi bermaksud tiada kenaikan tahunan untuk keseluruhan penggal.
• Meningkatkan dengan enggan memperbaharui. Sewaan kediaman Belanda untuk tempoh yang tidak ditentukan tidak luput dan tidak boleh "diperbaharui" dengan terma baharu atas pilihan tuan tanah. Menawarkan pilihan kepada penyewa antara sewa yang lebih tinggi dan meninggalkan rumah bukanlah jalan yang sah untuk kenaikan sewa: menamatkan penyewaan memerlukan alasan berkanun dan, jika penyewa tidak bersetuju, perintah mahkamah.
• Pulihkan peningkatan melalui Caj perkhidmatan. Memasukkan sewa ke dalam caj perkhidmatan atau harga keseluruhan tidak akan dapat diteliti.
• Abaikan bantahan. Dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pasaran pertengahan, tuan tanah tidak boleh menolak bantahan secara unilateral; satu-satunya jalan ke hadapan ialah melalui Suruhanjaya Huur, dalam tempoh enam minggu.

Panduan praktikal

Untuk penyewa. Semak segmen dahulu, kemudian aritmetik, kemudian formaliti – mengikut susunan itu, kerana kecacatan formal akan menghapuskan kenaikan walau apa pun peratusannya. Catat dua tarikh akhir: bantah sebelum tarikh kuat kuasa dalam segmen pasaran terkawal dan pertengahan, dan mohon kepada Suruhanjaya Huur dalam tempoh empat bulan untuk pengindeksan kontrak. Jika pajakan sektor bebas anda menambah surcaj melebihi 3% pada pengindeksan, dapatkan nasihat sebelum membayar. Dan jalankan semakan mata walaupun kenaikan itu kelihatan betul.

Untuk tuan tanah. Audit templat anda: klausa surcaj yang digubal sebelum keputusan Hoge Raad 2024 adalah liabiliti langsung. Hantar cadangan awal, secara bertulis, dengan menyatakan sewa semasa, sewa baharu, tarikh kuat kuasa dan laluan bantahan, dan simpan bukti penghantaran. Lampirkan penyata pihak berkuasa cukai untuk sebarang kenaikan yang bergantung kepada pendapatan. Jika penyewa membantah, kalendarkan tarikh akhir enam minggu Huurcommissie dengan segera – terlepasnya kos sepanjang tahun.