Apabila anda menyewa penginapan di Belanda, anda secara automatik berhak mendapat perlindungan sewa. Perkara yang sama berlaku untuk penyewa bersama dan penyewa kecil anda. Pada dasarnya, perlindungan sewa terdiri daripada dua aspek: perlindungan harga sewa dan perlindungan sewa terhadap penamatan perjanjian penyewaan dalam erti kata bahawa tuan tanah tidak boleh menamatkan perjanjian penyewaan dengan begitu sahaja.

Walaupun kedua-dua aspek perlindungan sewa terpakai kepada penyewa perumahan sosial, ini tidak berlaku untuk penyewa perumahan dalam sektor bebas. Perlindungan sewa yang manakah menjadi isu bila dan apakah sebenarnya perlindungan harga sewa atau perlindungan sewa dalam konteks penamatan pajakan, dibincangkan dalam blog ini. Tetapi pertama-tama, blog ini membincangkan syarat yang dinamakan ruang kediaman untuk keseluruhan aplikasi perlindungan penyewaan.

Ruang hidup

Untuk penerapan peruntukan undang-undang mengenai perlindungan sewa, pertama-tama harus menjadi persoalan tempat tinggal. Menurut Artikel 7: 233 Kanun Sipil Belanda, tempat tinggal harus difahami sebagai harta tak alih yang dibangun sejauh disewakan sebagai rumah bebas atau tidak mandiri, kafilah atau tempat yang dimaksudkan untuk kediaman tetap. Oleh itu, tidak ada perbezaan lebih lanjut antara penyewa penginapan bebas atau tidak mandiri untuk tujuan perlindungan sewa.

Konsep ruang hidup juga termasuk peralatan tak alih, dalam erti kata lain kemudahan yang mengikut sifatnya berkait rapat dengan rumah, karavan atau padang atau yang merupakan sebahagian daripadanya berdasarkan perjanjian sewa. Dalam kompleks kediaman, ini mungkin, sebagai contoh, ruang tangga, galeri dan koridor serta pemasangan pusat jika ia ditetapkan secara kontrak sebagai ruang yang tidak mempunyai ciri umum.

Namun, tidak ada tempat tinggal dalam arti Seksyen 7: 233 Kanun Sivil Belanda jika berkenaan:

• penggunaan ruang kediaman jangka pendek; sama ada perkara ini ditentukan berdasarkan sifat penggunaannya, misalnya sebagai rumah percutian atau rumah pertukaran. Dalam pengertian ini, jangka masa pendek merujuk kepada penggunaan dan bukan pada masa yang dipersetujui;
• tempat tinggal yang bergantung; ini berlaku sekiranya rumah itu disewakan bersama dengan ruang komersial; dalam hal itu, rumah adalah sebahagian daripada ruang perniagaan yang disewa, sehingga bukan syarat perumahan tetapi peruntukan mengenai ruang perniagaan berlaku untuk rumah;
• perahu rumah; ini adalah fenomena yang tidak sesuai dengan definisi undang-undang artikel 7: 233 Kanun Sivil Belanda. Rumah seperti ini biasanya tidak boleh dianggap sebagai harta tak alih, kerana tidak ada hubungan yang kekal dengan tanah atau tebing.

Perlindungan harga sewa

Sekiranya keadaan tempat tinggal yang dinyatakan di atas telah dipenuhi, penyewa akan menikmati perlindungan harga sewa terlebih dahulu. Dalam kes ini, titik permulaan berikut berlaku:

• nisbah antara kualiti, termasuk lokasi penginapan yang disewa dan antara sewa yang mesti dibayar untuknya, mestilah berpatutan;
• penyewa mempunyai pilihan setiap masa untuk menilai harga sewa awal oleh Jawatankuasa Sewa; ini hanya dapat dilakukan dalam tempoh 6 bulan selepas permulaan pajakan; keputusan Jawatankuasa Sewa mengikat, tetapi masih dapat diserahkan ke Pengadilan Negeri untuk ditinjau;
• tuan tanah tidak dapat meneruskan kenaikan sewa tanpa had; Had undang-undang khusus berlaku untuk kenaikan sewa, seperti peratusan kenaikan sewa maksimum yang ditentukan oleh Menteri;
• peruntukan berkanun mengenai perlindungan sewa adalah wajib undang-undang, iaitu, tuan tanah tidak boleh menyimpang daripada mereka dalam perjanjian pajakan sehingga merugikan penyewa.

Secara kebetulan, prinsip yang dinyatakan hanya terpakai kepada penyewa perumahan sosial. Ini adalah ruang kediaman yang termasuk dalam sektor penyewaan terkawal dan oleh itu perlu dibezakan dengan ruang kediaman yang tergolong dalam sektor sewa bebas atau bebas. Dalam kes perumahan liberal atau percuma, sewa adalah sangat tinggi sehingga penyewa tidak lagi layak untuk subsidi sewa dan oleh itu berada di luar perlindungan undang-undang.

Sempadan antara perumahan liberal dan sosial adalah lebih kurang pada harga sewa kira-kira 752 euro sebulan. Jika harga sewa yang dipersetujui melebihi jumlah ini, penyewa tidak lagi boleh bergantung pada prinsip yang diterangkan di atas, kerana ia kemudiannya berkaitan dengan sewa perumahan yang diliberalisasikan.

Perlindungan sewa daripada penamatan perjanjian sewa

Namun, untuk penerapan aspek perlindungan sewa yang lain, tidak ada perbezaan yang dibuat antara penyewa perumahan sosial dan liberal. Dengan kata lain, ini bermaksud bahawa setiap penyewa tempat tinggal dilindungi secara besar-besaran dan secara automatik terhadap penamatan perjanjian sewa, dalam arti bahawa tuan tanah tidak boleh membatalkan perjanjian sewa sahaja. Dalam konteks ini, penyewa dilindungi secara khusus kerana:

• pemutusan oleh tuan tanah tidak menamatkan perjanjian penyewaan sesuai dengan Artikel 7: 272 Kanun Sivil Belanda; pada prinsipnya, terserah kepada tuan tanah untuk pertama kali melakukan penamatan perjanjian sewa dengan persetujuan bersama. Sekiranya itu tidak berjaya dan penyewa tidak bersetuju dengan penamatan tersebut, pemberhentian tuan tanah tidak benar-benar menamatkan perjanjian sewa. Ini berarti bahawa perjanjian sewa tetap berjalan seperti biasa dan tuan tanah harus mengajukan tuntutan hukum untuk menghentikan perjanjian sewa dengan pengadilan kecamatan. Sekiranya demikian, perjanjian sewa tidak akan berakhir sehingga mahkamah membuat keputusan yang tidak dapat dibatalkan mengenai tuntutan penamatan tuan tanah.
• berdasarkan Artikel 7: 271 Kanun Sivil Belanda, tuan tanah mesti menyatakan alasan penamatannya; jika tuan tanah akan menamatkan perjanjian sewa, dia harus mematuhi formaliti artikel Kanun Sivil yang disebutkan di atas. Sebagai tambahan kepada tempoh pemberitahuan, alasan untuk penamatan adalah formaliti penting dalam konteks ini. Tuan tanah dengan demikian harus menyatakan salah satu alasan untuk diberhentikan dalam pemberitahuan pemberhentiannya, seperti yang dinyatakan dalam Pasal 7: 274 ayat 1 dari Kod Sipil Belanda:

1. penyewa tidak berkelakuan seperti penyewa yang baik
2. ia menyangkut sewa untuk jangka masa yang tetap
3. tuan tanah sangat memerlukan sewa untuk kegunaannya sendiri
4. penyewa tidak bersetuju dengan tawaran yang munasabah untuk membuat perjanjian sewa baru
5. tuan tanah ingin merealisasikan penggunaan tanah yang disewakan mengikut rancangan pengezonan yang sah
6. kepentingan tuan tanah dalam penamatan pajakan melebihi kepentingan penyewa dalam meneruskan pajakan (sekiranya pajakan tuan tanah)

• sewa hanya dapat diakhiri oleh hakim dengan alasan yang dinyatakan dalam artikel 7: 274 ayat 1 dari Kod Sipil Belanda; Alasan di atas adalah lengkap: iaitu, jika proses undang-undang dilakukan di hadapan pengadilan, pemutusan perjanjian sewa dengan alasan lain tidak mungkin dilakukan. Sekiranya salah satu alasan di atas timbul, mahkamah juga harus mengabulkan tuntutan penyewa untuk menghentikannya. Oleh itu, tidak ada ruang untuk menimbang kepentingan (lebih jauh). Walau bagaimanapun, pengecualian berlaku untuk perkara ini berkaitan dengan alasan penamatan untuk penggunaan peribadi yang mendesak. Apabila tuntutan itu dibenarkan, mahkamah juga akan menentukan masa pengusiran. Namun, jika tuntutan penamatan tuan tanah ditolak, pajakan yang bersangkutan tidak boleh ditamatkan olehnya lagi selama tiga tahun.

Akta Pergerakan Pasar Sewa

Sebelumnya, perlindungan sewa dalam praktiknya sering dikritik: perlindungan sewa akan terlalu jauh dan ada lebih banyak pemilik rumah yang ingin menyewakan rumah tersebut sekiranya perlindungan sewa tidak begitu ketat. Perundangan telah terbukti sensitif terhadap kritikan ini. Atas sebab ini, legislator telah memilih untuk memperkenalkan undang-undang ini mulai 1 Juli 2016, Akta Pemindahan Pasar Sewa. Dengan undang-undang baru ini, perlindungan penyewa menjadi kurang ketat. Dalam konteks undang-undang ini, ini adalah perubahan yang paling penting:

• untuk perjanjian sewa berkenaan dengan tempat tinggal bebas dua tahun atau kurang dan untuk perjanjian sewa berkenaan dengan ruang hidup bebas lima tahun atau kurang, telah dimungkinkan untuk tuan rumah menyewa tanpa perlindungan sewa. Ini bermaksud bahawa perjanjian sewa berakhir dengan operasi undang-undang setelah jangka masa yang dipersetujui dan tidak harus ditamatkan oleh tuan tanah seperti sebelumnya.
• dengan pengenalan kontrak kumpulan sasaran, pemilik tanah juga telah mempermudah untuk mengakhiri perjanjian sewa mengenai perumahan yang ditujukan untuk kumpulan sasaran tertentu, seperti siswa. Sekiranya penyewa tidak lagi tergolong dalam kumpulan sasaran tertentu dan, misalnya, tidak lagi dapat dianggap sebagai pelajar, tuan tanah akan dapat melakukan penamatan dengan alasan penggunaan peribadi yang mendesak dengan lebih mudah dan cepat.

Adakah anda penyewa dan adakah anda ingin mengetahui perlindungan sewaan yang anda layak? Adakah anda tuan tanah yang ingin menamatkan perjanjian sewa? Atau adakah anda mempunyai pertanyaan lain mengenai blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Peguam kami pakar dalam undang-undang sewa dan dengan senang hati memberikan anda nasihat. Mereka juga dapat membantu anda secara sah sekiranya pertikaian sewa anda membawa kepada proses undang-undang.