Deposit sewa, caj perkhidmatan dan Akta Pemilikan Tanah yang Baik di Belanda

Hampir setiap warga asing yang menyewa di Belanda membayar deposit, dan ramai yang bimbang pada akhir tempoh penyewaan sama ada mereka akan melihatnya semula. Sejak Wet goed verhuurderschap (Akta Pemilikan Tanah yang Baik) berkuat kuasa pada 1 Julai 2023, peraturan telah menjadi lebih jelas: terdapat had maksimum deposit, tarikh akhir untuk membayarnya semula, dan kewajipan untuk menjelaskan secara bertulis apa-apa yang ditahan. Artikel ini menetapkan apa yang diperuntukkan oleh undang-undang tentang deposit, caj perkhidmatan dan yuran agensi, dan apa yang boleh dilakukan oleh setiap pihak dalam pertikaian.

Deposit: berapa banyak yang mungkin diminta oleh tuan tanah

Di bawah peraturan umum tatatertib dalam artikel 2 Wet goed verhuurderschap, dan peruntukan yang dimasukkan ke dalam artikel 261b Buku 7 Kanun Sivil Belanda ( Burgerlijk Wetboek ), tuan tanah tidak boleh meminta deposit ( waarborgsom ) lebih daripada dua kali ganda sewa biasa . "Sewa biasa" ( kale huur ) ialah sewa untuk penginapan itu sendiri, tidak termasuk caj perkhidmatan, utiliti dan sebarang tambahan perabot.

Siling telah diperkenalkan dengan Akta tersebut pada 1 Julai 2023, dan deposit yang lebih besar yang dipersetujui di bawah kontrak lama masih dipenuhi dalam praktiknya. Penyewa dalam kontrak sedemikian tidak seharusnya menganggap jumlah tersebut tidak boleh dicabar. Lama sebelum siling wujud, mahkamah daerah kecil telah membatalkan deposit yang berlebihan sebagai faedah yang tidak munasabah di bawah artikel 264 Buku 7 Kanun Sivil Belanda: Rechtbank Noord-Holland membatalkan deposit enam bulan pada 5 Ogos 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), dengan menyatakan bahawa deposit lebih daripada dua kali ganda sewa bulanan adalah tidak munasabah, dan Rechtbank Amsterdam mengurangkan deposit sewa selama lebih empat bulan kepada dua bulan pada 4 Mac 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Itu adalah keputusan peringkat pertama dan bukannya kuasa yang mengikat, dan tiada keputusan yang dilaporkan nampaknya telah menggunakan piawaian pemilik tanah yang baik kepada deposit yang dipersetujui sebelum Julai 2023. Walau bagaimanapun, baris lama itu adalah hujah yang perlu dibuat.

Jika tuan tanah meminta lebih, penyewa tidak perlu membayar lebihan tersebut, boleh menuntut pembayaran balik apa-apa yang terlebih bayar, dan pihak perbandaran boleh menguatkuasakannya. Ambil perhatian bahawa "deposit dua bulan ditambah sewa sebulan terlebih dahulu" bukanlah deposit tiga bulan: sewa yang dibayar terlebih dahulu adalah sewa, bukan cagaran. "Yuran pentadbiran" yang tidak boleh dikembalikan bersama deposit tidak dibenarkan sama sekali.

Mendapatkan kembali deposit: dua tarikh akhir

Akta ini menetapkan dua tarikh akhir, dan perbezaan antara keduanya adalah perkara yang paling sering disalahertikan.

• Jika tuan tanah tidak memotong apa-apa, deposit mesti dibayar balik dalam tempoh empat belas hari tamat tempoh penyewaan.
• Jika tuan tanah memotong sesuatu, tempoh tersebut ialah tiga puluh hari dari akhir tempoh penyewaan. Tempoh yang lebih lama wujud supaya tuan tanah boleh memeriksa, mengukur dan mendokumenkan potongan tersebut.

Tuan tanah yang membuat potongan mesti memberikan penyewa spesifikasi bertulis tentang apa yang ditahan dan sebabnya, berserta butiran penuh. Dakwaan yang jelas bahawa "kerosakan telah ditemui" tidak memenuhi kewajipan, dan ketiadaannya sendiri merupakan satu pelanggaran. Tempoh tiga puluh hari itu bukanlah lesen untuk menangguhkan: tuan tanah yang belum dapat menetapkan harga pembaikan harus membayar balik baki yang tidak dipertikaikan dan menyatakan apa yang masih menjadi isu.

Apa yang boleh dan tidak boleh ditolak

Potongan yang dibenarkan adalah terhad: sewa yang belum dibayar, caj perkhidmatan yang belum dibayar, yuran untuk ukuran prestasi tenaga yang dipersetujui dan kerosakan yang disebabkan oleh penyewa. Haus dan lusuh biasa berada di luar senarai, dan "kos pentadbiran" tidak boleh ditolak hanya kerana perjanjian menyatakannya.

Batasan antara kerosakan dan haus adalah tempat kebanyakan pertikaian berlaku. Di bawah artikel 218 Buku 7 Kanun Sivil, penyewa bertanggungjawab atas kerosakan yang disebabkan oleh kegagalan yang disebabkan oleh penyewa, dan kerosakan dianggap disebabkan olehnya, dengan pengecualian untuk kebakaran dan, untuk harta tak alih yang dibina, kerosakan pada bahagian luar. Anggapan itu adalah nyata, tetapi ia beroperasi bersama artikel 224 — di mana laporan pemeriksaan menjadi tegas.

Laporan pemeriksaan, dan apa yang berlaku apabila tiada

Perkara 224 Buku 7 Kanun Sivil memperuntukkan bahawa jika pihak-pihak membuat penerangan bertulis tentang harta tersebut pada mulanya, penyewa mesti mengembalikannya dalam keadaan yang direkodkan di sana, selain daripada perubahan yang sah dan apa-apa yang telah merosot akibat penuaan atau penggunaan biasa. Jika tiada penerangan sedemikian dibuat, penyewa dianggap telah menerima harta tersebut dalam keadaan seperti pada akhir tempoh penyewaan , tertakluk kepada hak tuan tanah untuk membuktikan sebaliknya.

Kesan praktikalnya amat ketara. Dengan laporan daftar masuk yang ditandatangani dan gambar bertarikh, tuan tanah yang menemui permukaan kerja yang hangus boleh menunjukkan laporan tersebut dan menunjukkan perubahan tersebut. Tanpa laporan tersebut, titik permulaannya ialah hartanah tersebut sudah berada dalam keadaan sekarang, dan tuan tanah mesti menggantikan andaian tersebut dengan bukti lain. Tuan tanah yang melangkau pemeriksaan daftar masuk kerap mendapati potongan tersebut tidak dapat dikekalkan.

Caj perkhidmatan dan bayaran pendahuluan

Caj perkhidmatan ( servicekosten ) perlu dibayar di atas sewa rumah untuk barangan dan perkhidmatan yang berkaitan dengan penghunian hartanah: pembersihan kawasan umum, penjaga, pencahayaan umum, penyelenggaraan taman, penggunaan perabot. Ia hampir selalu dibilkan sebagai bayaran pendahuluan bulanan ( voorschot ) dan diselesaikan dengan kos sebenar.

Di bawah artikel 259 Buku 7 Kanun Sivil, tuan tanah mesti memberikan penyewa penyata tahunan terperinci tentang kos sebenar dan bagaimana ia dikira, dalam tempoh enam bulan selepas akhir tahun kalendar — dalam praktiknya sebelum 1 Julai. Jika tempoh penyewaan tamat pada pertengahan tahun, ia meliputi bahagian tahun yang telah tamat tempoh. Di bawah artikel 261, pendahuluan hanya boleh dituntut jika barangan atau perkhidmatan baharu telah dipersetujui, atau selepas penyata, dan setiap penyata hanya menyokong satu kenaikan. Artikel 260 membenarkan mana-mana pihak meminta Suruhanjaya Undang-Undang untuk menentukan jumlah yang perlu dibayar.

Caj perkhidmatan merupakan pindahan kos sebenar, bukan pusat keuntungan. Sesetengah item mungkin tidak dikenakan caj perkhidmatan sama sekali: perkhidmatan penjagaan seperti makanan atau perkhidmatan penggera, dan caj yang dikenakan ke atas pemilik dan bukannya penghuni, seperti cukai harta. Caj yang dikenakan ke atas penghuni, seperti levi sisa, mungkin dipindahkan. Bekalan haba dikawal secara berasingan oleh Warmtewet.

Utiliti pula berbeza. Jika hartanah mempunyai meternya sendiri, gas, air dan elektrik biasanya dikontrakkan secara langsung oleh penyewa, atau dibekalkan oleh tuan tanah dan ditetapkan pada penggunaan bermeter; ia adalah caj utiliti ( nutsvoorzieningen ), bukan caj perkhidmatan. Sewa "semua-masuk" yang menggabungkan semuanya ke dalam satu angka boleh dibahagikan kepada komponennya atas permintaan.

Peraturan baharu mulai 1 Januari 2027

Perkhidmatan pemodenan Wet servicekosten berkuat kuasa pada 1 Januari 2027 , dengan perkhidmatan Besluit dan perkhidmatan Regeling servicekosten. Ia menggantikan pendekatan terbuka semasa dengan senarai tertutup lapan kategori kos perkhidmatan yang boleh dikenakan, mengesahkan bahawa hanya kos sebenar yang boleh dikenakan dan tiada keuntungan diambil, dan menetapkan cara ia dikira. Penghitungan dalam perkhidmatan Besluit adalah lengkap, dan penyata akhir mesti sampai kepada penyewa sebelum 1 Julai selepas tahun kalendar yang berkaitan. Gimnasium dan kolam renang komunal berada di luar senarai. Kuasa semakan Suruhanjaya Huur diperluaskan. Peraturan ini terpakai kepada perjanjian yang dimeterai mulai 1 Januari 2027, dan tuan tanah boleh menggunakannya kepada penyewaan sedia ada dengan persetujuan penyewa.

Yuran agensi dan larangan pengecasan berganda

Undang-undang Wet goed verhuurderschap melarang tuan tanah dan perantara daripada mengenakan yuran agensi berganda — mengambil yuran daripada tuan tanah dan penyewa untuk transaksi yang sama. Ini adalah tambahan kepada peraturan lama dalam artikel 417 dan 427 Buku 7 Kanun Sivil: ejen yang bertindak bagi pihak tuan tanah tidak berhak mendapat yuran daripada penyewa. Jika hartanah tersebut berada dalam buku ejen sendiri, penyewa tidak sepatutnya membayar apa-apa.

Kos kontrak dan wang kunci ( sleutelgeld ) mungkin tidak dikenakan kepada penyewa. Tuan tanah boleh mengenakan bayaran untuk sesuatu yang sebenarnya mendapat manfaat daripada penyewa, seperti plat nama di pintu, dan penyewa boleh membeli barang daripada penyewa yang akan keluar pada harga yang dipersetujui ( overnamekosten ), tetapi kedua-duanya bukanlah laluan untuk memperkenalkan semula yuran penyewaan. Penyewa dengan sewajarnya membayar yuran hanya jika mereka sendiri telah melantik ejen carian yang bekerja secara bebas daripada tuan tanah dan menemui penginapan di luar portfolio ejen tersebut. Yuran yang dibayar bertentangan dengan peraturan ini boleh dituntut semula.

The Wet pergi verhuurderschap melebihi deposit

Akta ini lebih luas daripada sekadar wang. Perkara 2 menetapkan peraturan tatalaku kebangsaan untuk setiap tuan tanah dan perantara penyewaan. Ia mewajibkan tuan tanah untuk:

• menahan diri daripada diskriminasi dalam memilih penyewa, dan menggunakan prosedur pemilihan yang telus;
• menahan diri daripada intimidasi, yang termasuk mengugut untuk menahan pembaikan, memutuskan perkhidmatan atau menyimpan deposit untuk memberi tekanan kepada penyewa;
• merekodkan penyewaan dalam perjanjian bertulis;
• memaklumkan penyewa secara bertulis, dalam bahasa yang difahami oleh penyewa, tentang hak dan kewajipan — bagaimana deposit berfungsi dan bila ia akan dikembalikan, bagaimana caj perkhidmatan diselesaikan, butiran hubungan tuan tanah dan pusat pelaporan perbandaran (yang tugas maklumatKeperluan bahasa tidak terhad kepada buruh migran, jadi bagi penyewa antarabangsa ini bermakna dalam praktiknya maklumat mesti diberikan dalam Bahasa Inggeris;
• patuhi had deposit dan peraturan caj perkhidmatan, dan jangan mengenakan yuran agensi berganda;
• patuhi peraturan tambahan jika penyewa merupakan migran buruh EU, termasuk perjanjian penyewaan yang berasingan daripada kontrak pekerjaan dan maklumat yang diperlukan dalam bahasa yang difahami oleh pekerja.

Perkara 3 mewajibkan tuan tanah dan perantara yang menyewakan dalam menjalankan perniagaan untuk mempunyai kaedah kerja bertulis bagi mencegah diskriminasi perumahan, dan untuk menerbitkan serta mengaplikasikannya.

Pusat pelaporan perbandaran dan penguatkuasaan

Sejak 1 Januari 2024 setiap perbandaran mesti mengendalikan titik pelaporan (titik pelaporan) di bawah artikel 4: ambang rendah, bebas dan terbuka kepada laporan tanpa nama tentang kelakuan penyewaan yang tidak diingini. Eindhoven dan Amsterdam kedua-duanya mengendalikan satu. Laporan bukanlah tuntutan wang — pihak pengurusan tidak akan mengarahkan deposit anda dibayar balik — tetapi ia mencetuskan peranan penyeliaan perbandaran.

Penguatkuasaan akan dipertingkatkan. Pelanggaran pertama biasanya akan dikenakan amaran, yang menyatakan bahawa pelanggaran selanjutnya boleh menyebabkan denda dan penerbitan butiran pesalah. Pelanggaran berulang atau serius boleh dikenakan perintah yang tertakluk kepada pembayaran penalti ( last onder dwangsom ) atau paksaan pentadbiran, dan dengan denda, lebih tinggi untuk pesalah berulang: maksimum ialah denda kategori keempat, €22,500, meningkat kepada €25,750 dan, bagi orang sah yang melakukan kesalahan semula, kepada €103,000 di bawah artikel 19 Wet goed verhuurderschap. Sebagai jalan terakhir, pihak perbandaran boleh mengambil alih pengurusan harta tersebut. Di bawah artikel 5, ia juga mungkin memerlukan permit penyewaan di kawasan yang ditetapkan.

Laluan mana yang perlu diambil

Penyewa dan tuan tanah sering memilih forum yang salah dan kehilangan masa berbulan-bulan. Ketiga-tiga laluan ini mempunyai tujuan yang berbeza dan mungkin digunakan secara selari.

Tuntutan deposit, jika tidak dapat diselesaikan, akan dibawa ke mahkamah daerah kecil; prosiding di sana tidak memerlukan peguam. Pertikaian caj perkhidmatan adalah wilayah Suruhanjaya Huur dan jauh lebih murah: yuran (leges) ialah €25 untuk penyewa atau orang perseorangan lain, manakala tuan tanah atau orang perundangan lain membayar dari €300 setiap permohonan. Selepas keputusan Suruhanjaya Huur, pihak yang tidak berpuas hati boleh mengeluarkan saman di hadapan mahkamah daerah kecil dalam tempoh lapan minggu ; jika pengerusi memutuskan sendiri, bantahan ( verzet ) boleh difailkan dalam tempoh tiga minggu.

Had masa

Bagi caj perkhidmatan, artikel 260 Buku 7 Kanun Sivil membenarkan permintaan kepada Suruhanjaya Huur yang meliputi tidak lebih daripada dua belas bulan bagi setiap kategori kos, yang dibuat dalam tempoh dua puluh empat bulan dari tarikh luput tempoh penyata tahunan sepatutnya disediakan. Jika tempoh tersebut tidak dipenuhi, laluan Suruhanjaya Huur akan ditutup.

Tuntutan untuk pembayaran balik deposit adalah tuntutan biasa untuk pelaksanaan, tertakluk kepada tempoh had masa lima tahun dalam artikel 307 Buku 3 Kanun Sivil. Lima tahun adalah murah hati, tetapi kelewatan memerlukan bukti, jadi tuntut pembayaran secara bertulis dengan segera; tuntutan juga mengganggu had masa.

Panduan praktikal

Untuk penyewa

• Sebelum menandatangani, semak deposit tersebut dengan sewa rumah selama dua bulan dan tanyakan sebarang kontrak, pentadbiran atau yuran penyewaan.
• Keraskan laporan daftar masuk (opnamestaat) ditandatangani oleh kedua-dua pihak, mengambil gambar bertarikh setiap bilik, dan merekodkan bacaan meter.
• Simpan bukti pembayaran deposit dan setiap pendahuluan caj perkhidmatan, dan berikan alamat baharu dan butiran bank anda secara bertulis kepada tuan tanah apabila anda pergi.
• Catatkan tarikh 1 Julai untuk penyata caj perkhidmatan tahun lepas, dan catatkan tempoh dua puluh empat bulan.
• Jika tarikh akhir tamat, hantar tuntutan bertulis dengan tempoh pembayaran yang singkat dan jelas; jika gagal, laporkan kepada pihak pengurusan dan pertimbangkan prosiding mahkamah.

Untuk tuan tanah

• Selaraskan dokumen anda: perjanjian bertulis, serta helaian maklumat yang meliputi deposit, caj perkhidmatan, butiran hubungan anda dan meldpunt — dalam bahasa Inggeris di mana anda menyewakan kepada pelanggan antarabangsa.
• Jangan sekali-kali mengambil sewa kosong lebih daripada dua bulan untuk sewaan baharu, dan jangan tukarkan lebihan itu sebagai yuran.
• Periksa pada permulaan dan pada penghujungnya, secara bertulis dan sebaik-baiknya dengan kehadiran penyewa.
• Bayar balik dalam tempoh empat belas hari jika anda tidak menolak apa-apa; jika anda menolak, bayar balik baki yang tidak dipertikaikan dan hantarkan butiran bertulis penuh dalam tempoh tiga puluh hari, bersama invois di belakangnya. Jangan caj untuk haus dan lusuh atau pengubahsuaian rutin.
• Hantar penyata tahunan sebelum 1 Julai, yang diperincikan dan berdasarkan kos sebenar, dan bersiap sedia untuk senarai tertutup yang berkuat kuasa pada 1 Januari 2027.