Sewaan penginapan jangka pendek untuk ekspatriat, pekerja antarabangsa dan penduduk sementara kekal sangat popular. Pada masa yang sama, rangka kerja perundangan yang mengawal selia jenis sewaan ini menjadi semakin ketat. Apa yang dahulunya merupakan kawasan kelabu antara sewaan pelancong, penginapan penginapan jangka pendek dan sewaan kediaman biasa, menjelang 2026, telah ditakrifkan dengan jelas oleh perundangan dan undang-undang kes terkini.

Bagi pemilik pangsapuri dan persatuan pemilik rumah (HOA), ini telah menyebabkan peningkatan jumlah pertikaian. Pemilik sering melihat sewaan penginapan jangka pendek sebagai sumber pendapatan yang menarik, manakala HOA berhadapan dengan gangguan, peningkatan haus dan lusuh, dan risiko insurans. Oleh itu, persoalan utama tetap sama: bolehkah HOA melarang sewaan penginapan jangka pendek, dan dalam keadaan apa? Dan apakah maksud perkembangan undang-undang terkini dalam amalan?

Apakah yang dianggap sebagai "penginapan jangka pendek" pada tahun 2026?

Salah satu perkembangan yang paling penting ialah penjelasan konsep penginapan sementara. Walaupun sewaan sementara selama beberapa bulan sebelum ini sering dibentangkan sebagai satu bentuk "kediaman biasa", tafsiran itu sebahagian besarnya telah ditinggalkan.

Pada tahun 2026, perundangan dan kes undang-undang Secara umumnya, ia membezakan antara tiga kategori. Sewaan pelancong atau percutian biasanya melibatkan tempoh yang sangat singkat, selalunya sehingga maksimum tiga puluh hari, biasanya kepada tetamu yang bertukar. Penginapan singkat merujuk kepada sewaan sementara untuk tempoh terhad, biasanya antara satu hingga enam bulan, kepada kumpulan sasaran tertentu seperti ekspatriat, pelajar atau pekerja sementara. Sewaan kediaman tetap melibatkan penghunian jangka panjang dengan perlindungan penyewa penuh dan ciri kediaman yang benar-benar tahan lama.

Perbezaan ini penting kerana sewaan penginapan jangka pendek semakin diklasifikasikan sebagai bentuk hibrid yang bersifat komersial, bukannya sebagai kegunaan kediaman biasa.

Akta pembahagian: asas undang-undang dalam HOA

Dalam hampir setiap pertikaian mengenai sewa penginapan jangka pendek di bangunan pangsapuri, satu dokumen adalah muktamad: surat ikatan pembahagian. Surat ikatan ini membentuk asas undang-undang persendirian HOA dan mempunyai status undang-undang yang lebih tinggi daripada peraturan rumah atau resolusi mesyuarat agung.

Kebanyakan surat ikatan pembahagian mengandungi klausa destinasi yang menyatakan, sebagai contoh, bahawa unit persendirian “ditetapkan untuk digunakan sebagai kediaman”. Persoalan undang-undang utama adalah bagaimana konsep “penggunaan sebagai kediaman” harus ditafsirkan. Mahkamah Agung Belanda dan beberapa Mahkamah Rayuan telah memberikan panduan penting mengenai isu ini dalam beberapa tahun kebelakangan ini.

Garis konsisten dalam undang-undang kes adalah bahawa "penggunaan sebagai kediaman" secara amnya membayangkan sifat yang tahan lama. Ini bermakna penghuni mempunyai kediaman utama mereka di apartmen dan penggunaan tersebut menunjukkan tahap keabadian. Jika sesebuah apartmen disewakan secara struktur dan berulang kali kepada penghuni yang berbeza, terutamanya pada kadar komersial dan dengan perkhidmatan tambahan, mahkamah semakin melayakkan ini sebagai eksploitasi seperti perniagaan. Dalam kes sedemikian, penggunaan tersebut tidak lagi dianggap sebagai kediaman, tetapi setanding dengan mengendalikan hotel atau rumah tumpangan.

Larangan ke atas eksploitasi komersial dan peraturan model

Selain klausa destinasi, banyak akta pembahagian atau peraturan model yang berkenaan mengandungi peruntukan yang melarang eksploitasi komersial. Peraturan Model 2017, khususnya, memainkan peranan penting dalam konteks ini. Apabila menilai pematuhan, mahkamah bukan sahaja melihat pada susunan kata peraturan, tetapi juga bagaimana penyewaan sebenarnya dijalankan dalam amalan.

Faktor berkaitan termasuk kekerapan pertukaran penyewa, sejauh mana perkhidmatan tambahan ditawarkan, seperti perkhidmatan pembersihan atau linen, dan cara hartanah dipasarkan. Lebih menyerupai eksploitasi profesional, lebih besar kemungkinan ia dianggap tidak serasi dengan penetapan kediaman.

Peningkatan VAT dan sifat komersial sewaan penginapan jangka pendek

Satu perkembangan yang membawa beban tambahan pada tahun 2026 ialah kenaikan kadar VAT ke atas sewa penginapan pendek kepada 21 peratus. Perubahan fiskal ini lebih daripada sekadar kenaikan kos mudah bagi tuan tanah. Ia mengukuhkan pandangan penggubal undang-undang bahawa sewa penginapan pendek merupakan perkhidmatan komersial dan bukannya penyewaan kediaman biasa.

Dalam pertikaian antara HOA dan pemilik pangsapuri, kelayakan VAT ini semakin digunakan untuk menyokong hujah bahawa penginapan jangka pendek tidak layak sebagai kegunaan kediaman biasa. Walaupun undang-undang cukai dan undang-undang sivil secara rasminya berasingan, klasifikasi mereka semakin sejajar dalam amalan.

Denda dan penguatkuasaan dalam HOA

Banyak HOA berusaha untuk menguatkuasakan pematuhan terhadap surat ikatan pembahagian melalui klausa penalti dalam peraturan dalaman. Satu perkara perundangan utama dalam konteks ini ialah peraturan dalaman tidak boleh memperkenalkan larangan baharu yang belum mempunyai asas dalam surat ikatan pembahagian.

Denda untuk sewaan penginapan singkat hanya sah jika surat ikatan pembahagian atau peraturan model yang berkenaan sudah mengandungi larangan penggunaan komersial atau penggunaan yang bertentangan dengan penetapan kediaman. Peraturan rumah boleh menetapkan lebih lanjut larangan tersebut, tetapi tidak boleh melanjutkannya. Perbezaan ini adalah penting dan sering menjadi teras prosiding undang-undang.

Peranan pihak perbandaran berbanding peranan HOA

Satu salah tanggapan yang biasa berlaku ialah permit perbandaran untuk penginapan jangka pendek atau sewaan pelancong secara automatik melayakkan pemilik menyewakan apartmen tersebut. Ini tidak betul. Pihak perbandaran menilai pematuhan terhadap undang-undang awam, khususnya perundangan perumahan dan undang-undang kecil tempatan. Sebaliknya, HOA beroperasi dalam bidang undang-undang persendirian, terutamanya dengan merujuk kepada surat ikatan pembahagian dan peraturan.

Sistem-sistem ini wujud bersama-sama. Oleh itu, pemilik mempunyai sepenuhnya kemungkinan untuk memegang semua permit perbandaran yang diperlukan, namun masih diperintahkan oleh mahkamah, atas permintaan HOA, untuk menghentikan penyewaan penginapan jangka pendek dan membayar penalti yang besar. Dalam praktiknya, perbezaan ini sering kali menjadi kejutan yang tidak menyenangkan bagi pemilik.

Risiko untuk pemilik pangsapuri

Menyewa apartmen yang melanggar peraturan HOA melibatkan risiko yang ketara. HOA semakin kerap memulakan prosiding ringkasan untuk mendapatkan larangan segera ke atas sewaan penginapan jangka pendek, yang selalunya tertakluk kepada bayaran penalti harian yang besar.

Dalam kes-kes yang luar biasa, terutamanya jika terdapat gangguan yang serius dan berterusan, pemilik mungkin dilucutkan hak untuk menggunakan pangsapuri mereka sendiri buat sementara waktu. Di samping itu, isu insurans memainkan peranan yang semakin penting. Banyak polisi insurans bangunan yang dipegang oleh HOA tidak termasuk perlindungan untuk kerosakan yang timbul daripada eksploitasi komersial. Sekiranya berlaku kerosakan akibat kebakaran atau air, ini mungkin mempunyai akibat kewangan yang meluas, bukan sahaja untuk tuan tanah, tetapi juga berpotensi untuk HOA secara keseluruhan.

Kesimpulan

Menjelang 2026, skop untuk sewaan penginapan jangka pendek dalam struktur HOA semakin terhad. Perundangan, kes undang-undang dan perkembangan fiskal semuanya menunjukkan arah yang sama: penginapan jangka pendek semakin dianggap sebagai satu bentuk eksploitasi komersial yang tidak serasi dengan penetapan kediaman.

Bagi HOA, adalah penting untuk memastikan peraturan mereka dikemas kini, mewujudkan dasar penguatkuasaan yang jelas dan bertindak secara konsisten. Bagi pemilik pangsapuri, melabur dalam sewaan penginapan jangka pendek tanpa penilaian undang-undang terlebih dahulu membawa risiko yang besar.

Adakah anda terlibat dalam pertikaian mengenai sewaan penginapan jangka pendek dalam HOA anda, atau adakah anda ingin menilai terlebih dahulu sama ada penginapan jangka pendek dibenarkan di bangunan anda? Law & More menasihati kedua-dua HOA dan pemilik pangsapuri tentang hak, kewajipan dan pilihan strategik mereka.

Soalan Lazim

Bolehkah HOA melarang sepenuhnya sewaan penginapan jangka pendek?
Ya, HOA boleh melarang penyewaan penginapan jangka pendek secara berkesan jika ini berpunca daripada surat ikatan pembahagian. Jika surat ikatan tersebut menetapkan pangsapuri untuk kegunaan kediaman sahaja dan melarang eksploitasi komersial, mahkamah semakin menerima bahawa penyewaan penginapan jangka pendek berulang berada di luar kegunaan kediaman yang dibenarkan.

Adakah penginapan jangka pendek sentiasa layak sebagai kegunaan komersial?
Bukan secara automatik, tetapi dalam praktiknya ia sering berlaku. Mahkamah menilai faktor-faktor seperti kekerapan pertukaran penyewa, tempoh penginapan, kumpulan sasaran dan sama ada perkhidmatan tambahan ditawarkan. Lebih menyerupai penginapan profesional, lebih besar kemungkinan ia dianggap sebagai eksploitasi komersial.

Bagaimana jika penyewa tinggal selama beberapa bulan?
Penginapan yang lebih lama tidak secara automatik bermaksud penggunaan kediaman. Malah sewaan beberapa bulan pun boleh dianggap sebagai penginapan singkat jika apartmen tersebut disewakan berulang kali kepada penghuni yang berbeza tanpa ciri kediaman yang tahan lama.

Bolehkah peraturan rumah sahaja mengharamkan sewaan penginapan jangka pendek?
Tidak. Peraturan dalaman tidak boleh memperkenalkan sekatan baharu yang belum termaktub dalam surat ikatan pembahagian atau peraturan model yang berkenaan. Ia hanya boleh menyatakan lebih lanjut larangan sedia ada.

Adakah permit perbandaran mengatasi sekatan HOA?
Tidak. Permit perbandaran hanya berkaitan dengan pematuhan undang-undang awam. Sekatan HOA adalah berdasarkan undang-undang persendirian dan kekal boleh dikuatkuasakan sepenuhnya, walaupun semua permit perbandaran telah berkuat kuasa.

Bolehkah HOA mengenakan denda untuk sewaan penginapan jangka pendek?
Ya, dengan syarat denda tersebut berdasarkan larangan yang sah dalam surat ikatan pembahagian atau peraturan. Mahkamah akan meneliti dengan teliti sama ada denda adalah seimbang dan berasas dengan betul.

Apakah risiko yang dihadapi pemilik jika mereka meneruskan penyewaan jangka pendek walaupun terdapat bantahan?
Pemilik mungkin menghadapi injunksi mahkamah, bayaran penalti yang besar, kehilangan penggunaan apartmen sementara dan isu perlindungan insurans yang serius.

Adakah penginapan singkat berkemungkinan akan menjadi lebih mudah lagi pada masa hadapan?
Perkembangan perundangan, kehakiman dan fiskal semasa menunjukkan arah yang bertentangan. Penginapan sementara di dalam bangunan pangsapuri dijangka menghadapi penelitian yang lebih ketat dan bukannya kelonggaran.