Sama ada pemilik pangsapuri boleh menyewakan flat untuk penginapan jangka pendek diputuskan terlebih dahulu oleh splitsingsakte (surat ikatan pembahagian), bukan oleh pihak perbandaran dan bukan oleh peraturan rumah. Jika surat ikatan menetapkan unit persendirian untuk digunakan sebagai kediaman, atau melarang eksploitasi komersial, mahkamah Belanda secara konsisten memutuskan bahawa penyewaan flat berulang kali kepada penghuni yang bertukar untuk tempoh yang singkat, pada kadar komersial dan dengan perkhidmatan seperti pembersihan atau linen, bukanlah kegunaan kediaman. Vereniging van Eigenaars (VvE, persatuan pemilik) kemudiannya boleh menghentikan penyewaan, jika perlu melalui prosiding bantuan awal dengan bayaran penalti untuk setiap hari pelanggaran berterusan. Permit perbandaran tidak mengubahnya: undang-undang awam dan surat ikatan pembahagian beroperasi bersebelahan.
Apa yang dikira sebagai penginapan singkat
Tiada definisi statutori tunggal bagi penginapan jangka pendek, tetapi tiga kategori digunakan secara konsisten dalam amalan dan ia membawa akibat undang-undang yang berbeza. Penyewaan percutian atau pelancong merangkumi tempoh yang sangat singkat, selalunya malam atau minggu, kepada tetamu yang bertukar, dan dikawal selia oleh majlis perbandaran melalui peraturan perumahan. Penginapan jangka pendek merangkumi penyewaan sementara untuk tempoh terhad, dalam amalan kira-kira satu hingga enam bulan, kepada kumpulan yang ditentukan seperti ekspatriat, pelajar, profesional sementara atau pekerja dalam sesuatu projek. Penyewaan kediaman biasa merangkumi pendudukan tahan lama, dengan perlindungan penyewa penuh di bawah undang-undang penyewaan Belanda.
Perbezaan ini penting kerana penginapan jangka pendek terletak di antara kedua-duanya, dan pada pandangan pihak berkuasa cukai dan mahkamah, ia semakin condong ke arah perkhidmatan komersial dan bukannya perumahan. Itu bukanlah penilaian nilai tentang penyewa; ia berdasarkan cara penyewaan diatur. Sebuah flat yang dipasarkan secara berterusan, dilengkapi perabot dan lengkap untuk diduduki serta-merta, ditawarkan dengan pembersihan, linen atau utiliti termasuk, dan diduduki oleh beberapa orang yang berbeza, berkelakuan seperti penginapan dan bukannya seperti rumah. Tempoh penginapan tunggal hanyalah satu faktor, dan jarang sekali menjadi penentu.
Akta pembahagian yang memutuskan, bukan peraturan rumah
Sebuah bangunan pangsapuri mempunyai hierarki peraturan yang tetap, dan mengetahui ia menyelesaikan kebanyakan pertikaian sebelum ia bermula. Di bahagian atas ialah surat ikatan pembahagian, surat ikatan notari yang didaftarkan dalam daftar awam, yang mengisytiharkan salah satu set model peraturan pembahagian yang terpakai, yang terbaru model 2017. Di bawahnya terdapat peraturan huishoudelijk (peraturan rumah), yang diguna pakai oleh mesyuarat pemilik. Di bawahnya terdapat keputusan biasa mesyuarat.
Peraturan yang terhasil daripada hierarki ini adalah ketat: peraturan rumah dan keputusan mesyuarat mungkin sesuai dan menyatakan apa yang telah diperuntukkan dalam surat ikatan, tetapi ia tidak boleh memperkenalkan sekatan baharu ke atas penggunaan unit persendirian. Larangan penyewaan, atau bentuk penyewaan tertentu, menyekat penggunaan flat itu sendiri dan oleh itu termasuk dalam surat ikatan pembahagian. VvE yang menerima pakai larangan penyewaan penginapan jangka pendek semata-mata melalui keputusan majoriti dalam peraturan rumah adalah lemah, dan pemilik yang ingin mencabar keputusan sedemikian boleh meminta kantonrechter (mahkamah daerah kecil) untuk membatalkannya. Permohonan itu mesti dibuat dalam tempoh satu bulan dari hari pemilik menyedari keputusan itu, dan tempohnya tidak boleh dimaafkan.
Sebaliknya juga benar. Jika surat ikatan tersebut mengandungi penetapan kediaman atau larangan eksploitasi komersial, VvE tidak memerlukan keputusan baharu untuk menguatkuasakannya: larangan tersebut sudah ada dan mengikat setiap pemilik dan setiap penghuni. Kebanyakan peraturan model juga memerlukan pemilik yang membenarkan orang lain menggunakan flat tersebut untuk meminta pengguna tersebut menandatangani perisytiharan bahawa mereka akan mematuhi surat ikatan dan peraturan rumah tersebut, yang memberikan persatuan itu kuasa langsung ke atas penghuni juga.
Bagaimana mahkamah membaca penggunaan sebagai kediaman
Persoalan yang berulang kali timbul ialah apakah sebenarnya maksud sebutan seperti ditetapkan untuk kegunaan sebagai kediaman. Garis besar dalam undang-undang kes Belanda ialah penggunaan kediaman membayangkan tahap ketahanan: penghuni tinggal di sana, mempunyai kediaman utama mereka di sana, dan penggunaannya tidak diatur berdasarkan pertukaran penghuni. Mahkamah tidak berhenti pada perkataan perjanjian penyewaan atau bilangan hari dalam kalendar; mereka melihat bagaimana flat itu sebenarnya digunakan.
Faktor-faktor yang berulang dalam pertimbangan adalah kekerapan penghuni berubah, cara flat dipasarkan dan kepada siapa, sama ada perkhidmatan tambahan dibekalkan, sama ada sewa ditetapkan pada tahap komersial berbanding penyewaan biasa di kawasan itu, dan sama ada pemilik mengendalikan flat sebagai sebahagian daripada portfolio yang lebih luas. Lebih menyerupai pengaturan pembekalan penginapan profesional, lebih mudah ia diklasifikasikan sebagai eksploitasi flat dan bukannya sebagai tinggal di dalamnya, dan lebih besar kemungkinan ia dianggap tidak serasi dengan penetapan kediaman dan dengan larangan penggunaan komersial.
Dua akibat praktikal menyusul. Pertama, penginapan jangka panjang tidak secara automatik menjadikan penggunaan kediaman: rangkaian penyewaan empat bulan kepada ekspatriat berturut-turut masih boleh menjadi eksploitasi penginapan jangka pendek. Kedua, penyewaan keseluruhan flat kepada satu keluarga yang benar-benar tinggal di sana biasanya merupakan penggunaan kediaman, walaupun tempohnya tetap dan terhad. Persoalannya ialah coraknya, bukan kontrak individu.
Peraturan perbandaran adalah lapisan yang berasingan, bukan pengganti
Pemilik kerap menganggap bahawa permit perbandaran menyelesaikan perkara tersebut. Tetapi tidak. Pihak berkuasa perbandaran mengawal selia penyewaan melalui undang-undang awam: Huisvestingswet 2014 dan undang-undang kecil perumahan tempatan, yang boleh mewajibkan permit untuk mengeluarkan kediaman daripada stok perumahan, untuk menukarnya menjadi bilik atau untuk penyewaan percutian, dan yang di bandar-bandar besar mengenakan nombor pendaftaran dan had malam ke atas penyewaan pelancong. Pelan omgeving (pelan persekitaran perbandaran yang menggantikan pelan pengezonan) boleh melarang penggunaan kediaman untuk penginapan secara berasingan. Penguatkuasaan di sana dijalankan melalui perintah pentadbiran dan pembayaran penalti yang dikenakan oleh pihak perbandaran.
Sebaliknya, VvE bertindak di bawah undang-undang persendirian, berdasarkan surat ikatan pembahagian. Kedua-dua sistem ini terpakai secara bebas dan kumulatif. Oleh itu, pemilik boleh memegang setiap permit yang diperlukan oleh perbandaran dan masih diperintahkan oleh mahkamah sivil, atas permintaan persatuan, untuk berhenti menyewa dan membayar penalti kontrak. Sebaliknya juga berlaku: surat ikatan yang membenarkan penyewaan tidak membantu pemilik yang tidak mempunyai permit perbandaran.
Dua perkembangan telah mengetatkan lagi lapisan undang-undang awam. Sejak 1 Januari 2026, pembekalan penginapan dikenakan cukai pada kadar umum VAT dan bukannya kadar yang dikurangkan, yang meningkatkan kos penyewaan penginapan jangka pendek dan, yang lebih penting untuk pertikaian ini, mengesahkan dari segi cukai bahawa ia dianggap sebagai perkhidmatan komersial dan bukannya sebagai perumahan. Dan mulai 20 Mei 2026, peraturan Eropah mengenai pengumpulan dan perkongsian data untuk perkhidmatan penyewaan jangka pendek terpakai: jika skim pendaftaran wujud, nombor pendaftaran mesti ditunjukkan dalam penyenaraian, dan platform mesti mengesahkannya dan berkongsi data mengenai hos dan tempahan dengan pihak berkuasa. Penyewaan yang tidak mematuhi peraturan menjadi lebih ketara, baik kepada pihak perbandaran mahupun persatuan.
Bagaimana VvE menguatkuasakan larangan
Penguatkuasaan mengikuti urutan, dan persatuan yang melangkau satu langkah biasanya membayarnya dalam bentuk kos. Ia bermula dengan amaran bertulis yang mengenal pasti peruntukan surat ikatan atau peraturan, menerangkan kelakuan dan menetapkan tarikh akhir. Jika penyewaan berterusan, persatuan boleh mengenakan penalti kontraktual, dengan syarat penalti tersebut berdasarkan larangan yang sedia ada dalam surat ikatan atau peraturan model dan prosedur dalam peraturan telah dipatuhi. Mahkamah memeriksa kedua-dua asas dan perkadaran denda tersebut, dan mereka boleh menyederhanakan penalti yang secara nyata berlebihan.
Sekiranya penyewaan diteruskan tanpa mengira, prosiding bantuan awal di hadapan voorzieningenrechter (hakim dalam prosiding bantuan sementara) adalah laluan biasa. Persatuan boleh mendapatkan perintah untuk menghentikan penyewaan, diperkukuhkan dengan bayaran penalti untuk setiap hari atau setiap pelanggaran, dalam beberapa minggu. Dalam kes yang serius dan berterusan, kebanyakan set peraturan bahagian membenarkan mesyuarat, selepas amaran bertulis, untuk menafikan pemilik atau penghuni penggunaan unit persendirian selanjutnya, satu langkah meluas yang akan dikaji semula oleh mahkamah dengan teliti. Persatuan juga boleh menuntut kosnya dan, jika penyewaan telah menyebabkan kerosakan pada bahagian umum, pampasan untuk kerosakan tersebut.
Persatuan mesti bertindak secara konsisten. Bertolak ansur dengan penyewaan penginapan sementara oleh tiga pemilik selama bertahun-tahun dan kemudian bertindak terhadap keputusan keempat akan melemahkan kes tersebut, kerana keputusan yang melayan kes yang setanding secara berbeza boleh dianggap bertentangan dengan keperluan kewajaran dan keadilan. Sebuah VvE yang ingin menguatkuasakan harus terlebih dahulu meletakkan dasar yang jelas pada mesyuarat, menerapkannya kepada semua orang, dan mencatatkannya dalam minit mesyuarat. Jika persatuan itu merupakan pihak pasif dan bukannya pihak yang menguatkuasakan, kedudukan pemilik individu dinyatakan dalam artikel kami tentang apa yang perlu dilakukan apabila VvE gagal menjalankan tugasnya.
Apa yang pemiliknya berisiko
Pendedahan kewangan adalah lebih besar daripada pendapatan sewa bagi kebanyakan pemilik. Injunksi menamatkan penyewaan dengan serta-merta, yang bermaksud pemilik terdedah kepada penyewa yang perlu pergi. Bayaran penalti terkumpul setiap hari dan boleh dikuatkuasakan. Perintah kos dalam prosiding ini boleh menjadi besar.
Insurans merupakan risiko yang kerap diabaikan. Polisi bangunan yang diambil oleh persatuan sering mengecualikan atau mengehadkan perlindungan untuk kerosakan yang timbul daripada eksploitasi komersial atau daripada penggunaan selain daripada sebagai kediaman, dan ada yang memerlukan pemberitahuan tentang sebarang perubahan penggunaan. Jika kebakaran atau kebocoran air berpunca daripada sebuah flat yang disewakan secara komersial yang melanggar surat ikatan, penanggung insurans boleh mengurangkan atau menolak perlindungan, dan akibatnya tidak terhad kepada pemilik yang berkenaan: persatuan dan ahlinya yang lain boleh dibiarkan dengan kekurangan. Perkara yang sama terpakai kepada kedudukan liabiliti peribadi pemilik, dan adalah wajar untuk menyemak sebelum, bukan selepas, penyewaan pertama. Gambaran keseluruhan kami tentang siapa yang membayar kerosakan di bangunan pangsapuri menerangkan bagaimana kerugian tersebut diperuntukkan.
Undang-undang penyewaan menambah lapisan selanjutnya yang memotong ke arah pemilik dan juga menentangnya. Sewaan yang benar-benar bersifat jangka pendek berada di luar peraturan biasa mengenai perlindungan penyewa, tetapi pengecualian itu ditafsirkan secara sempit dan bergantung pada apa yang dimaksudkan oleh pihak-pihak dan bagaimana flat itu sebenarnya digunakan. Sejak pembaharuan undang-undang penyewaan Belanda pada 1 Julai 2024, penyewaan jangka tetap untuk rumah kendiri pada prinsipnya tidak lagi mungkin, dengan pengecualian berkanun yang terhad. Pemilik yang menganggap bahawa kontrak penginapan pendek secara automatik tamat pada tarikh yang dipersetujui, dan yang salah, berakhir dengan penyewa yang tidak boleh diminta untuk pergi dengan mudah dan VvE yang membantah penyewaan pada masa yang sama. Kewajipan yang terletak pada tuan tanah terpakai sepenuhnya dalam masa yang sama.
Apa yang perlu dilakukan oleh pemilik dan persatuan
Bagi pemilik, urutannya pendek. Baca surat ikatan pembahagian dan peraturan model yang berkenaan sebelum anda membuat komitmen terhadap apa-apa, termasuk sebelum anda membeli: penetapan unit persendirian dan sebarang larangan ke atas eksploitasi komersial adalah penting, dan ia boleh dilihat dalam daftar awam. Semak peraturan rumah dan minit beberapa mesyuarat terakhir untuk dasar yang sebenarnya diguna pakai oleh persatuan. Kemudian semak peraturan perbandaran untuk alamat tersebut, dan hanya kemudian lihat akibat cukai dan penyewaan dengan penasihat yang sesuai. Nota kami tentang perangkap dalam undang-undang harta Belanda merangkumi perkara lain yang perlu disahkan sebelum pembelian.
Bagi sesebuah persatuan, keutamaan adalah untuk menyusun dokumen-dokumen tersebut dan bukannya membuat improvisasi. Jika surat ikatan tersebut tidak jelas atau samar-samar, pertimbangkan untuk memindanya, yang memerlukan surat ikatan notari dan majoriti yang ditetapkan oleh undang-undang, dan bukannya cuba menyelesaikan masalah melalui peraturan dalaman yang tidak akan terpakai. Rumuskan dasar penguatkuasaan, gunakannya secara konsisten, semak kedudukan insurans dan rekodkan keputusan dengan cukup jelas untuk dikuatkuasakan. Jika hubungan antara pemilik telah mengeras tetapi bangunan perlu terus berfungsi, pengantaraan selalunya mencapai lebih daripada sekadar perbicaraan.
Law and More menasihati persatuan pemilik dan pemilik pangsapuri tentang surat ikatan pembahagian, peraturan model, penguatkuasaan, klausa penalti dan prosiding mengenai penyewaan penginapan sementara. Jika anda ingin tahu sama ada penginapan sementara dibenarkan di bangunan anda, atau anda menghadapi injunksi atau penalti, kami peguam harta tanah akan menilai akta dan pendirian anda serta memberitahu anda apa yang realistik.
Soalan Lazim
Bolehkah HOA melarang sepenuhnya sewaan penginapan jangka pendek?
Ya, HOA boleh melarang penyewaan penginapan jangka pendek secara berkesan jika ini berpunca daripada surat ikatan pembahagian. Jika surat ikatan tersebut menetapkan pangsapuri untuk kegunaan kediaman sahaja dan melarang eksploitasi komersial, mahkamah semakin menerima bahawa penyewaan penginapan jangka pendek berulang berada di luar kegunaan kediaman yang dibenarkan.
Adakah penginapan jangka pendek sentiasa layak sebagai kegunaan komersial?
Bukan secara automatik, tetapi dalam praktiknya ia sering berlaku. Mahkamah menilai faktor-faktor seperti kekerapan pertukaran penyewa, tempoh penginapan, kumpulan sasaran dan sama ada perkhidmatan tambahan ditawarkan. Lebih menyerupai penginapan profesional, lebih besar kemungkinan ia dianggap sebagai eksploitasi komersial.
Bagaimana jika penyewa tinggal selama beberapa bulan?
Penginapan yang lebih lama tidak secara automatik bermaksud penggunaan kediaman. Malah sewaan beberapa bulan pun boleh dianggap sebagai penginapan singkat jika apartmen tersebut disewakan berulang kali kepada penghuni yang berbeza tanpa ciri kediaman yang tahan lama.
Bolehkah peraturan rumah sahaja mengharamkan sewaan penginapan jangka pendek?
Tidak. Peraturan dalaman tidak boleh memperkenalkan sekatan baharu yang belum termaktub dalam surat ikatan pembahagian atau peraturan model yang berkenaan. Ia hanya boleh menyatakan lebih lanjut larangan sedia ada.
Adakah permit perbandaran mengatasi sekatan HOA?
Tidak. Permit perbandaran hanya berkaitan dengan pematuhan undang-undang awam. Sekatan HOA adalah berdasarkan undang-undang persendirian dan kekal boleh dikuatkuasakan sepenuhnya, walaupun semua permit perbandaran telah berkuat kuasa.
Bolehkah HOA mengenakan denda untuk sewaan penginapan jangka pendek?
Ya, dengan syarat denda tersebut berdasarkan larangan yang sah dalam surat ikatan pembahagian atau peraturan. Mahkamah akan meneliti dengan teliti sama ada denda adalah seimbang dan berasas dengan betul.
Apakah risiko yang dihadapi pemilik jika mereka meneruskan penyewaan jangka pendek walaupun terdapat bantahan?
Pemilik mungkin menghadapi injunksi mahkamah, bayaran penalti yang besar, kehilangan penggunaan apartmen sementara dan isu perlindungan insurans yang serius.
Adakah penginapan singkat berkemungkinan akan menjadi lebih mudah lagi pada masa hadapan?
Perkembangan perundangan, kehakiman dan fiskal semasa menunjukkan arah yang bertentangan. Penginapan sementara di dalam bangunan pangsapuri dijangka menghadapi penelitian yang lebih ketat dan bukannya kelonggaran.
