Hak Penyewa di Belanda: Panduan untuk Warga Antarabangsa

Undang-undang penyewaan Belanda adalah antara yang paling mesra penyewa di Eropah, dan kebanyakan warga asing yang menyewa di sini tidak tahu berapa banyak perlindungan yang mereka ada. Peraturan-peraturan ini kebanyakannya terdapat dalam Buku 7 Kanun Sivil Belanda ( Burgerlijk Wetboek , BW), dan kebanyakannya tidak boleh dikontrakkan secara percuma. Panduan ini menggariskan bidang tersebut: kontrak apa yang anda ada, bila tuan tanah boleh menamatkannya, berapa banyak yang mungkin dikenakan kepada anda, dan ke mana hendak pergi apabila sesuatu berlaku.

Perkara paling berguna untuk diketahui: kebanyakan undang-undang adalah wajib

Undang-undang penyewaan Belanda untuk ruang kediaman sebahagian besarnya adalah semi-dwingend recht — undang-undang separa mandatori. Statut menetapkan had: pihak-pihak mungkin bersetuju dengan terma yang lebih baik untuk penyewa, tetapi klausa yang memberikan penyewa kurang daripada minimum berkanun selalunya terbatal. Tidak kira sama ada anda menandatangani atau membacanya.

Perkara 7:242 BW melindungi peraturan mengenai kecacatan, pembaikan dan pengurangan sewa; perkara 7:265 BW melindungi peraturan mengenai sewa dan caj lain. Oleh itu, klausa-klausa biasa ini sering tidak boleh dikuatkuasakan:

• "Penyewa mengetepikan perlindungan sewa" atau "akan mengosongkan pada tarikh tamat".
• "Penyewa tidak boleh memohon kepada Huurcommissie"
• "Semua penyelenggaraan dan pembaikan adalah untuk akaun penyewa."
• "Tuan tanah boleh memasuki hartanah pada bila-bila masa."
• "Penyewa mesti memberi notis enam bulan."

Klausa terbatal tidak membatalkan keseluruhan kontrak: selebihnya kekal dan peraturan berkanun menggantikannya. Walau bagaimanapun, jangan abaikan klausa yang anda percaya tidak sah — semaklah kerana sempadannya berbeza bagi setiap klausa dan bagi setiap jenis penyewaan.

Jenis-jenis penyewaan untuk ruang kediaman

Perlindungan anda bergantung pada kontrak yang anda pegang. Memandangkan kontrak jangka panjang Wet vaste huurcontracten berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, kontrak tanpa had ( onbepaalde tijd ) adalah kebiasaan; kontrak jangka tetap, setelah menjadi lalai pasaran swasta, hanya dibenarkan dalam kategori yang ditetapkan.

Kontrak tanpa had memberikan perlindungan sewa penuh. Kontrak yang benar-benar dalam kategori tempoh tetap yang dibenarkan tamat pada tarikhnya, dan perlindungan anda adalah lebih tipis. Yang penting, kontrak tempoh tetap yang tidak termasuk dalam pengecualian yang dibenarkan biasanya dianggap sebagai tidak terhad, dengan perlindungan penuh — percubaan untuk mengehadkan tempoh tersebut gagal. Pengecualian yang dibenarkan terletak pada perkara 7:271 BW dan disenaraikan secara menyeluruh dalam kontrak sewa terbaik, yang meliputi penyewaan kepada pelajar dan kumpulan sasaran yang ditetapkan; kategori yang tiada dalam senarai itu tidak wujud.

Dalam perumahan kongsi, satu perbezaan menentukan segalanya: sama ada anda menyewa daripada tuan tanah atau daripada penyewa lain. Kontrak anda sendiri dengan pemilik menjadikan anda penyewa biasa; bilik yang disewa daripada penyewa utama menjadikan anda penyewa bawahan, yang kedudukannya bergantung pada penyewaan utama yang masih hidup. Label seperti "penginapan singkat" atau "kontrak ekspatriat" tidak mempunyai kuasa undang-undang.

Perlindungan sewa dan penamatan

Ini mengejutkan hampir setiap penyewa antarabangsa. Tuan tanah tidak boleh menamatkan penyewaan ruang kediaman dengan notis sahaja: ia diteruskan melalui penguatkuasaan undang-undang sehingga anda bersetuju secara bertulis atau mahkamah menamatkannya (perkara 7:272 BW). Jika anda tidak bersetuju dalam tempoh enam minggu, tuan tanah mesti pergi ke mahkamah daerah kecil.

Notis itu mesti disampaikan melalui writ bailif atau surat berdaftar, nyatakan alasannya, dan tanya sama ada anda bersetuju (perkara 7:271 BW); notis yang gagal memenuhi syarat-syarat ini adalah cacat. Tempoh notis tuan tanah adalah sekurang-kurangnya tiga bulan, dilanjutkan selama satu bulan setahun anda telah tinggal di sana, sehingga maksimum enam.

Alasan-alasan yang membolehkan mahkamah menamatkan adalah terhad dan disenaraikan dalam perkara 7:274 BW. Secara garis besarnya:

• Penyewa tidak berkelakuan sebagai penyewa yang baik — gangguan yang serius, kegagalan pembayaran struktur, penyalahgunaan.
• Tuan tanah amat memerlukan hartanah tersebut untuk kegunaan peribadi, termasuk pengubahsuaian yang mustahil jika penyewaan diteruskan. Mahkamah akan mempertimbangkan kedua-dua kepentingan dan boleh memerintahkan bayaran penempatan semula.
• Penyewa telah menolak tawaran perjanjian baharu yang munasabah — satu alasan yang tidak boleh memaksa kenaikan sewa.
• Pelan pengezonan yang sah (pelan terbaik) akan dilaksanakan.
• Kawasan khusus untuk perumahan pelajar dan kumpulan sasar, dan tempat tinggal tuan tanah di dalam bangunan tersebut.

“Saya mahu menjual”, “seseorang akan membayar lebih” dan “kontrak anda menyatakan dua tahun” bukanlah alasan. Pertikaian sewa juga bukan: tuan tanah tidak boleh menamatkan sewa kerana anda mencabar sewa tersebut.

Tempoh notis anda sendiri

Jawatan anda jauh lebih ringan. Tempoh notis anda bersamaan dengan selang pembayaran sewa anda — untuk sewa bulanan, satu bulan — dengan minimum berkanun satu bulan dan maksimum tiga bulan (perkara 7:271 BW). Klausa yang dikenakan lebih lama adalah tidak sah, dan anda tidak perlu memberikan alasan. Berikan notis melalui surat berdaftar. Dalam kontrak tetap yang tulen, anda biasanya masih boleh pergi lebih awal, sementara tuan tanah terikat pada tarikh tamat.

Segmen pasaran terkawal dan pertengahan

Sewa untuk ruang kediaman bukanlah percuma. Setiap rumah dinilai di bawah sistem penilaian perumahan ( woningwaarderingsstelsel , WWS), yang memberikan mata untuk luas permukaan, label tenaga, kemudahan kebersihan, ruang luar dan nilai WOZ, menghasilkan sewa sah maksimum.

Akta Sewa Mampu Milik ( Wet betaalbare huur ), yang berkuat kuasa sejak 1 Julai 2024, telah melanjutkan peraturan ke atas. Kini terdapat tiga segmen: segmen terkawal rendah, segmen pasaran pertengahan ( middenhuur ) sehingga dan termasuk 186 mata, dan sektor bebas di atas. Pihak berkuasa perbandaran telah menguatkuasakan ini sejak 1 Januari 2025. Garis pemisah antara sewa permulaan yang dikawal selia dan tidak dikawal selia ialah sewa yang sepadan dengan 186 mata, supaya sektor bebas bermula pada 187 mata (perkara 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Penilaian itu dibuat pada permulaan penyewaan: rumah yang sewanya berada di atas sempadan apabila penyewaan bermula tidak dikawal selia selepas itu kerana mata WOZ kemudiannya berkurangan. Jalur pasaran pertengahan mencecah €1,228.07 sebulan, had yang ditetapkan dalam indeksasi tahunan had sewa berkuat kuasa dari 1 Januari 2026.

Had elaun sewa ( huurtoeslag ) adalah perkara yang berasingan daripada sempadan segmen. Mulai 1 Januari 2026, siling ialah €932.93 sebulan jika penyewa, pasangan atau penghuni bersama berumur dua puluh satu tahun ke atas, dan sama rata untuk penyewa yang lebih muda dengan kecacatan yang termasuk dalam pengecualian berkanun; dalam kes lain, ia ialah €498.20 (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Di bawah siling itu, had diskaun kualiti ( kwaliteitskortingsgrens ) adalah pada €498.20 untuk tahun 2026 dan had had ( aftoppingsgrenzen ) pada €713.02 dan €764.14, bergantung pada saiz isi rumah, semuanya seperti yang diindeks berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026.

Penyewa baharu boleh meminta Suruhanjaya Huur untuk menilai sewa permulaan dalam tempoh enam bulan dari permulaan penyewaan (perkara 7:249 BW) — antara hak paling berharga yang dimiliki oleh penyewa antarabangsa, dan yang paling kerap terlepas pandang.

Sewa meningkat

Kenaikan mesti dicadangkan secara bertulis sekurang-kurangnya dua bulan sebelum ia berkuat kuasa, dengan menyatakan sewa yang sedang berkuat kuasa, perubahan, sewa baharu dan tarikh kuat kuasa (perkara 7:252 BW). Dalam segmen pasaran terkawal dan pertengahan, kenaikan dihadkan setiap tahun; dalam sektor bebas, kontrak mengawalnya, tertakluk kepada had tersebut. Maksimum 2026 ialah 4.1% dalam segmen sosial terkawal, untuk kenaikan yang berkuat kuasa dari 1 Julai 2026, dan 6.1% untuk pasaran pertengahan dan 4.4% untuk sektor bebas, kedua-duanya untuk kenaikan dari 1 Januari 2026. Dalam segmen terkawal, tuan tanah sebaliknya boleh menaikkan sewa kosong di bawah €350 sebulan sebanyak €25. Jika anda fikir kenaikan itu menyalahi undang-undang, bantahan secara bertulis sebelum tarikh kuat kuasa dan bukannya menghentikan pembayaran.

Caj deposit dan perkhidmatan

Di bawah Wet goed verhuurderschap (Akta Tuan Tanah yang Baik), yang berkuat kuasa sejak 1 Julai 2023, deposit tidak boleh melebihi dua kali ganda sewa bulanan — sewa untuk kegunaan rumah itu sendiri, tanpa caj perkhidmatan — dan mesti dibayar balik dalam tempoh 14 hari dari tarikh tamat tempoh penyewaan (perkara 7:261b BW). Jika tuan tanah menetapkan sewa yang belum dibayar, caj perkhidmatan yang belum dibayar atau kerosakan, bakinya perlu dijelaskan dalam tempoh 30 hari, dan sebarang potongan memerlukan spesifikasi bertulis.

Caj perkhidmatan ( servicekosten ) mesti mencerminkan kos sebenar. Tuan tanah mesti menyediakan penyata tahunan yang terperinci dalam tempoh enam bulan selepas akhir tahun perakaunan (perkara 7:259 BW), dan anda boleh memeriksa dokumen asas. Sewa, utiliti dan perkhidmatan yang digabungkan secara "semuanya" adalah masalah tuan tanah, bukan masalah anda: Suruhanjaya Huur boleh membahagikannya.

Penyelenggaraan, kecacatan dan pengurangan sewa

Pada prinsipnya, tuan tanah bertanggungjawab agar harta itu sesuai untuk didiami dan untuk memperbaiki kecacatan; penyewa mengendalikan pembaikan kecil harian.

Gebrek ( kecacatan) ialah sebarang keadaan yang menghalang anda daripada menikmati keseronokan yang sepatutnya anda jangkakan, yang ditakrifkan secara meluas dalam art. 7:204 BW — lembap dan berkulat, dandang yang rosak, bumbung yang bocor. Sebaik sahaja dimaklumkan, tuan tanah mesti membetulkannya (art. 7:206 BW). Jika tidak, anda boleh meminta mahkamah untuk membenarkan kerja tersebut atas perbelanjaan tuan tanah, menuntut pengurangan sewa untuk tempoh kecacatan itu berterusan (art. 7:207 BW), atau menuntut ganti rugi jika tuan tanah bersalah (art. 7:208 BW). Kewajipan anda sendiri meliputi pembaikan kecil (art. 7:217 BW), yang dinyatakan dalam Besluit kleine herstellingen : mentol lampu, membuka saluran air yang tidak tersumbat, penyelenggaraan taman kecil. Klausa yang mengalihkan penyelenggaraan struktur kepada anda adalah terbatal.

Laporkan kecacatan secara bertulis: tuntutan pengurangan sewa bergantung pada tarikh pemberitahuan. Dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan, Suruhanjaya Huur boleh mengarahkan pengurangan sementara untuk kecacatan yang serius, lebih cepat dan lebih murah daripada mahkamah. Jangan sekali-kali menahan sewa secara unilateral — yang memberikan alasan penamatan kepada tuan tanah.

Akses, privasi dan hak tuan tanah untuk masuk

Anda mempunyai hak eksklusif untuk menggunakan harta tersebut. Tuan tanah tidak mempunyai hak umum untuk masuk, dan klausa yang bertujuan untuk memberikannya tidak mengatasi hak anda untuk menikmati keseronokan tanpa gangguan: tidak dibenarkan membiarkan diri mereka masuk semasa anda berada di luar, tiada kamera yang menutup pintu masuk anda. Anda mesti membenarkan akses untuk kerja-kerja segera dan pembaikan serta pemeriksaan yang diperlukan, pada masa yang munasabah dan dengan notis yang munasabah (perkara 7:220 BW). Peraturannya adalah temu janji, bukan kejutan. Lawatan berulang tanpa pengumuman atau tekanan untuk pergi boleh dianggap sebagai intimidasi, yang dilarang di bawah Wet goed verhuurderschap dan boleh dilaporkan kepada pihak perbandaran.

Pengubahsuaian dan cadangan yang munasabah

Tuan tanah yang ingin mengubah suai mesti mengemukakan cadangan bertulis kepada anda, dan anda mesti bekerjasama jika ia munasabah (perkara 7:220 BW). Kewajaran bergantung pada kepentingan kedua-dua belah pihak: keperluan kerja, gangguan, pampasan yang ditawarkan, akibat sewa dan sebarang perumahan semula sementara. Pengubahsuaian tidak menamatkan penyewaan anda — ia berterusan sepanjang kerja-kerja tersebut. Jika anda menganggap cadangan itu tidak munasabah, nyatakannya secara bertulis dengan alasan. Jika majoriti penyewa di kompleks telah bersetuju, ia dianggap munasabah dan anda mesti pergi ke mahkamah dengan segera.

Diskriminasi dalam pasaran sewa

Diskriminasi atas dasar termasuk kewarganegaraan, asal usul etnik, agama, jantina, orientasi seksual dan kecacatan adalah menyalahi undang-undang di bawah undang-undang layanan sama rata umum. Wet goed verhuurderschap mempertajamkan perkara ini untuk penyewaan: tuan tanah atau ejen mesti menjalankan prosedur pemilihan yang telus, menggunakan dan merekodkan kriteria objektif, dan menjelaskan kepada calon yang ditolak mengapa pemohon lain dipilih.

Ini berguna secara langsung kepada warga antarabangsa, yang terjejas secara tidak seimbang oleh "warganegara Belanda sahaja", "tiada ekspatriat", atau penolakan yang tidak dapat dijelaskan selepas lawatan. Minta secara bertulis untuk kriteria dan sebab pilihan tersebut, dan laporkannya kepada pusat pelaporan perbandaran, yang boleh mendenda dan, jika pelesenan beroperasi, menarik balik hak untuk menyewa.

Penyewaan Kecil dan Airbnb

Peraturan umum ialah anda tidak boleh memberi pihak ketiga penggunaan harta tersebut tanpa kebenaran (art. 7:244 BW). Penyewa yang tinggal di rumah yang serba lengkap boleh menyewakan sebahagian daripadanya — sebuah bilik — tetapi menyewakan seluruh rumah, atau menyenaraikannya di platform sewa pendek, adalah salah satu cara paling jelas untuk kehilangan penyewaan: mahkamah kerap menganggap penyewaan tanpa kebenaran sebagai kegagalan untuk bertindak sebagai penyewa yang baik, dan keuntungan boleh dituntut kembali. Kebanyakan majlis perbandaran juga mengawal selia penyewaan percutian secara berasingan, dengan keperluan permit dan denda mereka sendiri. Sebagai penyewa kecil, kedudukan anda berasal daripada penyewaan utama: jika itu berakhir, begitu juga, secara prinsip, kedudukan anda.

Jika hartanah itu dijual: penjualan tidak membatalkan pajakan

Koop breekt not huur — penjualan tidak membatalkan pajakan (art. 7:226 BW). Jika tuan tanah anda menjual, pembeli akan mengambil alih kedudukan tuan tanah melalui penguatkuasaan undang-undang, dan penyewaan, sewa dan perlindungan anda akan kekal tidak berubah. Anda tidak perlu menandatangani apa-apa yang baharu, dan harus berwaspada terhadap "kontrak baharu" yang ditawarkan sebagai syarat penjualan, yang mungkin secara senyap-senyap mengurangkan hak anda.

Anda mesti bertolak ansur dengan pandangan yang munasabah, tetapi penjualan itu bukanlah alasan penamatan. Begitu juga keinginan pemilik baharu untuk berpindah serta-merta: tuan tanah yang telah menggantikan jawatan pendahulunya tidak boleh menggantikan tempatnya atas alasan kegunaan sendiri segera sehingga tiga tahun berlalu sejak penyewa diberitahu secara bertulis bahawa dia mempunyai tuan tanah baharu (perkara 7:274 BW).

Pendaftaran dalam BRP

Jika anda tinggal di Belanda, anda mesti mendaftar di alamat anda dalam Pangkalan Data Rekod Peribadi ( Basisregistratie Personen , BRP). Pendaftaran adalah kewajipan undang-undang, bukan pertolongan daripada tuan tanah, dan anda memerlukannya untuk BSN, akaun bank dan insurans kesihatan.

Tuan tanah yang menolak pendaftaran adalah tanda amaran, biasanya kerana penyewaan melanggar gadai janji, insurans atau peraturan perumahan perbandaran, kerana rumah itu disewakan tanpa permit yang diperlukan, atau kerana pendapatan tidak diisytiharkan. Tiada satu pun daripada ini yang menjadi masalah anda secara sah, tetapi semuanya bermakna penyewaan anda berada di landasan yang tidak stabil. Anggap "anda tidak boleh mendaftar di sini" sebagai alasan untuk beredar.

Ke mana hendak pergi apabila berlaku sesuatu yang tidak kena

Terdapat tiga laluan, dan memilih dengan betul menjimatkan masa.

• Pusat pelaporan perbandaran (titik pelaporan) — untuk kelakuan tuan tanah: diskriminasi, intimidasi, keengganan untuk memberikan kontrak bertulis atau maklumat yang diperlukan, caj yang menyalahi undang-undang dan sewa yang berlebihan dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan. Setiap perbandaran telah mempunyai satu sejak awal tahun 2024. Ia adalah percuma, tetapi berkuat kuasa demi kepentingan awam dan bukannya memberi anda wang.
• The Huurcommissie (Tribunal Sewa) — untuk sewa permulaan, kenaikan tahunan, penyelesaian caj perkhidmatan, sewa semua-termasuk dan pengurangan sewa untuk kecacatan, dalam segmen pasaran yang dikawal selia dan pertengahan. Cepat, kos rendah dan mengikat, tetapi ia tidak mengendalikan deposit, pengusiran atau ganti rugi.
• Mahkamah daerah kecil (kantonrechter) — untuk semua yang lain: penamatan dan pengusiran, pemulihan deposit, ganti rugi, pelanggaran kontrak dan pertikaian sektor bebas. Tiada peguam diperlukan, tetapi pihak yang satu lagi biasanya akan mempunyai seorang.

Beberapa tarikh akhir adalah singkat — enam bulan untuk sewa permulaan, tarikh kuat kuasa untuk bantahan kenaikan sewa, enam minggu untuk memberi respons kepada notis penamatan — dan terlepas pandang notis tersebut boleh menyebabkan kes yang kukuh.

Senarai semak praktikal

Sebelum anda menandatangani

• Tetapkan jenis kontrak dan, jika tempoh tetap, kategori yang dibenarkan yang terpakai.
• Pastikan mata ganjaran dikira sebelum membuat pembayaran sewa.
• Pastikan deposit tidak melebihi sewa dua bulan.
• Semak caj perkhidmatan dinyatakan, bukan digabungkan ke dalam angka "semua-masuk".
• Sahkan secara bertulis bahawa anda boleh mendaftar di BRP di sana.
• Tanya sama ada ejen mengenakan bayaran kepada anda — mengenakan bayaran kepada penyewa di mana ejen juga bertindak bagi pihak tuan tanah secara amnya tidak dibenarkan.
• Ambil gambar keadaan semasa penyerahan, bertarikh.

Apabila sesuatu berlaku

• Tuliskannya secara bertulis; gunakan pos berdaftar untuk penamatan dan keingkaran.
• Teruskan membayar sewa melainkan badan yang kompeten telah mengurangkannya.
• Tetapkan tarikh akhir untuk tuan tanah bertindak, dan nyatakan apa yang berlaku selepas itu.
• Kenal pasti laluan mana yang sesuai, dan semak tarikh akhir sebelum apa-apa lagi.
• Dapatkan nasihat awal jika notis diberikan atau anda dipaksa untuk menandatangani atau beredar.