Menamatkan perjanjian penyewaan untuk penginapan kediaman: bilakah ini dibenarkan?

Pengenalan

Perjanjian penyewaan untuk penginapan kediaman hanya boleh ditamatkan oleh mahkamah daerah kecil, dan hanya untuk pelanggaran kontrak oleh penyewa atau atas alasan undang-undang lain. Menamatkan perjanjian penyewaan adalah rumit dari segi undang-undang dan boleh menyebabkan pertikaian. Tuan tanah tidak boleh menamatkan perjanjian penyewaan secara sepihak – undang-undang menyediakan perlindungan yang kukuh kepada penyewa. Setelah penamatan perjanjian penyewaan, penyewa berhak mendapat penyata akhir kos perkhidmatan dan bayaran balik deposit.

Artikel ini membincangkan penamatan perjanjian penyewaan oleh tuan tanah dan penyewa, alasan undang-undang untuk penamatan, dan prosedur yang perlu diikuti. Tumpuannya adalah pada penginapan kediaman biasa, termasuk perumahan sosial dan penginapan sektor swasta. Topik seperti penamatan premis komersial atau penginapan bukan bebas adalah di luar skop artikel ini.

Maklumat ini bertujuan untuk tuan tanah yang mempertimbangkan untuk menamatkan perjanjian penyewaan, penyewa yang ingin memahami hak mereka, dan pengurus hartanah yang menghadapi isu penamatan dalam praktiknya. Penyewa berhak untuk membalas surat penamatan daripada tuan tanah dalam tempoh enam minggu.

Jawapan utama: Tuan tanah boleh menamatkan perjanjian penyewaan kediaman hanya dengan mendapatkan keputusan mahkamah, dan hanya jika terdapat alasan undang-undang yang sah, seperti pelanggaran kontrak yang serius, kegunaan peribadi yang mendesak, atau sebab-sebab lain yang dinyatakan oleh undang-undang. Undang-undang memberi mahkamah kuasa untuk menilai sama ada penamatan atau pembatalan perjanjian penyewaan adalah wajar.

Perkara pembelajaran utama:

• Penamatan berbeza secara asasnya daripada pembatalan dan sentiasa memerlukan campur tangan majistret; adalah penting untuk membezakan antara menamatkan perjanjian penyewaan melalui pembatalan dan melalui pembubaran.
• Tunggakan sewa, gangguan yang disebabkan oleh penyewa, dan penyewaan semula secara haram adalah alasan paling biasa untuk penamatan
• Penyewa menikmati perlindungan sewa yang kukuh, terutamanya di bawah pajakan jangka tetap untuk tempoh yang tidak ditentukan.
• Mahkamah sentiasa mempertimbangkan kepentingan yang terlibat sebelum meluluskan pembubaran.
• Penamatan di luar bidang kuasa hampir tidak mungkin berlaku dalam kes penginapan kediaman

Jenis-jenis perjanjian penyewaan

Apabila memeterai perjanjian penyewaan, adalah penting untuk memahami jenis penyewaan yang anda akan lakukan, kerana ini mempunyai implikasi langsung terhadap hak dan kewajipan penyewa dan tuan tanah. Di Belanda, kami secara meluas membezakan antara tiga jenis utama: perjanjian penyewaan terbuka, perjanjian penyewaan sementara dan perjanjian penyewaan untuk penginapan kediaman bukan kendiri.

Perjanjian pajakan untuk tempoh yang tidak ditentukan – juga dikenali sebagai perjanjian pajakan jangka tetap – menawarkan perlindungan sewa yang paling banyak kepada penyewa. Dalam kes sedemikian, tuan tanah boleh menamatkan pajakan atau membubarkan perjanjian sewa hanya jika terdapat alasan undang-undang, seperti pelanggaran kontrak yang serius atau kegunaan peribadi yang mendesak. Penamatan mestilah sentiasa secara bertulis, mengikut tempoh notis berkanun. Jika penyewa tidak bersetuju, hanya mahkamah yang boleh membubarkan perjanjian sewa.

Dalam perjanjian penyewaan sementara, tempoh sewa dipersetujui. Pada akhir tempoh ini, penyewaan tamat secara automatik, dengan syarat tuan tanah telah memberikan notis bertulis tepat pada masanya. Walau bagaimanapun, peraturan undang-undang yang ketat juga terpakai di sini: tuan tanah tidak boleh menamatkan penyewaan terlalu awal, dan sekiranya berlaku pertikaian, mahkamah mungkin diminta untuk memutuskan penamatan perjanjian penyewaan. Sejak pengenalan Akta Penyewaan Tempoh Tetap, kemungkinan untuk kontrak sementara telah dihadkan lagi.

Peraturan yang sebahagiannya berbeza terpakai untuk penginapan bukan bebas, seperti bilik di rumah pelajar. Dalam kes sedemikian, selalunya lebih sukar untuk menamatkan perjanjian penyewaan, terutamanya jika penyewa berkelakuan sebagai penyewa yang baik. Walaupun berlaku gangguan yang disebabkan oleh penyewa atau penyewaan semula secara haram, tuan tanah mesti mematuhi prosedur undang-undang dan penamatan di luar mahkamah jarang sekali boleh dilakukan tanpa campur tangan mahkamah.

Dalam semua kes, menamatkan atau membubarkan perjanjian penyewaan memerlukan perhatian. Sama ada ia melibatkan perjanjian penyewaan jangka tetap, perjanjian penyewaan sementara atau kontrak untuk penginapan bukan kendiri, tuan tanah mesti mematuhi peraturan undang-undang dan tempoh notis. Dalam situasi yang teruk, seperti gangguan atau penyewaan semula haram, prosiding ringkasan mungkin diperlukan untuk mengosongkan hartanah dengan cepat.

Jika anda tidak dapat mencapai persetujuan, atau jika anda tidak pasti tentang hak dan kewajipan anda, adalah bijak untuk mendapatkan nasihat undang-undang tepat pada masanya daripada pusat nasihat undang-undang atau peguamcara yang pakar dalam undang-undang penyewaan. Ini akan membantu anda mengelakkan risiko yang tidak perlu dan memastikan bahawa penamatan perjanjian penyewaan dijalankan mengikut peraturan.

Apakah penamatan perjanjian penyewaan?

Penamatan perjanjian penyewaan adalah prosedur undang-undang di mana keputusan mahkamah menamatkan perjanjian penyewaan. Menamatkan perjanjian penyewaan ('menamatkan perjanjian penyewaan') adalah berbeza daripada memberi notis untuk berhenti: apabila memberi notis untuk berhenti, kontrak ditamatkan mengikut tempoh dan syarat notis berkanun, manakala dalam kes penamatan, mahkamah mesti campur tangan kerana pelanggaran oleh salah satu pihak. Tidak seperti penamatan melalui persetujuan bersama, penamatan wajib melibatkan konflik yang mesti dihakimi oleh majistret.

Penamatan lawan pembatalan

Perbezaan undang-undang antara penamatan dan pembatalan adalah penting. Sekiranya berlaku pembatalan, tuan tanah menamatkan pajakan melalui surat berdaftar, dengan mematuhi tempoh notis berkanun () – minimum tiga bulan, meningkat selaras dengan tempoh pajakan. Penyewa mesti bersetuju dengan ini, jika tidak, prosiding undang-undang akan menyusul.

Penamatan adalah berbeza: ia memerlukan pelanggaran kontrak dan campur tangan mahkamah secara langsung. Sebarang kegagalan untuk mematuhi perjanjian penyewaan boleh menjadi alasan untuk penamatan, melainkan kegagalan itu kecil. Penamatan adalah lebih cepat daripada pembatalan apabila terdapat pelanggaran kontrak yang terbukti, tetapi ia memerlukan bukti.

Peraturan yang berbeza terpakai untuk perjanjian penyewaan sementara atau sewa: penyewaan tamat mengikut kuat kuasa undang-undang pada akhir tempoh sewa yang dipersetujui, dengan syarat notis telah diberikan dengan betul. Walau bagaimanapun, sejak Akta Perjanjian Penyewaan Tetap berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, kemungkinan untuk kontrak sementara baharu telah menjadi sangat terhad.

Perlindungan penyewaan untuk penginapan kediaman

Penyewa mempunyai kedudukan undang-undang yang kukuh mengenai penginapan kediaman, terutamanya di bawah kontrak terbuka. Undang-undang tidak membenarkan tuan tanah menentukan bila perjanjian penyewaan tamat secara unilateral. Ini terpakai sama rata untuk perumahan sosial dan perumahan sektor swasta.

Pada tahun 2018, Mahkamah Agung mengesahkan bahawa tiada peraturan khas terpakai untuk perumahan sosial; peraturan perundangan sedia ada menyediakan skop yang mencukupi untuk mengambil kira semua keadaan, termasuk risiko kehilangan tempat tinggal bagi penyewa. Walau bagaimanapun, ambang untuk penamatan masih tinggi.

Dengan pengenalan Akta Penyewaan Tempoh Tetap, adalah menjadi lebih sukar bagi tuan tanah untuk menawarkan perjanjian penyewaan sementara. Ini mengukuhkan kedudukan penyewa dan menjadikan pengetahuan tentang peraturan penamatan lebih penting bagi tuan tanah.

Alasan undang-undang untuk penamatan oleh tuan tanah

Tuan tanah boleh meminta mahkamah menamatkan pajakan hanya jika terdapat alasan yang diiktiraf secara sah. Perkara 7:231 Kanun Sivil Belanda menetapkan bahawa penamatan pajakan kediaman hanya boleh berlaku melalui mahkamah. Penamatan di luar kehakiman melalui pengisytiharan di luar kehakiman tidak dibenarkan dalam pajakan kediaman.

Pelanggaran kontrak oleh penyewa

Alasan paling biasa untuk penamatan adalah pelanggaran kontrak: penyewa gagal memenuhi kewajipan mereka. Contoh khusus termasuk:

Tunggakan sewa – Jika penyewa sentiasa gagal membayar sewa, tuan tanah boleh menamatkan pajakan. Dalam praktiknya, mahkamah biasanya menerima tunggakan dua hingga tiga bulan sebagai alasan yang mencukupi, walaupun kadangkala mereka memberikan tempoh yang munasabah selama satu bulan untuk memenuhi kewajipan.

Gangguan – Jika penyewa gagal berkelakuan sebagai penyewa yang baik dan menyebabkan gangguan sistemik, seperti pencemaran bunyi atau ancaman, penamatan kerja mungkin wajar. Walau bagaimanapun, gangguan itu mestilah serius dan boleh dibuktikan. Gangguan yang serius dan boleh dibuktikan kepada jiran juga boleh menyebabkan penamatan perjanjian penyewaan.

Penggunaan yang bertentangan dengan tujuan yang dipersetujui – Jika penyewa menggunakan harta tersebut untuk tujuan selain kediaman, contohnya sebagai ruang komersial atau untuk aktiviti haram, ini merupakan pelanggaran kontrak.

Penyewaan semula secara haram – Jika penyewa menyewakan semula hartanah tanpa kebenaran, ini merupakan pelanggaran kontrak yang mewajarkan penamatan.

Sebelum penamatan dituntut, tuan tanah biasanya mesti menghantar notis keingkaran yang memberi tempoh masa yang munasabah kepada penyewa untuk membetulkan pelanggaran tersebut. Penyewa mesti diberi peluang untuk membetulkan pelanggaran tersebut. Sekiranya berlaku pelanggaran yang serius, mahkamah boleh memutuskan sebaliknya.

Kegunaan tuan tanah sendiri

Tuan tanah boleh memohon penamatan atau pembatalan jika dia memerlukan harta itu dengan segera untuk kegunaannya sendiri. Ini terpakai, contohnya, jika tuan tanah ingin berpindah ke harta itu sendiri, atau jika ahli keluarga terdekat seperti anak atau pasangan berdaftar ingin berpindah masuk.

Mahkamah akan sentiasa mempertimbangkan kepentingan yang terlibat: adakah kepentingan tuan tanah mengatasi kepentingan penyewa? Faktor-faktor tersebut termasuk ketersediaan tempat tinggal yang sesuai untuk penyewa dan keperluan tuan tanah yang mendesak.

Alasan undang-undang lain

Selain pelanggaran kontrak dan penggunaan peribadi yang mendesak, undang-undang menyebut alasan lain:

• Penolakan tawaran yang munasabah – Penyewa menolak tawaran yang munasabah untuk perjanjian sewa baharu dengan terma dan syarat yang dipinda
• Pelan pengezonan yang berkenaan – Hartanah tersebut mesti dirobohkan atau diubah suai mengikut pelan pengezonan
• Penyewaan sementara – Dalam kes penyewaan sementara dengan hak pemulangan untuk penghuni asal, yang memerlukan harta itu sekali lagi
• Sifat istimewa sewaan – Situasi khusus di mana perjanjian penyewaan bersifat khas yang mewajarkan penamatan. Contohnya ialah menyewakan kepada pelajar sepanjang tempoh pengajian mereka, yang mana adalah logik bahawa perjanjian penyewaan tamat setelah pengajian selesai.

Mahkamah juga akan menilai sama ada penamatan adalah wajar atas alasan ini dan sama ada kepentingan penyewa telah diambil kira dengan secukupnya.

Prosedur untuk menamatkan perjanjian penyewaan

Hanya mahkamah daerah kecil sahaja yang boleh menamatkan perjanjian penyewaan untuk penginapan kediaman. Tuan tanah tidak boleh memutuskan secara bebas bahawa perjanjian penyewaan akan tamat; jika penyewa tidak bersetuju dengan penamatan, tuan tanah mesti meminta mahkamah untuk menamatkan perjanjian penyewaan. Dalam kes penyewaan bersama, tuan tanah juga wajib menghantar peringatan tentang tarikh akhir atau penamatan kepada semua penyewa. Berikut ialah gambaran keseluruhan langkah dan pilihan.

Langkah-langkah dalam prosedur penamatan

Prosedur untuk menamatkan perjanjian penyewaan adalah seperti berikut:

1. Hantar notis lalai – Hantar surat berdaftar yang menyatakan kekurangan dan menetapkan tarikh akhir yang munasabah untuk pembetulan. Simpan bukti penghantaran.
2. Buat saman – Jika penyewa tidak memberi respons atau membetulkan pelanggaran tersebut, minta bailif mengeluarkan saman. Dalam saman ini, anda menuntut penamatan perjanjian penyewaan dan pengusiran.
3. Pendengaran di hadapan majistret – Hakim akan mendengar kes tersebut dan mendengar kedua-dua pihak. Tuan tanah mesti membuktikan pelanggaran kontrak; penyewa boleh mengemukakan keadaan yang meringankan.
4. penghakiman – Mahkamah meluluskan atau menolak penamatan tersebut. Jika diluluskan, mahkamah menetapkan tarikh penyewa mesti mengosongkan hartanah tersebut. Selalunya ditentukan bahawa hartanah yang disewa mesti dikosongkan dalam tempoh empat belas hari.
5. Kemungkinan pengusiran – Jika penyewa tidak meninggalkan harta itu secara sukarela, bailif boleh mengusir mereka dengan bantuan polis.

Tempoh purata prosiding biasa adalah empat hingga lapan bulan. Kos biasanya antara €500 dan €2,000, bergantung pada kerumitan kes.

Prosiding ringkasan untuk kes-kes segera

Dalam situasi mendesak, prosiding ringkas untuk pengusiran boleh menawarkan penyelesaian yang lebih cepat. Berikut adalah perbandingan:

Pelepasan sementara adalah wajar dalam kes-kes gangguan serius, situasi berbahaya atau pengedaran dadah dari rumah. Mahkamah mesti yakin bahawa kes itu adalah segera. Selepas pelepasan sementara, prosiding berdasarkan merit masih boleh dijalankan untuk penamatan muktamad.

Bagi tuan tanah, perkara berikut terpakai: hanya pilih prosiding ringkasan sekiranya terdapat kekurangan yang jelas, serius dan didokumenkan. Apabila ragu-ragu, prosiding biasa menawarkan lebih kepastian.

Cabaran dan penyelesaian biasa

Dalam praktiknya, tuan tanah kerap menghadapi halangan apabila menamatkan perjanjian penyewaan. Berikut adalah masalah paling biasa dengan penyelesaian konkrit.

Penyewa tidak memberi maklum balas kepada notis keingkaran

Jika penyewa tidak membalas surat berdaftar anda, ini tidak bermakna prosedur itu dihentikan. Anda boleh teruskan ke mahkamah daerah kecil.

Penyelesaian: Simpan semua bukti penyampaian, termasuk jejak dan jejak surat berdaftar. Penghakiman ingkar (jika penyewa tidak hadir) selalunya membawa kepada keputusan, dengan syarat bukti anda adalah wajar. Hakim mempunyai budi bicara untuk menolak tuntutan jika penamatan tidak munasabah.

Bukti yang tidak mencukupi untuk alasan penamatan

Beban pembuktian terletak pada tuan tanah. Tanpa bukti yang mencukupi, hakim akan menolak tuntutan tersebut.

Penyelesaian: Kumpulkan dokumentasi sebelum memulakan prosiding:

• Dalam kes tunggakan sewa: penyata bank, peringatan pembayaran, gambaran keseluruhan bulan tertunggak
• Sekiranya berlaku gangguan: laporan polis, aduan daripada jiran, surat-menyurat dengan penyewa
• Dalam kes penyewaan semula haram: gambar, penyata, iklan daripada surat penyewaan semula

Dapatkan sokongan guaman daripada peguam yang pakar dalam undang-undang penyewaan dalam kes-kes yang rumit.

Masa pemulihan prosedur yang panjang

Prosedur lapan bulan adalah bermasalah apabila situasi mendesak atau tunggakan sewa semakin meningkat.

Penyelesaian: Pertama, pertimbangkan penyelesaian secara baik. Merundingkan pemergian secara sukarela – mungkin dengan pampasan kewangan – menjimatkan masa dan wang. Statistik menunjukkan bahawa pengantaraan mengurangkan kemungkinan prosiding undang-undang sebanyak 30%.

Apabila penyelesaian bukan satu pilihan dan terdapat keperluan segera, prosiding ringkas untuk pengusiran menawarkan alternatif yang lebih pantas. Sila ambil perhatian: ini memerlukan bukti segera yang meyakinkan.

Kesimpulan dan langkah seterusnya

Penamatan perjanjian penyewaan kediaman hanya boleh dilakukan melalui mahkamah daerah kecil dan hanya atas alasan undang-undang yang sah. Penamatan di luar mahkamah hampir mustahil dalam kes penyewaan kediaman. Penyewa menikmati perlindungan sewa yang kukuh, dan mahkamah sentiasa mempertimbangkan kepentingan kedua-dua pihak.

Langkah tindakan segera untuk tuan tanah:

1. Dokumenkan kelemahan dengan teliti dengan bukti
2. Hantar notis keingkaran rasmi melalui surat berdaftar dengan tarikh akhir yang munasabah
3. Rujuk pakar undang-undang penyewaan untuk mendapatkan nasihat tentang situasi khusus anda
4. Pertimbangkan penyelesaian secara damai sebelum pergi ke mahkamah
5. Mulakan prosiding undang-undang jika penyewa tidak memberi respons atau membetulkan kekurangan tersebut

Topik berkaitan yang mungkin ingin anda terokai termasuk kutipan sewa sekiranya berlaku pembayaran lewat, penamatan perjanjian penyewaan apabila tiada pelanggaran kontrak dan hak pemilik baharu apabila menjual hartanah kediaman yang disewa.

Sumber tambahan

Perundangan yang berkaitan:

• Seksyen 6:265 Kanun Sivil – Peraturan am mengenai penamatan
• Perkara 7:231 Kanun Sivil Belanda – Penamatan perjanjian penyewaan kediaman
• Perkara 7:274 BW – Alasan untuk penamatan penyewaan kediaman

Undang-undang kes:

• Mahkamah Agung 28 September 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Penghakiman standard mengenai penamatan perumahan sosial