Sesiapa yang ingin menamatkan pajakan premis komersial mereka, atau yang menghadapi penamatan oleh tuan tanah, mesti terlebih dahulu mengetahui rejim pajakan tersebut. Seperti yang dinyatakan dalam bahagian pertama siri ini, peraturan yang berbeza secara asasnya terpakai untuk ruang komersial 7:290 (kedai, hospitaliti, perniagaan kraf) dan ruang komersial 7:230a (pejabat, storan, bilik latihan). Perbezaan itu tidak begitu penting seperti dalam penamatan.
Bagi ruang komersial 7:290, tuan tanah hanya boleh menamatkan pajakan atas beberapa alasan berkanun yang lengkap, dan keperluan formal yang ketat terpakai. Bagi ruang komersial 7:230a, ambang untuk tuan tanah adalah jauh lebih rendah: penamatan pada prinsipnya bebas daripada alasan formal dan tidak memerlukan sebab. Artikel ini membincangkan kedua-dua situasi.
Penamatan ruang komersial 7:290
Keperluan rasmi
Penamatan ruang komersial 7:290 tertakluk kepada keperluan formal yang ketat. Penamatan mesti dibuat secara bertulis, sama ada melalui surat berdaftar atau melalui writ bailif. Tempoh notis minimum adalah satu tahun. Penamatan yang tidak memenuhi keperluan ini adalah terbatal dan tidak sah dan tidak mempunyai kesan undang-undang. Pajakan kemudiannya akan berterusan.
Penamatan mesti dialamatkan kepada penyewa sebelum tamat tempoh sewaan semasa. Sesiapa yang menamatkan terlalu lewat akan melihat pajakan dilanjutkan secara automatik menjelang penggal seterusnya.
Alasan untuk penamatan bagi tuan tanah
Tuan tanah ruang komersial 7:290 hanya boleh menamatkan kontrak atas alasan yang disenaraikan secara menyeluruh oleh undang-undang. Bagi penamatan pada akhir tempoh pertama (lima tahun pertama), hanya dua alasan yang terpakai: penyewa tidak berkelakuan sebagai penyewa yang baik (penyewaan yang berterusan tidak memuaskan), atau tuan tanah memerlukan harta yang dipajak dengan segera untuk kegunaan peribadi. Selepas tempoh pertama, alasan ketiga ditambah: penimbangan kepentingan tuan tanah dalam penamatan terhadap kepentingan penyewa dalam penerusan, di mana tuan tanah mesti menunjukkan kepentingan yang menarik.
Untuk perbincangan terperinci tentang alasan individu untuk penamatan dan kes undang-undang mengenainya, kami merujuk artikel 'Penyewaan Komersial (7:290 DCC): Perlindungan & Alasan untuk Penamatan Ruang Runcit' di tempat lain di laman web ini.
Penyewa yang ingin melanjutkan tempoh
Penyewa ruang komersial 7:290 yang menerima penamatan tetapi ingin kekal mesti membantah secara bertulis dalam tempoh enam minggu selepas menerima penamatan. Jika mereka tidak berbuat demikian, pajakan tamat pada tarikh yang dimaklumkan. Jika mereka membantah, tuan tanah mesti mengemukakan penamatan kepada mahkamah daerah kecil. Hanya jika mahkamah meluluskan penamatan, pajakan tamat. Sehingga itu perjanjian bersambung.
Penamatan ruang komersial 7:230a
Peraturan utama: penamatan tanpa alasan
Bagi ruang komersial 7:230a, undang-undang adalah lebih ringan terhadap tuan tanah. Pajakan tamat selepas penamatan, dengan mematuhi tempoh notis yang dipersetujui dalam kontrak, atau jika tiada tempoh berkanun. Alasan untuk penamatan tidak diperlukan. Tuan tanah tidak perlu menjelaskan mengapa mereka ingin menamatkan. Penyewa pada prinsipnya tidak mempunyai hak untuk meneruskan.
Perlindungan terhadap pengusiran: penangguhan melalui mahkamah
Walaupun penyewa ruang komersial 7:230a tidak mempunyai hak untuk melanjutkan tempoh pajakan, mereka mempunyai hak untuk perlindungan daripada pengusiran. Ini bermaksud perkara berikut: selepas pajakan ditamatkan dan tuan tanah telah memberikan notis pengusiran, penyewa boleh meminta mahkamah daerah kecil dalam tempoh dua bulan dari tarikh pengusiran untuk melanjutkan tempoh pengusiran. Mahkamah mempertimbangkan kepentingan kedua-dua pihak. Lanjutan maksimum adalah satu tahun bagi setiap permintaan, dengan jumlah maksimum tiga tahun.
Oleh itu, perlindungan daripada pengusiran bukanlah hak untuk terus menikmati pajakan, tetapi sekadar penangguhan. Selepas tempoh maksimum tamat, premis tersebut mesti dikosongkan.
Penamatan awal dan peranan pilihan rehat
Bagi ruang komersial 7:290 dan 7:230a, kontrak tersebut mungkin mengandungi klausa pecah: peruntukan kontrak yang memberi pihak-pihak hak untuk menamatkan pajakan lebih awal. Bagi ruang komersial 7:290, klausa sedemikian mestilah berkadar dengan perlindungan yang diberikan oleh undang-undang kepada penyewa; peruntukan yang berkesan memberi tuan tanah hak untuk menamatkan pada bila-bila masa boleh bercanggah dengan sifat mandatori rejim tersebut.
Sesiapa yang menggunakan klausa pecah kontrak mesti mematuhi keperluan prosedur yang tepat: tempoh yang betul, borang yang betul (berdaftar atau melalui writ), dan tarikh penamatan yang betul diberikan. Lewat satu hari bermakna penamatan tidak berkuat kuasa dan pajakan bersambung untuk tempoh seterusnya.
Pembaharuan tersirat juga merupakan perkara yang perlu diberi perhatian. Jika pajakan tamat tempoh dan tiada pihak yang menamatkannya, perjanjian itu dalam kebanyakan kes diperbaharui secara tersirat untuk tempoh asal atau untuk tempoh yang tidak ditentukan, bergantung pada susunan kata kontrak. Semak pada masa yang sesuai sama ada pembaharuan diperlukan.
Kesilapan biasa dalam penamatan
Dalam praktiknya, kita melihat kesilapan berulang dalam penamatan premis komersial:
- Menamatkan terlalu lewat, supaya tempoh notis satu tahun dilangkaui dan pajakan bersambung secara automatik untuk tempoh seterusnya.
- Menamatkan tanpa borang yang dikehendaki oleh undang-undang (melalui e-mel atau telefon biasa dan bukannya melalui surat berdaftar atau writ), menjadikan penamatan itu terbatal dan tidak sah.
- Sebagai tuan tanah, penamatan tanpa tanah yang diiktiraf untuk ruang komersial 7:290, selepas itu penyewa akan membuat panggilan ke mahkamah daerah kecil dan penamatan tersebut dibatalkan.
- Sebagai penyewa, gagal membantah penamatan ruang komersial 7:290 tepat pada masanya, sehingga hak untuk meneruskannya luput.
- Melupakan kewajipan penghantaran: walaupun penamatan itu sah, penyewa mungkin bertanggungjawab atas kerosakan yang disebabkan oleh premis yang tidak dipulangkan dalam keadaan yang dipersetujui secara kontrak.
- Untuk ruang komersial 7:230a, terlepas tempoh dua bulan untuk memfailkan permintaan perlindungan terhadap pengusiran, yang selepas itu hak tersebut luput secara muktamad.
Kesimpulan
Penamatan premis komersial nampaknya mudah, tetapi jika diteliti dengan lebih teliti, ia mempunyai banyak kelemahan formal dan substantif. Sama ada anda penyewa atau tuan tanah: kesilapan dalam prosedur boleh menyebabkan hubungan sewa berterusan yang tidak anda inginkan, atau kehilangan hak perlindungan yang sepatutnya anda gunakan. Sentiasa semak tarikh akhir, borang yang diperlukan dan rejim yang berkenaan tepat pada masanya sebelum anda menghantar atau menerima penamatan.
Peguam-peguam penyewaan bagi Law & More membantu anda dalam semua fasa prosedur penamatan, daripada surat pertama hingga sebarang prosiding di hadapan mahkamah daerah kecil. Hubungi kami untuk perbualan tanpa obligasi.
Soalan lazim
Berapa lama tempoh notis untuk premis komersial?
Bagi ruang komersial 7:290, tempoh notis minimum berkanun adalah satu tahun. Penamatan mesti dibuat secara bertulis melalui surat berdaftar atau writ bailif. Bagi ruang komersial 7:230a, terma yang dipersetujui dalam kontrak terpakai; tiada minimum berkanun.
Bolehkah tuan tanah menamatkan pajakan kedai begitu sahaja?
Tidak. Bagi ruang komersial seluas 7:290, tuan tanah hanya boleh menamatkan kontrak atas alasan yang disenaraikan secara menyeluruh dalam undang-undang, seperti keperluan peribadi yang mendesak atau penyewaan yang berterusan tidak mencukupi. Penamatan tanpa alasan yang diiktiraf tidak mempunyai kesan undang-undang.
Apakah perlindungan terhadap pengusiran di bawah 7:230a?
Selepas penamatan pajakan, penyewa ruang komersial 7:230a boleh meminta mahkamah daerah kecil untuk melanjutkan tempoh pengusiran. Permintaan ini mesti difailkan dalam tempoh dua bulan dari tarikh pengusiran yang dimaklumkan. Pelanjutan maksimum adalah tiga tahun secara keseluruhan.
Apakah klausa pecah pajak dalam pajakan?
Klausa pecah pajakan ialah peruntukan kontrak yang memberi satu atau kedua-dua pihak hak untuk menamatkan pajakan lebih awal. Bagi ruang komersial 7:290, klausa tersebut mestilah selaras dengan perlindungan statutori mandatori penyewa.
Lebih lanjut daripada siri ini mengenai undang-undang penyewaan komersial
Artikel ini merupakan sebahagian daripada siri tiga bahagian kami mengenai undang-undang penyewaan komersial. Baca juga bahagian-bahagian lain:
