1. Pengenalan

Pemindahan kabel dan saluran paip di Belanda secara sah adalah lebih rumit daripada yang diandaikan oleh banyak pihak. Dalam praktiknya, adalah perkara biasa bagi pihak-pihak yang terlibat untuk mempercayai bahawa perjanjian yang ditandatangani secara tertutup sudah memadai untuk memindahkan pemilikan kabel atau saluran paip. Ini adalah salah tanggapan yang berterusan.

Sejak pengenalan Perkara 5:20(2) Kanun Sivil Belanda (BW), kabel dan saluran paip yang dipasang di dalam, di atas atau di atas tanah pihak lain diklasifikasikan sebagai harta tak alih . Ini mempunyai akibat yang meluas terhadap cara ia boleh dipindahkan, dibebankan dan didaftarkan.

Dalam blog ini, kami membincangkan kerangka perundangan penuh untuk pemindahan kabel dan saluran paip, aspek cukai, peranan notari undang-undang sivil, dan kewajipan pendedahan dan maklumat. Kami menggambarkan perkara utama yang perlu diberi perhatian menggunakan contoh praktikal daripada kes undang-undang.

2. rangka kerja undang-undang

2.1 Penghakiman kabel dan akibat perundangannya

Dalam apa yang dipanggil penghakiman kabel ( kabelarresten ) tahun 2003, Mahkamah Agung Belanda ( Hoge Raad ) memutuskan bahawa kabel dan saluran paip tidak boleh dialihkan. Sebagai tindak balas, perenggan baharu telah ditambah kepada Perkara 5:20 Kanun Sivil Belanda. Perkara 5:20(2) BW menentukan siapa yang memiliki rangkaian yang terdiri daripada kabel atau saluran paip yang bertujuan untuk pengangkutan bahan pepejal, cecair atau gas, tenaga atau maklumat.

2.2 Pembina yang dibenarkan

Di bawah Perkara 5:20(2) BW, pemilikan rangkaian terletak pada pembina yang diberi kuasa ( bevoegd aanlegger ) atau pengganti sah mereka. Membina rangkaian sahaja tidak secara automatik memberikan pemilikan: apa yang diperlukan ialah pembina telah diberi kuasa untuk berbuat demikian.

Pembinaan itu sendiri boleh dibuktikan melalui kontrak dengan kontraktor, invois dan surat-menyurat berkaitan dengan pemasangan. Kebenaran untuk membina mungkin datang daripada hak permukaan yang ditetapkan, kewajipan berkanun untuk bertolak ansur, atau permit. Persetujuan bertulis daripada pemilik tanah juga boleh menunjukkan kebenaran.

2.3 Pendaftaran: bukan konstitutif, tetapi penting

Pendaftaran rangkaian dalam daftar awam bukanlah syarat mutlak untuk memperoleh pemilikan rangkaian yang dibenarkan. Pembina yang dibenarkan adalah pemiliknya, walaupun tanpa pendaftaran sedemikian. Walau bagaimanapun, pendaftaran sangat disyorkan.

Pendaftaran membolehkan pihak ketiga mengesahkan siapa pemilik rangkaian dan melindungi pemilik daripada hak pihak ketiga. Perkara 3:24(1) BW memperuntukkan bahawa fakta yang tidak didaftarkan (seperti pembinaan rangkaian) tidak boleh digunakan terhadap pihak ketiga.

2.4 Pemindahan: hak milik dan penyerahan

Oleh kerana saluran paip dan rangkaian layak sebagai harta berdaftar, pemindahan yang sah memerlukan surat ikatan notari diikuti dengan pendaftaran dalam daftar awam Pejabat Pendaftaran Tanah ( Kadaster ) (Perkara 3:89 BW). Perjanjian wajib (seperti perjanjian pembelian) berfungsi sebagai hak milik — asas undang-undang untuk pemindahan — tetapi pemindahan pemilikan sebenar memerlukan penyerahan rasmi melalui notari. Oleh itu, perjanjian wajib sahaja tidak mencukupi.

2.5 Pendaftaran dengan Pejabat Pendaftaran Tanah (Perkara 155a ONBW)

Di bawah Perkara 155a Akta Peralihan untuk Kanun Sivil Belanda yang baharu ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), sesiapa sahaja yang bertindak sebagai pemilik rangkaian pada 1 Februari 2007 boleh mendaftarkan rangkaian tersebut. Pendaftaran berlaku melalui pengisytiharan notari, catatan dalam daftar awam dan penerbitan dalam Warta Kerajaan ( Staatscourant ) dan akhbar kebangsaan.

Rangkaian berdaftar menerima penetapan rangkaiannya sendiri (cth. “Rangkaian seksyen W nombor 70”) dan direkodkan dalam Pejabat Pendaftaran Tanah dengan lukisan rangkaian yang sepadan. Apabila rangkaian atau sebahagian daripadanya dipindahkan, pendaftaran ini mesti dikemas kini.

Undang-undang kes (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) menunjukkan bahawa sesebuah rangkaian tidak semestinya memerlukan penetapan kadasternya sendiri; dalam beberapa kes, penetapan petak di mana rangkaian itu terletak sudah memadai. Walau bagaimanapun, pemindahan mesti didokumenkan dengan jelas dan lengkap.

2.6 Membahagikan rangkaian

Apabila sebahagian daripada rangkaian berdaftar diputuskan sambungan dan dipindahkan kepada pihak lain, rangkaian tersebut mesti dipisahkan secara rasmi. Ini memerlukan:

• Lukisan rangkaian baharu untuk bahagian yang tinggal dan yang dipisahkan
• Penamaan rangkaian baharu untuk bahagian yang dipisahkan
• Deposit lukisan dengan Pejabat Pendaftaran Tanah
• Akta penyerahan notari untuk bahagian yang dipindahkan

Ini adalah susulan daripada Perkara 59 dan 60 Peraturan-Peraturan Pendaftaran Tanah 1994 dan disahkan pada pendapat Peguam Negara dalam ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Hak in rem: permukaan dan easemen

Apabila memindahkan rangkaian, hak in rem yang sedia ada mesti diambil kira. Hak superfisi dan easemen pada prinsipnya boleh dipindah milik (Perkara 3:83 BW), tetapi surat ikatan penubuhan boleh memperuntukkan bahawa pemindahan atau pemisahan hanya boleh dilakukan dengan persetujuan pemilik (Perkara 5:91 BW bersama-sama dengan Perkara 5:104 BW).

Hak tanggungan terhadap superfisi tidak boleh dipindah milik secara bebas dan luput dengan hak utama (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Oleh itu, adalah penting untuk menyemak surat ikatan penubuhan untuk sebarang sekatan sebelum meneruskan pemindahan.

3. Peranan notari undang-undang sivil

Notari undang-undang sivil ( notari ) melaksanakan fungsi perlindungan pusat dalam pemindahan saluran paip dan rangkaian. Notari bukan sekadar "pemegang" akta, tetapi mempunyai tugas aktif untuk menyiasat dan menjaga.

3.1 Tugas notari

• Menggubal akta penyerahan notari dengan penerangan yang tepat tentang bahagian yang dipindahkan
• Mengesahkan bahawa semua keperluan berkanun telah dipenuhi
• Memastikan persetujuan semua pihak yang terlibat
• Pendaftaran surat ikatan dalam daftar awam (Perkara 37 Akta Pendaftaran Tanah)

3.2 Kewajipan penyiasatan dan kewajipan untuk menolak

Di bawah Perkara 21 Akta Notari ( Wet op het notarisambt ), notari mempunyai kewajipan untuk menyiasat dan mesti enggan menyediakan perkhidmatan jika terdapat petunjuk konflik dengan undang-undang atau ketenteraman awam. Mahkamah Agung mengesahkan dalam ECLI:NL:HR:2015:831 bahawa notari bukan sahaja mesti melindungi keperluan formal tetapi juga mempertimbangkan kepentingan pihak ketiga.

4. Kewajipan pemberitahuan dan maklumat

4.1 Kewajipan Penjual untuk mendedahkan

Di bawah Perkara 7:15 BW, penjual wajib menyerahkan bahagian rangkaian tanpa sebarang beban dan sekatan khas, melainkan pembeli telah menerimanya secara nyata. Perkara 7:17 BW memperuntukkan bahawa barang yang dihantar mesti mematuhi kontrak, dengan mengambil kira perwakilan penjual.

Undang-undang kes adalah jelas: kewajipan pendedahan penjual mengatasi kewajipan penyiasatan pembeli (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Penjual mesti memaklumkan pembeli secara aktif tentang kecacatan, sekatan, hak pihak ketiga dan fakta berkaitan yang diketahui.

4.2 Maklumat minimum yang perlu diberikan

Dalam praktiknya, penjual sekurang-kurangnya mesti memberikan maklumat berikut:

• Lokasi, skop dan keadaan teknikal bahagian rangkaian yang tepat
• Kontrak sedia ada dan berterusan (obligasi penyelenggaraan atau bekalan)
• Kecacatan, kerosakan atau sekatan penggunaan yang diketahui
• Hak pihak ketiga (superfis, easemen, pajakan)
• Sekatan undang-undang awam (permit, pelan pengezonan)
• Dokumentasi teknikal, laporan pemeriksaan dan sejarah penyelenggaraan

4.3 Liabiliti atas pelanggaran obligasi maklumat

Jika penjual memberikan maklumat yang salah atau tidak lengkap, mereka mungkin bertanggungjawab atas ketidakpatuhan (Perkara 7:17 BW) atau tort (Perkara 6:162 BW). Pembeli kemudiannya boleh memilih daripada beberapa remedi:

• Pembatalan atas kesilapan (Perkara 6:228 BW)
• Pembatalan atau pengurangan harga (Perkara 7:21 dan 7:22 BW)
• Gantirugi (Perkara 6:74 dan 7:24 BW)
• Penalti kontrak (jika dipersetujui)

Mahkamah Agung telah mengesahkan bahawa kewajipan pendedahan diutamakan: jika penjual menahan maklumat yang berkaitan, mereka tidak boleh bergantung pada kegagalan pembeli untuk menjalankan siasatan lanjut (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Beban pembuktian ke atas penjual

Jika pembeli mempertikaikan bahawa mereka telah dimaklumkan sepenuhnya, beban pembuktian terletak pada penjual untuk menunjukkan pematuhan terhadap kewajipan pendedahan (Perkara 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk mendokumentasikan semua komunikasi secara bertulis dan menyusun fail maklumat yang komprehensif.

5. Aspek cukai

5.1 Pengecualian rangkaian daripada cukai pemindahan

Pemindahan saluran paip dan rangkaian secara amnya dikecualikan daripada cukai pemindahan ( overdrachtsbelasting ) di bawah pengecualian rangkaian dalam Perkara 15(1)(y) Akta Cukai Transaksi Perundangan ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Pengecualian ini terpakai kepada pemerolehan rangkaian yang terdiri daripada kabel atau saluran paip yang bertujuan untuk pengangkutan bahan, tenaga atau maklumat.

5.2 Aspek VAT

Bagi tujuan VAT, pembekalan rangkaian pada prinsipnya boleh dikenakan cukai melainkan pengecualian atau pembekalan intra-Komuniti terpakai (Perkara 16 dan 17e Akta Cukai Perolehan, Wet OB ). Layanan cukai yang tepat bergantung pada situasi fakta dan kelayakan rangkaian sebagai harta berdaftar.

5.3 Penilaian dalam transaksi €0

Cukai pemindahan dikenakan ke atas nilai pasaran saksama ( waarde in het economische verkeer ), bukan ke atas harga belian yang dipersetujui. Oleh itu, pemindahan pada € 0.00 tidak bermakna secara automatik tiada cukai pemindahan terhutang. Pihak berkuasa cukai boleh menentukan nilai sebenar dan mengeluarkan taksiran tambahan (kadar: 10.4% untuk harta bukan kediaman). Adalah dinasihatkan untuk mengesahkan penilaian, contohnya dengan menunjukkan bahawa kos perobohan melebihi nilai baki.

6. Contoh praktikal daripada undang-undang kes

Penghakiman berikut menggambarkan perkara utama yang perlu diberi perhatian dalam pemindahan rangkaian:

7. Senarai semak praktikal

Senarai semak berikut boleh dijadikan panduan semasa memindahkan (sebahagian daripada) rangkaian.

7.1 Persediaan dan usaha wajar

1. Petakan bahagian rangkaian yang akan dijual sepenuhnya: lokasi, skop, keadaan teknikal
2. Sahkan hak sedia ada dalam rem (superficies, easements) dan obligasi kontraktual
3. Kumpulkan permit, kontrak penyelenggaraan dan sekatan undang-undang awam yang berkaitan
4. Semak surat ikatan penubuhan untuk sekatan pemindahan

7.2 Kewajipan dan dokumentasi maklumat

• Memaklumkan secara aktif kepada pembeli tentang semua bebanan, sekatan dan kecacatan yang diketahui
• Menyediakan lukisan rangkaian semasa dan dokumentasi teknikal
• Mendedahkan hak pihak ketiga, prosiding yang sedang berjalan dan keadaan khas
• Rekodkan semua komunikasi secara bertulis untuk tujuan pembuktian (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Aspek perundangan dan formal

• Sahkan sama ada bahagian rangkaian boleh dipindah milik secara bebas (Perkara 3:83 BW)
• Upah notari untuk menyediakan akta penyerahan
• Pastikan pendaftaran dalam daftar awam (Perkara 3:89 BW)
• Sekiranya berlaku pemisahan: melantik lukisan rangkaian baharu dan mendaftar dengan Pejabat Pendaftaran Tanah

7.4 Aspek cukai

1. Nilaikan sama ada pengecualian rangkaian (Perkara 15(1)(y) WBR) terpakai
2. Sahkan penilaian, terutamanya dalam kes transaksi €0
3. Ambil kira sekatan pengecualian rangkaian mulai 1 Januari 2026

7.5 Pemindahan operasi

1. Tentukan had bateri dengan tepat (sempadan fizikal pemindahan)
2. Kontrak dan permit penyelenggaraan pemindahan
3. Memastikan kesinambungan perkhidmatan dan memaklumkan pengguna akhir tepat pada masanya
4. Sertakan tempoh peralihan untuk perkara operasi

8. kesimpulan

Pemindahan saluran paip dan rangkaian merupakan proses yang rumit dari segi undang-undang yang melangkaui sekadar menandatangani perjanjian. Pengelasannya sebagai harta tak alih memerlukan keperluan formal — surat ikatan notari dan pendaftaran Pendaftaran Tanah — yang tidak boleh diketepikan.

Penjual memikul tanggungjawab pendedahan yang meluas dan mesti memaklumkan pembeli secara aktif tentang semua aspek perundangan, teknikal dan fakta yang berkaitan. Pelanggaran tanggungjawab ini boleh mengakibatkan liabiliti, pembatalan atau ganti rugi.

Dari perspektif cukai, pengecualian rangkaian wajar diberi perhatian khusus, terutamanya memandangkan sekatan yang berkuat kuasa pada 1 Januari 2026. Dalam kes transaksi €0, nilai pasaran saksama mesti dibuktikan untuk mengelakkan penilaian tambahan.

Persediaan yang teliti — dengan usaha wajar, panduan notari dan dokumentasi yang komprehensif — adalah kunci kepada pemindahan yang sah di sisi undang-undang dan bebas masalah.

9. Sumber dan rujukan

Berikut adalah gambaran keseluruhan peruntukan berkanun utama dan undang-undang kes yang dirujuk dalam blog ini.

Perundangan

• Perkara 5:20(2) BW — pemilikan rangkaian saluran paip
• Perkara 3:89 BW — penyerahan harta berdaftar
• Perkara 155a Akta Peralihan Kanun Sivil Baharu — pendaftaran rangkaian
• Perkara 36 dan 37 Akta Pendaftaran Tanah — pendaftaran dalam daftar awam
• Perkara 59 dan 60 Peraturan-Peraturan Pendaftaran Tanah 1994 — penetapan rangkaian
• Artikel 7:15, 7:17 dan 7:18 BW — kewajipan penjual
• Perkara 15(1)(y) WBR — pengecualian rangkaian daripada cukai pemindahan
• Perkara 5:91 bersama-sama dengan 5:104 BW — kebolehpindahan hak-hak ke atas permukaan
• Perkara 21 Akta Notari — kewajipan penyiasatan dan kewajipan untuk menolak

Undang-undang kes

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — pengecualian rangkaian untuk pemasangan TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — menara penghantaran di luar pengecualian rangkaian
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — penetapan kadaster rangkaian
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — kewajipan pendedahan vs. kewajipan penyiasatan
• ECLI:NL:HR:2015:831 — fungsi perlindungan notari
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — keutamaan kewajipan pendedahan
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 dan 67 — pemindahan saham dan pengecualian rangkaian
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — hak bergantung kepada permukaan
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — pemisahan rangkaian

10. Soalan Lazim (FAQ)

Bolehkah saya memindahkan saluran paip atau rangkaian hanya dengan perjanjian pembelian?

Tidak. Sejak pengenalan Perkara 5:20(2) BW, saluran paip dan rangkaian diklasifikasikan sebagai harta tak alih. Pemindahan memerlukan surat ikatan notari dan pendaftaran dalam daftar awam Pejabat Pendaftaran Tanah (Perkara 3:89 BW). Perjanjian pembelian berfungsi sebagai hak milik (asas undang-undang), tetapi pemindahan pemilikan sebenar memerlukan penyerahan rasmi melalui notari. Tanpa surat ikatan notari, pemindahan tersebut tidak sah di sisi undang-undang.

Apakah perbezaan antara perjanjian wajib dan penyerahan?

Undang-undang Belanda mengendalikan sistem pemindahan pemilikan secara kausal dengan tiga syarat: hak milik yang sah (perjanjian wajib, contohnya penjualan), penyerahan (untuk harta tak alih: surat ikatan notari dan pendaftaran Pendaftaran Tanah), dan kuasa untuk melupuskan di pihak pemindah. Hanya apabila ketiga-tiga syarat dipenuhi, barulah pemilikan lulus.

Bagaimana jika saya mempunyai resit yang membuktikan bahawa saya telah membina saluran paip itu?

Resit pembelian atau rekod pembinaan boleh berfungsi sebagai bukti siapa pembina yang diberi kuasa , tetapi ia tidak mencukupi untuk pemindahan pemilikan yang sah. Undang-undang kes mengesahkan bahawa tanpa surat ikatan dan pendaftaran notari, tiada pemindahan pemilikan berlaku, tanpa mengira pemilikan resit (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Perlukah saya membayar cukai pemindahan semasa memindahkan rangkaian?

Tidak semestinya. Pengecualian rangkaian (Perkara 15(1)(y) WBR) mengecualikan pemerolehan rangkaian yang terdiri daripada kabel atau saluran paip daripada cukai pemindahan. Nota: pengecualian ini dihadkan mulai 1 Januari 2026. Jika pengecualian tidak terpakai, kadarnya ialah 10.4% daripada nilai pasaran saksama. Dalam kes transaksi € 0, pihak berkuasa cukai boleh menentukan nilai sebenar.

Apa yang perlu berlaku jika saya ingin memindahkan sebahagian daripada rangkaian berdaftar?

Untuk pemindahan separa, rangkaian mesti dibahagikan secara rasmi. Ini memerlukan lukisan rangkaian baharu, penetapan rangkaian baharu untuk bahagian yang dipisahkan, deposit dengan Pejabat Pendaftaran Tanah dan surat ikatan penyerahan yang dinotari. Kedua-dua pihak — pemilik asal dan pembeli — mesti terlibat dalam surat ikatan pemisahan yang dinotari.

Apakah peranan yang dimainkan oleh notari dalam pemindahan tersebut?

Notari undang-undang sivil menjalankan fungsi perlindungan pusat. Mereka menyediakan surat ikatan penyerahan, mengesahkan semua keperluan statutori, memastikan persetujuan semua pihak yang terlibat, dan mengendalikan pendaftaran dengan Pejabat Pendaftaran Tanah. Notari juga mempunyai tugas penyiasatan (Perkara 21 Akta Notari) dan mesti menolak penyertaan jika terdapat petunjuk konflik dengan undang-undang.

Apakah maklumat yang perlu diberikan oleh penjual kepada pembeli?

Penjual mesti memaklumkan pembeli secara aktif tentang: lokasi dan keadaan teknikal yang tepat, kontrak dan obligasi sedia ada, kecacatan dan kerosakan yang diketahui, hak pihak ketiga, sekatan undang-undang awam dan dokumentasi teknikal yang berkaitan. Kewajipan pendedahan penjual mengatasi kewajipan penyiasatan pembeli (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Apa yang boleh saya lakukan jika penjual telah menyembunyikan maklumat penting?

Anda boleh membatalkan perjanjian atas alasan kesilapan (Perkara 6:228 BW), menuntut pembatalan atau pengurangan harga (Perkara 7:21 dan 7:22 BW), atau menuntut ganti rugi (Perkara 6:74 dan 7:24 BW). Mahkamah Agung telah mengesahkan bahawa kewajipan pendedahan penjual diutamakan berbanding kewajipan penyiasatan pembeli.

Bolehkah hak in rem sedia ada menyekat pemindahan tersebut?

Ya. Surat ikatan penubuhan hak superfisi boleh memperuntukkan bahawa pemindahan atau pemisahan hanya boleh dilakukan dengan persetujuan pemilik (Perkara 5:91 bersama-sama dengan Perkara 5:104 BW). Hak superfisi yang bergantung juga tidak boleh dipindah milik secara bebas. Sentiasa semak surat ikatan penubuhan sebelum meneruskan pemindahan.

Bagaimanakah penjual boleh membuktikan pematuhan terhadap kewajipan pendedahan?

Penjual menanggung beban pembuktian (Perkara 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Adalah dinasihatkan untuk merekodkan semua maklumat yang diberikan secara bertulis: surat-menyurat, dokumen pemindahan, laporan usaha wajar dan pengakuan resit yang ditandatangani oleh pembeli. Komunikasi lisan sukar dibuktikan.