Hampir setiap rumah di Belanda diiklankan kosten koper : harganya adalah harga rumah, dan kos pemindahannya adalah milik anda. Kos terbesar adalah cukai sebanyak 2%, 8% atau 10.4%, bergantung pada apa yang anda beli dan apa yang akan anda lakukan dengannya. Halaman ini menetapkan kadar yang berkuat kuasa pada tahun 2026, pengecualian pemula, pelepasan yang penting dalam praktik dan kos lain yang perlu dianggarkan. Ia adalah maklumat undang-undang dan cukai, bukan nasihat kewangan.
Maksud "kosten koper", dan bagaimana ia berbeza daripada "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , "kos untuk pembeli") bermaksud harga yang diiklankan tidak termasuk kos pemindahan; anda membayar kos tersebut di atas. Von ( vrij op naam , "percuma atas nama") bermaksud harga sudah termasuk kos meletakkan hartanah atas nama anda. Perbezaan ini sebahagian besarnya menjejaki rumah terpakai berbanding rumah baharu: rumah sedia ada biasanya dijual kosten koper , rumah baharu daripada pemaju vrij op naam , kerana VAT dan bukannya cukai pemindahan dikenakan dan pemaju memasukkannya ke dalam harga.
Di bawah kosten koper, pembeli biasanya membawa:
- cukai pemindahan (overdrachtsbelasting);
- yuran notari untuk akta pemindahan (leveringsakte);
- Pejabat Pendaftaran Tanah (kadaster) yuran untuk mendaftarkan surat ikatan itu;
- dan, dengan gadai janji, yuran notari dan Kadaster untuk surat ikatan gadai janji.
Ia tidak meliputi komisen ejen penjual, yang dibayar oleh penjual, mahupun nasihat ejen pembelian, tinjauan, penilaian atau gadai janji anda sendiri. Nama vrij op juga tidak bermaksud tiada kos langsung: untuk gadai janji binaan baharu, surat ikatan dan pendaftarannya kekal menjadi milik anda.
Cukai pindahan (overdrachtsbelasting): kadar yang berkuat kuasa pada 2026
Cukai pemindahan dikenakan ke atas pemerolehan harta tak alih di Belanda dan hak ke atasnya, seperti pajakan panjang ( erfpacht ) dan hak bangunan ( opstal ). Kadar tersebut terdapat dalam artikel 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.
2026 membawa perubahan. Sehingga akhir tahun 2025, tiada kadar berasingan untuk kediaman yang tidak akan diduduki oleh pembeli: ia berada di bawah kadar umum 10.4%. Mulai 1 Januari 2026, artikel 14 mengandungi kadar berbeza sebanyak 8% untuk memperoleh kediaman, dengan 2% dikekalkan untuk pembeli yang akan tinggal di dalamnya sebagai kediaman utama mereka dan 10.4% kekal sebagai kadar umum untuk semua yang lain.
| Apa yang diperolehi | Kadar 2026 | Kadar 2025 |
|---|---|---|
| Kediaman yang akan diduduki oleh pembeli sebagai kediaman utama mereka, selain daripada sementara waktu | 2% | 2% |
| Kediaman pembeli akan tidak menduduki — beli untuk disewa, rumah percutian, rumah yang dibeli untuk kanak-kanak atau melalui syarikat | 8% | 10.4% |
| Bukan kediaman — premis perniagaan, pejabat, garaj di plot berasingan, tanah bangunan | 10.4% | 10.4% |
| Pembeli kali pertama yang layak di bawah pengecualian pemula | 0% | 0% |
| Ambang nilai pengecualian pemula (woningwaardegrens) | €555,000 | €525,000 |
Ringkasan lama yang masih memetik 10.4%
Tiga kadar tersebut telah diselesaikan: 2% untuk kediaman yang akan diduduki oleh pembeli sebagai kediaman utama mereka, 8% untuk kediaman yang tidak akan diduduki oleh pembeli, dan 10.4% sebagai kadar umum untuk hartanah bukan kediaman. Oleh kerana kadar 8% adalah baharu, ringkasan dan halaman penasihat yang lebih lama kadangkala masih memberikan 10.4% untuk rumah sewa, rumah kedua atau rumah percutian — kadar yang terpakai pada tahun 2025, tetapi tidak untuk pemerolehan pada tahun 2026.
Halaman kadar Belastingdienst akan mengawalnya. Semak kedudukan pada tarikh surat ikatan anda dan minta notari anda mengesahkan kadar tersebut sebelum menandatangani.
Pengecualian pemula (startersvrijstelling)
Pembeli yang memenuhi setiap syarat tidak akan membayar cukai pemindahan sama sekali. Pengecualian tersebut terdapat dalam artikel 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, keperluan pengisytiharan dalam artikel 15a. Semua yang berikut mesti dipenuhi:
- Umur. Pembeli mestilah berumur 18 tahun ke atas dan belum lagi berumur 35 tahun apabila surat ikatan ditandatangani. Ujian ini terpakai bagi setiap pembeli: jika salah seorang daripada dua pembeli bersama berumur 35 tahun ke atas, hanya bahagian pembeli yang layak sahaja yang dikecualikan.
- sekali sahaja. Pembeli mestilah tidak pernah menggunakan pengecualian ini sebelum ini. Mempunyai rumah sebelum ini tidak membatalkan kelayakan anda; menggunakan pengecualian ini adalah pengecualian.
- Pendudukan pemilik. Pembeli mesti menggunakan kediaman tersebut sebagai kediaman utama mereka selain daripada sementara waktu. Membeli untuk disewa, diubah suai dan dijual semula, atau sebagai rumah kedua tidak layak.
- Ambang nilai. Nilai kediaman dengan kelengkapannya tidak boleh melebihi €555,000 pada tahun 2026 (€525,000 pada tahun 2025). Ini adalah jurang, bukan satu jalur: satu euro di atas dan pengecualian akan hilang sepenuhnya, dengan 2% perlu dibayar ke atas keseluruhan nilai dan bukannya lebihan.
Ambang diindeks dan berubah setiap 1 Januari, jadi pada pembelian berhampiran had, tarikh siap itu sendiri boleh mengubah hasilnya.
Perisytiharan bertulis, dan apa yang berlaku jika ia salah
Kadar 2% mahupun pengecualian pemula tidak terpakai secara automatik. Perkara 15a menghendaki pembeli menyatakan, dengan jelas, tegas dan tanpa syarat, dalam perisytiharan bertulis, bahawa mereka akan menggunakan kediaman tersebut sebagai kediaman utama mereka selain daripada sementara waktu — dan, untuk pengecualian pemula, bahawa mereka tidak pernah menggunakannya sebelum ini. Belastingdienst menerbitkan borang standard, dan perisytiharan yang ditandatangani mesti sampai kepada notari sebelum pemindahan.
Perisytiharan tersebut berkaitan dengan niat anda pada saat pemerolehan, bukan janji bahawa tiada apa yang akan berubah: jika anda benar-benar berhasrat untuk tinggal di sana dan keadaan kemudiannya memaksa anda untuk berpindah atau menyewa, pelepasan itu tidak hilang secara retrospektif. Apa yang tidak dibenarkan ialah mengisytiharkan niat yang tidak anda miliki. Jika perisytiharan itu terbukti salah, Pentadbiran Cukai boleh mengemukakan taksiran tambahan ( naheffingsaanslag ) untuk perbezaan tersebut ditambah faedah dan mengenakan penalti jika pembayar cukai bersalah. Penalti untuk penyata yang salah atau tidak lengkap adalah seperti yang dinyatakan dalam perkara 67d dan perkara 67e AWR; pembetulan sukarela yang dibuat dalam tempoh dua tahun pada prinsipnya menghalang penalti sedemikian.
Siapa yang bertanggungjawab, dan bagaimana cukai dibayar
Cukai pemindahan dikenakan ke atas pemeroleh — pembeli; penjual tidak bertanggungjawab. Ia dinilai sendiri, tetapi dalam pembelian biasa, anda tidak memfailkan apa-apa sendiri: jika pemindahan dilakukan melalui surat ikatan notari, kerana ia mestilah untuk harta berdaftar, notari memfailkan secara digital dan membayar bagi pihak anda. Oleh itu, cukai tersebut tertera pada penyata penyiapan notari: anda memindahkan jumlah penuh ke akaun pihak ketiga notari sebelum penyiapan, dan notari menyelesaikan cukai, yuran Kadaster dan yuran mereka sendiri daripadanya. Hanya jika tiada surat ikatan notari, pembeli mesti memfailkan dan membayar secara peribadi, dalam tempoh satu bulan selepas menjadi pemilik; bantahan boleh dikemukakan dalam tempoh enam minggu selepas pembayaran.
Pengecualian dan pelepasan yang penting dalam amalan
Pengambilalihan sejurus selepas pengambilalihan sebelumnya
Perkara 13 memberikan pelepasan jika harta yang sama diperoleh semula dalam tempoh enam bulan dari pemerolehan sebelumnya oleh orang lain. Asas untuk pemerolehan kedua dikurangkan dengan jumlah cukai pemindahan, atau VAT yang tidak boleh ditolak, yang dikenakan ke atas yang pertama, jadi pembeli kedua hanya dikenakan cukai ke atas peningkatan nilai.
Ini memberi manfaat kepada pembeli yang membeli daripada seseorang yang baru membeli, dan inilah yang menjadikan penjualan semula jangka pendek oleh peniaga atau pemaju berdaya maju. Pelepasan itu dilampirkan pada hartanah dan tempoh enam bulan, bukan pada identiti penjual semula, jadi tanyakan bila penjual membeli.
Pemindahan keluarga, perceraian dan pewarisan
Pemerolehan melalui pewarisan atau di bawah undang-undang harta sepencarian bukanlah pemerolehan yang boleh dikenakan cukai, jadi tiada cukai pemindahan timbul apabila anda mewarisi rumah atau apabila harta jatuh kepada anda melalui komuniti perkahwinan; cukai pewarisan mungkin timbul sebaliknya. Semasa perceraian, pembahagian komuniti perkahwinan atau harta yang dipegang bersama antara bekas pasangan dilindungi oleh pengecualian dalam artikel 15, jadi jika rumah keluarga diperuntukkan kepada seorang pasangan, tiada cukai pemindahan akan dibayar. Kedudukan untuk penghuni bersama yang belum berkahwin adalah lebih sempit dan bergantung kepada bagaimana pemilikan bersama timbul.
Pemindahan antara ahli keluarga, bertentangan dengan kepercayaan yang meluas, secara amnya tidak dikecualikan. Ibu bapa yang menjual kepada anak berada di bawah rejim biasa: 2% jika anak itu akan tinggal di sana, atau tiada apa-apa jika mereka layak sebagai pemula. Pengecualian keluarga dalam artikel 15 bertujuan untuk pewarisan perniagaan, bukan rumah keluarga. Jika rumah dijual kepada saudara di bawah nilai pasaran, cukai hadiah juga mungkin timbul, dan asas cukai pemindahan adalah nilai pasaran, bukan harga yang dipersetujui.
Hartanah binaan baharu: VAT dan bukannya cukai pemindahan
Binaan baharu tidak dikenakan cukai dua kali. Jika pembekalan tertakluk kepada VAT — secara amnya, bangunan baharu yang dibekalkan sebelum atau dalam tempoh dua tahun selepas pendudukan pertama, dan tanah bangunan — pengecualian dalam artikel 15 tidak terpakai cukai pemindahan, jadi pembeli membayar VAT 21% dan tiada 2% atau 8%. Ini adalah samenloopvrijstelling.
Inilah sebabnya mengapa binaan baharu disebut vrij op naam : 21% berada di dalam harga pemaju dan bukannya di atas. Pengecualian ini tidak terpakai jika pembeli boleh menuntut semula VAT, jadi pelabur dan syarikat memerlukan nasihat berasingan. Dan tanah bangunan bukanlah tempat tinggal: jika cukai pemindahan terpakai kepada plot dan bukannya rumah, kadarnya ialah 10.4%.
Kos pembeli yang lain
Yuran notari tidak ditetapkan oleh undang-undang dan berbeza antara pejabat dan bandar, jadi dapatkan dua atau tiga sebut harga. Yuran pendaftaran Kadaster adalah tetap dan notari menyerahkannya pada kos.
| kos | Yang biasa bayar | Boleh ditolak untuk cukai pendapatan? |
|---|---|---|
| Cukai pindahan | Pembeli | Tidak |
| Notari — akta pemindahan (leveringsakte) | Pembeli (kk) | Tidak |
| Kadaster — pendaftaran surat ikatan pemindahan | Pembeli (kk) | Tidak |
| Notari — surat ikatan gadai janji (hypotheekakte) | Pembeli | Ya — kos pembiayaan |
| Kadaster — pendaftaran surat ikatan gadai janji | Pembeli | Ya — kos pembiayaan |
| Kos penasihat gadai janji dan pengaturan bank | Pembeli | Ya — kos pembiayaan |
| Penilaian (cukai) untuk gadai janji | Pembeli | Ya — kos pembiayaan |
| Yuran Jaminan Gadai Janji Kebangsaan (NHG borgtochtprovisie) | Pembeli | Ya — kos pembiayaan |
| Ejen pembelian (aankoopmakelaar) | Pembeli | Tidak |
| Tinjauan struktur (pemeriksaan struktur) | Pembeli | Tidak |
Apa yang boleh ditolak dan apa yang tidak
Garis pemisahnya mudah: kos memperoleh hartanah tidak boleh ditolak, kos mengatur pinjaman boleh ditolak. Di bawah artikel 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, kos pembiayaan sekali sahaja untuk gadai janji di rumah anda sendiri boleh ditolak pada tahun yang ditanggung — surat ikatan gadai janji, pendaftarannya, penasihat, penilaian untuk pinjaman dan yuran NHG. Cukai pemindahan, surat ikatan pemindahan, pendaftarannya, ejen pembelian anda dan tinjauan tidak akan dikenakan sebarang pelepasan.
Jaminan Gadai Janji Kebangsaan ( Nationale Hypotheek Garantie ) adalah pilihan dan hanya tersedia sehingga had pinjaman. Bagi tahun 2026, yuran jaminan sekali sahaja ( borgtochtprovisie ) ialah 0.4% daripada pinjaman, tidak berubah dari tahun 2025, dan had NHG ialah €470,000, meningkat kepada €498,200 di mana langkah penjimatan tenaga dibiayai dengan pinjaman tersebut. Pemberi pinjaman biasanya menawarkan kadar pulangan yang lebih rendah, jadi ia selalunya membayar sendiri. NHG menetapkan kedua-dua angka setiap tahun dan menggunakan Voorwaarden en Normen yang berkuat kuasa apabila tawaran gadai janji dikeluarkan, jadi semak had untuk tahun tawaran anda dan bukannya tahun penyiapan.
Caj Kadaster untuk mendaftarkan surat ikatan ditetapkan oleh Tarievenregeling Kadaster dan adalah sama untuk surat ikatan pindah milik dan surat ikatan gadai janji. Bagi tahun 2026, setiap pendaftaran berharga €181, dikurangkan kepada €103.50 di mana notari mengemukakan surat ikatan secara elektronik dalam bentuk yang boleh diproses oleh Kadaster secara automatik, yang merupakan laluan biasa untuk pembelian rumah yang mudah. Tarif pendaftaran telah dikecualikan daripada kenaikan umum 2026, jadi ia tidak berubah dari tahun 2025. Penyerahan kertas berharga €34 lebih.
Apa yang perlu dianggarkan: garis panduan indikatif
Angka-angka di bawah hanyalah indikatif : garis besar yang dibina daripada komponen di atas, bukan sebut harga. Hanya elemen cukai yang ditetapkan oleh undang-undang.
- Pembeli kali pertama yang layak, rumah di bawah ambang had: secara kasar 1.5 3.5 untuk%% — tiada cukai pemindahan, jadi kos notari dan Kadaster, kos pembiayaan dan sebarang ejen atau tinjauan yang anda pilih.
- Pemilik-penghuni membayar 2%: secara kasar 4 6 untuk%%Peraturan umum "kira-kira 5% di atas" sesuai dengan kes ini, dan hanya kes ini sahaja.
- Pembeli yang tidak akan menduduki, membayar 8% pada tahun 2026: secara kasar 10 12 untuk%% — lebih rendah daripada pembelian yang sama pada tahun 2025, apabila kadarnya ialah 10.4%.
- Hartanah bukan kediaman pada 10.4%: secara kasar 12 14 untuk%%, selalunya lebih, kerana usaha wajar adalah lebih berat.
- Binaan baharu, vrij op naam: VAT 21% sudah ada dalam harga, jadi bajetkan sahaja kos berkaitan gadai janji.
Dua amaran. Pemberi pinjaman Belanda secara amnya tidak akan membiayai kos pembeli, kerana pinjaman dihadkan dengan merujuk kepada nilai hartanah, jadi kosten koper biasanya datang daripada simpanan. Dan jika anda membeli bersama dengan seseorang yang tidak layak sebagai pemula, contohkan cukai ke atas setiap saham secara berasingan.
Bolehkah warga asing membeli hartanah di Belanda, dan adakah ia lebih mahal?
Tiada sekatan kewarganegaraan atau kediaman untuk membeli harta tak alih di sini, dan tiada surcaj untuk pembeli asing. Apa yang penting bukanlah kewarganegaraan anda tetapi sama ada anda akan tinggal di hartanah tersebut: pembeli antarabangsa yang membeli rumah untuk didiami membayar 2% pada tahun 2026 dengan syarat yang sama seperti pembeli Belanda, manakala pembeli sebagai pelaburan membayar 8%.
Saya berumur 34 tahun dan membeli rumah Belanda pertama saya dengan harga €600,000. Adakah saya mendapat pengecualian?
Tidak. Pengecualian akan hilang sepenuhnya sebaik sahaja nilai tersebut melebihi ambang batas 2026 iaitu €555,000, dan ia akan hilang untuk keseluruhan harta dan bukannya lebihannya. Anda akan membayar 2% daripada nilai penuh, jadi €12,000, dengan syarat anda akan tinggal di sana sebagai kediaman utama anda dan membuat pengisytiharan bertulis kepada notari. Di bawah ambang batas pada fakta yang sama, anda tidak akan membayar apa-apa.
Saya akan tinggal di rumah itu pada mulanya tetapi akan menyewakannya dalam masa dua tahun. Apa yang perlu saya isytiharkan?
Nyatakan niat sebenar anda pada saat pemerolehan. Jika anda benar-benar berhasrat untuk menduduki hartanah tersebut sebagai kediaman utama anda selain daripada sementara waktu, kadar 2% dikenakan, dan perubahan pelan kemudian yang didorong oleh keadaan sebenar tidak membatalkannya. Tetapi niat yang dibentuk pada mulanya untuk menduduki sebentar dan kemudian menyewa bukanlah itu, dan mengisytiharkan sebaliknya berisiko dikenakan taksiran dan penalti.
Adakah penjual membayar mana-mana kosten koper?
Tidak. Di bawah kosten koper, pembeli menanggung cukai pemindahan, surat ikatan pemindahan dan pendaftarannya. Penjual membayar ejen penjual mereka sendiri dan kos untuk menjelaskan sebarang gadai janji sedia ada daripada daftar. Di bawah vrij op naam , tipikal untuk binaan baharu, kos pemindahan terbalik — tetapi pembeli yang mengambil gadai janji masih membayar surat ikatan gadai janji.
Adakah cukai pemindahan perlu dibayar jika pasangan saya ditambah ke dalam surat ikatan?
Ia bergantung bagaimana. Harta yang jatuh kepada pasangan melalui komuniti harta perkahwinan bukanlah pemerolehan yang boleh dikenakan cukai, jadi tiada apa yang perlu dibayar. Memindahkan separuh saham kepada pasangan yang belum berkahwin adalah pemerolehan biasa, dikenakan cukai ke atas nilai saham tersebut — pada kadar 2% jika mereka akan tinggal di sana, atau 8% pada tahun 2026 jika tidak. Dapatkan nasihat sebelum menstruktur semula pemilikan.
Kos pembelian yang manakah boleh saya potong daripada cukai pendapatan saya?
Hanya kos mengatur gadai janji: surat ikatan gadai janji dan pendaftarannya, penasihat, penilaian untuk pinjaman dan yuran NHG. Ini boleh ditolak pada tahun yang ditanggung di bawah artikel 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001. Cukai pemindahan, surat ikatan pemindahan, pendaftarannya, yuran ejen pembelian anda dan tinjauan tidak. Simpan penyata penyiapan notari, yang memperincikan kedua-duanya.
Halaman ini menyatakan kedudukan untuk tahun 2026 dan disemak setiap tahun; jadual di atas adalah bahagian yang perlu dikemas kini. Untuk nasihat tentang pembelian tertentu, termasuk kadar yang dikenakan pada surat ikatan anda dan perkataan pengisytiharan kepada notari, hubungi Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
