Undang-undang hak pangsapuri VvE dan Belanda: panduan untuk pemilik di Eindhoven dan Amsterdam

Jika anda telah membeli sebuah flat di Belanda, anda tidak membeli sebuah bangunan. Anda telah membeli sebuah appartementsrecht , dan dengannya keahlian Vereniging van Eigenaars (VvE), persatuan pemilik untuk blok tersebut. Keahlian adalah wajib, ia menentukan banyak perkara tentang rumah anda, dan anda tidak boleh beredar.

Apa itu apartmen sebenarnya

Undang-undang Belanda tidak menganggap sebuah flat sebagai harta yang berasingan. Setiap hak apartmen adalah bahagian dalam harta yang termasuk dalam pembahagian, membawa bersamanya hak eksklusif untuk menggunakan bahagian tertentu bangunan yang disusun untuk digunakan sebagai keseluruhan yang tersendiri (art. 5:106 BW). Bahagian tersebut juga boleh meliputi penggunaan tanah secara eksklusif, seperti taman atau ruang letak kereta.

Jadi hak tersebut mempunyai dua bahagian. Satu adalah pemilikan: anda memiliki bersama seluruh kompleks — bumbung, asas, bahagian hadapan, tangga, lif — mengikut perkadaran yang ditetapkan dalam surat ikatan. Satu lagi adalah penggunaan: anda seorang sahaja boleh menggunakan flat di belakang pintu depan anda. Itu menjelaskan sebahagian besar daripada apa yang berikut: keputusan mengenai bangunan diambil secara kolektif, anda tidak boleh menuntut agar komuniti berpecah belah, dan anda tidak boleh meletak jawatan sambil mengekalkan flat tersebut.

Surat ikatan pembahagian dan lukisan pembahagian

Pembahagian dibuat melalui akta notari, iaitu akte van splitsing , yang didaftarkan dalam daftar awam yang disimpan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah. Ia mesti disertakan dengan lukisan pembahagian, iaitu splitsingstekening (perkara 5:109 BW), dan mesti mengandungi senarai elemen yang tetap, termasuk perihalan setiap bahagian persendirian dan peraturan persatuan (perkara 5:111 BW).

Dokumen-dokumen ini bersama-sama melukis sempadan antara bahagian persendirian dan bahagian umum — sumber pertikaian VvE yang paling biasa, kerana ia menentukan siapa yang membayar. Jika bingkai tingkap yang bocor adalah perkara biasa, persatuan itu akan membayar; jika persendirian, anda yang membayar.

Ia ditafsirkan secara objektif: kerana pembeli dan pemberi pinjaman mesti bergantung pada daftar, apa yang penting ialah apa yang disampaikan oleh dokumen tersebut kepada pembaca luar, bukan apa yang dimaksudkan oleh pihak asal. Jika surat ikatan dan lukisan bercanggah antara satu sama lain, kedua-duanya tidak akan menang secara automatik; mahkamah memutuskan yang mana lebih berat, dengan melihat tahap perincian dan betapa munasabahnya hasilnya (Hoge Raad 1 November 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Di mana sempadan biasanya berjalan (perbuatan anda sendiri sentiasa memerintah)

Peraturan model dan generasi mereka

Surat ikatan tersebut mesti mengandungi peraturan yang meliputi hutang dan kos yang jatuh ke atas pemilik secara bersama, akaun dan sumbangan tahunan, penggunaan, pengurusan dan penyelenggaraan bahagian bersama, insurans dan perlembagaan persatuan (perkara 5:112 BW). Daripada menuliskannya, surat ikatan mengisytiharkan satu set standard — peraturan model — yang terpakai dan menyenaraikan sisihan.

Beberapa generasi beredar: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 dan model 2021 untuk persatuan kecil, serta model untuk flat perkhidmatan dan subbahagian. Yang mana terpakai dijawab dengan membaca surat ikatan anda, dan ia penting: model lama mengenakan kuorum, model 2006 dan 2017 menggugurkannya untuk keputusan majoriti biasa, dan model 2017 sudah pun berkaitan dengan titik pengecasan.

Di bawah peraturan tersebut terdapat peraturan rumah, iaitu peraturan huishoudelijk , yang diguna pakai oleh mesyuarat. Peraturan-peraturan ini mengisi butiran harian tetapi tidak boleh bercanggah dengan akta atau undang-undang; klausa sedemikian adalah terbatal.

VvE sebagai orang yang sah, dan mengapa anda tidak boleh meletak jawatan

Persatuan ini ditubuhkan dengan bahagian ini. Ia merupakan badan perundangan dengan aset, akaun bank dan liabilitinya sendiri, yang berdaftar di Dewan Perniagaan. Tugasnya adalah untuk mengurus komuniti, selain daripada bahagian-bahagian yang bertujuan untuk kegunaan berasingan, dan untuk mengekalkan dana rizab (perkara 5:126 BW). Ia boleh mewakili pemilik di dalam dan di luar mahkamah dan menguatkuasakan apa yang pemilik berhutang antara satu sama lain.

Keahlian akan mengikuti hak apartmen secara automatik: anda tidak menyertai, anda tidak boleh memberi notis, dan semasa jualan, ia akan diserahkan kepada pembeli anda. Dalam persatuan campuran, di mana sesebuah syarikat atau pelabur memiliki sebahagian daripada blok tersebut, seorang ahli boleh memegang bahagian undi yang menentukan.

Mesyuarat agung, undian dan kuorum

Mesyuarat agung pemilik adalah organ tertinggi. Mesyuarat dan proses membuat keputusannya tertakluk kepada perkara 5:124 hingga 5:135 BW. Ia mesti bermesyuarat sekurang-kurangnya sekali setahun untuk akaun, belanjawan dan sumbangan, dan diadakan oleh lembaga atau pengerusi, atau atas permintaan pemilik (perkara 5:127 BW).

Pengundian bukanlah satu undi rata, satu undi melainkan jika surat ikatan menyatakannya. Bahagian adalah sama rata melainkan jika surat ikatan menetapkan nisbah yang berbeza, dan jika ia menetapkan, surat ikatan mesti menyatakan asasnya (perkara 5:113 BW). Pecahan itu, iaitu breukdeel , memacu kedua-dua undi anda dan bahagian kos anda.

Kebanyakan keputusan memerlukan majoriti mudah undian yang dibuat. Peraturan lama menetapkan kuorum: jika kurang daripada separuh undi diwakili, tiada apa yang sah boleh diputuskan dan mesyuarat kedua mesti diadakan, di mana cadangan yang sama boleh diluluskan namun hanya sebilangan kecil pemilik yang hadir, kadangkala dengan majoriti yang lebih tinggi. Keputusan di luar mesyuarat memerlukan sebulat suara; pindaan surat ikatan biasanya memerlukan majoriti empat perlima daripada jumlah undi, surat ikatan notari dan kerjasama pemegang gadai janji (perkara 5:139 BW).

Akta mengenai mesyuarat agung digital orang undang-undang persendirian telah diterima pakai oleh Dewan Perwakilan pada 16 Disember 2025 dan diluluskan oleh Senat tanpa perbahasan pada 2 Jun 2026, dan diterbitkan sebagai Staatsblad 2026, 161. Ia belum berkuat kuasa; tarikhnya akan ditetapkan melalui titah diraja dalam tempoh 2026. Mulai saat itu, mesyuarat agung digital sepenuhnya atau hibrid boleh dilakukan tanpa kebenaran terlebih dahulu dalam surat ikatan pembahagian.

Lembaga dan pentadbir

Persatuan ini mempunyai lembaga, yang dilantik dan diberhentikan oleh mesyuarat agung (perkara 5:131 BW). Dalam blok kecil yang biasanya dihuni oleh seorang atau dua pemilik yang berkhidmat pada masa lapang mereka. Lembaga melaksanakan keputusan; ia tidak menetapkan dasar.

Persatuan yang lebih besar juga melantik pentadbir profesional, iaitu VvE-beheerder . Pentadbir ialah kontraktor, bukan organ: ia menyimpan buku, mengutip caruman, mengatur insurans dan penyelenggaraan dan menyediakan mesyuarat, dengan hanya kuasa yang diberikan oleh mesyuarat dan perjanjian pengurusan. Jika perkhidmatan buruk, penyelesaiannya terletak pada kontrak — pentadbir bertanggungjawab kepada persatuan, bukan kepada anda.

Dana rizab, pelan penyelenggaraan dan caj perkhidmatan

Setiap persatuan mesti mengekalkan dana rizab untuk kos selain daripada kos tahunan biasa (art. 5:126 BW). Memandangkan Akta ini menambah baik fungsi persatuan pemilik — Wet verbetering functioneren VvE — duti tersebut mempunyai kuasa. Bagi bangunan yang sepenuhnya atau sebahagiannya digunakan untuk kediaman, sumbangan tahunan kepada rizab mestilah sekurang-kurangnya jumlah yang terhasil daripada pelan penyelenggaraan berbilang tahun yang betul atau, jika gagal, 0.5 peratus daripada nilai pembinaan semula yang diambil daripada insurans bangunan. Ia mesti disimpan dalam akaun berasingan atas nama persatuan, melainkan mesyuarat memutuskan sebaliknya melalui majoriti besar atau jaminan bank diberikan. Akta ini berkuat kuasa pada 1 Januari 2018, dengan peralihan selama tiga tahun yang berakhir pada 1 Januari 2021.

Pelan penyelenggaraan berbilang tahun, pelan meerjarenonderhoudsplan atau MJOP, mesti meliputi sekurang-kurangnya sepuluh tahun, tidak lebih daripada lima tahun, dan menetapkan penyelenggaraan, pembaikan dan pembaharuan yang dijangkakan serta kosnya. Ia merupakan penunjuk tunggal terbaik bagi persatuan yang sihat. Akta ini juga memberi persatuan kuasa nyata untuk meminjam melainkan peraturan mengecualikannya (perkara 5:126 BW), dengan pendedahan setiap pemilik selepas tempoh rehat.

Sumbangan ditetapkan setiap tahun oleh mesyuarat berdasarkan bajet. Ia merupakan hutang kepada persatuan, bukan pembayaran budi bicara: pemilik yang tidak bersetuju mesti mencabar keputusan tersebut, tidak menahan wang tersebut, dan penyelesaian biasanya tidak tersedia. Kegagalan pembayaran akan dikenakan faedah, kos kutipan dan prosiding.

Dalam pemindahan, pemilik baharu menjadi bertanggungjawab, bersama penjual, untuk caruman yang terhutang bagi tahun kewangan semasa dan sebelumnya (perkara 5:122 BW). Notari biasanya meminta lembaga untuk penyata tunggakan dan dana rizab dan menyelesaikan tunggakan daripada harga belian; jika itu tidak dilakukan, bil akan jatuh ke atas pembeli. Mereka yang merupakan pemilik apabila hutang persatuan timbul juga bertanggungjawab bersama untuknya, setiap seorang mengikut nisbah gaji mereka (perkara 5:113 BW).

Pengubahsuaian: flat anda, bahagian umum, lantai dan balkoni

Di dalam flat anda, kebebasan anda adalah luas tetapi tidak terhad: peraturan mungkin mengandungi peraturan mengenai penggunaan, pengurusan dan penyelenggaraan alat sulit (art. 5:112 BW), dan biasanya tidak. Apa-apa sahaja yang menyentuh struktur, fasad, bumbung atau pemasangan kongsi memerlukan keputusan mesyuarat.

• Lantai keras. Lantai struktur adalah perkara biasa; penutupnya adalah peribadi, tetapi bunyi bising sampai ke jiran anda. Kebanyakan peraturan atau peraturan rumah sama ada melarang penutup lantai keras tanpa kebenaran atau menetapkan standard penebat bunyi impak minimum, selalunya ico nilai. Meletakkan parket atau jubin tanpa pemeriksaan adalah laluan yang boleh dipercayai ke mahkamah, dan hasil yang biasa adalah arahan untuk mengambilnya.
• Balkoni, teres bumbung dan bahagian hadapan bangunan. Kaca balkoni, awning, unit penghawa dingin, pagar pembatas dan dek berat semuanya menjejaskan bahagian yang sama, walaupun anda mempunyai hak penggunaan eksklusif. Ia memerlukan persetujuan mesyuarat, selalunya dengan syarat tentang penampilan atau penyelenggaraan pada masa hadapan.

Jika persetujuan diperlukan dan ditahan secara tidak munasabah, anda boleh meminta kebenaran gantian daripada mahkamah daerah kecil ( kantonrechter ) (perkara 5:121 BW, terpakai kepada keputusan mesyuarat mengikut perkara 5:129 BW). Mahkamah akan bertanya sama ada persatuan itu mempunyai alasan yang munasabah untuk menolak; ia cenderung untuk menyebelahi persatuan jika pemiliknya memberikan terlalu sedikit untuk dihakimi, jadi fail dengan lukisan dan pendapat struktur akan memperbaiki kedudukan anda.

Sewaan, penginapan singkat dan sewaan percutian

Penyewaan kepada isi rumah dengan penyewaan kediaman biasa biasanya dibenarkan. Peraturan biasanya memerlukan anda untuk memaklumkan persatuan penghuni dan meminta penghuni menandatangani deklarasi penerimaan surat ikatan, peraturan dan peraturan rumah, supaya ini mengikat penghuni secara langsung.

Sewaan jangka pendek dan percutian adalah berbeza. Akta dan peraturan biasanya mengehadkan flat untuk kegunaan kediaman dan melarang penggunaan sebagai rumah tumpangan, rumah tumpangan atau untuk penyewaan bilik. Penginapan jangka pendek berbayar berulang biasanya dianggap sebagai eksploitasi komersial dan bukannya tinggal di sana, dan oleh itu berada di luar klausa kegunaan kediaman walaupun cuti tidak disebut. Peraturan perbandaran terpakai di atas, dan ia semakin ketat. Dalam Amsterdam Sewaan percutian memerlukan permit dan nombor pendaftaran, setiap sewa mesti dilaporkan kepada pihak perbandaran, dan had siling adalah tiga puluh malam setahun; dari 1 April 2026 ia menurun kepada lima belas malam di sebelas kawasan kejiranan yang ditetapkan di daerah Centrum dan Pijp, di bawah peraturan dasar yang menetapkan langkah selanjutnya ke larangan sementara jika lima belas malam terbukti tidak mencukupi. Dalam Eindhoven, penyewaan bilik dan pemisahan kediaman memerlukan kebenaran merancang di bawah pelan perancangan; peraturan dasar yang berkuat kuasa sejak 1 Januari 2026 menolak kebenaran dalam lingkungan tiga puluh meter dari bilik sah sedia ada yang disewa di luar pusat, menetapkan keluasan lantai minimum bagi setiap unit dan setiap bilik, dan menutup enam kawasan kejiranan yang dinamakan kepada permohonan baharu sama sekali. Kedua-dua rejim sering berubah, jadi semak peraturan verordening atau dasar semasa untuk alamat tersebut dan bukannya bergantung pada angka. Permit perbandaran tidak mengatasi surat ikatan.

Panel solar, pam haba, penebat dan titik pengecasan

Hampir setiap langkah kemampanan menyentuh bahagian yang sama. Panel diletakkan di atas bumbung yang sama, pam haba di bahagian hadapan yang sama atau di dalam bilik tumbuhan, penebat di dinding yang sama, dan titik pengecasan menggunakan kapasiti elektrik yang dikongsi bangunan. Oleh itu, keputusan itu terletak pada mesyuarat agung, dan majoriti yang diperlukan adalah apa sahaja yang ditetapkan oleh surat ikatan dan peraturan model yang berkenaan untuk perbelanjaan jenis itu. Peraturan lama sering menuntut majoriti yang layak, kadangkala dengan kuorum, untuk perbelanjaan melebihi ambang batas atau untuk kerja-kerja yang dikira sebagai pembaharuan dan bukannya penyelenggaraan. Sehingga undang-undang berubah, laluannya adalah untuk memasukkan perkara tersebut dengan betul dalam agenda dengan cadangan berkos dan pelan pembiayaan, dan untuk menyemak pinjaman di bawah art. 5:126 BW dan subsidi yang tersedia boleh diterima.

Dua perkembangan penting. Satu rang undang-undang untuk mempercepatkan kemampanan dan penyelenggaraan dalam persatuan pemilik telah dibincangkan secara awam pada 1 Julai 2026, berkuat kuasa sehingga 20 September 2026; seperti yang dibincangkan, ia akan membenarkan keputusan sedemikian dibuat melalui majoriti mudah undian, melanjutkan tempoh pelan penyelenggaraan daripada sepuluh kepada tiga puluh tahun, dan membenarkan hak penggunaan untuk pemasangan seperti panel solar tanpa meminda surat ikatan tersebut. Secara berasingan, satu skim sedang disediakan di mana pemilik yang mahukan titik pengecasan akan memaklumkan kepada persatuan dan bukannya mendapatkan kebenaran. Rang undang-undang itu masih di peringkat perundingan dan penyediaan parlimen, jadi tiada satu pun daripadanya yang sah di sisi undang-undang lagi.

Mencabar keputusan, dan meminta mahkamah untuk campur tangan

Undang-undang Belanda membezakan dua kecacatan. Keputusan yang bercanggah dengan undang-undang atau akta pembahagian adalah terbatal: ia tidak pernah wujud dan tiada had masa dikenakan. Keputusan yang diambil melanggar peraturan prosedur, atau tidak boleh diterima oleh piawaian kewajaran dan keadilan, boleh dibatalkan: ia kekal sehingga mahkamah membatalkannya.

Untuk membatalkan keputusan, anda mesti memohon kepada mahkamah daerah kecil dalam tempoh satu bulan dari hari anda mengetahui keputusan tersebut atau mungkin mengetahuinya (perkara 5:130 BW, dibaca bersama peraturan umum mengenai keputusan orang yang sah dalam perkara 2:15 BW). Bulan itu singkat dan membawa maut: pemilik yang menunggu minit mesyuarat, atau yang berunding dengan lembaga terlebih dahulu, kerap kehilangan hak untuk membuat aduan. Pembatalan menyerang keputusan yang telah diambil; kebenaran gantian membekalkan kebenaran yang ditolak.

VvE yang tidak aktif dan cara membangunkannya

Banyak persatuan, terutamanya dalam blok kecil pra-perang yang dipecahkan kepada dua atau tiga flat, wujud di atas kertas tetapi tidak melakukan apa-apa: tiada lembaga pengarah, tiada mesyuarat, tiada akaun, tiada dana rizab, kadangkala tiada insurans bangunan kolektif. Itu adalah VvE yang tidak sah . Ia tidak sah di sisi undang-undang, dan ia semakin menyekat jualan dan gadai janji semula. Pengaktifan semula, mengikut susunan:

• Dapatkan surat ikatan pembahagian dan cabutan daripada Pejabat Pendaftaran Tanah dan tetapkan peraturan model yang terpakai.
• Mengadakan mesyuarat agung seperti yang ditetapkan oleh peraturan dan mencatatkannya dengan betul; jika lembaga tidak akan bertindak, pemilik biasanya boleh mengadakannya sendiri.
• Lantik lembaga, dan pentadbir jika berguna, daftar di Dewan Perniagaan, dan buka akaun bank atas nama persatuan serta akaun rizab berasingan.
• Aturkan atau sahkan insurans bangunan, semak jumlah yang diinsuranskan terhadap nilai pembinaan semula, komisen pelan penyelenggaraan dan tetapkan caruman berdasarkannya.
• Jika pemilik bersama enggan bekerjasama, kewajipan ini boleh dikuatkuasakan melalui mahkamah.

Apa yang perlu disemak oleh pembeli sebelum menandatangani

• Surat ikatan pembahagian dan lukisan, dan peraturan model yang terpakai — baca sempadan persendirian/umum sebelum anda menawarkan.
• Sekatan penggunaan: kegunaan kediaman sahaja, larangan penyewaan bilik atau penginapan singkat, peraturan mengenai haiwan peliharaan, lantai dan pengubahsuaian.
• Peraturan rumah, dan minit tiga mesyuarat terakhir — ujian terpantas sama ada persatuan itu berjaya.
• Baki akaun, belanjawan dan dana rizab, dan sama ada rizab tersebut berada dalam akaun berasingan.
• MJOP: tarikhnya, tempoh yang diliputi dan sama ada caruman sepadan dengannya — caruman yang rendah dengan rizab yang tipis ialah bil tertangguh.
• Sebarang keputusan mengenai kerja-kerja utama atau levi khas — ia mengikat anda selepas siap — dan sebarang pinjaman.
• Penyata lembaga mengenai tunggakan, dan pengesahan bahawa notari akan menyelesaikannya setelah selesai (perkara 5:122 BW).
• Nilai insurans dan pembinaan semula bangunan, pendaftaran di Dewan Perniagaan, dan, untuk bangunan yang dibahagikan semula, surat ikatan pembahagian semula juga.

Jika dokumen tidak dihantar tepat pada waktunya, bina syarat yang jelas ke dalam perjanjian pembelian supaya anda boleh menarik balik jika fail tersebut lebih teruk daripada yang dikemukakan.