Apakah Hak Anda?
Setiap penyewa mempunyai dua hak penting: hak untuk menikmati kehidupan dan hak untuk perlindungan sewa. Di mana kita membincangkan hak pertama penyewa berkaitan dengan kewajipan tuan tanah , hak kedua penyewa terdapat dalam blog berasingan tentang perlindungan sewa.
Itulah sebabnya satu lagi persoalan menarik akan dibincangkan dalam blog ini: apakah hak lain yang ada pada penyewa? Hak untuk menikmati hidup dan hak untuk menyewa perlindungan bukanlah satu-satunya hak penyewa terhadap tuan tanah. Sebagai contoh, penyewa juga berhak mendapat beberapa hak dalam konteks pemindahan harta yang tidak merentasi sewa dan dan penyewaan. Kedua-dua hak tersebut dibincangkan secara berturut-turut dalam blog ini.
Pemindahan harta tanah tidak melebihi sewa
Paragraf 1 dari Artikel 7: 226 Kanun Sipil Belanda, yang berlaku untuk penyewa ruang kediaman dan komersial, menyatakan sebagai berikut:
" Pemindahan harta yang berkaitan dengan perjanjian penyewaan (...) oleh tuan tanah memindahkan hak dan kewajipan tuan tanah daripada perjanjian penyewaan kepada pemeroleh ."
Bagi penyewa, artikel ini bermakna pertama sekali pemindahan hak milik harta yang disewa, contohnya melalui penjualan oleh tuan tanah kepada orang lain, tidak menamatkan perjanjian sewa. Di samping itu, penyewa boleh menuntut tuntutan terhadap pengganti sah tuan tanah, kini pengganti sah ini mengambil alih hak dan kewajipan tuan tanah. Untuk persoalan mengenai tuntutan mana yang sebenarnya dimiliki oleh penyewa, adalah penting untuk menentukan terlebih dahulu hak dan kewajipan tuan tanah yang mana kepada penggantinya yang sah.
Menurut perenggan 3 Perkara 7: 226 Kanun Sivil, ini khususnya hak dan kewajipan tuan tanah yang berkaitan secara langsung dengan penggunaan harta yang disewa untuk pertimbangan yang perlu dibayar oleh penyewa, iaitu sewa. Ini bermakna bahawa tuntutan yang boleh dibuat oleh penyewa terhadap pengganti undang-undang tuan tanah, pada dasarnya, berkaitan dengan dua haknya yang paling penting: hak untuk menikmati kehidupan dan hak untuk perlindungan sewa.
Walau bagaimanapun, selalunya, penyewa dan tuan rumah juga membuat perjanjian lain dalam perjanjian sewa dari segi kandungan lain dan merekodkannya dalam klausa. Contoh biasa ialah klausa mengenai hak pendahuluan penyewa. Walaupun ia tidak melayakkan penyewa untuk penghantaran, ia membayangkan kewajipan tuan tanah untuk menawarkan: tuan tanah perlu menawarkan hartanah yang disewa untuk dijual kepada penyewa terlebih dahulu sebelum ia boleh dijual kepada pengganti sah yang lain.
Adakah tuan tanah seterusnya juga terikat dengan klausa ini terhadap penyewa? Berdasarkan undang-undang kes , ini bukanlah kesnya. Ini memperuntukkan bahawa hak pendahuluan penyewa tidak berkaitan secara langsung dengan sewa, jadi klausa mengenai hak pembelian harta sewa tidak berpindah kepada pengganti sah tuan tanah. Ini hanya berbeza jika ia melibatkan pilihan pembelian daripada penyewa dan jumlah yang perlu dibayar secara berkala kepada tuan tanah juga termasuk elemen pampasan untuk pemerolehan muktamad.
Pelupusan
Selain itu, Artikel 7: 227 Kanun Sipil menyatakan hal-hal berikut mengenai hak penyewa:
"Penyewa diberi kuasa untuk memberikan harta sewaan yang digunakan, secara keseluruhan atau sebahagian, kepada orang lain, kecuali dia harus menganggap bahawa pemberi pajak akan mempunyai keberatan yang wajar terhadap penggunaan orang lain."
Secara umum, jelas daripada artikel ini bahawa penyewa mempunyai hak untuk menyewakan kesemua atau sebahagian daripada harta yang disewa kepada orang lain. Memandangkan bahagian kedua Perkara 7: 227 Kanun Sivil, penyewa tidak boleh, walau bagaimanapun, meneruskan untuk menyewakan semula jika dia mempunyai sebab untuk mengesyaki bahawa tuan tanah akan membantah perkara ini. Dalam sesetengah kes, bantahan tuan tanah adalah jelas, contohnya jika larangan penyewaan dimasukkan dalam perjanjian sewa. Dalam kes itu, penyewaan tidak dibenarkan oleh penyewa.
Jika penyewa berbuat demikian, mungkin ada denda sebagai balasan. Denda ini kemudiannya mesti dikaitkan dengan larangan menyewakan semula dalam perjanjian sewa dan terikat kepada jumlah maksimum. Sebagai contoh, penyewaan bilik daripada B&B Air boleh dengan cara ini dilarang dalam pajakan, yang selalunya berlaku.
Dalam konteks ini, artikel 7: 244 Kanun Sivil juga penting untuk penyewaan ruang kediaman, yang menyatakan bahawa penyewa ruang kediaman tidak dibenarkan menyewakan keseluruhan ruang kediaman. Ini tidak terpakai pada bahagian ruang tamu, seperti bilik. Dalam erti kata lain, penyewa pada dasarnya bebas untuk menyewakan sebahagian ruang kediaman kepada yang lain.
Pada dasarnya, penyewa juga berhak untuk kekal dalam harta yang disewa. Ini juga terpakai jika penyewa terpaksa mengosongkan harta yang disewa itu sendiri. Lagipun, Artikel 7: 269 Kanun Sivil Belanda memperuntukkan bahawa tuan tanah akan terus menyewakan mengikut kuasa undang-undang, walaupun perjanjian sewa utama telah berakhir. Walau bagaimanapun, syarat berikut mesti dipenuhi untuk tujuan artikel ini:
- Ruang kediaman yang bebas. Dengan kata lain, ruang tamu dengan akses sendiri dan kemudahan pentingnya sendiri, seperti dapur dan bilik mandi. Oleh itu, hanya sebuah bilik yang tidak dilihat sebagai ruang tamu yang bebas.
- Sewa perjanjian. Menjadi perjanjian antara penyewa dan subtenant yang memenuhi syarat untuk perjanjian sewa, seperti yang dijelaskan dalam Artikel 7: 201 Kanun Sipil.
- Perjanjian sewa berkaitan dengan penyewaan tempat tinggal. Dengan kata lain, perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah mesti berkaitan dengan sewa dan penyewaan ruang tempat peruntukan ruang kediaman yang sah berlaku.
Sekiranya peruntukan di atas tidak dipatuhi, subtenant masih tidak mempunyai hak atau hak untuk menuntut dari pemilik tanah hak untuk tetap berada di harta sewa setelah perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah telah ditamatkan, maka pengusiran juga tidak dapat dielakkan baginya. Sekiranya subtenant memenuhi syarat, dia harus mengambil kira hakikat bahawa tuan tanah dapat memulakan prosiding terhadap subtenant setelah enam bulan untuk menghentikan pemberhentian penyewaan dan pengosongan sewa.
Sama seperti ruang kediaman, ruang komersial juga boleh disewakan oleh penyewa. Tetapi bagaimanakah penyewa kecil berkaitan dengan tuan rumah dalam kes ini, jika penyewa tidak diberi kuasa untuk berbuat demikian atau terpaksa mengosongkan harta yang disewa? Untuk tahun 2003 terdapat perbezaan yang jelas: tuan tanah tidak ada kaitan dengan penyewa kerana penyewa hanya mempunyai hubungan yang sah dengan penyewa. Akibatnya, penyewa juga tidak mempunyai hak dan oleh itu tuntutan terhadap tuan tanah.
Sejak itu, undang-undang telah berubah mengenai perkara ini dan menetapkan bahawa jika perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah berakhir, penyewa mesti menjaga kepentingan dan kedudukan penyewa dengan, sebagai contoh, menyertai penyewa dalam prosiding dengan tuan tanah. Tetapi jika perjanjian sewa utama masih ditamatkan selepas prosiding, hak subtenant juga akan berakhir.
Adakah anda penyewa dan adakah anda mempunyai pertanyaan mengenai blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Peguam kami adalah pakar dalam bidang undang-undang penyewaan dan dengan senang hati memberikan anda nasihat. Mereka juga dapat membantu anda secara sah sekiranya pertikaian sewa anda mengakibatkan proses undang-undang.
