VvE mengabaikan tugasnya: remedi undang-undang anda di bawah undang-undang Belanda

Jika persatuan pemilik anda (Vereniging van Eigenaars, VvE) gagal menyelenggara bangunan, menyimpan dana rizab atau mengadakan mesyuarat, anda boleh bertindak sendiri: Buku 5 Kanun Sivil Belanda (Burgerlijk Wetboek, BW) memberikan setiap pemilik pangsapuri laluan ke mahkamah daerah kecil (kantonrechter) dan tuntutan terhadap persatuan tersebut. Pengecualian utama ialah masa: keputusan mesyuarat pemilik hanya boleh dibatalkan jika anda memfailkan dalam tempoh satu bulan dari hari anda mungkin mengetahui mengenainya (Perkara 5:130 BW).

Terdapat empat laluan: pembatalan keputusan yang salah (Perkara 5:130 BW), kebenaran gantian apabila persetujuan ditolak tanpa alasan yang munasabah (Perkara 5:121 BW), mengadakan mesyuarat di bawah peraturan, dan tuntutan untuk prestasi dan ganti rugi. Laluan yang sesuai bergantung kepada sama ada persatuan itu membuat keputusan yang salah, tidak membuat keputusan, atau gagal melaksanakan keputusan yang telah diambil.

Apakah yang mesti dilakukan oleh VvE di bawah undang-undang Belanda?

Sebuah VvE mesti menguruskan bahagian-bahagian bersama, menyimpan dana rizab dan mengadakan mesyuarat yang meluluskan akaun dan bajet. Semua yang lain adalah daripada surat ikatan pembahagian, peraturan dan Buku 5 BW.

Persatuan pemilik timbul secara automatik apabila sesebuah bangunan dibahagikan kepada hak pangsapuri. Setiap pemilik adalah ahli melalui kuat kuasa undang-undang (Perkara 5:117 BW) sehingga dia menjual. Persatuan itu adalah badan perundangan (Perkara 5:124 BW), dan kebanyakan peraturan umum untuk badan perundangan dalam Tajuk 1 Buku 2 BW terpakai kepadanya.

Apakah yang diputuskan oleh surat ikatan pembahagian dan peraturan-peraturannya?

Akta pembahagian (splitsingsakte) memutuskan apa yang bersifat peribadi dan apa yang bersifat bersama; peraturan yang dilampirkan padanya menetapkan bahagian kos, hak mengundi dan kuasa. Bacalah sebelum anda berhujah tentang apa-apa lagi.

Surat ikatan merupakan surat ikatan notari yang didaftarkan dalam daftar awam, dengan lukisan bahagian persendirian dan bahagian umum. Ia biasanya mengisytiharkan peraturan model yang terpakai, selalunya model 1973, 1983, 1992, 2006 atau 2017. Peraturan rumah (huishoudelijk reglement) boleh menambah peraturan praktikal mengenai bunyi bising atau sampah, tetapi tidak boleh bercanggah dengan surat ikatan tersebut. Sama ada balkoni, bingkai tingkap atau paip di belakang dinding anda adalah umum atau persendirian diputuskan dalam surat ikatan, dan jawapan itu menentukan siapa yang membayar. Surat ikatan itu sendiri hanya boleh dipinda melalui surat ikatan notari dengan majoriti yang dikehendaki oleh undang-undang dan peraturan.

Siapakah yang menyelenggara bahagian-bahagian umum?

Persatuan ini menyelenggara bahagian-bahagian umum dan mengenakan kos kepada semua pemilik; anda menyelenggara bahagian-bahagian sulit anda sendiri. Pengurusan bahagian-bahagian umum adalah tugas statutori teras persatuan (Perkara 5:126 BW).

Ia meliputi struktur, bumbung, fasad, asas, pemasangan kongsi, tangga, lif dan kawasan umum, dan bertindak tepat pada masanya di mana keselamatan berisiko. Penyelenggaraan tertangguh menyebabkan kerosakan di dalam flat persendirian dan boleh menyebabkan liabiliti terhadap pelawat dan jiran: di bawah Perkara 6:174 BW, pemilik bangunan yang tidak memenuhi piawaian yang ditetapkan adalah bertanggungjawab apabila bahaya itu berlaku. Menyewa flat anda, termasuk penginapan jangka pendek, adalah mengikut akta dan peraturan perbandaran; lihat artikel kami tentang sewaan penginapan jangka pendek dan persatuan pemilik.

Apakah peraturan mengenai caruman, kumpulan wang rizab dan akaun?

Setiap pemilik membayar caruman berkala yang ditetapkan oleh mesyuarat, dan sejak 1 Januari 2018, persatuan mesti memperuntukkan minimum berkanun setiap tahun untuk penyelenggaraan utama (Perkara 5:126 BW). Lembaga mesti mengambil kira wang tersebut setiap tahun.

Tempahan tahunan minimum untuk bangunan kediaman ialah jumlah daripada pelan penyelenggaraan berbilang tahun (meerjarenonderhoudsplan) yang tidak lebih daripada lima tahun dan meliputi sekurang-kurangnya sepuluh tahun, atau, tanpa pelan sedemikian, sekurang-kurangnya 0.5% daripada nilai pembinaan semula. Dana rizab pada prinsipnya mesti disimpan dalam akaun berasingan. Pemilik boleh memeriksa rekod, dan persatuan boleh menyaman pemilik yang tidak membayar.

Di bawah Perkara 5:122 BW, pembeli dan penjual bertanggungjawab secara bersama dan berasingan untuk caruman yang perlu dibayar dalam tahun kewangan semasa dan sebelumnya. Oleh itu, notari meminta lembaga untuk memberikan penyata tunggakan sebelum penyiapan, dan pembeli kemudiannya hanya bertanggungjawab sehingga jumlah tersebut. Setiap persatuan pemilik juga mesti berdaftar dalam daftar perdagangan Dewan Perniagaan (KVK).

Bagaimanakah persatuan gagal, dan apakah akibatnya bagi setiap kegagalan?

Kegagalan datang dalam empat bentuk: ketidakaktifan, penyelenggaraan tertangguh, penguatkuasaan yang tidak sama rata dan salah urus kewangan. Penyelesaiannya berbeza untuk setiap satu.

Bagaimana jika persatuan itu tidak aktif?

Persatuan yang tidak aktif (slapende VvE) masih merupakan badan sah dengan tugas berkanun, dan mana-mana pemilik boleh mula menghidupkannya semula. Langkah pertama ialah mesyuarat yang diadakan dengan betul.

Persatuan yang tidak aktif tidak mempunyai lembaga, tiada bajet, tiada dana rizab dan tiada semakan insurans. Apabila anda menjual, pembeli dan pemberi pinjaman meminta minit, akaun dan pelan penyelenggaraan; jika minit tersebut tiada, harga akan jatuh atau penjualan gagal. Di bawah Perkara 5:127 BW, pengerusi dan lembaga boleh mengadakan mesyuarat, dan kebanyakan peraturan model membenarkan pemilik yang memegang bahagian undi yang ditetapkan untuk menuntut mesyuarat dan, jika pengerusi tidak bertindak, mereka akan mengadakannya sendiri. Semak peraturan anda untuk ambang dan tempoh notis. Mesyuarat yang diadakan dengan betul boleh melantik lembaga, meluluskan bajet, menugaskan pelan penyelenggaraan dan membuka akaun rizab.

Bagaimana jika penyelenggaraan ditangguhkan dan kerosakan sampai ke flat anda?

Anda tidak perlu menunggu. Pemilik yang mengalami kerosakan kerana persatuan gagal menyelenggara bahagian umum boleh meminta persatuan bertanggungjawab dan menuntut agar kerja tersebut dijalankan.

Kes biasa ialah lembaga yang bermesyuarat tetapi tidak bertindak: bumbung telah bocor selama tiga musim sejuk dan mesyuarat terus menangguhkan keputusan kerana sesetengah pemilik tidak mahu membayar. Persatuan itu berhutang pengurusan yang betul di bawah Perkara 5:126 BW, dan kewajipan itu tidak hilang kerana ahli membantah kos tersebut. Nota kami tentang kebocoran dan jubin bumbung yang jatuh menerangkan perkara ini dengan lebih terperinci.

Bagaimana jika peraturan dikuatkuasakan secara selektif atau tidak sama rata?

Persatuan mesti menggunakan surat ikatan dan peraturan dalaman secara konsisten. Keputusan berdasarkan penguatkuasaan terpilih boleh dicabar di bawah Perkara 5:130 BW kerana bertentangan dengan kewajaran dan keadilan.

Memberi amaran kepada seorang pemilik tentang skrin balkoni sambil mengabaikan tiga skrin yang serupa juga melemahkan sebarang percubaan kemudian untuk menguatkuasakan peraturan tersebut. Akta Layanan Saksama Umum (Algemene wet gelijke behandeling) melarang perbezaan atas dasar seperti bangsa, agama, jantina dan kewarganegaraan, termasuk dalam perumahan, dan Akta Layanan Saksama atas Alasan Kecacatan atau Penyakit Kronik (Wgbh/cz) melakukan perkara yang sama untuk kecacatan. Anda boleh meminta pendapat yang tidak mengikat daripada Institut Hak Asasi Manusia Belanda (College voor de Rechten van de Mens). Jika persatuan hanya menahan persetujuan untuk pelarasan seperti tanjakan, kebenaran pengganti di bawah Perkara 5:121 BW selalunya lebih langsung.

Bagaimana jika wang itu diuruskan dengan salah?

Setiap pemilik boleh melihat rekod tersebut, dan mesyuarat tidak boleh menerima pakai akaun yang tidak dapat disemaknya. Jika wang telah hilang, persatuan boleh meminta lembaga pengarah atau pengurus bertanggungjawab.

Tanda amaran adalah caruman yang tidak dikutip, dana rizab yang hanya wujud di atas kertas, pembayaran kepada syarikat yang berkaitan dengan ahli lembaga pengarah, atau tiada akaun selama tiga tahun. Menerima pakai akaun dan memberikan pelepasan kepada lembaga pengarah adalah keputusan yang berasingan; menolak pelepasan jika angkanya tidak jelas. Jika dana telah disalahgunakan, aduan jenayah kepada polis juga merupakan satu pilihan.

Bagaimanakah anda bermula di dalam persatuan?

Mulakan dengan aduan bertulis kepada lembaga dan cadangan untuk mesyuarat. Notis ingkar rasmi kemudiannya menyediakan sebarang tuntutan kemudian.

Laporkan masalah tersebut kepada lembaga secara bertulis, rujuk peruntukan surat ikatan atau peraturan yang menjadikannya tanggungjawab persatuan, lampirkan gambar dan laporan, dan minta maklum balas dalam tempoh yang dinyatakan. Jika tiada jawapan yang betul diterima, hantarkan notis keingkaran (ingebrekestelling) dengan tarikh akhir yang munasabah: tanpanya, penghutang secara amnya tidak ingkar (Perkara 6:82 BW), dan tuntutan untuk kerosakan yang disebabkan oleh kelewatan mungkin gagal atas sebab itu sahaja.

Mana-mana pemilik boleh meminta sesuatu perkara dalam agenda. Cadangan dengan sebut harga dan pelan pembiayaan yang dilampirkan adalah lebih sukar untuk ditangguhkan berbanding aduan. Simpan minit mesyuarat: ia menunjukkan apa yang telah diputuskan dan bila, yang penting untuk tempoh sebulan. Jika semua orang masih tinggal di bangunan yang sama, pengantaraan boleh menyelesaikan keseluruhan hubungan dan bukannya satu keputusan sahaja.

Laluan manakah yang menuju ke kantonrechter?

Pertikaian pangsapuri didengar oleh kantonrechter daerah tempat bangunan itu terletak. Permohonan di bawah Perkara 5:121 dan 5:130 BW mengikut prosedur petisyen (prosedur verzoekschrift).

Pembatalan keputusan. Keputusan yang bercanggah dengan surat ikatan, peraturan atau kewajaran dan keadilan boleh dibatalkan. Di bawah Perkara 5:130 BW, anda mesti memfailkan dalam tempoh satu bulan dari hari anda mengetahui atau mungkin mengetahuinya. Jika minit mesyuarat biasanya tidak diedarkan, pemilik yang terlepas mesyuarat dijangka akan bertanya dalam tempoh seminggu; bulan tersebut kemudiannya bermula tidak lewat daripada sehari selepas minggu tersebut (Mahkamah Agung, 21 Jun 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Sesetengah keputusan, contohnya keputusan yang bercanggah dengan undang-undang mandatori, mungkin terbatal dan bukannya boleh dibatalkan, tetapi bergantung pada pembatalan adalah berisiko: failkan dalam tempoh sebulan.

Kebenaran gantian. Jika persatuan, badan-badannya atau pemilik lain enggan memberi persetujuan tanpa alasan yang munasabah, atau tidak membuat keputusan, kantonrechter boleh memberikan kebenaran yang menggantikannya (Perkara 5:121 BW). Ini adalah laluan untuk memasang panel solar, menggantikan bingkai tingkap, menyambungkan pam haba atau pengubahsuaian lain yang menyentuh bahagian yang sama. Mahkamah mempertimbangkan kepentingan dan boleh memutuskan bagaimana kos dikongsi.

Mesyuarat akan diadakan. Sekiranya lembaga tidak mengadakan mesyuarat yang diperlukan, pemilik boleh menggunakan peraturan pemanggilan dalam peraturan. Sebaik sahaja mesyuarat diadakan dengan betul, persatuan biasanya akan mula berfungsi semula; jika ia gagal membuat keputusan yang diperlukan, Artikel 5:121 BW boleh didapati.

Tuntutan terhadap persatuan. Pembatalan tidak membaiki bumbung. Jika persatuan gagal menyelenggara, tuntut prestasi, jika perlu disokong oleh bayaran penalti (dwangsom) setiap hari kelewatan, bersama-sama dengan ganti rugi. Dalam kes-kes segera, seperti kebocoran yang menjadikan flat tidak boleh didiami, prosiding bantuan awal (kort gedeng) boleh menghasilkan perintah dalam beberapa minggu. Peraturan biasa prosedur sivil Belanda terpakai.

Siapa yang akan menanggung kerugian di flat anda?

Itu bergantung pada di mana puncanya. Kerosakan akibat kecacatan pada bahagian umum pada prinsipnya adalah untuk persatuan; kerosakan daripada bahagian sulit pemilik lain adalah antara anda dan pemilik tersebut.

Jika persatuan bertanggungjawab, anda boleh bergantung pada kegagalannya untuk melaksanakan tugasnya untuk menyelenggara, atau pada liabiliti ketat untuk bangunan yang rosak di bawah Perkara 6:174 BW, yang tidak memerlukan anda membuktikan kesalahan. Persatuan mesti menginsuranskan bangunan tersebut, dan polisi bangunan biasanya meliputi kerosakan air dan barang tetap; kandungan dan penambahbaikan persendirian termasuk dalam insurans rumah anda sendiri. Laporkan kerosakan kepada kedua-dua penanggung insurans dengan segera dan ambil gambar semuanya sebelum pembaikan. Jika kerugian dipertikaikan, laporan pakar tentang punca dan jumlah membuat tuntutan ganti rugi yang boleh dilaksanakan.

Sejauh manakah tanggungjawab ahli lembaga pengarah dan pengurus?

Seorang ahli lembaga pengarah bertanggungjawab secara peribadi kepada persatuan hanya jika dia boleh dipersalahkan secara serius. Seorang pengurus profesional bertanggungjawab kepada persatuan di bawah kontraknya, bukan kepada pemilik individu.

Di bawah Perkara 5:131 BW, lembaga menguruskan dana persatuan dan melaksanakan keputusan mesyuarat. Piawaian untuk tugas lembaga dalam Perkara 2:9 BW terpakai melalui Perkara 5:124 BW. Mahkamah mengambil kira bahawa kebanyakan ahli lembaga adalah sukarelawan, tetapi kegagalan untuk menginsuranskan bangunan, mengabaikan laporan keselamatan yang mendesak atau membayar wang persatuan kepada diri sendiri akan diadili dengan tegas. Tuntutan terhadap pengurus adalah milik persatuan, jadi minta mesyuarat bertindak; penolakan yang jelas membahayakan komuniti itu sendiri adalah keputusan yang boleh anda cabar. Lihat juga artikel kami tentang liabiliti pengarah.

Apa yang perlu anda semak sebagai pemilik pangsapuri?

Kebanyakan pertikaian diputuskan melalui dokumen dan tarikh. Semak perkara ini sebelum anda bertindak, dan sebelum anda membeli.

• Adakah surat ikatan pembahagian menjadikan bahagian yang dimaksudkan itu umum atau persendirian, dan model peraturan manakah yang terpakai?
• Bilakah tarikh anda mungkin mengetahui keputusan yang ingin anda cabar, dan bilakah tempoh satu bulan Perkara 5:130 BW berakhir?
• Adakah anda telah mengemukakan aduan anda secara bertulis dan menghantar notis ingkar dengan tarikh akhir yang ditetapkan?
• Adakah dana rizab memenuhi minimum Perkara 5:126 BW, dan adakah terdapat pelan penyelenggaraan yang berusia kurang daripada lima tahun?
• Sebelum membeli: adakah anda telah membaca minit tiga mesyuarat terakhir, akaun, bajet dan baki rizab? Lihat gambaran keseluruhan kami tentang kelemahan umum dalam undang-undang harta Belanda.

Apa yang perlu anda semak sebagai ahli lembaga pengarah?

Pencegahan kebanyakannya bersifat pentadbiran, dan ia juga mengehadkan liabiliti anda sendiri di bawah Perkara 2:9 BW. Semak perkara ini setiap tahun.

• Adakah pelan penyelenggaraan berbilang tahun dikemas kini sekurang-kurangnya setiap lima tahun, dan adakah sumbangan tersebut menyusul daripadanya?
• Adakah dana rizab disimpan dalam akaun berasingan, dan adakah nilai insurans dan pembinaan semula dikaji semula?
• Adakah mesyuarat diadakan tepat pada waktunya di bawah peraturan, dengan akaun diedarkan terlebih dahulu?
• Adakah keputusan dan bantahan diminitkan dan minit diedarkan kepada semua pemilik?
• Adakah ahli lembaga pengarah yang mempunyai kepentingan peribadi dalam sesuatu keputusan mengisytiharkannya dan berkecuali?
• Adakah sekatan ke atas penggunaan flat terdapat dalam surat ikatan dan bukannya dalam peraturan rumah?

Apa yang boleh kami bantu anda dengan VvE yang gagal menjalankan tugasnya?

Peguam hartanah kami menasihati pemilik pangsapuri, lembaga dan persatuan:

• Kami telah membaca surat ikatan pembahagian dan peraturan anda dan memberitahu anda kewajipan yang dilanggar oleh persatuan tersebut.
• Kami mendraf aduan bertulis, cadangan agenda dan notis keingkaran kepada persatuan.
• Kami memfailkan petisyen pembatalan dengan kantonrechter dalam tempoh satu bulan.
• Kami meminta kebenaran gantian di bawah Perkara 5:121 BW untuk perubahan yang anda berhak buat.
• Kami menuntut prestasi dan ganti rugi, jika perlu dalam prosiding remedi awal.
• Kami menasihati lembaga pengarah tentang dana rizab, tunggakan dan liabiliti mereka sendiri.

Ringkasan

• VvE mesti mengurus dan menyelenggara bahagian-bahagian umum, menyimpan dana rizab yang memenuhi minimum berkanun dan mengadakan mesyuarat yang menerima pakai akaun dan bajet.
• Mencabar keputusan mesyuarat yang salah dalam tempoh satu bulan dari hari anda sepatutnya mengetahuinya (Perkara 5:130 BW).
• Jika persetujuan ditolak tanpa alasan yang munasabah atau tiada keputusan diambil, mintalah kebenaran gantian daripada kantonrechter (Perkara 5:121 BW).
• Hidupkan semula persatuan yang tidak aktif dengan mengadakan mesyuarat di bawah peraturan.
• Bagi penyelenggaraan yang diabaikan, hantarkan notis keingkaran dan kemudian tuntut prestasi dan ganti rugi; dalam kes segera, gunakan prosiding bantuan awal.

Soalan lazim