Penyewaan ruang perniagaan semasa krisis korona

Seluruh dunia kini mengalami krisis pada skala yang tidak dapat dibayangkan. Ini bererti bahawa pemerintah juga harus mengambil langkah luar biasa. Kerosakan yang ditimbulkan dan akan terus berlaku oleh keadaan ini boleh sangat besar. Faktanya adalah bahawa tidak ada yang saat ini dapat menilai skala krisis, atau berapa lama ia akan bertahan. Apa pun keadaannya, sewa premis perniagaan masih berlaku. Ini menimbulkan beberapa persoalan. Dalam artikel ini kami ingin menjawab beberapa soalan yang mungkin timbul dengan penyewa atau tuan tanah premis perniagaan.

Pembayaran sewa

Adakah anda masih perlu membayar sewa? Jawapan untuk soalan ini bergantung pada keadaan kes. Walau apa pun, dua situasi mesti dibezakan. Pertama, premis perniagaan yang tidak lagi dapat digunakan untuk tujuan perniagaan, seperti restoran dan kafe. Kedua, ada kedai yang masih boleh dibuka, tetapi memilih untuk menutup pintu mereka sendiri.

Penyewaan ruang perniagaan semasa krisis korona

Penyewa wajib membayar sewa berdasarkan perjanjian penyewaan. Sekiranya ini tidak berlaku, ia adalah pelanggaran kontrak. Sekarang timbul persoalan, bolehkah berlaku force majeure? Mungkin ada perjanjian dalam perjanjian penyewaan mengenai keadaan di mana berlaku force majeure. Sekiranya tidak, undang-undang itu terpakai. Undang-undang menyatakan bahawa terdapat force majeure jika penyewa tidak dapat bertanggung jawab atas ketidakpatuhan; dengan kata lain, bukan salah penyewa bahawa dia tidak dapat membayar sewa. Tidak jelas apakah kegagalan memenuhi kewajiban akibat coronavirus mengakibatkan force majeure. Oleh kerana tidak ada preseden untuk ini, sukar untuk menilai apa hasilnya dalam kes ini. Apa yang berperanan, bagaimanapun, adalah kontrak ROZ (Real Estate Council) yang sering digunakan dalam hubungan sewa jenis ini. Dalam kontrak ini, tuntutan pengurangan sewa tidak termasuk sebagai standard. Persoalannya adakah tuan tanah dapat mengekalkan pandangan ini secara wajar dalam keadaan semasa.

Sekiranya penyewa memilih untuk menutup kedainya, keadaannya akan berbeza. Namun, pada masa ini tidak ada kewajiban untuk melakukannya, kenyataannya adalah bahawa terdapat lebih sedikit pengunjung dan oleh itu lebih sedikit keuntungan. Persoalannya ialah adakah keadaan tersebut harus sepenuhnya ditanggung oleh penyewa. Tidak mustahil untuk memberikan jawapan yang jelas untuk soalan ini kerana setiap situasi berbeza. Perkara ini mesti dinilai berdasarkan kes demi kes.

Keadaan yang tidak dijangka

Kedua-dua penyewa dan tuan tanah mungkin mengundang keadaan yang tidak dijangka. Secara umum, krisis ekonomi dapat dipertanggungjawabkan atas nama pengusaha, walaupun dalam kebanyakan kes ini dapat berbeza kerana krisis korona. Langkah-langkah yang dilaksanakan oleh pemerintah juga dapat dipertimbangkan. Tuntutan berdasarkan keadaan yang tidak diduga memberi peluang untuk pajakan tersebut dipinda atau dibatalkan oleh mahkamah. Ini mungkin berlaku sekiranya penyewa tidak lagi dapat dipertahankan untuk meneruskan perjanjian. Menurut sejarah parlimen, seorang hakim harus bertindak tegas dalam hal ini. Kita sekarang juga dalam keadaan mahkamah ditutup juga: oleh itu tidak mudah untuk mendapatkan keputusan dengan cepat.

Kekurangan harta sewa

Penyewa boleh menuntut pengurangan sewa atau pampasan sekiranya berlaku kekurangan. Kekurangan dalam keadaan harta tanah atau keadaan lain menyebabkan tidak mendapat kenikmatan sewa yang berhak disewa oleh penyewa pada awal perjanjian sewa. Sebagai contoh, kekurangannya mungkin: kerosakan pembinaan, bumbung bocor, acuan dan ketidakupayaan untuk mendapatkan izin eksploitasi kerana tidak ada jalan keluar kecemasan. Mahkamah pada umumnya tidak ingin menilai bahawa ada keadaan yang harus dilakukan bagi pemilik tanah. Bagaimanapun, perniagaan yang buruk kerana ketiadaan orang awam bukanlah suatu keadaan yang harus dibebankan kepada tuan tanah. Ini adalah sebahagian daripada risiko keusahawanan. Apa yang juga berperanan adalah bahawa dalam banyak keadaan harta yang disewa masih boleh digunakan. Oleh kerana itu lebih banyak restoran, yang menghantar atau memilih makanan mereka sebagai alternatif.

Kewajipan eksploitasi

Sebilangan besar sewa premis perniagaan merangkumi kewajipan operasi. Ini bermaksud bahawa penyewa mesti menggunakan premis perniagaan yang disewa. Dalam keadaan khusus, kewajiban untuk mengeksploitasi mungkin timbul dari undang-undang, tetapi ini tidak selalu berlaku. Hampir semua tuan tanah perniagaan dan premis pejabat menggunakan model ROZ. Ketentuan umum yang terkait dengan model ROZ menyatakan bahawa penyewa akan menggunakan ruang yang disewa "secara efektif, sepenuhnya, betul dan pribadi". Ini bermaksud bahawa penyewa dikenakan tanggungjawab operasi.

Sejauh ini, tidak ada ukuran pemerintah umum di Belanda yang memerintahkan penutupan pusat membeli-belah atau ruang pejabat. Namun, pemerintah telah mengumumkan bahwa semua sekolah, tempat makan dan minum, kelab sukan dan kecergasan, sauna, kelab seks dan kedai kopi harus ditutup di seluruh negara hingga diberitahu lebih lanjut. Sekiranya penyewa diwajibkan atas perintah kerajaan untuk menutup harta yang disewa, penyewa tidak akan bertanggungjawab atas perkara ini. Ini adalah keadaan yang, menurut keadaan nasional semasa penyewa tidak boleh dipertanggungjawabkan. Di bawah ketentuan umum, penyewa juga wajib mengikuti arahan pemerintah. Sebagai majikan, dia juga berkewajiban untuk memastikan persekitaran kerja yang selamat. Kewajipan ini diperoleh dengan tidak mendedahkan pekerja kepada risiko pencemaran coronavirus. Dalam keadaan seperti ini, tuan tanah tidak boleh memaksa penyewa beroperasi.

Oleh kerana penjagaan kesihatan kakitangan dan / atau pelanggan, kami melihat bahawa penyewa sendiri juga memilih untuk menutup harta yang disewakan secara sukarela, walaupun mereka tidak diarahkan untuk melakukannya oleh pemerintah. Dalam keadaan semasa, kami percaya bahawa tuan tanah tidak akan dapat mengajukan tuntutan untuk memenuhi kewajiban, pembayaran denda atau pampasan ganti rugi. Berdasarkan rasionalitas dan keadilan, serta kewajiban untuk membatasi kerosakan pihak penyewa sebanyak mungkin, kami merasa sukar untuk membayangkan bahawa tuan tanah akan menentang penutupan (sementara).

Penggunaan harta sewa yang berbeza

Kedai makanan dan minuman ditutup buat masa ini. Namun, ia masih dibenarkan untuk mengambil dan menghantar makanan. Walau bagaimanapun, perjanjian sewa menyediakan sebahagian besarnya dasar tujuan ketat; apa yang membuat pengambilan berbeza dari restoran. Akibatnya, penyewa boleh bertindak bertentangan dengan perjanjian sewa dan - mungkin - kehilangan denda.

Dalam keadaan sekarang, setiap orang berkewajiban untuk membatasi kerosakannya sebanyak mungkin. Dengan beralih ke fungsi pengambilan / penghantaran, penyewa mematuhi. Dalam keadaan seperti ini, adalah sukar untuk mempertahankan sudut pandang bahawa ini bertentangan dengan tujuan kontrak. Hakikatnya, tuan tanah lebih cenderung mempunyai tuntutan ke atas penyewa sekiranya penyewa tidak melakukan segala daya untuk mengekalkan perniagaannya agar dapat membayar sewa.

Kesimpulan

Dengan kata lain, setiap orang berkewajiban untuk membatasi kerosakan mereka sebanyak mungkin. Kerajaan telah mengumumkan langkah-langkah jangka panjang untuk membantu usahawan dan mengurangkan tekanan kewangan mereka. Dianjurkan untuk menggunakan kemungkinan langkah-langkah ini. Sekiranya penyewa enggan melakukannya, mungkin dianggap sukar untuk menyerahkan kerugian kepada tuan tanah. Ini juga berlaku sebaliknya. Sementara itu, ahli politik juga meminta tuan tanah untuk mengurangi sewa dalam jangka masa yang akan datang, sehingga risikonya dapat dikongsi bersama.

Walaupun penyewa dan tuan tanah mempunyai hubungan kontrak antara satu sama lain dan prinsip 'kesepakatan adalah kesepakatan'. Kami mengesyorkan untuk bercakap antara satu sama lain dan melihat kemungkinan. Penyewa dan tuan tanah mungkin dapat bertemu antara satu sama lain pada masa-masa yang luar biasa ini. Walaupun penyewa tidak mempunyai pendapatan kerana penutupan itu, perbelanjaan tuan tanah juga berlanjutan. Untuk kepentingan semua orang, kedua-dua perniagaan bertahan dan mengatasi krisis ini. Dengan cara ini, penyewa dan tuan tanah boleh bersetuju bahawa sewa sementara akan dibayar sebahagian dan kekurangan akan ditangkap ketika premis perniagaan dibuka semula. Kita harus saling membantu di mana mungkin dan, selain itu, tuan tanah tidak mendapat faedah daripada penyewa yang muflis. Lagipun, penyewa baru tidak mudah dijumpai pada masa ini. Apa sahaja pilihan yang anda buat, jangan membuat keputusan tergesa-gesa dan biarkan kami memberi nasihat mengenai kemungkinannya.

Hubungi Kami

Kerana keadaan sekarang sangat tidak dapat diramalkan, kami dapat membayangkan bahawa ini boleh menimbulkan banyak persoalan untuk anda. Kami mengawasi perkembangan dan dengan senang hati memberitahu anda mengenai keadaan terkini. Sekiranya anda mempunyai pertanyaan mengenai artikel ini, jangan ragu untuk menghubungi peguam dari Law & More.

Kongsi